シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Part ３

[申込予定さん]

パート２が１０００スレ超えましたので、パート３を立上げました！

いろいろ情報が錯綜していますが、
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！！
高倍率を勝ち抜けるか！


（パート２はこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/　）


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[451: 匿名さん]

人の事をハゲタカとかアタマが悪い人間呼ばわりしているだけで、その程度の人間という事になりますよ。
まあここに群がっているだけでどの程度の人間か分かるけど。

何でも良いから都の＜企画＞を享受するだけでなく、なにかお金がなくても良いから都の行政に貢献できるように努力しましょうね。世の中、福祉とか、行政とかに貢献しないで文句ばかり言う人って多いからね。

[452: 匿名さん]

>>437

２０万／月で即日貸せるなら７０㎡で3150万くらいだから
最低７％で回りますね。
出口戦略が難しいけど５年後にキャピタルゲインがでそう
なら売却、大幅ロスなら継続保有（貸しつづけてもいいし
自分で住んでもよし）

親戚一同で一口３００万の私設ファンドでもつくりたくな
りますね。

[453: 住まいに詳しい人]

この条件で投資しないなんてありえないですよね。
ほんとにお金をありったけ集めて買えるだけ買いたいと思います！

[454: サラリーマンさん]

年収を制限するとか、いろいろ制限を設けたとしても、名義借りなどで
あの手この手で申し込みが殺到するんでしょね。
３０万円で貸せば、ローン返済金と諸経費引いても１５万円は毎月残り
ますから、かりに年収５００万円の人が買ったとしても自分で住まない
貸すと思いますよ。

都が自分が住むのが条件としたとしても、買ったときだけ住民票を
移しとけば大丈夫ではないの。

[455: 匿名さん]

ごく数人でオタクの議論ですな。
本当にそこまで固執しているのか？！

[456: 近所をよく知る人]

港南口の中古相場にどういう影響を与えるんでしょうね。
コスポリなんて目の前に建っちゃってちょっとお気の毒

[457: 物件比較中さん]

ここは定借ですから中古価格にはあまり影響は及ぼさないのでは。
賃貸として回すことを想定すれば、新築物件としては過去に例を見ないほどの利回りが期待できるのは事実ですが、こと転売となると定借は不利になりますからね〜。
引渡直後に転売物件が出てすぐにはけて終わりって感じではないでしょうか。

[458: 匿名さん]

中古を買う客にしてみれば、
定借だろうとなんだろうと
ここが安く中古市場に出回れば、
港南の中古相場が下がったんだと思い込むでしょ。

[459: 匿名さん]

頭金500万で買うとしたら、20万で貸せば500万の実質利回りは15％を越えるんじゃない？

出口戦略がうまく見つからなくても、賃貸を継続していれば損になることはまずないしね。

[460: 購入経験者さん]

459は頭悪いな。
そんな単純じゃないよ、大家業は。。

[461: 匿名さん]

うん、ダメダメだ。
出直せい！

[462: 住まいに詳しい人]

>>458

定借かそうでないかを知らずに中古買う人いないでしょ・・・

[463: 匿名さん]

何が言いたいの？
じゃあ、せっかくだから大家業についてお教え願おうか？

[464: 匿名さん]

>>460

大家さんですか。うちは海外転勤で５年間自宅を貸してました。
家賃でずいぶん繰り上げ返済できて助かりました。
帰国予定が早まって１年も借家暮らしが続いてこの家賃は
計算外でしたけど

[465: 購入経験者さん]

463
不動産投資はリスクあるということ。
永遠に今の状況が続くとは限らない。
先を見通すのはほんと難しいよ。まぁ、勢いで買ってギャンブルするのもアリかもね。

[466: 匿名さん]

>>464

So what?

[467: 匿名さん]

当たってから考えなさい。

外れりゃ絵に書いた餅。
そのときゃ、一斉に貸し出されての値崩れを祈る？

[468: 銀行関係者さん]

あのさ、ここって定借なんだよね。

つまり、毎月土地代が発生するんですよ。

住友不動産が東京都に約束しているのは、
年間1億6千万円払うって言ってるわけ。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf

この1億6千万円はさ、
もちろん、毎年住民から土地代を集めて払うんだよな。

このマンションは800世帯あってだな、部屋の広さもほぼ同じだから、
平均でいうと、1世帯あたり最低、年間20万円払うわけ。すんでいる間ずーっと。

30歳で入居した人が、80歳まで生きたとして、
50年間、毎年20万円を払うわけさ。総額1000万円な。

最低20万円なだけで、ビル管理会社のマージンが乗るから、
25万円が妥当か？そうすると、50年間で1250万円の増額。

70年間まるまる住もうっておもったら、
25万円×70＝1750万円だ。


でさ、この物件価格にその金額を足すと、どうなのよ？
お買い得か？
2000万円近い増額だぜ？

・平々凡々な田の字のレイアウト、
・多くは、鋭角にまがったレイアウト＝デッドスペースが多い
・浄水場、運河の悪臭
・ゴミ焼却場のダイオキシン
・近所の屠殺場の悪臭
・非情にも、70年後に追い出される不安定さ
・アジア系　不良外国人の増加傾向
・中古市場では買いたたかれる定借物件

これらを考慮して、その販売価格は、お買い得か？
本当に、その値段の価値はあるのか？
一生、転勤しないで済む保証はあるのか？中古売却しないといけない可能性はないのか？

見かけの値段にだまされていないか？
まぁ、ちゃんと考えてよ。

[469: 匿名さん]

所有権だと土地分の固定資産税がかかるんだから

比較するならその辺も考慮してね


銀行関係者さんは
その程度の事業計画も作れないようじゃ仕事にならないでしょ

[470: サラリーマンさん]

借地権ですか・・・月２０万円といったって固定資産税分を引けば毎月１万円くらいなもの。
安いですねえ〜

７０年分を計算してもナンセンスですよ。それだったら固定資産税・都市計画税だって
年間１．６％くらいだから７０年税金を払い続ければ、税金のほうが土地代より高く
なるよ。

ブリリア大崎とか借地権物件はいくつかありますけど、ここの条件は破格ですよ。
超格安。

[471: 購入検討中さん]

で、いつ販売開始されるのでしょうか？9月頃？？？
それが問題です。
どなたか教えてください。

[472: 匿名さん]

定借は売る時も安いので、実質的な支出では分譲と大きくは変わりませんが、旧価格時代の企画が都との契約で生きているので、コストパフォーマンスは２〜３年前なみの水準ですよね。超お買い得かと。

[473: 匿名さん]

倍率何倍になるかいまから楽しみです。

[474: 購入経験者さん]

祭りには参加でしょ！

[475: 周辺住民さん]

売り出すのは6月初めじゃないの？
テナントの人たちはみんなそう言ってます。

ま、なんか情報あったら載せますね。

みんなで、抽選・くじ引きで楽しみましょう！

[476: 購入検討中さん]

6月初め？　秋頃じゃなかったっけ。

[477: 匿名さん]

>>468　の銀行関係者さんは、銀行で何の仕事をしているの？
70年間で25万円×70年＝1750万なんて計算したらダメでしょ。
物件価格に足すなら、現在価値に割り引いて考えなきゃ。

しかも自分の主張に都合のいい計算ばかりしていたら信用をなくすよ。

＞平均でいうと、1世帯あたり最低、年間20万円払うわけ
借地料１億６０４６万で８２９戸なら1戸当り年額193,559円で、70平米の部屋ならそれ以下でしょ。17万円くらい？
最低20万円は言い過ぎでしょう。

＞最低20万円なだけで、ビル管理会社のマージンが乗るから、25万円が妥当か？
借地料に本当に5万円のマージンなんか乗るの？
本当ならいい情報だけど。

＞2000万円近い増額だぜ？
あなたの計算だと25万円×70＝1750万円でしょ。
強引に2000万に近いと言えなくもないけど、自分の都合のいいように言い換えたら本当に信用してもらえなくなるよ？

[478: 申込予定さん]

20万の地代に関わる管理費なんて5万も掛かるわけないでしょう。
25％ってことですよ？？
民間の仲介不動産屋でさえ、3％〜5％なんだからいいとこ年間6000円〜10000円、月にすると500円〜800円てとこでしょ。金銭のみの管理なんだから5％でも多すぎると思う。

[479: 物件比較中さん]

468はここがどうしても欲しいだけでしょ。
そんなことしても無駄無駄。
ここの販売は国民皆参戦となりまもまな購入者はほとんど手に入らないのは目に見えてる。
まともな購入者だっていざ手に入ったら賃貸に回したり転売の誘惑にかられるレベルですよ、この価格は。

[480: 匿名さん]

マンションブームの最後の灯火にふさわしい物件。
派手に行きましょうや＾＾

[481: ぽちゃ]

そろそろポロロッカ食品館完成するね

[482: ご近所さん05]

ポロロッカは６／６(金)グランドオープンだそうです。２４時間営業みたい。(深夜勤務の募集もあったから…)

[483: 匿名さん]

よっしゃー。
今のマンションから買い替えて貯金だな！3000万は浮くな。
老後は賃貸だな！

[484: ご近所さん05]

正式名称は【ポロロッカ港南シティタワー店】だって。

[485: 匿名さん]

ここは、都民の個人年金物件です。
訳の分からない変額保険に入るよりマシです。
実際に住みたいとは思いませんが申し込みします。
運良く抽選通れば将来の年金のたしになりますよね

住みたい方は必死なのは理解出来ますが、利権とまでは申しませんが
リスクの少ない投資対象だと思います。
ここを買う方は、現金が多いと思います。
借金したらメリットが下がりますから、現金で買える人にとっては魅力的ですね

[486: サラリーマンさん]

マンションの売れ行きが落ちてきているそうですが、価格が上がり
すぎて消費者がついていけなくなっているためで、潜在需要はさほ
ど減っていないと思いますね。
だから、このマンションの購入申し込みは価格上昇でたまった潜在
需要をとりこんで驚異的な抽選倍率になるんでしょね。

確実な儲け話だから反社勢力の資金源なんかにならないよう頼みま
すよ、石原さん。

[487: ご近所さん]

この物件のことがはじめてメディアで紹介されたのはおそらく
２００６年７月１５日号の週刊ダイヤモンド「マンション底値買い」
という特集のコラムでしょう。（他にあったらごめんなさい）

二度と出てこない「宝くじ案件」として紹介されています。

記事では落札したのが住友不動産であることが分譲が遅れた
原因ではないかと推測しています。当時同じ港南口で分譲中の
ＷＣＴは港南でも高値で売れ行きが芳しくなかったので
あえてＷＣＴが完売するまでシティータワーを分譲しなかった
のではないかと記事は推測しています。

[488: ご近所さん]

所詮定借だし、作りも安っぽい----他に良いＭＳ沢山あると思うよ。
だから、ageるのやめてくれ。

[489: 匿名さん]

仕方ないですよ。
こんな宝くじ物件ほかにありませんから。

[490: ご近所さん]

>所詮定借だし、作りも安っぽい----他に良いＭＳ沢山あると思うよ。

その通りです。だけど坪１５０万以下という価格がネガな要因全てを
吹き飛ばします。８００戸以上ありますが、まったく宣伝せずとも平均で
倍率５倍は軽いのではないでしょうか。
ということでageますｗ

[491: 匿名さん]

ここまで有名になってしまうと、sageても無駄かもね。

[492: 匿名さん]

おそらく安い団地仕様。
港南と言うだけでみんな必死になってるけど
全てに余裕がない感じ。
ここに住んでいることが恥ずかしくならないことを祈ります。

[493: サラリーマンさん]

宝くじですって！！！
もっと当選確率高いと思いますね。平均倍率５〜７倍くらいなもんでしょ、たぶん。

低いほうが２〜３倍で、高層階は３０〜５０倍かな、たぶん。秋には全戸一斉販売、
即日完売のニュースが新聞の一般紙に躍りますね。

住友は５０００人からのマンション購入希望者のリストが得られるわけだから
ホクホクかな。みんながハッピーな明るい話題になりそですね。

[494: マンション投資家さん]

>>492

だって都内に新築マンション買う余裕が無かった人にも買えるような
マンションをっていうのがこの物件のコンセプトだからしょうがないよ。
もっとも余裕があるもたくさん申し込んじゃうんだろうけどね。
私も資金に余裕があれば二部屋欲しい。一つは転売用でもう一つは賃貸用にね
その前に抽選があるわけだがｗ

[495: 匿名さん]

この画像を見ながら思いを巡らせて議論してくれ！

[496: 匿名さん]

黒いの欲しい〜。

[497: 申込予定さん]

狭くていいから最上階が欲しい。でも狭い部屋ないんですよね？？

[498: 購入経験者さん]

証券化されたら是非買いたい

[499: 匿名さん]

＞狭い部屋ないんですよね？？

70平米から。でも、他マンションの40平米より安いかもね。

[500: 匿名さん]

>>493
間取りごとの申込なのでは〜？
低層・高層は選べないと思いますよ〜