シティテラス目白 Part2

[匿名さん]

名称も正式に発表されていない段階で早くも450件に達しましたのでPart2に移行します。

物件概要

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分
専有面積：51.00m2〜134.51m2
間取り：1LDK〜4LDK
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上18階建地下1階建
総戸数：293戸
引渡予定：平成20年3月末
販売開始予定：平成19年１月上旬
売主：住友不動産
施工：前田建設工業

【正式名称が決定したとのことで管理人がタイトル変更しました。2007/1/22】


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[727: 匿名さん]

>あれ？随分削除された？

さっそく「通りすがり」の人が削除依頼したようですよ。
まったくすばやくて、信じられませんね。
昼も夜も住友関連のスレッドを監視してる
「通りすがり」って、一体・・・？

[728: 匿名さん]

豊島区のしかも高田に、財閥系の新しいマンションが建設されると
面白くない人がいるのでしょう。
スレのPart1にいろいろ書いてあります、近隣説明用の図面を見て
訳もわからず「田の字のファミリータイプ、敷地に余裕がない・・・
なんて書いてあります。願望とどんな立場の人が書いているのかも
わかります。
前スレは、通りすがりの人に削除されないので、このエリアの実情が
よくわかりますよ。

Part1　高田二丁目計画
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/

2006年5月あたり、投稿100番くらいまでに書いてありますので
ご参考まで。

[729: 匿名さん]

要は目白プレイスの人が荒らしにきてる、と
言いたいのですか？
それでくやしくて、目白プレイスを侮辱するような
ことをわざわざ書く人がここに住みついた、ということですか。
ナルホド。

真相はわかりませんけど、とりあえず、

＞田の字のファミリータイプ、敷地に余裕がない

これはシティテラス目白に関して言えば、事実では？
土地は長細くていい形とはえいないし、
田の字中心の間取りだと思うけど、どうなんでしょうか。

[730: 匿名さん]

少し思い込み過ぎではありませんか、近隣説明の図面なんて18階ですから
相当広範囲の住民宅に配布されています、説明会も何度か開催されています。

目白プレイスなんて、日影図にかかるわけでもなく配慮してついでに配布されたに過ぎません。

[731: 匿名さん]

>少し思い込み過ぎではありませんか

まったくその通りだと思います。
しかし、やっとこのスレッドが変に荒れる理由がわかりました。
目白プレイス憎しと思っている人（住友関連業者なのか
住友購入者なのか、住友購入希望者なのか知りませんが）が、
勝手に邪推して、吼えてたわけですね。
誰に向かって悪態ついてるのかさっぱりわかりませんでしたが、
これで少しわかりました。

しかし、目白プレイスにとっても、このシティテラス目白に
とっても迷惑は話ですから、やめてほしいものですね。

[733: 匿名さん]

>>729さん
＞それでくやしくて、目白プレイスを侮辱するような

なせ、悔しいんですか？　今更検討も出来ない物件なので全く無関係
時期も違いますが、坪単価260万円前後の物件とは比較出来ますか
分譲価格比較では、同面積1.5〜2.5倍も差があるのは理解出来ますよね。
つまり価格が2倍以上、1部屋分で目白プレイスなら2部屋買える場合もある。

＞田の字のファミリータイプ、敷地に余裕がない
＞これはシティテラス目白に関して言えば、事実では？

いくら何でも事実無根の内容では片手落ちになりますから検証してみます。
印象はあてにならないし、数字は正直なので物件概要がありますから
試しに比較してみましょうか。
敷地のゆとりですので、これは建ぺい率で比較するべきでしょう、
タワーは、総合設計ですから単純比較できませんからご参考まで。

・シティテラス：48.5％（敷地6493㎡　建築面積3152㎡）
・目白プレイスレジデンス：49.9％
・目白プレイスタワー　　：44.1％
ほぼ同じですが、数字上で準工業地にも関わらず一番敷地に余裕がない
のは、実は目白プレイスレジデンスでしたね、印象と違いますか？
”あんなに隣の建物に法規ギリギリ6ｍまで、接近させた設計はしてない”
シティテラスは南側の低層階でも日当たりは、ある程度確保だと思います。

容積率ですが、目白プレイスレジデンスはＭＡＸ300％に対して299.95％と
違法建築寸前のギリギリまで消化しているのを、御存知ですよね。
書類上では余裕は2.3㎡、たった畳1枚分強しかないということになります。
シティテラスはＭＡＸ400％に対して356％と余裕を残しているようです。

設備でも敷地に余裕がないと揶揄される割には、目白プレイスの2倍の
駐車場設置率ですから、せっかくの契約者の希望が叶わないなんて
おかしなこ事態はなさそうです、デベの企画力の相違だと言えるでしょう。

＞田の字中心の間取りだと思うけど、どうなんでしょうか。

ＭＲへ足を運びましたか？　お時間があれば、是非とも見学することを
お勧めします。
「田の字」の間取りというのを実際に御存知なのでしょうが、
縦長で廊下側に窓が必要になりますが、内廊下に窓はありませんから
田の字の間取りは、ここのように内廊下物件ではほぼ不可能です。


これは、数字による客観的な事実ですから、まさか削除にならないですよね？

[734: 匿名さん]

>なせ、悔しいんですか？

あのですね、別に坪単価の高低で悔しいといっているのではなく、「目白プレイスの人間が住友物件のことを悪く書いているのが悔しいと感じて、目白プレイスのことを悪く書くのですね」という意味ですよ。なんでも坪単価、坪単価で換算するアナタのような稀有な人ばかりじゃありません。
それにこのごろは、都内は物件価格が急上昇してますから、目白プレイスが２つ買える値段だからこの物件がそれだけ高級、ということにはなりませんよ。分譲時期の違いで、目白プレイスは相当なお買い得物件だった、と捉えるべきでしょう。

>ほぼ同じですが

そのとおりじゃないですか。1.4％の違いで鬼の首でもとったように、「実は余裕がないのはレジデンス」なんていうのは笑止千万ですね。目白プレイスはタワーとレジデンス、それをはさむ道も見た目の余裕に入ってるでしょうね。デベの企画力と土地取得力の違いですねwww。
しかし、なぜそこまで目白プレイスに固執するのかわかりません。目白プレイスはとても売れ行きのよい物件だったからですか？　住友と違ってよく売れてましたよね。ご愁傷様です。

>ＭＲへ足を運びましたか？　
>お時間があれば、是非とも見学することを
>お勧めします。

MRにいったって、全部屋の間取りなんてわかりませんよ。
それより、この物件のＨＰにちゃんと間取りが載っていますから、
それを詳細に見ることをお奨めしますね。
長細い形の居室は廊下が真ん中に走っていて、部屋が振り分けですから
田の字でしょう。田の字という言い方が嫌いなら変形田の字とでもしておきましょうか？　とにかく、廊下が長くてデッドスペースが多くなる間取りです。
あとは短冊形ですね。これは使いにくいですね。
目白ガーデンヒルズ（プレイスじゃないですよ）は、センターインの南北バルコニーという居室が主で、間取りも多彩でした。
それに比べると明らかに「田の字」「短冊」に収斂されてしまうので、あまり間取りに魅力はないですね。
値段のことはやはり分譲時期で目白ガーデンヒルズのほうがこの物件よりお買い得だったということでしょう。

>これは、数字による客観的な事実ですから

しょっぱなから客観性を欠いた感情的な投稿をされているような方の挙げる数字が正しいかどうか怪しいものですが、ちなみにこのマンションコミュニティでは、他の物件を批判する投稿はマナー違反で削除の対象です。削除されても文句はいえないでしょうね。
しかも、とっくに分譲されてる目白プレイス叩きとなればなおさらでしょう。

[735: 匿名さん]

>>734

＞MRにいったって、全部屋の間取りなんてわかりませんよ。
＞それより、この物件のＨＰにちゃんと間取りが載っていますから、
＞それを詳細に見ることをお奨めしますね。

ＭＲというものに行ったことがないようですが、
この物件の場合は、ちゃんと応対してもらえれば
全部屋の図面集を頂けるんですけど・・・
図面を見ても間取りはわからないのですか。

深夜まで、ご苦労様ですお仕事大丈夫でしょうか

[737: 匿名さん]

どうでもいいけど、目白プレイスなんていうもう売れた物件と比較する話には、普通のこの物件の検討者は興味を持たないと思います。

おそらく、近所のマンションを買った方がこのスレもなんとなしに覗いていることを考えた上で、その人たちを逆なでしようと頑張っているのだとは思いますが。

というわけで、皆さん、そういう厨房さんの対応をすれば火に油をそそぐだけですから、相手にせず、通りすがりさんとして削除申請をだしちゃいましょう。

[738: 匿名さん]

絶対にウソのない、論理的な数字を書かれると・・・
思い込みだけでなく、少しは過ちを認めたらどうなんでしょう
議論にも理論にならない投稿には、もう呆れるしかないですね。

繰り返しますが、ここは
「シティテラスを含めマンションを検討している人」
「既契約者」の情報交換のスレなんですよね。
せめて「買える可能性のある周辺住民さん」までが参加資格？。

ローン返済が大変で追加ローンが不可能な人、
資格がなくて最初から買えない人、MRの敷居が高くて行かれない人・・
なぜ参加するのか不思議ですね〜。

物件の良し悪しを判断するのに、過去の先例と比較するのは当たり前です
本当に検討する場合は、MRを何カ所も見に行くのは普通ではないですか？

[739: 購入検討中さん]

中層階ならば西と東どちらがよいと思われますか？
東側の高南小の隣の民家、マンションが高いビルになる可能性はあると思いますか？
開放感があっても都電が目の前を通るのも気になるし・・・
悩ましいです。

ご近所の方などご存知の方は教えて下さい。

[740: 匿名さん]

>>739さん

中層階とは具体的に何階あたりでしょうか？

仮に10階前後とすると理想的には、南か角部屋でしょうけど、
あえて中層階の東西で選ぶとすればこの立地の場合、西が有利だと思います。

理由はこんなところ。

・宣伝していますが学習院の緑の借景、都心では珍しい眺めです。

・中層階なら、晴れた日に富士山とか青梅方面の山並みが期待できます。

・バルコニーに出れば南西方向に高層ビル群の夜景が綺麗だと思います。

・明治通りの騒音は上の階ほど大きくなりますが、都心のマンションは
　窓を開けて生活するものではありませんから、影響は少ないのでは。

・夏場の西日もカーテンで調節すれば問題なし、日当たりが悪いのよりまし　でしょう。冬場の部屋内まで入る光はとても気持ちがいいですよ。

・午前中は薄暗いという人もいますが、中層階なら空の照り返し建物の照り　返しで、ある程度明るいですよ。低層階より高額なのはこんなメリットも　ありです。

・都内唯一の都電を見下ろせるなんて、この立地ならではの風情でしょう。

東の眺望は
・神田川の沿道の緑と桜、
・都心方面の高層ビルの夜景
・サンシャインはちょうど北北東の方角ですが、北向きでないと厳しいかも。

小学校の周辺は、用途地域では同じで周囲のマンション程度の高い建物は
建設可能ですが実際には広い土地がないのと、道幅が狭いので大丈夫でしょう。
法規が変わらない限り、高層マンション建設可能の条件は
道幅10ｍ以上の道路に接道していることです。
だから、新目白通り、早稲田通、明治通りのような双方向の街道沿いに
しか高層マンションがないのは、そんな理由です。

[741: 匿名さん]

容積率について。

間取りについてはもうＨＰの間取り図をもとに反論したのでいいですよね？
ちゃんと冷静によんでくださいね。

で、容積率ですが、ＭＡＸ300％の場所とＭＡＸ400％の場所を比較するなんて、そもそもまったくナンセンスです。
住宅地でも、容積率80％のところにめいっぱい建てるのと。100％のところに多少余裕をもたせて建てるのとでは、余裕度の比較になんてなりません。
どちらかといえば、「容積率80％の住宅地のほうが余裕がある」という言い方はしますけどね。それは住宅地をみてみればわかるでしょう。
風致地区などが80％にしてるのは、そのほうが見た目ゆったりとした住宅地になるからです。
あまりに基本的なので、反論もくだらないと思いましたが、「ＭＲにも行ったことない」などと、よくわからない思い込みで罵倒するような人なので、書いておきます。

建蔽率の比較の幼稚さはすでに指摘しました。
1％とか2％の違いで、「余裕がある・ない」なんて比較、笑止千万です。
タワーに関しては、自分でも意味がないってことを認めてますから、あえて書きませんけどね。

[742: 匿名さん]

>>741

＞田の字のファミリータイプ、敷地に余裕がない
＞これはシティテラス目白に関して言えば、事実では？

という書き込みについて書かせていただきました。

＞敷地に余裕がない、
これは、三次元の容積率のことなんですか？
常識的には、二次元の建ぺい率なのではありませんか。

それと風致地区とか、住宅地とかマンションやシティテラスと
どういう関係があるのですか？

皆さんにご迷惑になるのでこの辺で、もうやめておきます。

[743: 匿名さん]

＞皆さんにご迷惑になるのでこの辺で、もうやめておきます。

少しは理解されたようですね。
ついでに、とっくに分譲された目白プレイスとの比較もおやめくださいね。ご自分の不快感にはとても敏感でいらっしゃいますが、目白プレイスの住民の方がこのスレッドを見たらどう思うでしょう？　それを想像されたことはありますか？

目白プレイスの分譲時期に比べて今はどの物件も価格が高騰していますから、当時の目白プレイスの平均（しかも平均！）坪単価をどこからか引っ張りだして、

＞260万円前後の物件とは比較出来ますか

などと、暗に「比べ物にならない物件」と言ってみたり、そうかと思えば、上では「比較できない」といいながら、「客観的に数字を比較しただけ」などと言ってみたり・・・

わけわかりません。何度も繰り返しますが、分譲時期が全然違うのですから、坪単価の比較なんて、まったく意味ないんですよ。

どうしても比較したいなら、ここではなく、ご自分でブログを立ち上げたらいいでしょう。
何度も基本を繰り返しますが、他物件の批判はマナー違反です。

[745: 匿名さん]

＞「MRなんて行かなくても、物件のHPを見れば間取りなんてすぐわかる」

以下のＨＰを見てみましょう。
詳細な間取りが載っています。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/mejiro_takada/layout_list.c...

多少マンションの検討に慣れた人間なら、
これを見ればどういうパターンかわかりますよ。
それだけの話です。

同じ住友の目白ガーデンヒルズはセンターインの南北バルコニーで
廊下はできるだけ短くなるよう工夫されていたんですよ。
ところが、この物件は・・・
そういう話です。

＞マンションのMRにも行ったことがない、もっと言えばMRというものに
＞行ったことのないような人が投稿している

＞MRに行っても、ちゃんと応対してくれそうもないから、
＞掲示板を荒らしたり
＞削除依頼を繰り返すのででしょうか。

こんな卑劣なでっち上げを書き散らすのは、本当にやめてくださいね。

[747: 匿名さん]

一昨日は深夜3時、昨晩は深夜2時前と早朝5時台の9分間に3件の長文投稿、
このマンションは注目されて人気がありますね。

こうやって早朝から深夜まで不眠不休で働いて、その合間にスピーディーに
投稿できるスキルを仕事に生かしてこそ、ここの1億超の高額物件が検討きるのでしょう。
お一人なのか複数なのかわかりかねますが、その勤勉さと努力に
まったく敬服してしまいます。

ネットショッピング世代のお金持ちは、MRなんて行かなくても
マンションの検討できるのでしょうか、正直に凄いと思います。
MRで営業マンと話しをして、「見て」「説明を受けて」「触れてみて」
「資金相談をする」ということは不要なのでしょうね。

凡人なので、次の期が始まるようですので、戸山公園そばのMRに再度
足を運ぼうかと思っています。
HPには掲載ががないですが、MRで立体模型を見ると、ゆとりのある敷地の
上手な使い方の工夫がよくわかります。
MRの間取りは、HPの間取りとは違いますからオプションの参考になります。

[748: 匿名さん]

やれやれ、また的外れなイヤミですか。
誰もＭＲに行かないなんていっていないです。
間取りはＨＰでわかる、といっただけですよ。図面の話です。それだけ。

ＭＲに行く前にＨＰで検討してから行く人間だって
いるんですよ。
逆に、ＨＰで間取り検討ができるということを知らないみたいなので、そっちに驚いています。

＞「資金相談をする」ということは不要なのでしょうね。

資金計画のシュミレーションなんて、なにもＭＲの営業マンに聞かなくなって自分で簡単にできますよ。単純な計算ですから。
購入物件の価格から頭金を引く。そこに融資を申し込むつもりの金融機関での金利をかけて支払い総額を出す。それをローン年数で割る。月々にしたければ12で割ればいいだけです。
手もとの計算機でだってすぐ出ます。
ＭＲに行くと、最初のうちは営業マンから、「よろしければ、資金計画をシュミレーションしてみましょうか？」なんて言われますが、あれは、頭金と年収を聞き出す方便みたいなものです。

たとえば、35年ローンなら月々の返済は減るけれど、そのかわり払う総額は増える。払う総額を減らすためにローン年数を減らすとすると、頭金を変えないなら、月々の支払額を増やすことになる。だいたいどのくらい自分で許容できるか、いろいろなパターンで自分で計算してみればいいんです。

結論は、ローンは組まないで現金で買える範囲のものを買うのが一番得だ、ということですけどね。
どうしてもローンを組まないといけないなら、自分でいろいろシュミレーションしてみることです。計算は簡単なんですから。

＞MRの間取りは、HPの間取りとは違いますから
＞オプションの参考になります。

モデルルームの間取りがＨＰの個々の居室の図面の間取りと違うのは当たり前ですよ。ＭＲは、オプションだらけで実際の部屋とかけ離れたものも多いんで、むしろそれを注意するべきですね。ＭＲでは家具も品よく入っていますが、実際に自分の手持ちの家具を置こうとすると、サイズが合うかどうか、そのあたりを確かめるほうが大事でしょう。

実際の部屋の間取りは、ＭＲとまったく同じ間取りの部屋を買わない限り、図面で確かめるしかないんですから。
個人的にはＭＲは、オプションの参考になるというより、「どれが本当の標準装備で、実際の部屋はどうなるか」をイメージするのが難しい、と思っています。きっちりそのへんを営業マンに聞きながら見るとよいですよ。
でも最終的には、買いたい部屋の図面を、長さを計りながら家具の配置といった部屋のレイアウトを考えていかないといけませんから、その作業のほうが大変でしょうね。

[750: 匿名さん]

くだらないことを何度も書いてくるのに付き合うのも面倒なんですが、管理人さんもほったらかしなので、一応書いておきますね。

何度も言いますが、ＭＲに行かない、という話ではないのです。
ＭＲに行かなくてもわかることはたくさんある、と言っているだけ。
シティハウス目白の間取りはＨＰに詳しく出ていますから、傾向はわかりますね。
その話をしただけです。
繰り返しますが、間取りの傾向について話しただけです。「変形田の字」と「短冊型」に収斂される、といっただけ。

階数はこの物件のＨＰには出ていませんが、たとば野村などはもっと詳しく載せます。階数もちゃんとわかります。
いろいろ物件を比較されるといいでしょう。

それを一生懸命、ＭＲはしきいが高くて行けない人が書いている、だとかＭＲで取り合ってもらえない人が書いている、などと書き、あろうことか雑談にまでスレッドたてて、悪態をついてる人がいるので反論しただけです。

それにＭＲに銀行の金融係の人なんていません。
ローンシュミレーションをコンピュータに入れて、単純な計算でやるだけです。ＭＲに行ったことがある人ならわかりますよね？
金融電卓叩いてる営業マンなんていません。それはわかりますよね？
ＭＲでの資金計画はあくまでシュミレーション。

むしろ、ＭＲでの営業マンの「資金計画」の意図は頭金と年収を聞き出すことにあるんですね。
そこを強調しておきたいと思います。
だいたいそこそこ経験があれば、どのくらいの年収でどのくらいの貯金をもっている人間が、どのくらいの物件を買えるかなんて、シュミレーションするまでもなくピンときます。
要は顧客をそこで「見込み大」「見込み薄」に分けるんです。
年収が高いわりには貯金が少ない人間、現金をもっていても将来は不安な人間。そこそこ手堅い収入が長期にわたって望める人間。それを見きわめて、営業かけるか、ほっとくか決めるんですね。

だから、自分の支払い計画にかんしては、ＭＲで相談するまでもない、という話をしたんです。金融機関の融資係との折衝はまた別の話です。
ローンの見込み計算なんて、シュミレーションするのは簡単だ、と言ってるだけです。わざわざＭＲで営業マンに相談するまでもなく、自分の頭金と物件価格をみれば、だいたいの支払額はすぐにわかります。
自分の頭金と物件価格をみて、月々どのくらいの負担になるか、自分でチェックすればよい、という話。

＞あれ〜、元金が減っても全期分の利息を支払うのは非合理だな。

「元金・利息」で分ける必要なんてないんです。
基本は、ある金額をある金利で何年ローンするか、つまり「総額でだいたいいくら払うことになるか」だけです。逆に考えたら簡単なんです。
支払う総額がわかったら、それを年数で割るだけなんです。単純です。微分・積分もいらない、基本は掛け算と割り算です。
あくまでも基本ですよ。

月々の支払いを全面に出すのは、お金を貸すほうが、「総額でいくら支払うことになるか」をローンさせるほうにハッキリ「わからせたくない」という思惑もあるんです。
でも結局、ローンというのはたとえば1000万円のものを1600万円で買う、それを長い年月で割って希薄する、というだけの話です。

[751: 匿名さん]

＞シティハウス目白の間取りはＨＰに詳しく出ていますから、傾向はわかりますね。
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シティテラス目白・・・○