シティテラス目白 Part2

[匿名さん]

名称も正式に発表されていない段階で早くも450件に達しましたのでPart2に移行します。

物件概要

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分
専有面積：51.00m2〜134.51m2
間取り：1LDK〜4LDK
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上18階建地下1階建
総戸数：293戸
引渡予定：平成20年3月末
販売開始予定：平成19年１月上旬
売主：住友不動産
施工：前田建設工業

【正式名称が決定したとのことで管理人がタイトル変更しました。2007/1/22】


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[201: 匿名さん]

年収２０００万円以上
自己資金３０００〜５０００万円
の富裕層だね、ターゲットは。
一般サラリーマン以外だな〜

[202: 匿名さん]

プレミアム100㎡〜で1億5000万円〜ということですか、新価格としては順当というか予想通り。
でも調子に乗っても9000万円を超えた部屋は、個人事業主やサラリーマンには手が出ないかもね。

[203: 匿名さん]

坪400万ということは、
最近の物件のプレイスはもちろん、
ガーデンヒルズも超えるお値段設定って
ことでしょうか？
あの立地で坪400万……　南向きはそれ以上……
今　思うと、値段だけでいうのなら、
前物件はお買い得だったのかもしれませんね。

設備とかはいかがでしたか？

[204: 匿名さん]

ここの建設現場のとトラックだかが、踏み切りで死亡事故を起こして近隣住民の
建設大反対に遭ってるんだって。
嫌だなあ。。。

[205: 匿名さん]

設備って、共用部分のことでしょうか？

共用部分はほとんど無く、ゲストルームくらいみたいです。

[206: 購入経験者さん]

プレイスの住民さんが前スレで、田の字の普通のマンションになるなんて予測してましたが
見事にはずれましたね。冷静に時期と規模とデベを考えれば当然予測はついたことなんでは。

説明図面通り、10階以上はルーフバルコニーのある部屋が多いから、
それがそのままプレミアムになるのでしょうか？
いずれにせよ、プレミアムの割合は戸数で言っても全体の10％程度と、ガーデンヒルズほど
多くないんですね。
あちらは北棟、南棟、上層階で部屋のグレードに大きな格差がありましたが、こちらは
階数による住戸面積による格差がそれほど多くないんですね。

[207: 匿名さん]

週末、MRに行ってきました。ショウルームの場所も、接客態度も、とても高級物件というには程遠いもの。カタログもまだ仮のものだとは思うのですが、がっかりです。コーヒーもぬるかったし。しかし、価格はガーヒルの上をいっているそうで、ハイヤーで、現地周辺及び現地を案内してもらいましたが、どう見ても、立地・外装の仕様も(向こうは鹿島でしたっけ？）ガーヒルのほうが数段上なのは、一目瞭然。エントランス建設予定地の両脇には、元地権者の安っぽい家が移設されており、とてもがっかりしました。
内装のグレードも、プレミアム・スタンダード共に低く、敷地に対してめいいっぱいで、あんな明治道路わきなのに、植栽などもほとんどないし、やはり、価格だけが高くなったという印象。期待していただけに、今後は、このような物件ばっかりになってしまうかと思うと、都心物件はもうあきらめざる終えません。

[208: 匿名さん]

何年かかっても完売するまで値引きせずにジワジワと売って
いくのでしょうね。
売れ残り物件の代名詞とも言われていたシティハウス成城も
3年かかって残り1戸になっていますし（売り切ったのかな？）。
でも、自分が住民だったら、入居後、何年も「棟内モデルルーム
オープン!」という看板がいたるところに掲げられるのは勘弁して
ほしいですけど・・・。

[209: 近所をよく知る人]

＞207さん
いろいろお書きになっておりますが、

＞「価格だけが高くなったという印象」「都心物件はもうあきらめざる終えません。」
ということは、資金的、ローン能力的な問題だとご自分で書いてるのでしょう。
自分の経済力を棚に上げて、地権者や物件を悪く言うのは、八つ当たりしているみたいで
感心できませんよ。
地権者の理解がなければ、物件の計画自体が暗礁に乗り上げて販売できなかったのですから。

ガーデンヒルズとは、立地も住所も環境もかなり違うのですから同等な訳はありません。
内装のグレードも主観的に書かれていますが、A〜Eに分類すると
ガーデンヒルズのプレミアムは最高のAランクスタンダードはごく普通のCランクなのを
御存知なのでしょうか？ご自分の内装を見る目のなさを書かれているような気がしますよ。。。

[210: 匿名さん]

スレ違いですが、内装のグレードの評価方法を教えてください。
ガーデンヒルズもCクラスということは、こちらと同じ。ということでしょうか？
それとも、こちらの方がいいということでしょうか？

＞（209）ガーデンヒルズとは、立地も住所も環境もかなり違うのですから同等な訳はありません。
ということは、
＞（207）「価格だけが高くなったという印象」
と同じことになりませんか？言っていることが矛盾しているような気がします。

[211: 匿名さん]

>>210
まったくその通りですね。
価格だけは高くなって仕様は落ちていることに苦言を呈するお気持ちはわかります。

[212: 匿名さん]

207です。
もちろん、購入予算はたいていの方にあるのではないではないでしょうか？私にもあります。ですが、やはり、同じ予算なら仕様や立地、管理能力がある物件がいいので。都心のマンションは、今後わたしにとっては難しいかと思ったもので・・・。申し訳ございません。ショウルームを見た限り、お金の掛け具合(インテリアのグレード）はプレミアムにしても、スタンダードにしても物件価格とつりあっていないかな、というのが正直なところです。

[213: 匿名さん]

建設資材価格はここ3年くらいで大幅アップ、分譲価格も30％以上アップ
収入が30％以上アップしていなければ、当然のように郊外物件に向かうしかしょうがない。

標準的な4人家族で最低限3LDJK75㎡（23坪）これが、ここに書かれているように坪400万円なら、
分譲価格は9200万円になります。
親の援助がなければ、頭金20％+諸費用で2000万円以上、残金7200万円を30年で返済すると
約30万円以上の返済を30年間続けることになります。

1．頭金が2000万円以上貯まっている年代（新婚は無理？）or援助が受けられる
2.額面ではなく手取りで、月々30万円以上安定して返済できる収入
3.主人の年代が30代〜40代、

これが平均像、大企業のサラリーマンでもなかなか手が届かないでしょう。

[214: 匿名さん]

75㎡って、実際家族で済むには狭いですよね〜。９千万円以上出しても、都心で優雅な生活と言うのとはは程遠いですね。また、日本の住環境は逆戻りですね。せっかく、ここ何年かの地価下落で、それなりの住宅が手に入っていたのに。
やっぱりこの物件も、大手や外資(でも、港区エリアからは遠いけど）の社宅ですか？

[215: 匿名さん]

理想から言えば子供が大きければ、4人家族で3LDKで90㎡〜110㎡でしょう。
主寝室8帖以上、リビング17帖以上、子供部屋6帖以上
でもあんまり都心物件だとこの大きさはないんだよね、一般的なデベだと
90㎡超えると4LDKにしてしまうから、リビングが70㎡台の部屋のように
実際には、リビングとしては使えない12帖前後になってしまう。。

[216: 購入検討中さん]

内装とか仕様とかグレードで価格が高いと仰ってる方
実際は土地代が高くなっていればグレードが落ちても
価格は高くなります。
１〜２年前の分譲物件より価格が高くて仕様が低い
というのは経済情勢がそうなってるので仕方ないと
理解できませんか？２０７さん。

[217: 匿名さん]

もちろん、今後の物件ではそうなるであることは理解できます。でもこの土地、結構前から取得していたような感じがしたんで、ほんと？って思ったので・・・。同じ時期に竣工する物件、もう少し価格設定が良心的じゃないですか？だから、この価格ならもう少し仕様がよくってもいいかなって思っただけです。高くっても、こんなグレードで、立地ならしょうがないなーってところがなかったんで、素人ですみません。

[218: 匿名さん]

立地がそれほど良い訳でもなく、内装のグレードも決して高い訳
ではないのに「マーケットの状況が変わったので」と、これだけ
値段がつり上げられると、>207さんのようにやるせない気持ちに
なるのは庶民の感覚として当然のことだと思います。
私もここには期待していたので、なんだか裏切られた気持ちです。

[219: 匿名さん]

そうなんです。無理すれば買えないこともないけど、無理してまで・・・。って気にさせられました。でも、投資用にということなら、ここは価値があるのですか？この値段で買っても、、、。私たちは、一生すむわけではないので、もし購入した場合どうなのでしょうか？

[220: 匿名さん]

207さんのMRでの体験談はとても参考になりますし、立地や仕様の割に値段が高過ぎる、
と感想を述べただけで、なぜ叩かれなければならないんでしょう？
こういう「素」の情報や感想こそ、購入検討者に必要なのでは。

[221: 匿名さん]

MRでは、この物件は格安で、今買っておくことを強く言っておられました。４月の頭にMRがオープンする三軒茶屋では、とんでもない値段がつくのでは？あちらは、住友のハイグレードですし。見に行ったら、こちらが格安に感じられるのかもしれないですね。まあ、立地は相当違いますが。

[222: 210]

少なくとも私は207さんのことを叩いたりしていませんよ。
210では、207さんと209さんは、結局同じことを言っているのでは？と言いたかっただけです。
207さんのご意見は全くごもっともで、価値に見合わない価格がつけられている、今のマンションの売り手市場をなげいていらっしゃるのだと理解していますし、私自身も同意見です。
それでも必要に迫られて購入する人もいれば、長いスパンで様子を見ようと思える事情の人もいるし、投資を中心に考えている人もいる、それだけのことだと思います。

[223: 匿名さん]

207ですが、私はたたかれているとは思っていないので。ただ、自分の気持ちを訴えて、誰か、この物件について納得のいく説明をしてくれる方がいれば、と思っています。もう当分の間、このような情勢ですし、うちの場合親にお金をためてから買えといわれたので、１、２年ためようと思っていたら、そんなちょっとの貯金なんかしてたのが、馬鹿らしいほど物件価格が高騰してしまって、何だかやりきれないだけです。ですから、買えるものを買うしかないのですが、それでも、少しでも良心的な価格設定の物件（高くても納得できる。）があればとおもって、今更悪あがきしています。

[224: 220]

紛らわしい書き方をしてしまったようで、すみません。
210さんのことではなく、その前後の一部レスに対してのコメントです。
名指しすることで話がこじれてしまってもと思い、あえてあのようなレスをつけた次第です。

マイナス情報、プラス情報、いろいろあった方がいいですからね。

[225: マンション投資家さん]

ここに限らず最近のマンション価格が高いとお嘆きの方が
多いのですが、今までが異常に安かっただけだと思います。
昭和３０年代後半よりバブル期まで都内山手線内で住宅を
一般サラリーマンは買えませんでした。
従って郊外に居を求めていきました。
一般庶民が山手線内で普通に買えた時期が特殊なのです。
だから、今買えないといっても普通なのです。
都内の良いところで富裕層でない人が買おうとするのが
無理なのです。
現在の価格はバブル期の半額くらいです。山手線内のマンション
が坪４００〜５００万円はバブル崩壊後の価格水準です。
バブル期は異常でしたが、普通のマンションでも坪１０００万円以上
してるのがごろごろありました。
ここ２〜３年がとてつもなく安かっただけで、現在でも決して
高騰価格とは言えません。
山手線内を買えない一般庶民は諦めて郊外物件を探すことです。
買いたいけど高くて買えない、価格が良心的じゃないなどと
文句を言うのはあまりに世情に疎すぎます。

[226: 匿名さん]

まあ、そうかもしれませんが。私が現在住んでいるところは、バブル期に35㎡で７千万円したところを、分譲賃貸で借りています。とっても、高級というには程遠く、粗悪です。オーナーは資産家らしいので、たくさん持っているマンションのひとつでしょうが、このマンションには御自分で買われて、または地権者として、住んでおられる方が大半です。私は、日本の住宅の質が落ちていってしまうのではないかと思ってがっかりなのです。デベの方は、１億以上の物件はほうっておいても売れていく、とおっしやっていました。バブルはまたやってくるのかもしれませんね。バブル期並みに収入も増えれば文句はないのですが、ワーキングプアーですので残念です。

[227: 匿名さん]

＞225
冷静に考えるとあなたのご意見が正しい気がします。
昭和の終わりに当時高給な金融業界に入社しましたが、
部長も役員も都心に住んでいる人はほとんどいませんでした。
都心住まいは親と同居と相場が決まっておりました。
当時の30代の係長が、所沢の4000万円のマンションを購入して
あくせくしていたのを思い出しました。
親の援助でもないと、山手線内にサラリーマンはファミリータイプの
マンションなんて買えないのが当たり前なのかもしれませんね。
どうしても欲しければ古い中古マンション・・・、
それでも郊外マンションの新築物件並の相場ですけどね。

[228: 匿名さん]

・・・そうかなあ（笑

冷静に考えれば考えるほど、高すぎると思いますよ。
だって、どー考えても地価の高騰がこのまま続くとは思えないですもの。
むしろ長いスパンで見ればこれからが地価下落の本番なのでは？
東京都心も例外ではないし、そもそも都心の軸が千代田区から港区や品川区などに
南下しつつある中で、山手線の内側だからと言っても再開発に取り残された
文京区、新宿区、豊島区界隈が都心と言えるのか？？

[229: 匿名さん]

建設資材も北京五輪需要が落ち着けば、、、ねぇ？

[230: 物件比較中さん]

実家が近くにあり購入する予定しでいましたが、
設定価格が高すぎるようなので他も検討し始めました。

設定価格が高い理由を冷静に考えたところ、

■利用駅からの徒歩
JR目白駅から目白通りを徒歩で明治通りまで来て、
暗い階段降りるしかルートがないです。でもあそこの階段の下脇は、
たまに浮浪者の寝床になっていつもゴミが散乱してます。夏は腐臭もします。
夜は子どもに近くを通って欲しくない場所です。他の地元の方も思ってるかな。
特に明治通りの橋の下から早稲田までがポイ捨てゴミやらで汚くなります。

かと言って、のぞき坂は車のスピードがのり、しかも対面通行なので歩行者は危い。
一応反対側に歩道らしきものはありますが。
目白駅にしろ、雑司が谷駅にしろ、あの階段かのぞき坂をあがる事になるのが相当マイナス。

周辺は暗騒音が結構あって、都電の音や明治通りの「暗騒音」が常に唸ります。
24時間です。明治通りは夜中でも煩い！これからは地下鉄の音もプラスされる？
サッシの防音レベルではないです。建物自体に伝わるような音。

■周辺土地
目白通りの坂下。あそこを坂途中という人がいましたが、坂下ですね。
地元住民にとってはまるで違います。無意識ですが違います。

元々江戸時代は神田川からの砂利場で土壌が不安ですが、
一応対処したとは思っています。
地上げで駐車場になりましたが、その前は小さな木造のバラックのような
家がひしめき合うように建ち並んでたエリア。まあ、その下町の風景が良かったんですが。
物件前のよしや側にワルガキが溜まりがち（笑）

周辺を歩くとわかると思いますが、すぐに印刷工場やら
トイレットペーパーを作っている工場です。トラックやらが多い。
周りの道路は狭く散歩するにも歩道が危なく、夜は暗いです。

物件前の高田小前の通りは以前から夕方〜夜、目白通りから明治通りの抜け道で渋滞します。
駐車場から出たり入ったりするのに渋滞覚悟しないとだめです。

現在は地価が上がってますが、とうぜん落ちる可能性もあります。
落ちた時、他も落ちますがこの物件の現在価格を見るとその落差が想像できます。
プレイスにしても同じです。辺鄙な場所という感じで土地自体の魅力はあまり期待できません。
元々暗い鬱蒼としたイメージしかない場所。


■良いところ
新宿・池袋が近いので便利。護国寺インターまでも近いこと。5号の渋滞は酷いですが。
でもこれは坪400で探せば他にもあるので・・・
マンションなので価格相応のグレードで。グレード競っても所詮マンションです。。。

生まれ育った近くなので慣れているんですが、
正直、かなり迷いはじめています。
住友の醸すイメージとのギャップが広がってきました。
早起きしたので、つい書き込みしました。

[231: 匿名さん]

この物件の最大のウリは夕日をに染まる学習院の杜のサンセットビューでは？
ガーデンヒルズからだと杜は北側にあたるので、鬱蒼とした印象のビューだと
思いますけど、こちらの場合は杜側の視界が開けていますし、将来にわたって
眺望も確保されると思いますよ。

また副都心線は東横線、みなとみらい線にも直通しますし、新宿伊勢丹や表参道ヒルズの
すぐ側に駅もできる。加えて新宿三丁目では丸ノ内線とホーム同士が一本のエスカレータで
直に繋がるので都心へのアクセスも便利。必ずしも山手線の方が便利とは言えません。

ただ、地価と建築資材価格は意外にはやく反落することもあるので今買うのは
高すぎますよね。ここに限らず都心はまだまだ高すぎますよ。
都心は下がると思うけどなぁ。個人的には。だって…

[232: 匿名さん]

>230さん

私も同感です。
価格は無理すれば決して買えない金額ではないのですが
（プレミアムは厳しいかな）、目白駅からの距離や立地
を考えると、あそこに坪400万も・・・という気がして
しまいます。

同じ目白駅周辺であれば、ドレッセ目白の方が良いような
気がしてきました。あちらは確かに窪地ですし、眺望も
日当たりも大して期待できないかもしれませんが、閑静な
住宅街ですし、駅にもそこそこ近く、住所も下落合なので、
平均坪単価350万は悪くないかな、と。

[234: 匿名さん]

都心の物件は、まだまだ上がりますよ。ここ４,５年で下がる見込みはないそうです。
秋口販売予定の都心６区物件の販売価格は、坪460前後から上ということらしいです。
但し、ここは豊島区高田ですからね〜〜〜。

[236: 不動産経済研究所]

２〜３年前の買い時を逸して、目に見えて価格が上がってる
現在探してる人にとっては高いと文句の一つも言いたく
なるのでしょうね。立地がどうの、仕様がどうのと。
きっと今までの価格が普通と思われてて、今が高過ぎると
感じるのでしょう。
既出ですが、現在の価格（坪４００万円）は１４〜１５年前
の価格に戻っただけで、高過ぎるなんて事はありえません。
今までが異常に安かっただけです。
一般サラリーマン家庭は山手線内側に住宅を買おうとする事に
無理があります。郊外で気の済むように探したら良いのです。
２３５さんのように坪４００〜５００万が調子に乗ってやり過ぎだ
という指摘は典型的です。ここ２〜３年が普通の価格で今が高過ぎ
だという観念はあまりに経済世情を知らな過ぎます。

[237: 匿名さん]

236さんのおっしゃるとおりですね。
ちょうどめったにない底値時期とネットの普及時期がかさなり、こういうマンション・不動産関係のレーティングサイトが盛り上がった。
港区内陸部でも条件悪ければ坪300万という数字をあらゆる人がネットを通じてリアルタイムでみた。
ネット普及の前はこういう情報がなかなか見れなかったんだよね。
だから今が高すぎるという意見がでてくる。
仕方ないことです。
これからは山手線内に当初から住んでいた人が勝ちという一般的な価値観に戻るだけなんですよ。

[238: 物件比較中さん]

236、237さん
同じような内容なので返信しますね。
文句ではなく普通の感想です。

>きっと今までの価格が普通と思われてて、今が高過ぎると
>感じるのでしょう。
一般的にはそんな感じでしょう。
山手線内だけが高いのではなく、山手線外の世田谷、目黒の一部住宅エリアも同様に高くなってます。ようは上質な住宅地はバブル時も安い時期も相対的にそれなりの地価を維持しています。
ところが、この物件は「目白」ブランドを借りて坪単価を上げてる感が否めません。
地価に併せて販売時期もずらしています。
土地確保が10年以上に渡ったせいか先行コストも相当だったでしょう。
坂上の他マンションの坪単価、下落合エリアの単価と比べると、割り高です。

購入する側が検討していくと、他と本物件を比べた時に弱い部分が出てしまってます。

[239: 不動産経済研究所]

目白ブランドとかでなく
都内山手線エリア内は
どこも坪４００〜５００万は
今や普通の価格です。
山手線外でも普通に４００万円の
時代なのですから。
坂上のマンションや下落合エリアの
マンションとは発売開始時期も
違うのでは？昨年秋〜年末発売の物件
はまだ割安もものが多かったですからね。
夏頃発売の大手物件は山手線の外でも
５００〜６００万円のものも多数あると
もっぱらの噂です。

[240: 匿名さん]

あのさあ。今までが安すぎた、これが普通、って宥めようとしている方がいるけど、
今後も高値を維持する根拠にはなんらなってないんだよね。
じゃあ、なんで今までは安かったの？今の価格をつり上げているのは誰？
そこらへんをはっきりさせないでこれが普通、これからもこの価格を維持、なんて
言われてもねえ。

少子化、景気減速、中国バブル崩壊、ホワイトカラー業務の海外発注等通信技術活用による
環境や働き方の変革、アジアにおける東京の地位低下…
都心地価の下落要因なんて、その「安すぎた」価格になった頃よりも多いのでは？

[243: 匿名さん]

なるほど。半年か一年したらまた下がるのですね。
今は買い時じゃないんですね。

[244: 不動産経済研究所]

都心部では一般庶民の買い時なんて２年も前にとっくに
終わってますよ。郊外はまだだけど。
今後は富裕層がゆっくり欲しい時に買っていく時代です。
一般の方は１０年くらい待てばひょっとしてまた買い時が
来るかも知れませんね。
それまで賃貸で我慢してなさい、２４３さん。

[245: 購入検討中さん]

>>242
ここの土地の入手価格は安くはなかったと思いますよ。
何かの雑誌で読んだのですが、あの土地はバブル期から地上げしていたそうですから
かかった資金も相当なものでしょう。

[247: 通りすがり]

みなさん、すれ違いですよー

それはさておき、土地の値上がり理由は明らかでしょう。
投資ファンドですよ、REITですよ。

でも、ここに来て、REITの土地取得率が落ちてきているそうです。
今後土地の値段がさがることはしばらくないかもしれませんが、あがるのもすこし一服する、というのが専門家の見方じゃないでしょうか？

ちなみに、土地の仕入れ価格が安かった、という意見がありますが、それは違います。去年くらいまで販売されていたマンションの土地の仕入れはさらに遡ること数年前だったわけですが、このマンションを含め、これから出るマンションの土地の仕入れ値は既に値上がりしています。
ちょうどREITが買いあさり始めたころですね。

まぁ、投資する人は是非、REITなんかに投資はしないでください。マンションが値上がりして庶民が困るだけですから。