シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

[大手企業サラリーマンさん]

パート２立ち上げました
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

【正式名称がシティタワー品川に決まったようですのでタイトルを
港南四丁目第3団地建替プロジェクトから修正させていただきました。管理人】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[864: 匿名さん]

欲しいものだと言っても
もう出来上がっていますので
希望通りでなくても
どうしようもありませんね。

[865: 匿名さん]

近所のマンション買って住んでますが、ここ申し込む予定です。
今のとこはセカンドor賃貸にして、こちらに住み、将来は両親に住まわせる予定です。

[866: 住まいに詳しい人]

蓋を開けて見れば大した倍率にはならないですよ。
せいぜい４から５倍というところ。
いくら安くても立地を見れば購入熱も冷めるというもの。
安いには理由があるわけでで多少高くても確実な豊洲あたりが良いかと。
老婆心まで。

[867: 匿名さん]

○っても鯛で、港区のこちらの立地の方が上。

[868: 匿名さん]

>多少高くても確実な豊洲あたりが良いかと。

ここは豊洲なんかよりずっと高くて買えない立地に
買える価格で出るからみんな注目してるのに。

[869: 匿名さん]

>>866
立地はＪＲ品川駅10分以内のこっちの方が全然いいけどね。もし同じ値段なら俺は圧倒的にこっち取るが。
商業施設・飲食店でも、アトレとかグランドコンモンズに入っている店は某ＳＣより質は上だし。
もし豊洲がここよりさらに安いってんなら、検討の価値はあるけどな。

チョッと前にも豊洲＊＊らしき書込みがあるが、ここ煽っても余り意味ないと思うよ（笑）

[870: 周辺住民さん]

866は立地が悪いから安いと思ってるのか。
大丈夫か？

[871: 匿名さん]

将来的な補修・解体のリスクまで含めたら、７０年という遠い未来に更地に戻す計画が織り込んである定借の方がむしろ購入リスクは少ないと思う。唯一のリスクはリセール時のローン付けでは。

駅の反対側の改札から徒歩７分位に２０年以上住んでたけど、東口が再開発されて便利になったというより、人が増えて雑多になった印象が強い。実際にもう引越してしまったけど、当時から駅までの道のりが結構苦（近そうに見えて近くない）で、このターミナル駅近くに住んでよかったと感じたのは、日ごろの生活や通勤よりもむしろ週末等に埼玉、静岡方面へ出かけた時や、羽田、成田空港を利用する必要のあった時だったよ。

ただ値段は決定的に安いらしいから、メリットをそこに絞るなら当然アリだね。

[872: 匿名さん]

>>866
5千万円の予算としても、『90㎡vs55㎡』、『山手線vs有楽町線』、『港区vs江東区』
では、人気の違いが出て当然だろう。

ただ、ここ一本に絞るおめでたい人はいない筈、従って東湾岸MSと競合する事も
ないだろう、その点は安心していいと思うよ。

[873: マンション投資家さん]

先日、東京都に電話をしたところ、

購入者がそこに住んでもらう為に制限を設けている協議をしています。

と言っていました。

セカンドハウスや賃貸希望の制限は大きくでてきそう。

収入による制限は考えておりません。と言っていました。

年収１０００万でも港区に住めるならうれしいですね・・・

[874: 匿名さん]

どうでもいいけど、10月などと言っていないで早く販売できないものか？
抽選時期が早まれば、ハズレた大部分の方達は、諦めもついて他の物件購入への
弾みがつくのでは...？

[875: 匿名さん]

ほんとにどうでもいいな。

[876: 匿名さん]

横浜市の物件は5年間は賃貸や売買はダメでしたよ〜。
すッごく、安かった。
ここは、もっと安くしないと定借や立地の関係で、うちは見切りつけます。

70年後の取り壊しに、周辺の高級マンションから反対運動が起こりそうですね！
でも、その頃は生きてないな・・・

[877: 購入経験者さん]

＞ここは、もっと安くしないと定借や立地の関係で、うちは見切りつけます
ありがとうございます。
倍率が下がって万歳ですね。

[878: 匿名さん]

他の物件で、
5年の制限期間が開けた途端に売り物件が多数出て、
売値が安くなったと過去レスに書かれてましたね。
万一当たったら、転売考えずに住みましょう。

[879: 匿名さん]

>>876
横浜の方が安いのは当たり前の話だが、それが何か？

[880: 匿名さん]

ここを本居に今の家をセカンドにすればいいだけだから
問題ないんじゃないかな。

[881: 匿名さん]

まあここは当初の予定通りの価格なら、デベも売れ行きの心配などする皆無だからね。

むしろ手間とか考えて希望者をある程度絞りたいから、デベがネガキャンしてるのかも（笑）

[882: 匿名さん]

年収１０００万満たない人でも港区でタワーマンション買ってましたよぉ〜。
２００４年とかはね。。。。安かったですよね。ケープくらいまではね・・・
そう思うとそのとき決断した人は偉い！！

[883: 匿名さん]

>876
７０年後のことなんか考えても無駄だと思いますよ。今から７０年前は１９３８年だったことを考えてみれば。

[884: 匿名さん]

価格が高くて売れ行きが悪く、
一旦販売を休止してから
再び売り始めた芝浦物件もありましたね〜。

[885: ビギナーさん]

なぜか老婆心って言葉を悪徳不動産の営業がよく使う印象があるんだよな。
ただの偏見だけど。それはともかく私もダメもとで申し込みます。
床暖房なんて無くてもいいです。二重床は欲しいけど無くても住めます。

[886: 住まいに詳しい人]

床暖・二重床ですよ。

[887: 匿名さん]

千葉県千葉市の安くはないタワーマンションには床暖付いてないのに。
ここはよく付けましたね。

[888: 匿名さん]

８８４
そのうち、市場価格が追いついてきて２期、３期の時は争奪戦おきましたね。
港区で普通のサラリーマンが買えるタワーって、本当にこれが最後じゃないでしょうか？

[889: 匿名さん]

ここは、転売とか賃貸とかの規制が付かないような気がします。
規制を付けるメリットって余りないからね
本命の方は怒り出すかもしれないけど
宝くじ感覚で、当選者が自由な用途を選べた方が面白い。

[890: 購入検討中さん]

>886
床暖・二重床・ディスポーザついているんですか？どこ情報ですか？竹中の人に聞いた？

[891: 住まいに詳しい人]

886です

はい、聞いたんじゃなくて見ました。
ちなみに上でも書きましたが、各階のエレベーターホール横にダストボックスあります。

竹中、住友のものじゃないので販売時期とかは詳しくないのですが、、、

[892: 周辺住民さん]

もっと冷静になりましょう。
高い買物ですから一時的な思いで購入に踏み切るのは危険です。
・７０年後には住めない
・月々の借地料を納めなければいけない
・駅から遠い
・高速道路、４車線幹線に面して五月蝿い
・学校が近くにあり騒々しい
・外国人が多い賃貸マンションが近くにある
・たまに臭い
など安いことよりもデメリットの方が多いです。

[893: 匿名さん]

敷金の高い超長期賃貸。

[894: 匿名さん]

>893
うまい！座布団1枚！

確かに。。でも、うちは定住ですから気にしません。

しかし、お若い方は、今後移動する可能性ありますし、
よ〜く考えないと、損しますよね。

定借は売りづらいです、ハッキリ言って。
思うような利益無いと思ってた方がよさそうです。

駅からバスあるのでしょうか？

[895: 匿名さん]

>>892
倍率下げたいのは分かるけど、間違えた情報・誤解を生む情報はどうかと思うが。

>・駅から遠い
駅から８分は、芝浦アイランドグローヴタワーと同じ、しかもターミナル駅の品川。

>・高速道路、４車線幹線に面して五月蝿い
高速道路とは直接面してない、あと目の前の道路は広いけど幹線道路でなく交通量はそんな多くない。

>・学校が近くにあり騒々しい
その分その方向（東・東南・南）方向の眺望は半永久的に確保されている。

>・外国人が多い賃貸マンションが近くにある
外国人という書き方に悪意を感じるが、賃貸マンションでなくサービスアパートメントであって、
たぶんここに住む普通の方々の３倍以上の年収はあるような人達なので、治安等には関係なし。

[896: 匿名さん]

駄目だなあ。。。

相変わらずPart1から代わり映えのしないネタばっかり。

もっと新鮮なネタ持ってきてよ。こんなんで倍率が下がると思ってるの？

[897: 初心者]

あのぅ

初歩的な質問ですごく恥ずかしいのですが
この物件の所有者になったら　70年後には何も残らないのですか
それとも何らかの権利は派生するのでしょうか

こっそり教えていただければ幸甚です

[898: 匿名さん]

でも８９５みたいな書き込みしちゃうのも、逆にどうかと思うよね。

あなたデベならお仕事でしょうけど、購入検討者なら完全に釣られてる。物件の人気上げて、倍率上げて、自分が購入出来る可能性下げてどうすんの？。

まじめに購入しようと思っているものにとって、ネガレスって、ある意味、大歓迎ですよね。少しは倍率下がるかもしれないもん。だって、まじめに購入しようとしてる人はこの辺の事自分で調査するでしょ。

[899: 匿名さん]

＞８９７

残りませんよ。

今、６８年後だったとします。そうしたら２年定期の賃貸を、２年分の家賃一括で払って借りると思えば良いですね。

定期借地権って歴史が短いからどうなるか分からないけど、、、、
１）あなた７０年生きるつもり？。
２）基本的にどっか、相場の良い時に売るつもりで買った方が良い。
３）その時ももちろん定期借地物件の価格でしか売れません。（安く買っといて高く売ろうってのが無理）
４）湾岸は埋め立て地で地球温暖化で水害に将来やられるという人もいるから、購入するよりは賃貸（定期借地）
の方がより賢いと私は思う。
５）タワーマンション自体が、立て替えが出来ないので、都心の居住には優れているが、全て賃貸にすべきという学者もいる（分譲にするとこれだけ多くの人の意見をまとめて立て替えるのは無理だから100年後に九龍みたいになるということ）。あなた、100年たった高層マンション大丈夫かな？って思わない？。

[900: ビギナーさん]

賃貸できる場合で、この辺で80m2だといくら位で貸せるのでしょうか？

[901: 匿名さん]

７０年後には建物を壊し更地にして返すということですよね。

[902: 初心者]

899さん

ご丁寧なご案内誠にありがとうございました
おおいに参考になりました

つまり4200万円で買うと
4200÷70÷12＝5
5万円の家賃の部屋に住むということですね

[903: 匿名さん]

＞こんなんで倍率が下がると思ってるの？

すいません。

こんなのはどうでしょう。
少子化を食い止めるために
未就学児童３人以上いる世帯でないと
入居できない・・・

とかいう条件がつくとか。
もちろん１０月までに出産予定もＯＫ


・・・ないですかね？

[904: 匿名さん]

>>902

その他地代もかかりますな。広さによるけど
たぶん月額＋２万弱くらいです。
もっとも予定価格は８０㎡３２００万であり
借地期間は工事期間も含むので実際は６８年
なので、でインフレ無視して再度無理やり計算
すれば償却費用は４万弱+地代２万弱その他
管理費などで+２万ちょいで全部あわせて
８〜９万／月ってとこでしょう。

[905: 匿名さん]

２５〜３０万円かな。

[906: 匿名さん]

更新料も掛からないで安い賃貸に住めると考えれば良いわけですね。
別に登記費用や固定資産税は掛かるけど。

[907: 匿名さん]

ま、格安賃貸だって事か。
愛着わかなそうで雑に使う人とか
おおそうだな〜

[908: 初心者]

904さん

地代もかかるのですか？

[909: 匿名さん]

だけどこの価格あらゆるネガキャンを吹き飛ばすねぇ

他の不安要素があるとすればこれが成功事例となって
都心部の都や国が持つ土地に同スキームのもっといい
物件が今後もってできるかもってってことかな？

でもこの価格が広く知れ渡ると今後発売される新築
タワーマンションの価格設定戦略に少なからず影響
を与える可能性もあるかもね。

ちなみに想定購買者は勤労者で世帯収入８００万程度
とのことだから、都民の平均からすれば比較的恵まれ
ている人ってことですね。

[910: 匿名さん]

少なくとも、
港南中古相場を下げる効果はあるんじゃないの。
だけど、他のエリアの新築価格には関係ないでしょ。

[911: 匿名さん]

>>908

詳細は分からないけど定期借地権付きの場合は普通地代がかかります。
だけど他人の土地なので土地部分は固定資産税は払わなくてすみます。

まあその他もろもろここにいろいろ資料があるから興味があったら読
んでみて。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-5.htm

[912: 匿名さん]

みなさんや安いと書いてますが
実際販売価格ってどこかに載っているのですか。

[913: 物件比較中さん]

>>912

販売価格は未定だよ。というか建物はほぼできているのに住友か
らは販売のアナウンスすらいまだありません。
ただ住友の提案書に分譲価格45万/㎡以下の住宅比率100%とあり
東京都との契約書にも提案価格で分譲することととなっている
から。もっともやむを得ない場合都と協議の上分譲価格の変更
可能となっているけどね。

詳しくは>>911のＵＲＬ見て