シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Part ３

[申込予定さん]

パート２が１０００スレ超えましたので、パート３を立上げました！

いろいろ情報が錯綜していますが、
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！！
高倍率を勝ち抜けるか！


（パート２はこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/　）


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[552: 匿名さん]

都のHPしか頼るものがないのですか？
HP情報がすべて？
不特定多数が利用できてしまう掲示板や他人に頼らないで自分で現況して都に問い合わせるなりして勉強しましょう。

[553: 匿名さん]

一個人一名義のルールがあったとしても、東京都に住民票が無くとも買い占めることは事実上安易なことです。

仕手ファンドってのがいることはご存知？

[554: 匿名さん]

551　が消去されていますね。

これは548さんへ対しての暴言もしくは事実無根の虚偽を書き込んだためと記憶しております。
548さんの書き込みは残っております。
つまり548さんの内容は事実だということなのです。

おそらく551さんは管理人によってアクセスし制限（投稿禁止）にされてしまったのでしょう。

このように、みなさんも暴言や、自分の気に入らない書き込みに対して揶揄したり、他人をへの誹謗中傷、事実無根の書き込みに気を付けましょう。

当分この掲示板は静かになりそうです。

546　547さんも消去されていますね。
これは他人への罵倒、誹謗中傷投稿だと記憶しております。

情報によると、自作自演が横行していたようです。

[555: 匿名さん]

ここの管理はそんなにちゃんとしていないよ。
削除依頼すればだいたい消える。

548が削除依頼でもだしたんじゃないか？

[556: 匿名さん]

553

どうやるの？

[557: 購入検討中さん]

巷のうわさでは結局坪単価250万〜260万で最終販売価格として落ちつくとされています。
にしても、品川駅近でこの立地で坪270万は破格の超安値で超お買い得だと個人的には思います。
なぜなら近隣の同グレード同立地タワマンの平均値は坪340〜345万ですから。

[558: 購入検討中さん]

557さんへ

当ったら坪270万円で必ず売ってあげます
絶対逃げないで下さい

[559: 匿名さん]

＞557　坪単価250万〜260万

ま、妥当なところだろうな

[560: 匿名さん]

あれ？
定借で坪２６０じゃそんなに安くない
坪１５０って噂だったのにどうして

[561: 匿名さん]

548を始め、適当な推測で事実無根のことを書かないでください。

この事業は東京都の平均勤労者年収800万の4倍　3200万で都心に住居をつくることが
目的として始まったＰＦＩ事業です。（目安80平米）
したがってファンドに一括販売することや事業者の論理で
利益を載せて260万売ることができません。
事業者選定審査基準違反ですよ。
もし、反論や確かな情報があるのだったらソースを示してください。
混乱させるための書込みはやめてください。

[562: 匿名さん]

定借高層マンションって、
将来の取り壊し費用は誰が負担するの？

[563: 匿名さん]

妄想や思いこみから脱せない人もいるようですが、ご自分で調べてみてはいかがでしょうか？
真実が浮き彫りになった時点でまた来てください。

ちょっとお気の毒ですが、夢を見るのはそろそろ終わりにして現実を見つめることが必要だと思われます。
もし気を悪くされたら誠に申し訳ございません。

[564: 匿名さん]

販売会社はどこなんですか？
問い合わせ先はどこですか？
そんな格安なのになんら世間の話題にも上がっていないのはなぜでしょうか？そんな格安で施工したら施工会社は大赤字ですね。
その赤字の補填は我々の税金から？
疑問符だらけの物件ですね。
都営住宅ですか？

[565: 匿名さん]

>>562
私が以前見た定借物件は、管理費と同じようなノリで
毎月徴収される計画書を出してましたよ。

[566: 住まいに詳しい人]

取り壊し費用は毎月の地代の積み立てによって賄われます。
地代は平米数により決定されます。
このくらいの規模だと通常は３万〜４万くらいですが、３年ごとの更新があるのが一般的です。
地代と管理費と修繕積立金と組合費を合わせると毎月５万〜６万くらいの徴収となると思います。ただし３年を過ぎると突如地代が上昇するケースが実際に過去に何軒もありましたので契約内容と約款に注意してください。

[567: 匿名さん]

563さんこそ　なにを根拠に言っているのかソースを示すべきです。

東京都住宅局に問い合わせしてみては？
事業者決定の契約条件や募集要項すべて情報公開されていますよ。

人をコバカにするのはやめましょう。

[568: 匿名さん]

どうも現実が受け止められないかたがまだいるようです・・・。
ここまでくるともう誰が何を言おうとも全く聞く耳さえ持ち合わせていない心理状態でしょう。心の余裕すら無くなっているとお察しします。
私たちはそっと静観しましょう。

[569: 匿名さん]

品川駅前タワマンが150で手に入るわけないとずっと心のどこかで思ってた。

[570: 匿名さん]

>どうも現実が受け止められないかたがまだいるようです・・・。

現実って坪１５０ではないということですか？
だとしたら何の魅力もないマンションになるんですけど。
事実はどうなってるの？

[571: 匿名さん]

>557
なぜなら近隣の同グレード同立地タワマンの平均値は坪340〜345万ですから。

あのぉー、近隣の同グレードのタワマンって具体的に教えてくださいな。
ディスポーザー、床暖、各階ゴミステーションなし、全エアコンOPって、そんなタワマン知りたい。

[572: 匿名さん]

ここが坪１５０万という破格で販売されても困る人は
だれもいない。事業者は土地取得コストがかかっていない
わけだから基本的には建築コスト負担のみ。
この価格ならマスメディアに広告うたなくても、ＭＲ
つくらなくても（構内ＭＲになるだろう）即日完売だろう
から販売コストも限りなく押さえられるしね。

地主の都はコストのかかる都営住宅をつぶせたわけだし
しかも土地を手放さずに７０年にわたって借地料という名の
キャッシュフローと固定資産税収入を得ることができるしね。

まあ困る人いるとすれば、港南地区で新たにマンションを
分譲しようとする業者だが、ＷＣＴやベイクレの売れのこり
を別にすればいまのところ計画はない。
ただコスモポリスやフェイバリッチなど近隣の物件を高値で
売り抜けようとしている転売ねらいの人は困るかもしれない
ね。

もちろん価格は出てみないと分からないけど、港南地区で
坪１５０万の新築がでるといううわさがあるだけで、
中古狙いのひとはもう少し待っとこうと思うからね。

ちなみに港南のタワーは成約価格ベースでいえばかなり
下がっています。今年になってからベイワードで＠２２０万
コスポリでも条件低層は＠２４０万という成約事例が
でています。もっとも港南は分譲時価格はほとんど＠２５０
以下と激安だったのでキャピタルロスがでるまで中古価格が
下がるには４−５年かかるでしょう。

不動産中古は周囲の相場に引きずられるので、個別事情で
相場より安く売られてしまう物件があると値下がりを
誘発します。まあそういう意味では港南の中古狙いの人は
秋から年末にかけていい買い物ができるかもしれません。

[573: 匿名さん]

>販売会社はどこなんですか？
>問い合わせ先はどこですか？
まだ決まって（もしくは公開されて）ないですよ。

>そんな格安なのになんら世間の話題にも上がっていないのはなぜでしょうか？
いやいや、計画が決まったころちょっとした騒ぎになりましたよ（笑）
コスト削減のためかずいぶんゆっくり施工したみたいで軽く3年経っちゃいましたが。

>そんな格安で施工したら施工会社は大赤字ですね。
見てのとおりの設計・内装・設備・販管費などなど削れるコストは無茶苦茶に削ってますなー。
さらに用地取得費も抑えられ、その上でこの設定価格で「大赤字」なら、Wコンフォートはどうなるんだ（笑）

>その赤字の補填は我々の税金から？
以上、別に赤字じゃないですよｗ

>疑問符だらけの物件ですね。
いや頭に疑問符つけてるのは貴方だけ…。

[574: 匿名さん]

でもタワーフェイスはいまだに４１５万だぜ？？

[575: 匿名さん]

いやいや、鉄鋼、コンクリート、資材高騰による物価上昇みると大赤字でしょうよ。補填は契約にはないのかな？契約時の条件を知りたい。見積もり有効期限仮に１ヶ月かつ半金半手ならリスクヘッジできたはず。

[576: 物件比較中さん]

>>572

ここは定借なんだから、ここの価格の影響を受けて他の港南タワーが値下がりするのはありえないな、残念ながら。最近の中古成約価格の値下がりはマンション価格の上昇により売却物件が港南地区で増えすぎて需給のバランスが乱れたためです。
ですので、572さんのいうとおり、港南地区にタワマン計画がないので今後、供給過多はおこらず、中古の値崩れはおこらないでしょうね〜。

そもそも、グレードも違いすぎだし、このご時世に分譲価格を下回るような価格で売る人なんていないでしょ。転勤や買換で１週間で売らなきゃいけないような人は別ですが・・・。今は大崎が坪４００の時代ですよ・・・。

[577: 匿名さん]

落札条件が、都内の勤務者平均年収800万の4倍を目安に設定されたこと
そしてその条件は、物件戸数の2分の1以上であること。
この条件に対して住友チームの提案は、平米45万以下の住居100%という提案です。
この価格条件が功を奏してデザインで評価されたチームも審査落ちしました。

したがってここの販売価格は変更できないんですよ。
ウソだと言うなら以下に確認してみなさい。

東京都住宅局住宅経営部総合計画課民間活用事業係
東京都新宿区西新宿二丁目８番１号 第二本庁舎１９階
TEL [phone]

同様にソースを開示できないならこの掲示版に　坪150万ではないと言い張り
人を中傷だけする傲慢な書込みをするのはやめなさい。

[578: ご近所さん]

>>574

タワーフェースなんてさっき調べたら２５Ｆの部屋で＠２９０だったよ。
分譲時は＠２２０だからそれでも１割強も載せているんだけどね
＠４５０ってのはＶタワーでしょ。あそこは港南でも別格だからね。
駅直結（つっても結構ホームまでは遠いけど）強しってことですね。
そういう意味は大崎の住友ツインタワーは高くても値下がりしにくい
かもしれない。

[579: 匿名さん]

しかし販売会社もコンソーシアムに含まれてのコンペだったはずでしょ？
なぜ未定なのです？
ちょっと怪しいですよ。
穿った見方をすればどこも逃げているのでは？
民間委譲するも益でないんじゃ・・・
ボランティアやてーるわけじゃねし、、、

[580: 匿名さん]

>>577

そんな提案はみんな知ってるよ。
でも、それにどんな拘束力があるの？

その、名前が長いなんとか係はどんなことがあろうとも当初の価格を保証しますっていってくれんの？
問い合わせたならそのやりとりを教えて下さいな。

[581: ご近所さん]

>>576

はっはっは。定借なので他の港南タワーの値下がりがありえないとは
頼もしいお言葉ですな。
定借と所有権付きではまったくマーケットが異なるというような
ご意見に聞こえますけどそういうものなんですか？
もちろん定借というだけでローンが付かなかったりという理由で検討外
とする方もいらっしゃるとは思いますが、だからといって客層が完全
分離し中古マーケットにおいて互いに影響与えないとは思えませんけど
ね。もちろん所有権＞借地権というのに異論はありませんが、＠１５０
と所有権付きの中古価格とはまだまだギャップがあると考えます。

まあ含み益も含み損も売却しないかぎり精神的な意味しかもたない
ので自己居住の人にはどうでもいい話かもしれません。

[582: 匿名さん]

580　あのねぇ
東京都の公共事業なのよ？

事業者が勝手に販売価格上げたら、都の住宅事業（政策）の
平均的なサラリーマンに住居を提供しようという事業意図が不履行になるわけ。
それは事業者の債務不履行。
まぁ不履行になれば、損害賠償払うわけだけど住友がそんなことすると思う？

心配ならちゃんと東京都に確認してから書き込みしてね。

[583: 匿名さん]

＞＞５８２

東京都の公共事業だからなんなの？
事業者が勝手に販売価格変えるわけないでしょ。意味不明・・・。

東京都と事業者がもめてるから未だになんの発表もないのでは？
東京都は条件変更しても別に損しないよね。

今、現在どこに問い合わせても、過去の発表でいっていること以外なにも具体的なことは教えてくれないのでは？！
もしなにか具体的なことを教えてもらえたのならそれをあなたがみんなに説明してみてね。
みんな確信のもてる情報待ってるよ〜

[584: 匿名さん]

図式を理解できないらしい。

提案価格というのはコンペ時の、”我がチームだったらこの価格でお宅様（東京都）に提供できますよ”という価格。
エンドユーザーへの入居の販売価格は事業主が決定すること。事業主とは名目のうえでは東京都だが実際は民間（この場合は住友チーム）に全て委譲していこう
というのがこのプライベートファイナンシャルイニシアチブという事業。最近だと府中市の図書館なんかがそうですよね。PFIとは、官だけではできないことを民が代わって（主導して）運営しましょうというもの。ハードもソフトも民間主導のファイナンシャル事業（利潤をあげることを目的としている）なのですよ。慈善事業ではないのです。官も民も利潤を追求するという純然たる経済活動なのです。
おっしゃるように、”都民のために・・・提供する”というのはあくまでも手段であり目的はどうもそこにはないようです。

これで理解できましたか？

[585: 匿名さん]

まだ１５０万で買えると信じて疑わない輩がいるらしいが.......
販売代行会社がいまだに見決定なのも、そこで紛糾しているからなのですよ？
よく勉強してから石原都知事に陳情しなさい。

[586: 匿名さん]

だからこそ定借で地代がついてまわるのですよ。
慈善事業なら都の税金でまかなわれるはず。

[587: 購入検討中さん]

フタを開けてみたら２００前後におちつくんでねぇの？
上層で２５０。低層で１５０。
いいじゃんいずれにせよ破格値なんだし。
２５０が高いと思うなら抽選に参加しなさんな。。。。
それだけのことですよ。

[588: 申込予定さん]

今からあーだこーだ言っても始まらないんでは？
価格が発表されるのを待てませんか！？
どう転んでも安普請マンションなんだから相場よりは格安でしょうし。

[589: 匿名さん]

そうそう
それがいいですよ、待ちましょうよ。
相場よりグッと安いのは間違いないわけだ。
でも150万ってのはいくらなんでもないでしょうけどね。
自分も200万は覚悟しています。
80㎡で4800万。
わおーーー超安い！
あとは抽選？低く見積もって平均50倍くらいっしょ！！あはは。

[590: ご近所さん05]

本日【ポロロッカ食品館２４時間営業】の看板、確認しました。右隣に【100円ショップ、キャン・ドゥ】の看板もありました…ポロロッカは、思っていたより、狭い店になりそうですね。同じ日にオープンか？６／６（金）

[591: 匿名さん]

お二人のやり取りをみていると、どうやら坪250万円派は何の根拠もなかったようですね。
根拠がないから間違っているとは限らないけど、微妙に理屈を変えるところがかっこ悪いね。
でも、どちらが正しいかはまだ秘密です・・お楽しみに。

[592: 匿名さん]

うん。楽しみだね〜。
このスレでは悲鳴が・・・

[593: 匿名さん]

>>584
港南四丁目第３団地建替プロジェクト（民間施設ゾーン）事業者募集要項
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-13.pdf

第４ 提案に関する条件（その２）
１ 事業者及び事業者構成員の業務範囲
(5) 整備施設の整備等
イ 定期借地権分譲住宅
(ア) 事業者は、定期借地権の転借権の貸し付け及び住宅の分譲販売を行う。
(イ) 事業者は、既存店舗権利者と調整の上、住宅取得希望者に住宅の譲渡を行う。
(ウ) 詳細は、契約条件書（別紙６）による。

　〜・〜・〜

４ 定期借地権分譲住宅の分譲条件
(1) 販売価格及び住戸面積
ア 専有面積80㎡程度で販売価格3,200万円程度を目標とする。
イ 販売戸数の２分の１以上について、専有面積70㎡から90㎡まで、かつ販売価格45万円/㎡以下とする。…なんでこの文面で「東京都が事業主」「価格はエンド価格ではなく卸価格」と解釈できるのか、私は理解に苦しみます（笑）
※ここで言う「事業者」というのが誰かは表紙（表題）を参照ｗ

[594: 匿名さん]

584の話は、一般論だけで根拠レス。
しかも人を見下した発言で不愉快になります。

[595: 匿名さん]

↑
おいおい、またまた　ただのHPからの抜粋じゃん
好きだねぇーこれ。そんなことみんな周知。

事業者は東京都なんてカキコで誰も言っていないと思うけど。。。
むしろ逆で、住友チームの民間とカキコでは言ってるとおもうけど。読解力も無いようですね。

しかも目標とする・・・だから、、、あくまでも（笑）

短い夢でも見てください。

[596: 匿名さん]

>>593

なんもわかってないねこの人・・・

[597: 匿名さん]

150万派は、僕以外にも2名いますね。
一方根拠レス派は自作自演です。
管理者さんＩＰ確認をしてください。595,596は自作自演ですよ。

[598: 申込予定さん]

私は情報公開まで楽しみに待つ派です♪
150万〜200万の間なら申し込む。それ以上ならいりません。

[599: 匿名さん]

要は、何戸かは専有面積80㎡程度で
販売価格3,200万円程度（目標）が確かに存在すると。
しかしそれはあくまでも最安価格の住戸を指していると。
そして45万円/㎡以下の住戸もあれば45万円以上の住戸もあると。それぞれの戸数については規定がないと。

つまり利潤を追求する住友事業チームが販売価格を設定した際、平均すると45万円／㎡というのは計算上成り立たないと。収益を出さなければならないと。儲けたいからというのがその理由だと。

そしてさらに上層階や広い住戸はや条件が良い間取りの部屋の販売価格がは他より高額なのは当然だろうと。

あのー、画一的に全ての住戸が１００％で45万と思いこんでいること自体が夢をみていると。

で結局平均してならすと・・・坪２００万で落ち着きそうだと。これはあくまでも巷のうわさだと。

そういうことじゃない？

当方、５８４さんじゃないが、代弁しました。

[600: 購入検討中さん]

うーん、たしかに価格の振れ幅については規定がないように読みとれますね。『目標』って書いていますね。３２００万円以下とは書いていないと読めますが。

そして全戸数の２分の１が４５万円以下ならいいんでしょ？
残りの２分の１は与件は無いように取れますね。

極端なはなし、９０平米で１億の部屋がいくつかはあっても与件違反ではない。先の全戸数の２分の１が４５万円以下という条件を満たした上ですから当然でしょう。

わたしは平均４５万／㎡はありえないと思う派です。
もう少し高くなるでしょう。５０万〜５５万円だと思いますよ。