シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Part ３

[申込予定さん]

パート２が１０００スレ超えましたので、パート３を立上げました！

いろいろ情報が錯綜していますが、
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！！
高倍率を勝ち抜けるか！


（パート２はこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/　）


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[340: サラリーマンさん]

７０年先の話をしてもどうなんでしょうかねえ、逆にいまから７０年前は１９３８年で家督相続の時代だったすよ。少なくとも７０年後はこの掲示板を見てる人の大半がこの世にいないことだけは確か。
ところで、最上階まで窓に室内保護用のカーテンがかかってますから、内装は完成して共用部分の仕上げに入ってるのでしょうね。１０月完成ですからいよいよですね。ベランダの手すりのガラスにスモーク張って完成ですね。

[341: 匿名さん]

７０年後にはアメリカ合衆国もなくなっているかもしれないしね。
可能性の話としては。

[342: 匿名さん]

200年住宅の考え方はいいね。
欧州では数百年前の住宅も現役で使われているしね。

[343: 匿名さん]

>売主は住友、施工は竹中

三軒茶屋でコンクリの施工ミスをしたマンションと、
同じ組み合わせですね。

[344: 匿名さん]

エアコンの室外機が未だに設置されていないように見えるけど、これから
設置するのですかね。それとも付いてないかな。

[345: 匿名さん]

エアコンなんて付いてないよ

[346: サラリーマンさん]

ここに限らず最初からエアコンついてないマンションは多いですよ。天井埋め込み型のエアコンなら最初からついてないとこまりますけど、埋め込み型もなんとなく高級感はありますが、機種が少なかったりメリットばかりではないし。
エアコンもグレードがありますから、低グレードのエアコンならついてないほうが良いですよ。気に入ったエアコンをつけたくて、捨てるのもなんとなく抵抗がありますから。

[347: 匿名さん]

＞３４４
おめでたい人だね。今年販売される23区内のMSで最も低仕様のMSだよ、ここは。

都との契約にない、削れるものは削るにきまってるでしょ。トイレもタンクありでしょ。ダウンライトなし、浄水器、浴室乾燥機なんかも無いでしょうね。そんなもん欲しいならもっと金出しなって。

[348: 匿名さん]

トイレ、バスつきなの？

[349: 購入経験者さん]

ユニットバスじゃないかな。1416のユニット。大きいからゆったり用を足せる。

[350: 匿名さん]

台所・トイレ共同ってことはないと思うよ。
下水も通っていて、汲み取り式ではないと思う。
また、近所に銭湯もないから、お風呂もついているでしょう。
でも、ここは誰も高仕様を求めてないから、仕様についてなんだかんだ言ってもねえ。
品川駅１０分の４０階７０㎡が３１５０万円以下なんだから、それでいいと思う。

[351: サラリーマンさん]

好立地にあるライオンズマンションの普通のグレードと同じくらいでは？

[352: 匿名さん]

最近は新築で、ライオンズマンションの好立地物件なんてないなぁ。
昔は駅近マンションがウリだったのに。
せいぜい根津の物件くらいだろうけど、あれは一応ハイグレード。

[353: 匿名さん]

やはり、この物件は豊洲を売り切るまでは、販売しないのでしょうか？

[354: 匿名さん]

豊洲買ったらここ買える権利がおまけでついてくればいいね。

[355: 匿名さん]

＞やはり、この物件は豊洲を売り切るまでは、販売しないのでしょうか？

なんで？。そしたらこの物件売り出されないってことじゃん。

[356: 匿名さん]

確かに・・・

[357: 匿名さん]

わろた

[358: 匿名さん]

ここ買ったら豊洲買う義務をおまけでつければ解決。

[359: 匿名さん]

坪200万円で毎月の定期借地代の支払い。
都民優先枠以外は高倍率だね。

[360: 匿名さん]

都民を増やす目的もあるのに、
都民優先枠？

[361: 購入検討中さん]

もう売れ切れたって本当？

[362: 匿名さん]

う・そ

[363: 匿名さん]

>>359

あんたもしつこいね。
坪200万じゃなくて1番高い部屋でも坪150万まででしょ。

[364: 匿名さん]

さっき自転車で観察してきました。１階にポロロッカていう食品スーパーが入るんですね。エントランスまわり意外と高級感ありました。

[365: 匿名さん]

>>364
周りは高年収向けの高級マンションが何軒も建ってるので、
ワールドのマルちゃん、ビッグターミナル内のクイーン＆エキナカ、
新名所アイランドの大丸、そして西口の各店もありますから、
食品館は高所得層にも満足できる店構えにしてる訳でしょうね。
ですからここのマンション入居できたら最高でしょうね。

[366: 住民さん]

単価低い「サイゼリヤ」や「すきや」もあるので、ＴＰＯに応じて使い分け出来ますね。

[367: 匿名さん]

Pにどうやって応じるの？

[368: 匿名さん]

プライスということでご勘弁を。

[369: 匿名さん]

勉強になります。

[370: ご近所さん]

しっかし早く灯りがついてほしいものだ。
夜に真っ暗な黒ビルが建ってるのは不気味だ。
向かいのコスポリの明かりが綺麗なだけになおさら感じるな。

[371: 匿名さん]

年収500万ですが買えますか？

このマンションの外観のお写真ある方、投稿お願いいたします。

[372: 匿名さん]

これだ・・・

[373: 匿名さん]

左の黒いやつ？

[374: 匿名さん]

そうそう。

[375: 匿名さん]

ありがとう。スミフっぽいね。
会社が港南だから毎日行っているのに、みたことないなあ

[376: サラリーマンさん]

個性的な色と形を感じる

[377: 匿名さん]

後ろ右にあるのがゴクレか
ってどうでもいいけど

[378: 匿名さん]

右端のが、ケープとグローブですか？

[379: 匿名さん]

>>372
東京タワーの右側タワーは何ですか？

[380: ご近所さん]

真っ黒タワーの左側がビュローかな？
で、その左はクリスタルスクエア？

真っ黒タワーの右後ろにほとんど隠れた状態で見えるのが、コスポリ。
それの右奥はＣＭＴ（かな？）で、
その右が東京タワー。
その右がフェイバで、
その後ろにほとんど隠れている茶色いのがラクシア。
フェイバの横の白いのが森永ビルで、
その後ろに見える茶色い大きいのがケープ、
その右がグローブ
ですね。

[381: サラリーマンさん]

南側は障害物なくて眺望よさそうですね。

[382: ご近所さん]

380さん

ぴったりですね。さすがご近所よくご存知で。

[383: 匿名さん]

３８０さんのような方と一緒に、東京タワー行ったら楽しそう。

[384: デベにお勤めさん]

販売会社内部でPMが先日やっと決まりました。

販売方法も昔の公団方式です（当然）

いよいよですね〜！

多分、不動産会社社員が多いんでしょうね!!

抽選ですから神頼みですが・・・

[385: 匿名さん]

スミフの方ですか？
差し支えなければ、詳しい内容を教えていただけませんでしょうか？

[386: 撮影者さん]

真っ黒タワーの左は都営だと思います。
タワーの南側に位置してます。
布団のかけ具合から見ても都営で間違いないと思います。
真っ黒タワーに布団がかからないことを祈ります。

[387: 匿名さん]

う〜ん。

太くて、丸っこくて、黒光りして、硬そうなものが天にむかってそそり立っている様に見えるのは私だけですか？。

[388: 匿名さん]

>>386
この界隈でも、堂々と目立つ干し方をしているのは都営ですね、
次に意外なのは、芝浦の高層マンションキャピタルマークタワーです。

ほんとに、ここの黒い建物に、白い布団がパネルを超えて見えない事を願います。

[389: 撮影者さん]

すみません、あとコスポリの奥はPT品川でした。。

[390: 匿名さん]

布団を干せるようなベランダ付きなのでしょうか？

[391: サラリーマンさん]

実家の母親と、嫁の実家の父親と、自分と弟の４人で申し込みます。だれか当たるでしょうから、買っておいて後で売買で名義を変えればよいだけね。

[392: 匿名さん]

多分、十年譲渡禁止あたりかと・・。
西戸山タワーホームズが、元公務員宿舎でそのような条件で分譲したと聞いたことがあります。
おまけに、十年後には一気に売りが出て大変だったとか。

ま、親族同士だったら内緒で・・・・・・。

[393: ご近所さん]

ポロロッカ来月上旬ＯＰＥＮですね。ポロロッカってあんまり安くはないですけど。

[394: 周辺住民さん]

>388 その芝浦に建ったＣＭＴは、
かって販売当時、
センタク干し設置派と、
落下危険、体裁悪いので反対派が、
ここで、議論を戦わしていましたが、
結局、容認されたのね。

[395: 匿名さん]

>>393
芝浦・港南にも比較店ができたので、ここの食品館は、
①高級マンションが多い地区なので店舗の雰囲気を上げて、従業員対応も強化する
②高級店舗路線ながらアイランドや品川駅中店などの近隣との競合を考慮し
価格はリーズナブルにするが拘り（高級）商品も陳列する
③生鮮関係は当然扱う
④深夜対応型で都心派一流ビジネス世帯の時間にマッチングさせる
⑤近隣タワーマンションや今後販売が開始されるこの物件の顧客獲得率を
高めるため、郊外や県境外周区食品館より格上の充実（ハイクオリティ）展開とする
・・・などが目標になるんでしょうかね。

[396: 匿名さん]

上に入居する人たちも、品揃えや安さにつられてWTCのマルエツに行くのでは？
消費者も＊＊じゃないから、高級物件（？）に住む一般の人たちは安いところに行くと思います。
ヨーカドーのネットスーパーやジャスコの無料送迎バスもあり、かなり苦戦するのでは、と思います。

[397: 匿名さん]

失礼。

× WTC
　↓
○ WCT

でした。

[398: 匿名さん]

>>384 デベにお勤めさん

販売は旧公団方式との情報ありがとうございます。
ちょっと検索をしてみたのですが、現在のURは賃貸の情報ばかりで
なかなかよく分からず、どのような方法なのか教えてはいただけませんか。
１戸ごとの応募や抽選ではないということですよね・・・？？

[399: 匿名さん]

つまり、
階数は関係なく部屋タイプごとに応募して、
抽選して当落と当選順位を決め、
あとで当選順位ごとに希望階数を決める方式？

なんだかなぁ。

[400: サラリーマンさん]

＞３９２
都と住友の取り決めを前に調べたときに譲渡制限も賃貸使用も大丈夫だったと思います。

＞３９６
ポロロッカとマルエツは同じ会社だから仕入れも一緒、同じ品物は同一値段だと思いますね。ただ店舗面積がポロロッカのほうが狭いので、多品種少量になるのではないかな。
ＷＣＴのマルエツで酒類の棚が一列両側にあるけど、ここは隣に酒屋があるから売らなくてもよいし・・・

[401: 匿名さん]

384さん

当選して優先順位で、希望の階、間取りが取れないようだったらキャンセルしかないですか？

それとも1年目から賃貸用で購入できるのでしょうか？

[402: 匿名さん]

401=384
恥ずかしくない・・・（ｗ）

[403: 購入検討中さん]

賃貸用で購入なんてできるわけないですよ。

[404: 匿名さん]

403さん
その根拠はなにかありますか？
教えてください。それとも推定ですかね。

400さんのような意見もあるじゃないですか。

[405: 競合物件企業さん]

投資用に購入する人が殺到して都の住宅政策が本末転倒な状況にならないように自己使用5年（会社命令の転勤などは免除）の条件はつくみたい。
ここの掲示板でもあるけど、東京都へいろいろと要望が寄せられているようですな。
購入者の資金面までは都も制限できないから与信のたつ自己使用の人が優遇されるんではないかと思います。自己資金でここに引っ越したいという人とかね。

[406: 競合物件企業さん]

追伸：倍率を下げる為に本当に住みたい人はお上にいろいろと要望出した方がいいよ。
安いから投資しようというやからを排除する為にもね。

[407: 匿名さん]

競合物件企業の人が、
なぜ親切に解説を？

[408: 申込予定さん]

404さん

譲渡制限や賃貸使用が可能だったとしたら、莫大な数のプロの投資家や素人の投資家たちまでがあらゆる伝手を使って申し込んでくるのは目に見えてますよね？
そんなことになればこの物件がどうなるかわかりますよね？

この物件には選択肢は基本以下の３つしかないのですよ。
①譲渡制限や賃貸使用不可の制限をつけて当初通り安く売る。
②譲渡制限や賃貸使用不可の制限はつけないが、価格を変更してもう少しまともな価格で売る。
③売るのはあきらめ賃貸等にしてしまう。

まあ、販売方法が内部で決まったとの記載がありますが、そんなものはなんとでもいえますし。
正式発表まで何が起こるかわからないんではないでしょうかね。

[409: 匿名さん]

定期借地のリスクを考えれば当初の価格で妥当でしょう。
そんなにめちゃめちゃお買い得ではないよ。
ちょっとお買い得ってくらいじゃね。

[410: 匿名さん]

親族全員の名前でそれぞれ申込みしたとしても、当たったのは遠縁者だったり、その人が住民票を移すと何かと不都合あったりすると、結局無駄になったりする。　家族のニートが当たれば、まぁなんとかなるだろう。

この物件の販売ルールは、直前にならないと確約できないと思う。
以前はどうであろうと、そのうち変わる。　世論や風評も変わる。
少なくとも東京都が大きく関与するなら、不公平のない申込みと抽選と入居でなければならないだろうから、
購入後、即転売して儲けたり、賃貸利回りとかは、できない方法になるでしょう。

[411: 匿名さん]

床面積70〜80㎡がワンフロアーに20戸。
田の字が多いですね。
エレベーターは計８機。

[412: 匿名さん]

田の字ですかー。
角部屋も角部屋らしさが無くて、萎えますねー。

[413: 匿名さん]

田の字も多いけど
斜めに変形の部屋が多いですね。

[414: サラリーマンさん]

第三者への賃貸、譲渡については基本協定で合意済みですよ。
みなさん投資ですよ、投資！！！


http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-15.pdf

１７ページ
最終譲受人は、自己の専有部分を第三者に対し譲渡若しくは賃貸し、又は第三
者に使用をさせることができる。ただし、この場合、最終譲受人は当該第三者に
対し、定期借地権の賃貸期間が更新若しくは延長されないものであること、整備
施設の存続期間が定期借地権の賃貸期間に制限されるものであること、及び賃貸
借期間満了時に取り壊し予定の建物であることを告知しなければならない。

[415: 匿名さん]

ここ家賃、坪どれくらいとれますかね？

[416: 匿名さん]

70平米として
収入年300万 地代24万 管理費30万 ローン支払い140万てとこじゃないですか？
利回りは、10%で
実質利回りは、8.2%ですね。
空室リスク入れると　7.3%

まぁ所有権付ならめちゃくちゃいいですが
借地ならこんなもんじゃないでしょうか？

賃貸ＯＫとなれば、一気に放出されますし
投資目的なら体力がある人じゃないとこの地区は厳しいかもしれませんね。
そんなにおいしい話はないですよ＞415
3000万でＪリート買ったほうがいいかもしれないですよ。

[417: 周辺住民さん]

倍率数百倍確定ですね〜。

どんな人が当選するんだろ。

[418: 申込予定さん]

共用施設ほとんどないみたいだし、管理費等はもっと安い可能性も高いのでは？

[419: 匿名さん]

>414
東京都の合意があれば何でもありの協定書ですね。。。。
価格も変更可能です。経済情勢の変化もありましたし分譲価格は地価調査程度は上昇するのでは？
よく見ましょう。

[420: 匿名さん]

販売価格上昇　→　その分東京都と住不で山分け　→　結果として都民のためになる

だれも文句言えないね。

[421: 匿名さん]

９０平米以上の間取りは無いのでしょうか？
７０平米台で411さん情報の変形田の字では...。
期待していただけに魅力半減、まあこんなものでしょう。
価格上がる場合は倍率は大したことないよ。

[422: ご近所さん]

７０〜９０㎡のファミリータイプが１００％で８０㎡台が中心になると
以前見た提案資料にはありましたよ。

[423: 購入経験者さん]

↑どういう意味？100％って。
70〜90㎡までしかないってことですか？

[424: ご近所さん]

>>423

そです。東京都の条件は以下のとおり

「販売戸数の２分の１以上の住戸の専用面積が70 ㎡から90 ㎡までの間
にあり、その提案販売価格が45 万円／㎡以下であるか審査する。」

住友の提案書は以下のとおりです

「専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にあり、その提案販売価格が４５万
円／㎡以下である住戸の割合 →　１００％」

「専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にある住宅戸数　→ ８２９戸（全戸）」

となっています。詳細は

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf

をご覧ください。

[425: サラリーマンさん]

もともとの発想がファミリー向けの優良住宅を中間所得層に提供すると
言うことだからなんでしょう。
普通の民間タワーなどは投資用の小さな間取りもいれますけど。最近の
都心マンションが販売価格を下げるために６０㎡台が中心になってるこ
とを考えると、ここは貴重です。

[426: 匿名さん]

６０平米で３ＬＤＫですかね？最近は部屋数が２，３あっても小さすぎるし窓もちっちゃいから
机とかおくと狭すぎて圧迫感を感じる。寝室はせめて７畳以上はほしい。

[427: 匿名さん]

欲しいとか何とか言ったって仕様は決まっている。
低仕様が嫌なら、最初からここを候補とすべきではない。さっさと去ればよい。
そんな事はずっと前から分かりきっているはずなのに、相変わらずネガネガやってる奴は・・・。
こんな匿名掲示板でネガやって倍率下がると思ってる、自分の腐った頭をどうにかした方がいいよ。

[428: 匿名さん]

>>416

金融関係の友達にこの話（賃貸経営）するとみんな同じこといって反対
するんですよこというんですよね。でも不動産リートなんてポートフォリオ
の内実知った人しか儲からない仕組みになってると思うし、素人なんていい
カモになっちゃうかなと思うのです。

だったら土地感ある場所で現物かなーと思っちゃうんですけどね。
定借→NGってのは確かにその通りだけど個人がなんの傷もないピカピカ
物件なんてそもそも買えるわけないから、キズ物狙いがポイントと思ってます。
会社みたいに稟議書書く必要もないし、キズのリスクマネージメントができれ
ばいわけだしね。

とはいえこの物件月額２５万で借りてくれる人なんていまどきいないかも。

[429: 匿名さん]

70平米の部屋なら、177,000円で私は貸す。

どこかの企業が代用社宅に借り上げてくれないかな。

[430: 匿名さん]

>>429は、相場を知らない。
川崎より安いじゃん。あり得ない。

[431: 匿名さん]

買えなかったら貸せないが、177,000円で私は貸しますよ。
借り手としては、大企業の借り上げ社宅を希望します。
企業の福利厚生だと家族帯同で177,000円前後が多いと思いますが、いかがでしょう。

[432: 匿名さん]

ちょっと安過ぎ。
井の頭線沿いの70平米を借上げ社宅で借りているけど、月20万円とか言ってた。
ここだったら25万円くらいじゃないの。

[433: 匿名さん]

企業の社宅の限度額って、場所によって変わりますか？
東京と地方都市だったら限度額が違うけど。
７０平米の部屋として、本社課長クラスの社宅を想定していますが、どんなものでしょう。

[434: 購入経験者さん]

湾岸タワーの駅徒歩圏内なら坪10000円（シティタワー品川レベル）〜14000円（高級分譲）あたり
ではないかと思います。高級分譲高層階はもっととれますが。
まぁ妥当なところで21万くらいではないでしょうか。ここは共用施設がないでしょうから、このくらい取れれば御の字でしょうね。

[435: 匿名さん]

２１万円取れれば御の字ですね。
２１万円を目標に、177,000円以上取れれば私は満足します。

買えるか買えないかわからないし、買えても公団方式とやらで高層階になるか低層階になるかわからないでは、とらぬ狸の皮算用ではあるのですが。

[436: 購入経験者さん]

公団方式の抽選方法だとすると、同じタイプの間取りで階数が違ってもそんなに価格差ないんでしょうかね。だとすると高層階はおいしいですね。通常は投資用には低層が割安なんですが、この辺は有利に働くかも。と言っても私は居住用に考えてますが。。ただ、将来貸すことも無くはないので、そういう視点で物件探ししてます。（みなさんそうだとは思いますが）

[437: 匿名さん]

仕様はちがうでしょうけど、近隣マンションで
６３㎡で２５万／月くらいだといわれましたよ。（低層階）
品川駅前の不動産屋で。
ちなみに、２０万にしたら翌日に即決まりますって言われました。

[438: 購入経験者さん]

ちょっと安く見ておいたほうがいいですよ。25万で貸す心つもりでいても、そんなにうまく埋まるとも思えませんから。港南エリアでは高く家賃設定して未だに決まってないところなんてたくさんありますからね。21万で見積もって、実際23万だったらそれはそれでいいじゃないですか。

それに考えてみれば、周囲にここよりグレードの高い物件なんていくらでもあるし、そこと同じ家賃設定なんてまかり通らないと思いますよ。自分で借りるとしても借地で安普請のマンションより、同じ家賃払うなら少しでもグレード高い方を選ぶでしょ。設備の差はあれど間取りなんて対して差はないですからね。

[439: サラリーマンさん]

となりのパシフィーク品川が西向きで６０㎡２０万円で出てますね。面積で単純に
計算すると２６万円になりますけど、これが最低価格でしょう。
ざっと３０万円くらいの相場になるのではないかな。