シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Part ３

[申込予定さん]

パート２が１０００スレ超えましたので、パート３を立上げました！

いろいろ情報が錯綜していますが、
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！！
高倍率を勝ち抜けるか！


（パート２はこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/　）


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[400: サラリーマンさん]

＞３９２
都と住友の取り決めを前に調べたときに譲渡制限も賃貸使用も大丈夫だったと思います。

＞３９６
ポロロッカとマルエツは同じ会社だから仕入れも一緒、同じ品物は同一値段だと思いますね。ただ店舗面積がポロロッカのほうが狭いので、多品種少量になるのではないかな。
ＷＣＴのマルエツで酒類の棚が一列両側にあるけど、ここは隣に酒屋があるから売らなくてもよいし・・・

[401: 匿名さん]

384さん

当選して優先順位で、希望の階、間取りが取れないようだったらキャンセルしかないですか？

それとも1年目から賃貸用で購入できるのでしょうか？

[402: 匿名さん]

401=384
恥ずかしくない・・・（ｗ）

[403: 購入検討中さん]

賃貸用で購入なんてできるわけないですよ。

[404: 匿名さん]

403さん
その根拠はなにかありますか？
教えてください。それとも推定ですかね。

400さんのような意見もあるじゃないですか。

[405: 競合物件企業さん]

投資用に購入する人が殺到して都の住宅政策が本末転倒な状況にならないように自己使用5年（会社命令の転勤などは免除）の条件はつくみたい。
ここの掲示板でもあるけど、東京都へいろいろと要望が寄せられているようですな。
購入者の資金面までは都も制限できないから与信のたつ自己使用の人が優遇されるんではないかと思います。自己資金でここに引っ越したいという人とかね。

[406: 競合物件企業さん]

追伸：倍率を下げる為に本当に住みたい人はお上にいろいろと要望出した方がいいよ。
安いから投資しようというやからを排除する為にもね。

[407: 匿名さん]

競合物件企業の人が、
なぜ親切に解説を？

[408: 申込予定さん]

404さん

譲渡制限や賃貸使用が可能だったとしたら、莫大な数のプロの投資家や素人の投資家たちまでがあらゆる伝手を使って申し込んでくるのは目に見えてますよね？
そんなことになればこの物件がどうなるかわかりますよね？

この物件には選択肢は基本以下の３つしかないのですよ。
①譲渡制限や賃貸使用不可の制限をつけて当初通り安く売る。
②譲渡制限や賃貸使用不可の制限はつけないが、価格を変更してもう少しまともな価格で売る。
③売るのはあきらめ賃貸等にしてしまう。

まあ、販売方法が内部で決まったとの記載がありますが、そんなものはなんとでもいえますし。
正式発表まで何が起こるかわからないんではないでしょうかね。

[409: 匿名さん]

定期借地のリスクを考えれば当初の価格で妥当でしょう。
そんなにめちゃめちゃお買い得ではないよ。
ちょっとお買い得ってくらいじゃね。

[410: 匿名さん]

親族全員の名前でそれぞれ申込みしたとしても、当たったのは遠縁者だったり、その人が住民票を移すと何かと不都合あったりすると、結局無駄になったりする。　家族のニートが当たれば、まぁなんとかなるだろう。

この物件の販売ルールは、直前にならないと確約できないと思う。
以前はどうであろうと、そのうち変わる。　世論や風評も変わる。
少なくとも東京都が大きく関与するなら、不公平のない申込みと抽選と入居でなければならないだろうから、
購入後、即転売して儲けたり、賃貸利回りとかは、できない方法になるでしょう。

[411: 匿名さん]

床面積70〜80㎡がワンフロアーに20戸。
田の字が多いですね。
エレベーターは計８機。

[412: 匿名さん]

田の字ですかー。
角部屋も角部屋らしさが無くて、萎えますねー。

[413: 匿名さん]

田の字も多いけど
斜めに変形の部屋が多いですね。

[414: サラリーマンさん]

第三者への賃貸、譲渡については基本協定で合意済みですよ。
みなさん投資ですよ、投資！！！


http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-15.pdf

１７ページ
最終譲受人は、自己の専有部分を第三者に対し譲渡若しくは賃貸し、又は第三
者に使用をさせることができる。ただし、この場合、最終譲受人は当該第三者に
対し、定期借地権の賃貸期間が更新若しくは延長されないものであること、整備
施設の存続期間が定期借地権の賃貸期間に制限されるものであること、及び賃貸
借期間満了時に取り壊し予定の建物であることを告知しなければならない。

[415: 匿名さん]

ここ家賃、坪どれくらいとれますかね？

[416: 匿名さん]

70平米として
収入年300万 地代24万 管理費30万 ローン支払い140万てとこじゃないですか？
利回りは、10%で
実質利回りは、8.2%ですね。
空室リスク入れると　7.3%

まぁ所有権付ならめちゃくちゃいいですが
借地ならこんなもんじゃないでしょうか？

賃貸ＯＫとなれば、一気に放出されますし
投資目的なら体力がある人じゃないとこの地区は厳しいかもしれませんね。
そんなにおいしい話はないですよ＞415
3000万でＪリート買ったほうがいいかもしれないですよ。

[417: 周辺住民さん]

倍率数百倍確定ですね〜。

どんな人が当選するんだろ。

[418: 申込予定さん]

共用施設ほとんどないみたいだし、管理費等はもっと安い可能性も高いのでは？

[419: 匿名さん]

>414
東京都の合意があれば何でもありの協定書ですね。。。。
価格も変更可能です。経済情勢の変化もありましたし分譲価格は地価調査程度は上昇するのでは？
よく見ましょう。

[420: 匿名さん]

販売価格上昇　→　その分東京都と住不で山分け　→　結果として都民のためになる

だれも文句言えないね。

[421: 匿名さん]

９０平米以上の間取りは無いのでしょうか？
７０平米台で411さん情報の変形田の字では...。
期待していただけに魅力半減、まあこんなものでしょう。
価格上がる場合は倍率は大したことないよ。

[422: ご近所さん]

７０〜９０㎡のファミリータイプが１００％で８０㎡台が中心になると
以前見た提案資料にはありましたよ。

[423: 購入経験者さん]

↑どういう意味？100％って。
70〜90㎡までしかないってことですか？

[424: ご近所さん]

>>423

そです。東京都の条件は以下のとおり

「販売戸数の２分の１以上の住戸の専用面積が70 ㎡から90 ㎡までの間
にあり、その提案販売価格が45 万円／㎡以下であるか審査する。」

住友の提案書は以下のとおりです

「専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にあり、その提案販売価格が４５万
円／㎡以下である住戸の割合 →　１００％」

「専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にある住宅戸数　→ ８２９戸（全戸）」

となっています。詳細は

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf

をご覧ください。

[425: サラリーマンさん]

もともとの発想がファミリー向けの優良住宅を中間所得層に提供すると
言うことだからなんでしょう。
普通の民間タワーなどは投資用の小さな間取りもいれますけど。最近の
都心マンションが販売価格を下げるために６０㎡台が中心になってるこ
とを考えると、ここは貴重です。

[426: 匿名さん]

６０平米で３ＬＤＫですかね？最近は部屋数が２，３あっても小さすぎるし窓もちっちゃいから
机とかおくと狭すぎて圧迫感を感じる。寝室はせめて７畳以上はほしい。

[427: 匿名さん]

欲しいとか何とか言ったって仕様は決まっている。
低仕様が嫌なら、最初からここを候補とすべきではない。さっさと去ればよい。
そんな事はずっと前から分かりきっているはずなのに、相変わらずネガネガやってる奴は・・・。
こんな匿名掲示板でネガやって倍率下がると思ってる、自分の腐った頭をどうにかした方がいいよ。

[428: 匿名さん]

>>416

金融関係の友達にこの話（賃貸経営）するとみんな同じこといって反対
するんですよこというんですよね。でも不動産リートなんてポートフォリオ
の内実知った人しか儲からない仕組みになってると思うし、素人なんていい
カモになっちゃうかなと思うのです。

だったら土地感ある場所で現物かなーと思っちゃうんですけどね。
定借→NGってのは確かにその通りだけど個人がなんの傷もないピカピカ
物件なんてそもそも買えるわけないから、キズ物狙いがポイントと思ってます。
会社みたいに稟議書書く必要もないし、キズのリスクマネージメントができれ
ばいわけだしね。

とはいえこの物件月額２５万で借りてくれる人なんていまどきいないかも。

[429: 匿名さん]

70平米の部屋なら、177,000円で私は貸す。

どこかの企業が代用社宅に借り上げてくれないかな。

[430: 匿名さん]

>>429は、相場を知らない。
川崎より安いじゃん。あり得ない。

[431: 匿名さん]

買えなかったら貸せないが、177,000円で私は貸しますよ。
借り手としては、大企業の借り上げ社宅を希望します。
企業の福利厚生だと家族帯同で177,000円前後が多いと思いますが、いかがでしょう。

[432: 匿名さん]

ちょっと安過ぎ。
井の頭線沿いの70平米を借上げ社宅で借りているけど、月20万円とか言ってた。
ここだったら25万円くらいじゃないの。

[433: 匿名さん]

企業の社宅の限度額って、場所によって変わりますか？
東京と地方都市だったら限度額が違うけど。
７０平米の部屋として、本社課長クラスの社宅を想定していますが、どんなものでしょう。

[434: 購入経験者さん]

湾岸タワーの駅徒歩圏内なら坪10000円（シティタワー品川レベル）〜14000円（高級分譲）あたり
ではないかと思います。高級分譲高層階はもっととれますが。
まぁ妥当なところで21万くらいではないでしょうか。ここは共用施設がないでしょうから、このくらい取れれば御の字でしょうね。

[435: 匿名さん]

２１万円取れれば御の字ですね。
２１万円を目標に、177,000円以上取れれば私は満足します。

買えるか買えないかわからないし、買えても公団方式とやらで高層階になるか低層階になるかわからないでは、とらぬ狸の皮算用ではあるのですが。

[436: 購入経験者さん]

公団方式の抽選方法だとすると、同じタイプの間取りで階数が違ってもそんなに価格差ないんでしょうかね。だとすると高層階はおいしいですね。通常は投資用には低層が割安なんですが、この辺は有利に働くかも。と言っても私は居住用に考えてますが。。ただ、将来貸すことも無くはないので、そういう視点で物件探ししてます。（みなさんそうだとは思いますが）

[437: 匿名さん]

仕様はちがうでしょうけど、近隣マンションで
６３㎡で２５万／月くらいだといわれましたよ。（低層階）
品川駅前の不動産屋で。
ちなみに、２０万にしたら翌日に即決まりますって言われました。

[438: 購入経験者さん]

ちょっと安く見ておいたほうがいいですよ。25万で貸す心つもりでいても、そんなにうまく埋まるとも思えませんから。港南エリアでは高く家賃設定して未だに決まってないところなんてたくさんありますからね。21万で見積もって、実際23万だったらそれはそれでいいじゃないですか。

それに考えてみれば、周囲にここよりグレードの高い物件なんていくらでもあるし、そこと同じ家賃設定なんてまかり通らないと思いますよ。自分で借りるとしても借地で安普請のマンションより、同じ家賃払うなら少しでもグレード高い方を選ぶでしょ。設備の差はあれど間取りなんて対して差はないですからね。

[439: サラリーマンさん]

となりのパシフィーク品川が西向きで６０㎡２０万円で出てますね。面積で単純に
計算すると２６万円になりますけど、これが最低価格でしょう。
ざっと３０万円くらいの相場になるのではないかな。

[440: 匿名さん]

この板見てると、中間所得者向けに都が企画した物件もハゲタカどもに毟られそうですね。

[441: 匿名さん]

＞440

中間所得者って都民の様に比較的平均収入が高い地域でどの位を示すのか知りませんが、人をハゲタカ呼ばわりするのは失礼だと思いますよ。文言からすると、投資目的に購入する人の事を言ってるのだと思いますが、＜中間所得者＞よりもよっぽど高額の住民税を納付し、都の行政に貢献している人たちです。これらの税収によりこの＜企画＞も成り立っている訳であり、現実に＜高額所得者＞にあてた＜企画＞が存在しないにも関わらず、多額の納税を続ける方々にむしろ感謝すべきでしょう。

住民税を何百万も払える様になってから偉そうな発言する様に。

[442: 匿名さん]

あれ？
ここ高額所得者は買えないんじゃないの？

[443: 購入検討中さん]

>>441
突然どうした？
ハゲと言う言葉に反応したのか？

[444: 購入経験者さん]

高額所得者でも買えるでしょ。中間所得者向けの価格設定ってだけだと思いますが。
普通の高額所得者ならこんな資産価値ないところは買わないってだけだと思いますよ。高額所得でも買うって人は資産にならなくても安ければいいってケチな人だけだと思います。
土地の所有権ないのはこういう人にとっては致命的だと思いますし。

[445: 匿名さん]

高額納税者だから都に貢献しても、
都の住宅政策に反する行為を行えば都に貢献していないばかりか、
都の妨げとなる行為を行っていることになりますよ。

ここは都の＜企画＞では中堅所得層向けと明記されています。

> 東京都では、本プロジェクトにおいて、民間事業者により、中堅所得層ファ
> ミリー世帯向けの定期借地権分譲住宅の供給及び生活利便施設等の一体的な整
> 備を行うため、

高額所得者が投資用に購入して、本来対象としていた人が入居できないようになれば、
この場合はそういう行為は俗にハゲタカと呼ばれるでしょう。

こんな簡単な論点もはきちがえているようなので、あまり頭はよくないと思いますが、
そんな貴方にこの言葉を、

「粗末な飯を食べて水を飲み、腕を曲げて枕にする。楽しみはそこにもあるものだ。道ならぬことで金持ちになり身分が高くなるのは、浮き雲のように実のないものだ」

[446: デベにお勤めさん]

折角の場所なので
質の高い？情報交換の場にしませんか？

[447: 匿名さん]

みんなで抽選楽しめばいいじゃないのさ
本当に住みたい人も当たってから考える人もさ

[448: 匿名さん]

>高額所得でも買うって人は資産にならなくても安ければいいってケチな人だけだと思います。

ケチ？　逆じゃない？

[449: 匿名さん]

ほぼ完成しているのになかなか情報が出てこなくて、じれったいですね。
掲示板議論にも飽きてきました。
住友不動産さん、早く情報を出してください。