シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Part ３

[申込予定さん]

パート２が１０００スレ超えましたので、パート３を立上げました！

いろいろ情報が錯綜していますが、
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！！
高倍率を勝ち抜けるか！


（パート２はこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/　）


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[460: 購入経験者さん]

459は頭悪いな。
そんな単純じゃないよ、大家業は。。

[461: 匿名さん]

うん、ダメダメだ。
出直せい！

[462: 住まいに詳しい人]

>>458

定借かそうでないかを知らずに中古買う人いないでしょ・・・

[463: 匿名さん]

何が言いたいの？
じゃあ、せっかくだから大家業についてお教え願おうか？

[464: 匿名さん]

>>460

大家さんですか。うちは海外転勤で５年間自宅を貸してました。
家賃でずいぶん繰り上げ返済できて助かりました。
帰国予定が早まって１年も借家暮らしが続いてこの家賃は
計算外でしたけど

[465: 購入経験者さん]

463
不動産投資はリスクあるということ。
永遠に今の状況が続くとは限らない。
先を見通すのはほんと難しいよ。まぁ、勢いで買ってギャンブルするのもアリかもね。

[466: 匿名さん]

>>464

So what?

[467: 匿名さん]

当たってから考えなさい。

外れりゃ絵に書いた餅。
そのときゃ、一斉に貸し出されての値崩れを祈る？

[468: 銀行関係者さん]

あのさ、ここって定借なんだよね。

つまり、毎月土地代が発生するんですよ。

住友不動産が東京都に約束しているのは、
年間1億6千万円払うって言ってるわけ。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf

この1億6千万円はさ、
もちろん、毎年住民から土地代を集めて払うんだよな。

このマンションは800世帯あってだな、部屋の広さもほぼ同じだから、
平均でいうと、1世帯あたり最低、年間20万円払うわけ。すんでいる間ずーっと。

30歳で入居した人が、80歳まで生きたとして、
50年間、毎年20万円を払うわけさ。総額1000万円な。

最低20万円なだけで、ビル管理会社のマージンが乗るから、
25万円が妥当か？そうすると、50年間で1250万円の増額。

70年間まるまる住もうっておもったら、
25万円×70＝1750万円だ。


でさ、この物件価格にその金額を足すと、どうなのよ？
お買い得か？
2000万円近い増額だぜ？

・平々凡々な田の字のレイアウト、
・多くは、鋭角にまがったレイアウト＝デッドスペースが多い
・浄水場、運河の悪臭
・ゴミ焼却場のダイオキシン
・近所の屠殺場の悪臭
・非情にも、70年後に追い出される不安定さ
・アジア系　不良外国人の増加傾向
・中古市場では買いたたかれる定借物件

これらを考慮して、その販売価格は、お買い得か？
本当に、その値段の価値はあるのか？
一生、転勤しないで済む保証はあるのか？中古売却しないといけない可能性はないのか？

見かけの値段にだまされていないか？
まぁ、ちゃんと考えてよ。

[469: 匿名さん]

所有権だと土地分の固定資産税がかかるんだから

比較するならその辺も考慮してね


銀行関係者さんは
その程度の事業計画も作れないようじゃ仕事にならないでしょ

[470: サラリーマンさん]

借地権ですか・・・月２０万円といったって固定資産税分を引けば毎月１万円くらいなもの。
安いですねえ〜

７０年分を計算してもナンセンスですよ。それだったら固定資産税・都市計画税だって
年間１．６％くらいだから７０年税金を払い続ければ、税金のほうが土地代より高く
なるよ。

ブリリア大崎とか借地権物件はいくつかありますけど、ここの条件は破格ですよ。
超格安。

[471: 購入検討中さん]

で、いつ販売開始されるのでしょうか？9月頃？？？
それが問題です。
どなたか教えてください。

[472: 匿名さん]

定借は売る時も安いので、実質的な支出では分譲と大きくは変わりませんが、旧価格時代の企画が都との契約で生きているので、コストパフォーマンスは２〜３年前なみの水準ですよね。超お買い得かと。

[473: 匿名さん]

倍率何倍になるかいまから楽しみです。

[474: 購入経験者さん]

祭りには参加でしょ！

[475: 周辺住民さん]

売り出すのは6月初めじゃないの？
テナントの人たちはみんなそう言ってます。

ま、なんか情報あったら載せますね。

みんなで、抽選・くじ引きで楽しみましょう！

[476: 購入検討中さん]

6月初め？　秋頃じゃなかったっけ。

[477: 匿名さん]

>>468　の銀行関係者さんは、銀行で何の仕事をしているの？
70年間で25万円×70年＝1750万なんて計算したらダメでしょ。
物件価格に足すなら、現在価値に割り引いて考えなきゃ。

しかも自分の主張に都合のいい計算ばかりしていたら信用をなくすよ。

＞平均でいうと、1世帯あたり最低、年間20万円払うわけ
借地料１億６０４６万で８２９戸なら1戸当り年額193,559円で、70平米の部屋ならそれ以下でしょ。17万円くらい？
最低20万円は言い過ぎでしょう。

＞最低20万円なだけで、ビル管理会社のマージンが乗るから、25万円が妥当か？
借地料に本当に5万円のマージンなんか乗るの？
本当ならいい情報だけど。

＞2000万円近い増額だぜ？
あなたの計算だと25万円×70＝1750万円でしょ。
強引に2000万に近いと言えなくもないけど、自分の都合のいいように言い換えたら本当に信用してもらえなくなるよ？

[478: 申込予定さん]

20万の地代に関わる管理費なんて5万も掛かるわけないでしょう。
25％ってことですよ？？
民間の仲介不動産屋でさえ、3％〜5％なんだからいいとこ年間6000円〜10000円、月にすると500円〜800円てとこでしょ。金銭のみの管理なんだから5％でも多すぎると思う。

[479: 物件比較中さん]

468はここがどうしても欲しいだけでしょ。
そんなことしても無駄無駄。
ここの販売は国民皆参戦となりまもまな購入者はほとんど手に入らないのは目に見えてる。
まともな購入者だっていざ手に入ったら賃貸に回したり転売の誘惑にかられるレベルですよ、この価格は。