シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

[大手企業サラリーマンさん]

パート２立ち上げました
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

【正式名称がシティタワー品川に決まったようですのでタイトルを
港南四丁目第3団地建替プロジェクトから修正させていただきました。管理人】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[593: 匿名さん]

>>590

東池袋と同じですか？

[594: 匿名さん]

>>589
白金に、有名な焼肉屋さんがあるのですが
（芸能人やスポーツ選手もけっこう来るし、たまにロールスロイスも停まってた）
そこのすぐそばに食肉工場がありました。小規模の町工場も。
多分今もそのままだと思います。

[595: 匿名さん]

５９４
ズバリ金竜山！？

[596: 周辺住民さん]

> みんな、競争率を下げようとしているの？

激安だし多少のネガキャンくらいじゃ人気下がらない
んじゃない？立地だのグレードだの議論吹っ飛ぶくらいの
安さだからね。まあ他に同一価格帯の物件がでたらまあ
話は変わるけどさ

[597: 購入検討中さん]

激安の根拠

港南四丁目第３団地建替プロジェクト（民間施設ゾーン）事業者募集要項より抜粋

４ 定期借地権分譲住宅の分譲条件

(1) 販売価格及び住戸面積
ア 専有面積80㎡程度で販売価格3,200万円程度を目標とする。
イ 販売戸数の２分の１以上について、専有面積70㎡から90㎡まで、かつ販売価格45万円/㎡以下とする。

(2) 転借料及び転借保証金
ア 転借料は、定期借地権転借の準共有持分に応じた金額とする。
イ 分譲住宅取得者の負担する転借料は、事業者が東京都に支払う借地料に手数料等を加えた額とする。
ウ 定期借地権転借の転借保証金は、転借料の30か月分以上とし、分譲住宅取得者の費用負担の限度に配慮して設定する。

(3) 解体積立金
除却費用を想定し、その額に応じて解体積立金や解体積立基金を設定する。

(4) 融資
全販売住戸について、住宅金融公庫の融資対象とし、不足分を補う民間金融機関による融資を用意すること。なお、住宅金融公庫と東京都とは、本事業における定期借地権分譲に対して、都市再生融資の対象とする内容の合意書を取り交わしている。

(5) 販売方法
分譲する全ての住宅について、住宅金融公庫融資を受ける際の一般公募と同じ方法で公募する。なお、既存店舗権利者が譲渡を受ける部分については、この限りでない。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-13.pdf

[598: 匿名さん]

>595
そうです。古くて小さい店ですがいつもすごく混んでいて、予約も取りづらい。
お隣のとんかつ屋さんもリーズナブルで美味しいです。
食肉加工場は一軒、そのあたりにまだあると思いますが
昔はもっと食肉加工場があって、港南に移転していたのですかね。
ついなつかしくて書き込んでしまいましたが、スレ違いですみません。

[599: 購入検討中さん]

総戸数の１／２以上というのがミソだね
低層〜中層階７０㎡のファミリー世帯を配置して応札条件
である最低戸数１／２をかせぎ、高層は９０平方メートル
以上のプレミアム住戸にしてＷＣＴ並みの高値で販売する
んじゃないかなというのが俺の妄想です
（定期借地権の分は安いとは思うけど）

[600: 購入検討中さん]

連続投稿スマヌ

だからスミフはＷＣＴの残り住居の販売状況みてからシティタワー
の（安く売る義務のない）残りの１／２戸数の売り方決めるんじゃ
ないかと思う。ＷＣＴがまだ高値でも売れるんであれば当然利益率
の高い”それなりの”高級路線で行くだろうし、もしＷＣＴが苦戦
するようであれば”それなりの”仕様と価格にするんだろうね。
建物の躯体はほとんど出来上がっているけど内装なんてこれからだ
からどうにでもできるし、買い手さえいれば高級な内装・仕様にし
たほうが高値で売れるし何より利益率も上がるしね。

ということで標準仕様は安いので買い！。プレミアム仕様（果た
して存在するのかどうかという問題もあるが）がほしい人は価格
によっては高掴みになるかもというのが現時点での感想

つまんなかったらゴメン（と最初に謝っとく）

[601: 購入検討中さん]

皆さんの予想ではいつから登録受付始まりますかね？
やっぱあと1年くらいはかかるのかな？

[603: 購入検討中さん]

別にここが欲しい訳じゃなくて、もう都心で買える物件がここしかないから、みんな群がるのですよ。自分もその一人ですが。。。

[604: 匿名さん]

ベイクレの売れ残りを買えばいいじゃん。

[605: ご近所さん]

お店って本当に「ほっかほっか亭」「すき屋」「サイゼリア」のようですね。すでに営業しているお店の方に聞きました。「サイゼリア」は12/22オープン予定だそうです。

[606: 購入検討中さん]

販売は来年秋。

[607: 購入検討中さん]

わーい。タイトル変えてくれた〜
管理人さんありがとう〜

[608: 匿名さん]

>>604
あの仕様にあの値段は出せません。

[609: 入居済する住民さん]

>>605
サイゼリヤの看板が設置されましたね。12/24オープンになったようですよ。

[610: 匿名さん]

よーし。クリスマスはサイゼリヤで一人ごはんだ！

[611: いつか買いたいさん]

私も独りご飯！
で、関係ないのですが、２LDKの手ごろな部屋も欲しいな〜。

[612: 周辺住民さん]

> 「ほっかほっか亭」「すき屋」「サイゼリア」

これって近所の海洋大の学生さん向けのラインナップ
なんでしょうかね？

それにしてもサイゼリアの低価格の限界に挑戦する姿勢
鬼気迫るものがありますね。味もそれほどひどくないし
あれはあれで感心する

[614: 匿名さん]

売り出しはいつから？

[617: 匿名さん]

んでいつ販売開始？

[620: 匿名さん]

夜遅くなると路上駐車がすごそうな店ばかりですね。
あと、コンビニが入ったら満貫。

都会暮らしは何かを我慢しなければ成り立たない。
理想を言うと、休日大きな窓の風呂に入りたいな。
あとの事はかなり妥協できる。

[621: 匿名さん]

>あと、コンビニが入ったら満貫。

すみません、意味がわかりません・・・

[624: 匿名さん]

わかるだろ。

[625: 匿名さん]

8000なのか12000なのかが問題だ。

[626: サラリーマンさん]

他に跳満になる要素あるかな？

[627: 匿名さん]

親なのか？子なのか？

[628: 購入検討中さん]

で、いつ販売？

[629: 購入検討中さん]

＞６２６ドンキと新聞専売所で１８！

[630: 購入検討中さん]

＞No.628

だから来年秋です。１０月。ログ読んでください。

[631: 匿名さん]

早く販売始めないかな〜！！せめて新しい情報が欲しい！

[632: 購入検討中さん]

ここに入るスーパーですが、
12/1にマルエツグループになったポロロッカのようですね。

[633: 匿名さん]

スーパーはどこに入るのでしょうか？リバージュ側に建設中の２F建て部分ですか？

[634: 周辺住民さん]

レインボーブリッジ下に公園造成中。来春オープンで子供向け球技施設の模様。

[635: 購入検討中さん]

とうとうマンション前のコンビニへ渡る道で人身事故起きてしまいましたね。
普段車は少ないけれど歩道橋しかないから無理に渡る人が多くて心配していました。
残念です。。。

[636: 匿名さん]

何方か、建物の写真ＵＰしていただけるとありがたいです

[637: 匿名さん]

>>636
あいよ！

[638: 匿名さん]

軍艦島？

[639: 匿名さん]

今はない、九龍城でしょ。

低層だけど、四国にすごいカオスなマンションあるね。
自身になったら多分・・・・・。

[640: 匿名さん]

>>639
正解！

>低層だけど、四国にすごいカオスなマンションあるね。
沢田マンションのことかな？

[641: 匿名さん]

モノレール乗るといつも気になってたんですが、
これって緑色の六角形？のマンションのことですか？
あれだとすると、真ん中は駐車場？それとも抜けてるんですかね？

[642: ご近所さん]

サイゼリアのオープンが1月になってる（笑）

[643: 匿名さん]

ここは、内廊下？
駐車場高いと無理だなー。

実物見てみたいな。もう建築中ですよね？

[644: ご近所さん]

多分、内廊下ではなかったような。
玄関側に窓があった記憶が・・・。

[645: 入居予定さん]

カワイ音楽教室は、ヴァイオリン教室は開催されないのかしら。
やっぱりピアノだけかしら。

[646: 購入検討中さん]

＞645さん

バイオリンもあるみたいですよ
http://www.kawai.co.jp/school/open/

[647: 匿名さん]

結局、70平米で5600万くらいかな？

[648: 匿名さん]

3500

[649: 匿名さん]

都との契約条件を見ると、80平米で3200万円が目標価格で、全体の1/2が平米45万円以下ということです。
北向きの低層階がコスポリと見合いですから、一番安くなるんでしょうよ。でも高層階の南側などは6000万円台でしょうかね。
転貸も可能みたいですから投資目的もありのようですね。

[650: 匿名さん]

ほとんど同じ値段だったりして…

[651: 匿名さん]

70平米ならば2800万もありえるということでしょうか？
定借とはいえ、安いなー。
倍率高そう。

[652: 匿名さん]

定借とはいえ、地代の賃料は発生するんでしょ？
販売価格は安いとはいえ、月額支払いはそこそこするんだろうな。

[653: 匿名さん]

652
日本語勉強しなさい。
文章おかしいよ。

[654: 申込予定さん]

定期借地権というのは出口戦略が難しいけど80㎡ 3200万だったら
投資したいひと山ほどいますよね。家賃20万としても7.5%で回ります。
5年くらいで売却してもおそらく買値で売れるだろうし、運がよければ
キャピタルゲインも狙えます。借金してでも買いたいなぁ

もちろん投資用ですよ。自分じゃ住みたくありません（笑）

[655: 匿名さん]

仕様が低いのかな？

[656: 匿名さん]

低い

[657: 匿名さん]

仕様は廉価バージョンと高級バージョンの２段階か３段階方式となるのじゃないかな。北側＆低層の全拾戸の１／２は廉価バージョン、それ以外は高級バージョンとか・・・

[658: 匿名さん]

>>657
どこ情報？まさか憶測じゃないよね？？

[659: 匿名はん]

廉価バージョンのみ

[660: 匿名さん]

兼価低仕様バージョンね
賃貸に回せても家賃は低価格か

[661: 匿名さん]

兼価って？
けんか　で変換しちゃったの？

[662: 匿名さん]

分譲マンションとしては廉価でも
賃貸マンションとしては普通レベルの仕様になるんじゃないかな。

このあたりは新幹線、羽田へのアクセスいいし、麻布あたりには
住めない外資駐在員向けにもそれなりの需要がある。

目の前は家具付き賃貸のビューロー品川だし

[663: 住まいに詳しい人]

あと10ヶ月・・・

[664: 匿名さん]

北側に部屋って造るのでしょうかね？
北が安いのですかね？
南向きはバカ高くなったら買えないな〜。
理想は「家族で住む都心」なら、北はシングル用で日のあたる部屋はファミリー用で
廉価で提供してほしいな〜。

[665: 匿名さん]

条件が悪い順に・・・
北向きは約１／４あり、高層の一部を除いてコスポリと向き合い。
北東も高層階を除いて眺望は期待できず、日あたりも悪い。
北西の低層階も同じ。
南西の中層階以下。
ぜ〜んぶ足すと都との契約で安く売る１／２の住戸になるのでしょう。

それ以外は価格高いのでは・・・

[666: 匿名さん]

あんがい倍率高くならないかもね。
少なくなった実需以外の人は、誰も
マンション買って無いじゃん。

手を出した一部の人が得をするのか
損をするのか時代と勝負です。

[667: 匿名さん]

>>665
　「都との契約で安く売る１／２の住戸」

全戸平均坪単価149万円じゃないの？

[668: ご近所さん]

条件は以下のとおりです

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-13.pdf

４ 定期借地権分譲住宅の分譲条件
(1) 販売価格及び住戸面積
ア 専有面積80㎡程度で販売価格3,200万円程度を目標とする。
イ 販売戸数の２分の１以上について、専有面積70㎡から90㎡まで、かつ販売価格45万円/㎡以下とす

やっぱ定借ってこれくらいの値段が適切だね。

[669: 匿名さん]

>>665

よりによってデベが悪名高き住友不動産だからなぁ〜

[670: 匿名さん]

>668
おしい！
大事なのは、募集要項じゃなくて提案書ね！

[671: 匿名さん]

６６５です。
＞イ 販売戸数の２分の１以上について、専有面積70㎡から90㎡まで、かつ販売価格45万円/㎡以下とす

というのは、残りの半分の住戸はいくらで売ってもデベの自由なんだと解釈してましたけど。

[672: 匿名さん]

当たったら引渡し後、即５割増しで転売予定。

[673: 匿名さん]

>>671
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf

こっちやね。
専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にあり、その提案販売価格が４５万円／㎡以下である住戸の割合 １００％　って書いてある。

[674: 匿名さん]

都内居住者で持ち家無しとか、本人居住条件とか付かないのかな？　なるべく倍率を下げたい...。

[675: 匿名さん]

＞６７３

６６５です。とすると最上階の東側も㎡４５万円ということですね。名義を借りてでも申し込みしたいです。

[676: 匿名さん]

地代はどのくらいなんでしょうか？
民間よりは安いんでしょうけど。

[677: 周辺住民さん]

当初の構想はどうであれ、売却契約締結済みでもないのに、時価と著しく乖離した値段での売り出し＝都の財産の低廉譲渡といことに関しては、都民からの訴訟リスクに耐えられないのではないでしょうかねぇ？
もちろん、ほんとに安売りするというのであれば、当たればラッキーで申し込みますけど。

[678: 仲介不動産会社に勤務]

販売価格は変わらないでしょう・・・
とんでもない競争率になることは確実です。

競争率の高い高層を狙うか、はなから賃貸にまわすことを考えて低層階を狙うか
面白くなりそうですね

[679: 匿名さん]

もともと都営住宅の土地でもあり、定借マンションとして都民の住居用として期限付きで売り出すのですから、安くてもクレームは付かないでしょう。ただし投資用に回らないよう何らかの歯止め(条件)は付くはずです。最初のレスにその辺の事が書かれていたように思います。

[680: 匿名さん]

購入者が賃貸することは可能みたいですから、投資用を制限することはできないと思います。新銀行東京が住宅ローンの取扱でもしていれば、そこからの借入れを条件とするとか方法もあるでしょうけどね・・・

[681: 匿名さん]

＞＞６８０

昨年に売り出した、横浜住宅供給公社さんの横浜ポートサイドブレイスは安く「5年間は賃貸に出せない」契約でした。

[682: 購入検討中さん]

都庁に電話してみればわかりますけど、今回は土地を貸すだけなので、販売方法や購入者への
諸条件はなにも無しです。
なので、縁故販売（住友、竹中、東京ガス等）が公に行われること必至です。

関係者と仲良くなって購入できる確率を上げることですね

都から仕事取って（落札）会社から評価され、安い物件を自分で購入する（利益がでる）
関係者はおいしいところばかりでうらやましいです。
縁故優先販売はなんとかならないのでしょうか？

[683: 匿名さん]

私は友人にスミフ＆東京ガスがいるので　＾＾　ラッキーです。

[684: 匿名さん]

私も部長が親友なんですが、今の会社はコンプライアンスがうるさいから、頼んでも迷惑かもしれませんね。

[685: 匿名さん]

港南地区のマンションに居住していますが、将来両親に住んでもらう用として
購入検討しています。
近所の人も親族に勧めてたりしてるから、相当な倍率になるんでしょうね。
抽選の頃にはネガキャンが過激になるんだろうなぁ。

[686: 物件比較中さん]

東京都に提出された提案書のリンクが前の方にありますね。
4社の提案の中でスミフが採用されたポイントは住宅の価格と
東京都に支払う賃料の点で他の提案を圧倒しています。
したがって、分譲価格の45万/㎡と年間賃料の1.6億については
変更はありえないでしょう。
しかし少なくとも最近のスミフ物件で先着で売らずに
抽選になったという話は聞いたことがない。
この物件はそもそも抽選になるのだろうか？
事実、全くこの板以外にHPその他物件に関する情報は開示され
ておらず、スミフの情報誌、HPにすら全く情報がない。
抽選で買えると思っている人は甘いかも。
たしか、公庫借り入れを可能とするための要件として
抽選にしなければならないというのがあったと思うけど
そのあたりは不明、もしそうなら積立君が圧倒的に有利に
なっちゃいますね。

[687: 匿名さん]

マンション価格が高騰すればするほど、
定借物件の割安さが際立ちますね。

[688: 匿名さん]

事業予定者（優先交渉権者）の提案概要
(1) 棟の構成
ア 東側に、超高層住宅棟（４３階建）と商業施設棟（２階建）
イ 西側に、生活利便施設棟（３階建）
(2) 建物の高さ １４０．７ｍ
(3) 容積率 ７７５．５％
(4) 延床面積 ９４，６４４．４㎡
(5) 提案借地料 約１億６，０４６万円（年額）
(6) 定期借地権分譲住宅戸数 ８２９戸
(7) 専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にあり、その提案販売価格が４５万
円／㎡以下である住戸の割合 １００％
(8) 専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にある住宅戸数 ８２９戸
(9) 生活利便施設の内容 スーパーマーケット・小売店舗・複合型医療施設・保育所

これによると、借地料年1.6億に対して、住戸800戸
つまり1戸あたり年間20万の借地料ですね。月にすると1.66万ですか。。。

[689: 匿名さん]

>686

(5) 販売方法
分譲する全ての住宅について、住宅金融公庫融資を受ける際の一般公募と同じ方法で公募する。

とありますね。あとつみたてくんの倍率優遇はだいぶ前になくなったはずです。

>688

７０年換算すると地代は平均で1400万円／戸。安いですね。

[690: ビギナーさん]

>>689

何をもって高い安いを判断していいのかわかりません。

月1.6万だと、ローンが1.6万増えるだけだと考えれば、もともと安いローンが組めるわけで、
高くないのかもしれない。しかし、キャッシュで買う人は1.6万/月は痛い気もする。

平均で80平米3600万とすると70年換算で5000万。
3600万は5000万から見て30%も安くないので、そういう意味では高い気もする。

クライテリアを示して欲しい。

[691: 匿名さん]

平面図はこの辺

　　　　blog.livedoor.jp/favorich/archives/2006-03.html

[692: 匿名さん]

港南のあのあたりだと、購入した場合土地：建物比率はざっくり5：5くらい。
所有するというところと定借で流動性が悪いということが気にしなければ、購入するよりも支払う額が低くて済むということでしょ。