シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Part ３

[申込予定さん]

パート２が１０００スレ超えましたので、パート３を立上げました！

いろいろ情報が錯綜していますが、
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！！
高倍率を勝ち抜けるか！


（パート２はこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/　）


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[651: 匿名さん]

>>650

東京都もそういう人向けにちゃんと考えているから安心せよ。
勝どきの都営住宅跡地がそうなる予定。ただし分譲ではなく賃貸だけどね。
年収４００万レべルの新婚さん向けらしいっすヨ

[652: 匿名さん]

＞＞644

正直に言いまして僕は貯蓄20万円。
そして年収350万くらい。
このマンションは最後のチャンスだと思って期待しています。
35年ローンで申し込む予定ですが抽選倍率が結構高いと聞いていますのでやっぱり厳しいかな、なんて思います。品川駅前に住めるなんて夢のようですね。
当たった人はかなりラッキーな人ですね。
僕を含めてそんな人々に幸運があるといいのだけど・・・・。

[653: 匿名さん]

皆さんの仰るとおりここは旧都営住宅跡地でもあり、
本来であれば予定通り坪１４０万円で売るが正しい。
ただ、数年前と地価も変わってきているし、相場考えたら安い。
それとデベが悪名高いス○フだし、都も変な銀行に４００億もの血税をばら撒き、
魚市場動かすだけで１０００億もの血税を使いたいようだ。
ここで東京都の誠意が試されるように思う。
結果が楽しみだ

[654: 匿名さん]

>>628
多くの人に情報を流したいあなた。
あなたの最大の目的はな〜に？
１．東京都の住宅局の方針に協力する
２．人が喜ぶ顔を見る
３．ここのマンションを手に入れる

１．なら、たくさん宣伝すればいいです。
東京都もそうですが、デベもきっと大喜びでしょう。誰かが勝手に宣伝してくれるわけですから。

２．なら、果たして結果的に人々は喜びますでしょうか？
確かにあなたからマンションの存在を教えてもらった時は喜ぶでしょう。
でもあなたの行為の影響で倍率が上がり、そしてほとんどの場合抽選に外れてがっかりします。
多くの人にとって迷惑です。
マンションの存在を知らなかったほうがましかも知れません。

３．なら、宣伝することであなた自身が手に入れ易くなりますか？
よく考えましょう。

>おいしい情報は共有するべきなのです。

戸数に限りがあるので自らの首を絞めるだけです。

>自分たちだけがおいしい情報を知っていて、その情報をひた隠しにして秘密したい　などというモラルのかけらもないあなたは、すでに失格です。もしあなたが東京都民であればこの抽選に参加する資格はありませんよ。

人間失格かもしれませんが、それでもマンションの抽選に参加する資格はあるのです。

倍率を上げるのはやめましょう。それが自分のため、皆のためです。

[655: 購入検討中さん]

>>653

地価上昇もそうですけど、建築資材の物価上昇分を３年前は見込んでいなかったと思います。誰しも今のような状況など予測すらできなかったと思います。鉄骨は当時の見積り時より事実約３割も上昇。コンクリート原料のセメント然りです。ガラス、石、全てに価格の高騰が認められます。海外調達、特に中国調達にもここにきて既に限度があり、今や中国でもすでに物価上昇（主に都市部での労働賃金の飛躍的上昇による影響）が始まっています。
都とコンペ勝者の事業者の”チーム住友”が、この物価上昇によるコスト増を、当時どう契約で取り交わしていたのかが・・・これが焦点となると思います。
キーポイントは物価上昇。
契約内容によっては、これは販売価格に直結してしまいます。
都は６５３さんのおっしゃる通り、何をしでかすか全くわからない危なっかしい状態です。社会情勢や経済状況の変化が顕著になった・・・などの強引な理由づけで販売価格を当初の４５万からそのまま３割スライドUPしかねません。
これが私は不安なのです。
コンペ勝者である”チーム住友”の提案の内容は必ずしも都民に対して担保されたものではなく、あくまでも都が設定した選考基準のなかで最も優位性が認められた要因であり、『都と交渉する権利が一番目に授与された』に過ぎないと考える人もいます。過去レスにたびたび登場するあのいやみったらしい２００万派と呼ばれている連中がそうでしょう。つまり、ドラフト会議の交渉権ならぬ、開発権を獲得したということでしょうか。この権利を得たのが３年も前。３年前と今とではまったく状況が違っています。
そこが私にはよくわからないのです。
一方で、住宅局のHPなどに記載されている勝因理由として明記されているように、全戸１００％が45万/㎡以下というのが都民に対する最終の販売価格である・・・と取るのが普通の考え方といえますが、今となっては雲行きがあやしいものです。たぶんこの考え方で大丈夫だとは思いますが、たぶん・・・であって上記理由により、絶対とは断定できる根拠を残念ですが私は持ち合わせておりません。
都との契約内容さえあきらかになれば明確に断言できるのですが・・・。隠れた特記事項を我々は知らないだけなのでしょうか。とても歯がゆいです。

契約内容の詳細はガラス張りではないのでしょうか？
６５３さんをはじめ、詳しい人教えてください。

[656: 匿名さん]

ここ先着順とかにならないかな。一週間くらい前から並ぶくらい欲しいです。

[657: 匿名さん]

＞多くの人に情報を流したいあなた。
＞あなたの最大の目的はな〜に？

４．やみくもに倍率が上がるようにして、ここを欲しがっている人に嫌がらせすること

でしょう。

[658: 匿名さん]

656
ほんと同感。

僕なら明日の朝から並びに行く。

[659: 匿名さん]

違うよ　628は、祭り好きの自己中心人間なだけ。
悪気はなく人を嫌な気持ちにさせることを得意とする人です。
嫌がらせなんて考えていないでしょう。
むしろよかれと思って嫌な気分にさせる最も最悪な人種です。

[660: 匿名さん]

年収1800万でも買えますか？

[661: 628]

>>657

な、なぜそれを・・・・

[662: 匿名さん]

原材料の中で特に高騰しているのは、鉄筋です。またその高騰は、今年になってから顕著ですが、
このマンションはすでに外装は竣工してますし、あとは内装だけです。
それがここに限っては、インパクトは少ないでしょう。また工事着手している段階でハウス建材メーカーとは金額面で合意しているはずです。

すなわちここが坪150万で売れる可能性は、非常に高いです。
なお、ＲＣ工法の坪単価は安いところで坪80万　銀行資産評価は坪48万です。
決してムリな金額ではありません。

現に埼玉の高層マンションは土地代含めて3000万〜4000万で買えるでしょ。
ここは土地代がかかってないのですから　スミフは十分にペイできます。

なにせ数億円かかる広告費もモデルルームもないのですから。
広告費なしに８００戸が飛ぶように売れる。
なおかつ、７０年間のマンション管理受託は東京都に保障されている。

デベはちゃんと儲かるようにできています。

[663: 匿名さん]

＞建築資材の物価上昇分を３年前は見込んでいなかったと思います。
＞鉄骨は当時の見積り時より事実約３割も上昇。コンクリート原料のセメント然りです。ガラス、石、全てに価格の高騰が認められます。

建築費指数を見ると足元で大きく上昇しているが、この物件はもうほぼ完成済みであり、影響は比較的小さいと思います。
着工時点から工事中にかけての建築費はＨ１６年の提案時とあまり変わっていないようですよ。
もし都がコスト増を持ち出してきたらこじつけなので、騙されないようにしましょう。

[664: 匿名さん]

６５３です。
私も最新状況がどうなっているのか詳しく分からないのですが、
本来であれば、ここは少なくとも１年前には販売されている物件ですよ。
それが一昨年あたりから始まった売り惜しみに影響され、またス○フの港南他物件の
販売に悪影響を与えないよう、大幅に販売時期を繰り下げたものです。
皆さんが首を長くして待っているのに、ス○フの思惑により販売時期は遅れるし、
建築資材も値上がりするという状態に追い込まれているのではないかと思います。
これで大幅値上げでもされたら、今まで待っていた人は本当に踏んだり蹴ったり。
東京都とス○フの誠意に期待したいものです。

[665: 匿名さん]

みなさんお気持ちはわかりますが、東京都やデベに誠意を期待するのは都合がよすぎますよ・・・。
そもそも高倍率は目に見えてるのに待っているというのは・・・。
待っている間に払い続けてきた賃料を考えれば、2年前にマンション買った方がよかったんではないでしょうか。
いいかげんこんな宝くじ物件に人生をかけるのは正直やめたほうがよいかと。

[666: 匿名さん]

そうそう。ある意味ギャンブルなんだからここだけを狙うのはダーメ。
当たったらラッキー、当たらなくても今の住まいでいいや、くらいのゆとりを持たなきゃね。
賢い皆さんは当然そうしてるでしょ。

[667: 匿名さん]

＞662　ＲＣ工法の坪単価は安いところで坪80万銀行資産評価は坪48万です。決してムリな金額ではありません。

鉄筋？
鉄骨の間違いでは？
鉄筋と鉄骨は大違い。

またタワーマンションでRC造なんてありえないでしょ。
ここはSRC造。

RC造・・・鉄筋コンクリート造
S造・・・鉄骨造
SRC造・・・上記２つを組み合わせたもの

＞664　一昨年あたりから始まった売り惜しみに影響されまたス○フの港南他物件の販売に悪影響を与えないよう、大幅に販売時期を繰り下げた

それは矛盾していますね。
デベは儲かるようになっていて、その儲かる仕組みが建設前から既に決まっているのであったならば、いつの時期に売っても同じはず。
それに、仮にス○フの他の港南物件を考慮して販売時期を繰り下げたというのならそれは募集要項違反を堂々と行っているようなもので、都に対して提案した内容を逸脱して背信行為を行っていることに。東京都と交わした契約を履行していないことになり反故にしていることに。
逆に言えば、都は販売時期の大幅なこの遅延を公然と認めているわけだから、いわば都はス○フと結託していると疑われてもしかたがないと。
つまり当該MSでは、民間に収益が確実に出る時期まで温めていたと取ることができ、販売価格も３年前の契約など今となっては過去の話としてひとまず無視して、当初の提案価格とかけ離れた金額が出てくるというストーリーを描いているのではないかと疑ってしまう。あれこれといろんな納得のできない理由づけをして販売価格を現在の価値に換算するといった調整をしてくる可能性も無きにしもあらず。
都民を冒涜しているこのようなあきれた行動を起こしかねないと疑われる事業者が存在していること自体、すでに矛盾しているという呆れた物件だ。もっともその事業者を野放しにして静観しているのは黒幕の東京都だが。

[668: 匿名さん]

実はタワマンはほとんどRCなんですね。建物から出る騒音や建物自体の
揺れの面でRCのほうが優れているといいます。
↓などは参考になりますよ。

http://www004.upp.so-net.ne.jp/wonder/bldg.html

百聞はなんとかといいますが・・・
鉄筋といっても直径４センチくらいですよ。
http://www004.upp.so-net.ne.jp/wonder/const.html

[669: 匿名さん]

販売時期ですでに要綱からずれているのに販売価格だけ要綱どおりはちょっとありえんな。
まあ出ての楽しみですが。
そこそこの価格にはなるでしょうな。

[670: スレ主]

170万円がボーダーラインだな。
もし越えるようならサヨナラするばい。
そげん高くはなかろうもん。

[671: 周辺住民さん]

応札時にスミフ自身が決めたことなのだから、「分譲価格（＝建物価格）」は、
45万円/㎡（坪149万、90㎡で4050万円）が【ＭＡＸ】で、動かしようが無い。

入居者負担が変わるのは「転貸料（＝土地の賃料）」。
約1,000円/㎡〜となっているのは、東京都→スミフへの賃料で、
スミフ→入居者への賃料は、それに「手数料【等】」を乗せたものになる。

　＃　この【等】の部分で、東京都とスミフはいろいろ考えているだろう。
　＃　「お互い損しないようにやらな」「おぬしも悪よのう」とね。

周辺相場が変わったから、ここも入居者負担を上げなければという意見はその通りだが、
変わったのは「地価」だということに着眼点が必要。
・　建築価格ではなく、土地価格の高騰に対応したのだ。
・　だからその分が転嫁されるのは自然だ。
という考えが通れば、当然「周辺相場に比較してしかるべき賃料」が発生することになる。

前の方のレスにあった、都からの借地料に、分譲面積をかけてしまった、
「80㎡×1,000円＝80,000円の賃料」というのは、まったくの「間違い」だが、
それはそれとして、本当に１戸あたりの賃料が、80,000円でも驚かないね。
それでも近隣の分譲マンションと比べれば、最上階・最大の部屋が、
坪220万くらいで手に入る（30年ローン計算）のと同じだから。

[672: 匿名さん]

＞応札時にスミフ自身が決めたことなのだから、「分譲価格（＝建物価格）」は、45万円/㎡（坪149万、90㎡で4050万円）が【ＭＡＸ】で、動かしようが無い。

みんなそれを信じたいのですが・・・
どうもそうはいかないようですね

[674: 匿名さん]

要綱には残念ながら協議で販売価格変更が認められるように書いてあります。
これだけ経済情勢が変わったのであれば筋も通るし。
東京都への権利金をプラスして、販売価格上げるんじゃないかな。
応札時の不動産価格の状況なら許されないでしょうがね。

[675: 匿名さん]

＞要綱には残念ながら協議で販売価格変更が認められるように書いてあります。これだけ経済情勢が変わったのであれば筋も通るし。東京都への権利金をプラスして、販売価格上げるんじゃないかな。

それって本当なの？
もし本当だとしたら、過去に出没していた200万円派の言うのも嘘ではなかったことになるよね？
彼らはこのことを前提に、知っててずっと言っていたのか？

おいおい、150万を豪語していたやつ、反論しろよ！
俺はおまえをずっと信じていたんだぜ？
絶対に販売価格は45万/㎡以下から変わらないって言ってたよね？？

やっぱし、品川駅前好立地でタワーで坪150万なんて、
おかしいなってずっと思ってたよ。
そういうカラクリか・・・・・

[678: 匿名さん]

年収400万で頭金200万あればローン組めると試算で出ています。3150万物件でフラット35で月々11万円。十分借り入れできますし、ローン組める数値です。

[682: 匿名さん]

価格変更って、本当なのですか？

実際に販売が始まって（10月くらいですか？）、価格発表されるのを待つしかないですね。

[683: 匿名さん]

>>674
そのソースはどこですか？
リンクしてください。

[684: 匿名さん]

>>674
事業者募集要項を呼んでも販売価格を変更できるなんて読み取れないですが、
場所を教えてください。
むしろ分譲条件として1/2は45万/㎡とすることとなっていますから、価格変更できないように読み取れます。
さらに審査配点が40点/100点ある価格条件に対して100%の住居が45万以下でという住友チームの提案が審査委員から評価されたのに、それを変更するのは東京都も認めないはずです。

もめてるのはソコでしょうかね。
昔公共事業の応札経験（コンピューターシステム）がありますが、応札して基本契約を結んだあとに応札提案を覆すのは非常に困難だと思います。不可能に近いです。
なぜなら次点事業者に交渉先が変わる恐れがあるからです。
竣工してしまってから分譲価格提案を変更するのは確信犯で詐欺ですね。もし、それが本当なら、さすが住友です。えげつないです。そして、それがまかり通るなら公共事業の入札システムが崩壊します。

しかし、1/2の分譲条件は生きているはずなので400戸は少なくとも150万/㎡だと思いますよ。

[685: 匿名さん]

訂正：150万/坪の間違いでした。

[686: 匿名さん]

変更規定のところに都の承諾があれば変更できるような主旨で書いてあると思います。

あと、全戸一般発売のような感じで書かれていますが、従前の居住者及び立替候補の都営住宅の居住者には優先権が与えられると思います。

住友が優先分譲に同意してこの戸数が半数を超えれば後の半数は普通の価格になるかもしれませんな。

一般分譲50戸のみとかになったら。。。

宝くじ買ったほうがよいかもしれません。。。

[687: 匿名さん]

400戸は少なくとも150万/坪？？

100％の全住戸が150万/坪じゃないのかい？？
自信をもって100％だと言ってくださいな。

あれれれ、だんだんトーンダウンしてきてるね。

雲行きが怪しいや。
きちんと説明ができる人はいないのですか？

[688: 匿名さん]

↑人に何かを尋ねるときのコメントじゃないですね。
自分でも何もしない調べもしないくせにイライラします。

[689: 匿名さん]

686>>
ソースを明らかにしてもらえますか？リンクを貼るなり、契約書の条項をしめすなり・・・
あいまいでわかりません。本当にそんな規定ありますか？
拡大解釈じゃないですか？

公表資料を見る限り150万/坪100%全戸という説が、資料上は一番確からしいのは
かわりません。相変わらず根拠がないソースがない情報ばっかりですから。

[690: 匿名さん]

過去スレッドがごっそり削除されていますが、何がかかれてあったのですか？
なにか都の入札に関する極秘の情報か、販売価格の情報でしょうか？？

[691: 匿名さん]

地代が大幅に高くなり、実質の坪単価は230万/坪くらいになるでしょう。
まあ仕方ないですね。

[692: 匿名さん]

200から少なくとも210万/坪にならないと希望しません。検討から外させていただきます。
希望は180万/坪なんです。
抽選は１０倍以下のは部屋をねらいます。
それ上の倍率ならたとえ気に入った間取りでもいりません・・・
倍率と価格が最優先です。

[693: 匿名さん]

＞＞６９１

200から少なくとも210万/坪にならないと希望しません。検討から外させていただきます。
希望は180万/坪なんです。
抽選は１０倍以下のは部屋をねらいます。
それ上の倍率ならたとえ気に入った間取りでもいりません・・・
倍率と価格が最優先です。

[694: 匿名さん]

200〜210くらいの可能性は残されているでしょう

[695: 匿名さん]

689
んじゃぁ　自分で調べろって。
あなただって、あなたから何のソースや根拠も出てこないじゃないか？？

[696: 申込予定さん]

695
ちょっと恥ずかしくない？
なんか子供のけんかみたいですね。
知りたかったら自分で調べる。そうでなければ見てるだけでも良いじゃないですか。
大半の人は情報でるまで待ってるんです。憶測や噂が先行するのはあなたみたいな
見切り発車しがちな人がいるからですよ。

[697: 匿名さん]

その憶測が自分たちの都合の良い解釈で
いつまでも４５万／㎡なんて夢物語ざんまい・・・・

まるで○○の一つ覚えのように
HPによると・・・これのくりかえし。

少しは現実の足下を見つめなさい。
君たちは甘いんだよね。
世間の荒波に揉まれてから出直しなさい。


そういうの人を”愚直”といいます。

[698: 匿名さん]

まぁ
請け合いますよ。
４５万はまずありえない現実やと。
絶対ないと断言。
請け合う。
先住民の先行入居が終わったらすぐ一般住戸向け価格発表するからさぁぁ。

[699: 匿名さん]

>>690
ほんとに削除された理由が気になる。
分かる人いますか？

[700: 匿名さん]

噂なんですが、明朝６月１日９時より現地で何か催しがあるらしいです。
それも先着順で。
パンフレットが配られるだけなのか、はたまた先着順予備券が配られるのか
分かりませんが。
とりあえず車飛ばして朝７時には行ってみようと思います。日曜なだけに
大行列は必須でしょうか。
早く寝なきゃと思いながらも興奮でなかなか寝付けないですね。いよいよですから。