シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Part ３

[申込予定さん]

パート２が１０００スレ超えましたので、パート３を立上げました！

いろいろ情報が錯綜していますが、
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！！
高倍率を勝ち抜けるか！


（パート２はこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/　）


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[89: 匿名さん]

計画段階と相場の釣り合いが取れていないんだから、値上げしても良いんじゃないの？
定借といえども、足立区より安く売る必要はないよね
＊＊みたいな抽選をするよりも適正価格でいいでしょ
それでも住みたい人が住めばいいんだから

[90: 匿名さん]

契約書上は材料原価の上昇分程度は価格を見直せるみたいだけど、大幅な上乗せは無理だよ
昨今の激しい地価やマンション価格上昇といったバブル的要素は価格見直しの根拠にできないからね

[91: 購入検討中さん]

そっか、材料原価の上昇分程度は価格を見直せるのか。
そうすると、大幅に上昇しても不思議じゃないな。
4000万円代だときついなぁ。
そもそも単身者だし駄目なのかな。

[92: 匿名さん]

都内のマンションを購入可能なサラリーマンは年収１、０００万円強とのこと。
一般的なサラリーマンの平均は８００万円程度（３５歳）ですから若干大目というところです。
これが郊外のマンションだと６００万円程度から居るとのこと。
ここは、そういう意味でも郊外マンションと同等ということでしょうか。

[93: 匿名さん]

>>91
それなりのボリュームを使う材料で単価が大きく上がったのは鉄筋くらいだし、それでも2005年以降で２割くらい。コンクリは横ばい。
鉄筋２割増しくらいだと、総価格に対しては精々数％程度のインパクトでしょう。
価格見直し無しか、数％程度のわずかなアップしか認めてもらえないと思うよ。

物件価格は上がらなくとも、地価が上がれば借地料も上がるわけで、買う側の立場で考えれば、借地の部分でしっかり値上がりするんですけどね。

[94: 匿名さん]

販売価格の安さばかりに目が向いてしまいますが、借地代と解体費がかかるんですよね。。
ローン支払いが終わっても、毎月の生活費はけっこうかかりそう。
土地代の固定資産税がかからないのはメリットでしょうけどね。

[95: 匿名さん]

わたしは、年収５００万少しです。
ファイナンシャルプランナーの見解では『中堅所得者』と看做されるそうです。
で、３千万台価格が適当と言われましたが？？

[96: 購入検討中さん]

当たり前ですけど入札から販売までの市場の変動リスクは
デベの飲み込まなきゃいけないリスクですから、
論理の無い値上げについては、
当初この開発の入札に札を入れて敗れたデベロッパーが
許さないでしょう。
【入札の際にEXITの価格をコミットした】
今更、価格変更なんて業界内で民to民の関係ならば有り得ません。
良識の範囲で、物価上昇率等の変動に鑑みた値上げならば100歩譲って
理解できなくありませんが、所詮グロスで200〜300万円程度ではないでしょうか。

[97: 匿名さん]

コンペの評価点を見ると、分譲価格評価が高い（価格が安い）から勝っているわけで。
こういうのを反古にするのって、モラルに反すると思うんですけどね。

通常のマンションより安くしか売れないのがわかっていて入札したんだから、ディベロッパーの方も宣伝と割り切って安く売って欲しいですね（願望入ってますけど）

[98: 購入検討中さん]

不動産業界や国（東京都）なんかにモラルを期待しないほうがよいですよ。
最後まで何がおこるかわからないと私は思います・・・

[99: 匿名さん]

>>98

同感ですね。
その考えでいけば、業界に波風たたせないために分譲中止
公務員住宅として国に貸付なんてあるかも。


公務員住宅土地を売却して財政赤字救済するのにも役立つ。
今後は同様にして、都営住宅の建替え財源を余剰容積活用の
定期借地物件を国に貸し付けて国有地を売却という流れを
作っていくのは妙案。


勝手な憶測だけどね。

だけど、４３階に事務次官がいて４階に係長クラスが住む
のもつらそうだから、省庁の力関係で位置をきめたりして
上層階は内閣府・財務省と国土交通省で
低層は防衛省だとセキュリティも安心・・とか。

でも公務員が８００世帯集まると街の雰囲気が最悪になるな。（笑）

[100: 匿名さん]

>>96

建設費の変動リスクを負うのはデベじゃなくてゼネコン
じゃないんですかね。デベは根拠なく積算しているわけ
じゃなくて建設費についてはあるていどゼネコンとコミ
ットした上で入札に参加しているのではないのかな。

>>99

ぜんぜん関係ないが防衛省の官舎は線路はさんだ反対側の
高輪にあるよ。場所はせんぽ病院の並びの一等地。
当然防衛省官舎なんて書いてないから分からないけどね

[101: 匿名さん]

建設費高騰云々皆さん言ってますがこのくらいの大規模なマンションは計画が決まった
時点で建設資材は購入しているんですよ。
この辺の事情を知っているくせに建設費高騰で価格が見直される可能性は十分ある。
なんて書き込んでいる輩も若干名いるみたいですがね。

もちろん通常は安く仕入れて高く販売してはいけないなんてのはありませんよ。
今販売している他の大型物件等は計画が確定した当時の資材と土地価格で仕入れているのに
販売価格が異常に高いんですから。

でもここは別でしょう。初めから都で目標販売価格が定められ、各デベが目標に準ずる
計画を出して住友が選ばれたのですから。
住友も選ばれた時点で建設資材を購入しているのだから見直されても地代くらいだろうね。
まぁその地代の見直しも都に電話で聞いたら「ありえません」ときっぱり否定されましたが。

[102: 匿名さん]

年収制限はつかないと聞きましたが・・
他のこのような物件にも、年収制限無かったと聞きました。
ここは、プラス地代・解体費用もあるのだから、逆にあんまり低所得者だと未払い者が多発しそう。
アメリカのサブプライムじゃないけど・・

[103: 匿名さん]

真剣に、ここに住みたい人の書き込みがありますけど
あまりにも安いと抽選に外れたときに（悲しい劇）が訪れるよ
抽選に外れた人は、一生マンション買いたくなくなるよ
今は買えると思っているようですけど…

[104: 匿名さん]

>>103
なんか説得力ない書き込みだねぇｗ

一生買えようが買えまいが
他人のことはどうでもいいんじゃない？
８００戸以上あるわけだし。
真剣にここに住みたいって思ったっていいよ。
当たるかもしれないし

自分が全部買い占めるわけではないのだから
「他人が買えると自分が買えなくなる」
という発想は自分の運気まで下げそうな暗さを感じる。

[105: 匿名さん]

>>104
みたいな書き込み見ると分譲中止が良いんじゃないの？と思ってしまう。
多少条件付いても、これ以上手堅い投資もないから800戸じゃ争奪戦だよ

[106: 匿名さん]

だから、賃貸禁止の項目をどうつけるかだよね。
ついたらついたで、ここに住んで持家貸すという猛者もでそうだしｗ

[107: 匿名さん]

投資では、手堅いとは限りませんよ。
実需で住むならお得だけど。
譲渡制限期間が明けたら、一斉に売物が出て思う程高く売れない可能性はある。

[108: 匿名さん]

投資というのはキャピタルゲインだけではないよ。利回りってわかる？

[109: 匿名さん]

ほんとにここの書き込みの哀れさをみていると不動産ファンドとかに一棟売りされてしまえばいいのにと思いますね。

[110: 匿名さん]

ファンドが買うわけないよ畳部屋のある１００円ショップみたいな均一マンション。

[111: 匿名さん]

あのですね
この物件で転売狙いは少ないと思うよ
売る必要がない値段だし…利回りざっと計算してごらんよ
たまたま、手元に変額個人年金の計算書あるけどこんなのはいいこと書いてあるけど、不確定要素が高いのよ
今手元にあるのは、一時払い3000万円プランよりも、当初の値段で販売されたら破格の収益性が見込めるのよ
大金持ちには魅力なくても、現金でも買える人には、手堅い年金と考えると非常に魅力的です。

[112: 匿名さん]

３０００万一点投資はやめたほうがいい。１０００万自己資金で借り入れに
して金融資産と分散投資すべきだ。
それより賃貸禁止条項がどういう形で表記されるか「管理規約」なのか
売買契約条項なのか借地契約なのか・・・住宅ローン借り入れが条件
なのか。

[113: 匿名さん]

今の時代を象徴するねぇ
109さんと同じ気持ちだと思います。

[114: 匿名さん]

買わない人は黙っていたらいいのに。

[115: サラリーマンさん]

ゆっくり待ちましょう

[116: ご近所さん]

ここに入るスーパーって、マルエツ系のポロロッカだって既出？

[117: 匿名さん]

こんにちは、既に立ち上がりですが、ここの物件を買った場合、
何月に入居ですかね？

前の方に１０月販売とありますが、10月だと越す状況になるまでに大抵は最短で3ヶ月以上は必要ですよね？（一般的にですが・・）

となると、年越えて1月入居？それとももう入居ＯＫで12月とか？？
販売から入居が早くないですか？

うちは、早くても構わないのですが・・・。

[118: マンション投資家さん]

当たらないから心配しなさんな

縁故販売で終了です

[119: 匿名さん]

ポロロッカなの？
あまり嬉しくは…
周りのマンションから買物客が来るってレスがあったから、期待したのに。
って、どうせ当たらないか。

[120: 申込予定さん]

＞＞１１８

あたるもんね〜。いいだろーーーーーー！

縁故なんかバレたらコンプラに反するから大変だよね！

でも、うちは縁故あるんだなぁ〜。

[121: 匿名さん]

都の土地なのにスミフが勝手に縁故販売なんて出来るのか？
いい加減な事をぬかすな。

[122: 関係者]

住友だけじゃないんだぜ
竹中、東京ガス、日立・・・
関係者に有利になるのは当たり前
抽選なんてなんだってできるわけだし
入居時期になればわかりますよ

[123: 住まいに詳しい人]

ぷっ

縁故縁故うるさいですね。

そもそも販売されるかわからんマンションにそんなこといってて恥ずかしくないのかな。

[124: 匿名さん]

だったら入ってくるなよ。ヒマ人。

[125: 住まいに詳しい人]

こんな安物物件しか買えない＊＊＊は静かにしてろよ。
なにが縁故だよ。お前なんかが港区に住んでたら目ざわりなんだよ。
ほんと哀れだな

[126: 住まいに詳しい人]

＊＊＊のところは自分で想像してくれ。

まぁ君が普段よくいわれていることだよ。

[127: 匿名さん]

おとこまえ

あれっ、おかしいな３文字におさまらないや。

[128: 匿名さん]

おまえ普段「おとこまえ」っていわれてんの？！

いまどき「おとこまえ」って・・・

お前もしかして結構年いってんの？
その年でこんな安い物件しか買えないの？

[129: 匿名さん]

>>128
ガキは寝ろ

[130: 住まいに詳しい人]

ハゲオヤジは育毛剤かけて寝ろ

[133: 匿名さん]

ここの路線価って結構高いんだね。
港区だから当たり前なのかな？平成17年度分と見比べてもかなり上昇しているし
地代への影響って意外と大きいかな？

[134: 申込予定さん]

港南は路線価高いですよね〜。

同じ港区である芝浦近辺よりもむしろ高いくらいだし、最近なにかと話題の豊洲あたりとは比べ物にならないですよね。まぁ豊洲もこれから上昇してくるとは思いますが。

しかし、そう考えると地代の影響が少なくはないのかもしれませんね。
定借だと将来の地価上昇の恩恵は受けられないし・・・

[135: 物件比較中さん]

なんだかんだ言っても　ここに住めば憧れの港区民ですよね！

[136: 匿名さん]

地価上昇？
23区価格スレのつい先頃までの意見の多くを読んでると、
とても上昇しそうな気になれませんが。

[137: 匿名さん]

>>135

ですよね〜。なんだかんだいっても港区というのはうれしいものですよね。
今でこそ港区の中では最も目立たない地域かもしれませんが、近い将来、羽田空港のさらなる国際化により交通の拠点及び日本の玄関となることを期待したいですね。

[138: 匿名さん]

既出かもしれませんけど、

ヤマザキショップ（コンビニ）、ファルマルシェ薬局、内科クリニック、ほっかほっか亭、、美容院、酒屋、公文式、すき屋、サイゼリア、朝日新聞販売店カワイミュージックスクール、クリーニング屋が入ります（一部既に開店してます）。

店舗の内容は分相応と思います。それから、竣工自体が今年の10月末の予定の様なので、情報が出て来るのは夏以降でしょうね。

[139: 匿名さん]

ポロロッカが入るって話はどうなったの？

[141: 匿名さん]

現地見てきましたが外側はもう出来上がってました。
色合いがダーク系なのでオフィスビルのような感じでかっこよかったです。
こらから１０月まで内装工事のみ(?)ってずいぶん時間かけますね。

１，２階の店舗はすでに営業している所もありますが、
看板が大きすぎて建物のクールな雰囲気とミスマッチな感じが。

[142: 匿名さん]

食品系はゴキブリの住処にならぬか心配です

[143: 匿名さん]

心配なら申し込まなければ良い。

[144: 匿名さん]

この週末、品川駅の港南口で下りて見に行って来ましたが、
想像していたより大きく存在感もあり、外観は十分満足でした。
ついでに近くのマンションをブラブラ見て歩いたが、WCTは噂どうり天井が高く豪華だった。
向かいのリクルートコスモの玄関もいい感じ、ここも玄関ホールがかっこいいのであってほしい。なんと云っても、毎日使うしマンションの顔になるから。
あとは高倍率のくじ運にまかせるのみ。

[145: 周辺住民さん]

スーパー決まっていないんだったら　OKは入ってくれないかな
WCTのマルエツと青物横町のOK　ブランド物でも２〜３割違うよ

ちなみに栃木の紅おとめ　全く同じ生産者でOK298に対しWCT398
万事この調子です

ここにOK出来たら　青物横町までの買出しgas代が助かります

[146: ビギナーさん]

あのー、すみません。
この物件の坪単価ってどのくらになる見通しなのでしょうか？
値段は決まっていないと思いますが、感覚的に知っておきたいので宜しくお願いします。

[147: 匿名さん]

全戸150万円／坪以下となっています。安いよね

あと大型マンションのテナントに入るスーパーは最初だけ景気がい
いですが、駅の近くなどでない場合等、集客に限界があるのでだん
だん品揃えもショボくなりがちです。最初から品揃えが多いコンビ
ニ程度くらいに認識しておくほうが無難でしょう。
港南の商店は地元民の昔からの悲願なのですが、JRの線路で商圏
が分断されているためか、なかなか商売としては厳しいようです。
クイーンズ伊勢丹でさえ開店当時に比べると品揃えがイマイチに
なってきたしね。

[148: 匿名さん]

スーパーはポロロッカ、５月オープン。

[149: ご近所さん]

ポロロッカはマルエツのグループなんですけど店舗が小さいんで、ちょっぴり残念ではありますね。同じ住友だからWCTがマルエツでこちらがポロロッカなんでしょうけどね。

[150: 匿名さん]

>>147
その坪単価は全戸ではなく1/2以上の住戸に適用というのが都との約束事では？

[151: 匿名さん]

>>150
コンペ要項は1/2以上が150万/坪以下となるようということだったが、
それを全戸に適用するというので、スミフ竹中が当選した。

[152: 匿名さん]

月々の維持費（管理費、修繕費、借地代）はいくら位かご存知の方います？

[153: 周辺住民さん]

5月オープン！
そりゃありがたい

[154: 匿名さん]

>>152
借地代は借地料からざっと逆算してみたが、
一戸あたり1.4〜1.6万/月くらいだと思う。

[155: 匿名さん]

現在のマンション（ローン残あり）を賃貸に出して、こちらに申し込むことはできるのでしょうか。当たったら、もちろん居住するつもりです。諸事情により現在の住居の売却が難しく、
虫のいいことを考えています。二重ローンはそもそも無理なのでしょうか。返済は問題ないのですが、、、。

[156: ご近所さん]

近くのMS住民だが　ブリティッシュグリーンのこの物件　
新規性のある色調なのに高級感重厚感があり　
周りのMSを圧倒するような　存在感があります。

公園　保育園　幼稚園　小学校　中学校が隣にあり
MS前の歩道は広く　車道も広いがトラフィックは少なく
運河の水辺も近くて子育て環境は抜群です。

そして東京都「品川周辺地域　都市・居住環境整備基本計画」の
中心的エリアにロケーションしていて　都内では
2度とこのような物件は出てこないでしょう。

もちろん抽選に応募しますが
どのように利用するかは　当たってから考えます。

[157: 匿名さん]

しかも、バス停も目の前。もちろん、徒歩8分なので、歩くことも可能ですが、定期があればバス便が便利でしょう。今朝はほかほか亭のキッチンを搬入していて、お店も結構いろいろ出来上がってきてましたね。楽しみです。

[158: 匿名さん]

>155
それは銀行とあなたの頭金によるのでは？

・年収制限はない
・売却、賃貸の制限を調整中
・坪単価と「中層所得者にも持ち家を」の大前提に変化なし

今聞いてるのはここまでです。

[159: 匿名さん]

>>１５８
「中所得者層」が大前提であるのであれば、年収制限なしというのは
矛盾するのですが、どういうことなのでしょうね。販売に関する主導権は
住友不でしょうか、それとも都が契約がとっくに終わった今からあれこれと
言えるのでしょうか。みんな待っているのに、なかなか情報が出てこない
ものですね。あぁ、まちどうしい。宝くじみたいなものでしょうが。

[160: 匿名さん]

>159
確かに待ち遠しいですね…すでに首が長くなりすぎました。

都に詳しい知人は居ないので何とも言えませんが…
価格を落とす＝中層向け、ということだと解釈しました。

通常なら優先してくれるかな？という立場だと思っていたのですが、
ここの話を振ったらまるでダメでした（笑）
これじゃあ、知り合いがいる程度で買える人はいないのでは？

[161: 申込予定さん]

いつから申し込みができるのかしら。
ぜんぜん情報が出てこないわね。

[162: マンション住民さん]

情報が出てこないと言えば、誰かここのマンションの間取り図持ってる？

[163: 匿名さん]

中所得者層の年収の定義っていくらですか？。

デべはローンが通らない人集めたくないですからね。

[164: 匿名さん]

中所得者層って、イメージだと700万から1200万くらいって思えます。
でもそれは人それぞれなんでしょうね・・・

[165: 匿名さん]

＞１６４

個人的には同感ですけど、まあ反感買うでしょうね。

収入制限無いなら関係ないか。

ここもデベが上手く誘導して、この物件の中でもお金のない人はそれなりの部屋になるのでは無いですかね。ここがこんなに盛り上がるってことは、ここならなんとかっていう予算の人がイッパイ来ちゃうからね。そこは、デベもプロだから、上手くやるでしょ。スミフの人は、高倍率物件に慣れてないから、そこがもしかしたら突っ込みどころかもしれないけど、、、。販売担当はこなんですかね、やっぱりスミフかな？。

[166: 匿名さん]

当然この質問は提案者からも東京都にも出されています。東京都の回答は東京の勤労世帯平均、すなわち世帯収入700万程度をイメージしているとのことでした。

[167: 匿名さん]

販社は住不販に決定しています。

[168: ご近所さん]

WCTの住人です。

WCTを購入したときのスミフの営業に　このMSどうにかならないのかと聞いたところ
これっばかりはどうにもなりませんと冷たい返事でした。

WCTを売りつけるときはペコペコしていたのに180度の変わりようです。

[169: 匿名さん]

＞このMSどうにかならないのか

すいませんけど、どんな意味で何を聞いたのか抽象的すぎてわかりません。

[174: 匿名さん]

すごいね、営業ごときに言ったぐらいで「どうにかなる」と思ったんだ…
しかもただ別物件を買っただけで。
純粋に驚いたよ。

[175: ご近所]

知人が地権者で一部屋契約済みとのことです。

彼女いわく１１月入居と言ってましたよん。

[176: 匿名さん]

購入した時の営業といつまでも付き合ってるの？
WCTを最初に売り出した時からなら長いけど。

[177: 匿名さん]

>175
ここの地権者は東京都。
東京都が一部屋契約してるのですか？

[178: 匿名さん]

>175, 177
地権者と直接契約するのですか？　住友が一括契約して、入ろうが
空いていようが、都に払うのでは、と思ってました。全然知らないのですけど。

[179: ご近所]

ここに団地ができた時に店舗の権利を買った人達です。店舗で入るか住居で入るかはその権利を持ってた人達が決められるんですよ。
土地は東京都のものですが、地権者とはその建物をたてる為に住居の権利みたいのを提供したか手離した場合も入るみたいですよ。
私も権利については余り詳しくは聞いてないのでそれぐらいしかわかりませんが。

[180: ご近所]

１７９です


地権者より、権利変換持分割合と言う方が適当みたいですね。紛らわしい言い方ですいませんー

[181: 匿名さん]

でも、豪華とか高級で人気になりそうなマンションに
入居する権利を持つ方なら羨ましいと思うけど、
安く買えるから人気になるマンションに入居する権利って、
羨ましいでしょうか？

[182: サラリーマン]

人それぞれです
まぁ気にすんなよ

[183: 物件比較中さん]

ここ申し込むか考えてたけど、今計算したら、そんなに安くないよ。ここは定借だから、建物の値段でいいんだよね？他の物件と変わらないんだけど。

昨年買った某タワーマンション（仕様デスポーザー、タクレストイレ、カセットエアコン等）
の建物価格を平米で割ると、４３．５万円。坪１４３万、ここより安い。
誰か、港南の物件と比較してみて。
消費税がかかっている分だけが、建物価格です。

例：７０平米　６０００万円　消費税１５０万円＝建物価格　３０００万　坪１４１万

最近マンション価格が上がってるのは、土価のせいでしょ？
土地が上がっても、地代があがるだけで、売却益は見込めない。

超長期賃貸マンションだと割り切るにしても、、、だったら賃貸のがいいんじゃない？
リスクないし、常に新築住めるし。
私、見送ると思う。
皆さん、頑張って〜。でも、見た目の価格に惑わされずに、本当によく考えてね。
物件を契約した人しか消費税わからないから、値段のトリックです。

[184: 物件比較中さん]

あ、逆に言えば、土地代無いのに、周りの土地代が上がっているマンションと比較させて、
安いよ〜、と（無い土地代分込みで）売却できる可能性があるってことか？？？

賃貸の場合は？

普通のマンション　土地代α＋建物代金　一緒万円　　同じ家賃
定借　　　　　　　地代　β＋建物代金　一緒万円　　同じ家賃

賃貸にすると、購入代金の割りにリターンが大きい。なるほど。

売却すると？
同じ値段では売れないけど、この値段のトリックに気づかない人に売れば得なのか？
でも、これはリスクが大きい。

ずっと住むなら？
地代がわからないからなんともいえないけど、土地代払うよりは安いはず。
ただし、財産にはならない。

要するに、賃貸に出すなら、やっぱ得だわ。

[185: 匿名さん]

既に入居済みの「ブリリアタワー品川シーサイド」は売りに出てないですかね？
近隣で定借、転売時の参考になるかと。

[186: 匿名さん]

＞184

う〜ん、こういう書き込み必要ないと思いますよ。むしろ183に同調してあげた方が良い。だって、せっかく倍率下げるために色々考えてるんだもん。

184さんは購入予定では無いのですかね？。

[187: 周辺住民さん]

今日、南側の和楽公園を通りかかってみるとエントランス近辺が良く見えました。
二層吹き抜けで、結構高級感がありそうな感じ。

この利便性でこの仕様、坪１５０マン以下なら、借金しても買いだろうなぁ。。。って思いましたね。

[188: 買い換え検討中さん]

>>187
>エントランスが近辺が、二層吹き抜けで、結構高級感がありそうな感じ。

うれしいニュースですね。
住友の物件は豪華、高級感があると言われていますが、
定借に関しては別物と覚悟をしていました。
港区住民になれるよう、今から「願掛け」ときます（笑）