シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

[大手企業サラリーマンさん]

パート２立ち上げました
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

【正式名称がシティタワー品川に決まったようですのでタイトルを
港南四丁目第3団地建替プロジェクトから修正させていただきました。管理人】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[661: 匿名さん]

兼価って？
けんか　で変換しちゃったの？

[662: 匿名さん]

分譲マンションとしては廉価でも
賃貸マンションとしては普通レベルの仕様になるんじゃないかな。

このあたりは新幹線、羽田へのアクセスいいし、麻布あたりには
住めない外資駐在員向けにもそれなりの需要がある。

目の前は家具付き賃貸のビューロー品川だし

[663: 住まいに詳しい人]

あと10ヶ月・・・

[664: 匿名さん]

北側に部屋って造るのでしょうかね？
北が安いのですかね？
南向きはバカ高くなったら買えないな〜。
理想は「家族で住む都心」なら、北はシングル用で日のあたる部屋はファミリー用で
廉価で提供してほしいな〜。

[665: 匿名さん]

条件が悪い順に・・・
北向きは約１／４あり、高層の一部を除いてコスポリと向き合い。
北東も高層階を除いて眺望は期待できず、日あたりも悪い。
北西の低層階も同じ。
南西の中層階以下。
ぜ〜んぶ足すと都との契約で安く売る１／２の住戸になるのでしょう。

それ以外は価格高いのでは・・・

[666: 匿名さん]

あんがい倍率高くならないかもね。
少なくなった実需以外の人は、誰も
マンション買って無いじゃん。

手を出した一部の人が得をするのか
損をするのか時代と勝負です。

[667: 匿名さん]

>>665
　「都との契約で安く売る１／２の住戸」

全戸平均坪単価149万円じゃないの？

[668: ご近所さん]

条件は以下のとおりです

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-13.pdf

４ 定期借地権分譲住宅の分譲条件
(1) 販売価格及び住戸面積
ア 専有面積80㎡程度で販売価格3,200万円程度を目標とする。
イ 販売戸数の２分の１以上について、専有面積70㎡から90㎡まで、かつ販売価格45万円/㎡以下とす

やっぱ定借ってこれくらいの値段が適切だね。

[669: 匿名さん]

>>665

よりによってデベが悪名高き住友不動産だからなぁ〜

[670: 匿名さん]

>668
おしい！
大事なのは、募集要項じゃなくて提案書ね！

[671: 匿名さん]

６６５です。
＞イ 販売戸数の２分の１以上について、専有面積70㎡から90㎡まで、かつ販売価格45万円/㎡以下とす

というのは、残りの半分の住戸はいくらで売ってもデベの自由なんだと解釈してましたけど。

[672: 匿名さん]

当たったら引渡し後、即５割増しで転売予定。

[673: 匿名さん]

>>671
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf

こっちやね。
専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にあり、その提案販売価格が４５万円／㎡以下である住戸の割合 １００％　って書いてある。

[674: 匿名さん]

都内居住者で持ち家無しとか、本人居住条件とか付かないのかな？　なるべく倍率を下げたい...。

[675: 匿名さん]

＞６７３

６６５です。とすると最上階の東側も㎡４５万円ということですね。名義を借りてでも申し込みしたいです。

[676: 匿名さん]

地代はどのくらいなんでしょうか？
民間よりは安いんでしょうけど。

[677: 周辺住民さん]

当初の構想はどうであれ、売却契約締結済みでもないのに、時価と著しく乖離した値段での売り出し＝都の財産の低廉譲渡といことに関しては、都民からの訴訟リスクに耐えられないのではないでしょうかねぇ？
もちろん、ほんとに安売りするというのであれば、当たればラッキーで申し込みますけど。

[678: 仲介不動産会社に勤務]

販売価格は変わらないでしょう・・・
とんでもない競争率になることは確実です。

競争率の高い高層を狙うか、はなから賃貸にまわすことを考えて低層階を狙うか
面白くなりそうですね

[679: 匿名さん]

もともと都営住宅の土地でもあり、定借マンションとして都民の住居用として期限付きで売り出すのですから、安くてもクレームは付かないでしょう。ただし投資用に回らないよう何らかの歯止め(条件)は付くはずです。最初のレスにその辺の事が書かれていたように思います。

[680: 匿名さん]

購入者が賃貸することは可能みたいですから、投資用を制限することはできないと思います。新銀行東京が住宅ローンの取扱でもしていれば、そこからの借入れを条件とするとか方法もあるでしょうけどね・・・

[681: 匿名さん]

＞＞６８０

昨年に売り出した、横浜住宅供給公社さんの横浜ポートサイドブレイスは安く「5年間は賃貸に出せない」契約でした。

[682: 購入検討中さん]

都庁に電話してみればわかりますけど、今回は土地を貸すだけなので、販売方法や購入者への
諸条件はなにも無しです。
なので、縁故販売（住友、竹中、東京ガス等）が公に行われること必至です。

関係者と仲良くなって購入できる確率を上げることですね

都から仕事取って（落札）会社から評価され、安い物件を自分で購入する（利益がでる）
関係者はおいしいところばかりでうらやましいです。
縁故優先販売はなんとかならないのでしょうか？

[683: 匿名さん]

私は友人にスミフ＆東京ガスがいるので　＾＾　ラッキーです。

[684: 匿名さん]

私も部長が親友なんですが、今の会社はコンプライアンスがうるさいから、頼んでも迷惑かもしれませんね。

[685: 匿名さん]

港南地区のマンションに居住していますが、将来両親に住んでもらう用として
購入検討しています。
近所の人も親族に勧めてたりしてるから、相当な倍率になるんでしょうね。
抽選の頃にはネガキャンが過激になるんだろうなぁ。

[686: 物件比較中さん]

東京都に提出された提案書のリンクが前の方にありますね。
4社の提案の中でスミフが採用されたポイントは住宅の価格と
東京都に支払う賃料の点で他の提案を圧倒しています。
したがって、分譲価格の45万/㎡と年間賃料の1.6億については
変更はありえないでしょう。
しかし少なくとも最近のスミフ物件で先着で売らずに
抽選になったという話は聞いたことがない。
この物件はそもそも抽選になるのだろうか？
事実、全くこの板以外にHPその他物件に関する情報は開示され
ておらず、スミフの情報誌、HPにすら全く情報がない。
抽選で買えると思っている人は甘いかも。
たしか、公庫借り入れを可能とするための要件として
抽選にしなければならないというのがあったと思うけど
そのあたりは不明、もしそうなら積立君が圧倒的に有利に
なっちゃいますね。

[687: 匿名さん]

マンション価格が高騰すればするほど、
定借物件の割安さが際立ちますね。

[688: 匿名さん]

事業予定者（優先交渉権者）の提案概要
(1) 棟の構成
ア 東側に、超高層住宅棟（４３階建）と商業施設棟（２階建）
イ 西側に、生活利便施設棟（３階建）
(2) 建物の高さ １４０．７ｍ
(3) 容積率 ７７５．５％
(4) 延床面積 ９４，６４４．４㎡
(5) 提案借地料 約１億６，０４６万円（年額）
(6) 定期借地権分譲住宅戸数 ８２９戸
(7) 専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にあり、その提案販売価格が４５万
円／㎡以下である住戸の割合 １００％
(8) 専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にある住宅戸数 ８２９戸
(9) 生活利便施設の内容 スーパーマーケット・小売店舗・複合型医療施設・保育所

これによると、借地料年1.6億に対して、住戸800戸
つまり1戸あたり年間20万の借地料ですね。月にすると1.66万ですか。。。

[689: 匿名さん]

>686

(5) 販売方法
分譲する全ての住宅について、住宅金融公庫融資を受ける際の一般公募と同じ方法で公募する。

とありますね。あとつみたてくんの倍率優遇はだいぶ前になくなったはずです。

>688

７０年換算すると地代は平均で1400万円／戸。安いですね。

[690: ビギナーさん]

>>689

何をもって高い安いを判断していいのかわかりません。

月1.6万だと、ローンが1.6万増えるだけだと考えれば、もともと安いローンが組めるわけで、
高くないのかもしれない。しかし、キャッシュで買う人は1.6万/月は痛い気もする。

平均で80平米3600万とすると70年換算で5000万。
3600万は5000万から見て30%も安くないので、そういう意味では高い気もする。

クライテリアを示して欲しい。

[691: 匿名さん]

平面図はこの辺

　　　　blog.livedoor.jp/favorich/archives/2006-03.html

[692: 匿名さん]

港南のあのあたりだと、購入した場合土地：建物比率はざっくり5：5くらい。
所有するというところと定借で流動性が悪いということが気にしなければ、購入するよりも支払う額が低くて済むということでしょ。

[693: 匿名さん]

クライテリア（笑）

[694: 匿名さん]

>>684

うちの猫と部長の犬が親友なんですが、だめですかね？

[695: 匿名さん]

１００倍から３００倍の倍率らしい。

[696: ビギナーさん]

今の相場から見れば割安、立地も港南では良い方ですね。
2年前ならWコンフォートやコスモポリスの坪単価と比べると割高に思えたな。
でも定借物件なので価格は建設費+デベの利益で建物代金のみで坪140万は安いかは疑問。
管理費、修繕積立金、取壊し積立金の金額や転売・賃貸制限の有無や
周囲の中古相場を見て判断したい。

[697: 匿名さん]

>696

そうね。地代が70年で1400万かかるから、
物件価格3600万+地代1400万=5000万に対して地代の割合は約30%

港南地区の所有権物件の土地：建物比が10:10くらいだから、
定借権利金を地価の4割として定借物件の地代：権利金：建物比は6:4:10
普通は権利金は地価の1〜3割だから、今回は権利金を多めにして、
そのぶん地代が安く設定されている。
所有権20に対し、定借14が物件価格だから、定借の値段は35%安くなる。

STSは坪150万だから所有権換算で230万。まあ今となっては安いが、
WコンやTTTと比べれば。。。ってとこだね。

しかも70年で完全に原価償却するから、少ない初期投資の高利回り
投資用物件にしないと、ずっと住んでたら所有権よりは損だわな。

[698: 匿名さん]

70年もこんなとこ住まないでしょ。

実際はみんな転売する可能性が高い。そうすると当初の予算が少ない人には金銭的にラク。

もし、長く住んでるつもりでも、どっかで大地震が来て埋立地で海沿いだから住めなくなって引っ越す。その時もこの場所に買ってるよりも借りてる方が失うものも少ない。

まずもって、高層MSなんて、建て替えできないから、都心の居住空間確保には良いけど、すべて販売ではなく、賃貸にした方が良いという社会学者もいるぐらいだから、この物件はいろんな意味でいいのではと思いますね。

[699: 匿名さん]

ここは、問題は本当にこの価格帯で出たら、いろんな人が購入しそうだから、住民の質はいまいちだろうね。

[700: 匿名さん]

699
そんなこといまさら言わなくても、みんな分かった上で話してますよ。
でも郊外よりはずっとましでしょ。いろんな意味で。

[701: 匿名さん]

超高倍率を勝ち残った人達なら、それなりの猛者でしょう。
ただの高額物件よりある意味ちょっと興味深い。

[702: 匿名さん]

＞超高倍率を勝ち残った人達なら、それなりの猛者でしょう。

ってどういう意味？。所詮くじ引きでしょ。籤運が良い人のことを猛者という？。

[703: 匿名さん]

>702

超高倍率ってくじ運だけじゃ勝ち残れないでしょ。
倍率５０倍っていったって別に５０枚の札に全員違う名前が
書いてあるわけじゃない。人によってあたる確率が違うわけだ。
極端な例をあげればその部屋の希望者は事実上二人しかいなく
ても当たる確率は４９：１だったりする。

あらゆる手を使って確率を強引にあげさせたやつばかり当選
するから「猛者」だってことだろ

[704: 購入検討中さん]

ここは、積み立て君の倍率優遇は使えるはず。
だから、20倍の人は、結構いる。
倍率を上げる為に、積み立て君を持っている購入意思の無い人に2人程お願いすれば、見かけは60倍だな。

[705: 匿名さん]

抽選倍率の優遇って無くなったんじゃないんですか？
バブル崩壊後の地価下落のあたりで無くなったと思ってましたが。。

[706: 匿名さん]

>>694
好きなギャグです。お友達になりたい。

[707: 匿名さん]

積み立て君・・・・これって縁故優遇倍率の言い訳用語で、一種の都市伝説でしょ？

新規の積み立て君募集はないし、過去の積み立て君の件数は開示されていないはず。

[708: 匿名さん]

住宅債券「つみたてくん」というものですよね。
住宅金融支援機構と提携してなければ、関係ないと思いますね。

[709: 匿名さん]

>>708
中身は知ってますけど、たとえば

２０倍超える倍率になって、変だなと思うと
担当におそらく「つみたてくん」の優遇倍率権利行使なんでしょう。
といわれて多くの人は納得してきましたが、
もう新規募集も２年前に終わって、つみたてくんのメリットは割り増し融資だけ。

優遇倍率は９年前以前に申し込んだ人でないと、うけられないわけで、
それも最低７回つみたてが必要ということは、優遇倍率目的の人は
ほとんど権利行使したのではないでしょうか。

となると、つみたてくんだと勝手に誤解して、デベがどんどん「縁故枠」で
倍を率ふかしていたりする訳で・・・

同倍率同時抽選というのもクセモノであたかも公平そうにみえて
高倍率の部屋になれば、ガラポン廻すのは、一部屋につき１回ってことになる。

おもいきりダミーで倍率ふくらませれば、確実にあたる。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31859/

フラット３５を使うために、支援機構と提携するでしょう。普通。
しないのは、億ションくらいのものでは？

[710: 匿名さん]

>706

私は今年は住友不動産の重役か区議会議員か都議会議員
と友達になりたいです（笑）