シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

[大手企業サラリーマンさん]

パート２立ち上げました
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

【正式名称がシティタワー品川に決まったようですのでタイトルを
港南四丁目第3団地建替プロジェクトから修正させていただきました。管理人】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[573: 周辺住民さん]

知った風ですね。
満足しましたか？

[574: 周辺住民さん]

長文の割に内容は・・・って感じ。
もう少し頑張りましょう。

[575: 匿名さん]

確かに長文の割には既出の情報しかない。
まぁ、ここで読んだ書き込みが情報源の全てなんだろうなぁっていうのが感想ですね。

ＷＣＴとここの購買層は重ならないから心配無用でしょう。

[576: 匿名さん]

確かに長文の割には既出の情報しかない。
まぁ、ここで読んだ書き込みが情報源の全てなんだろうなぁっていうのが感想ですね。

ＷＣＴとここの購買層は重ならないからいらぬ心配でしょう。

[577: 匿名さん]

>>573-576

そうか？面白いと思うけれども。
当たっているだけに悔しいだけ？

[578: 買い換え検討中]

私も>>572はそんなに悪くないと思うよ。
そして、10年とか20年後にはインドとか中国からの外国人がたくさん住むようになるんだろうなと思う。

[579: 購入検討中さん]

まぁ、高級路線はありえないわな。
港周りはいつまでたっても場末であり、
労働者の町だよ。

[580: 匿名さん]

豊洲近くの枝川みたいに？

[581: 匿名さん]

確かに、
豪華施設をあれもこれもくっ付けて、
湾岸一の高値で販売したＷＣＴと、
都の入札により、定地借地として湾岸一の安値が付くであろう
シティタワー品川。

これらが、共に港南地区にあり、
共にスミフが手がける販売であるのも、皮肉でなものすねｗ

[582: 匿名さん]

>>579
最近50歳ちょい越えの部長を交えて芝浦のボーリング場行った際、
2次会で芝浦や港南の話題になったんですが港南の食肉工場を引き合いに出して
「あの辺はブラクだったんだよ。風向きによっては腐臭が漂って人の住む所ではない。」と仰ってました。
これが港南の一般的な認識ですね。

[583: マンション住民さん]

芝浦、港南はそういうところですよ。
昔から東京に住んでいる人は知っています。

まぁ、豊洲、有明よりマシとは思いますけれども。

[584: 周辺住民さん]

572です

まあ俺の単なる妄想なので無価値とか考察がいまいちとかいわれたら返す言葉はない。
読んでくれた人が判断すべき話なので素直にごめんと謝るよ。
でも面白いといってくれた人ありがとう。マジうれしい。

ちょっとタイトルから外れる話なんだけど５８１さんが書いているけどWCTのホテル
のような設備は圧倒されるよ。まあプールとかいるのかといわれればそこは疑問なん
だけど豪華なエントランスやゆったりした敷地なんか見ちゃうと住めば気分はいいだ
ろうしバブル時代の無意味な装飾と違って居住性として実質的な価値はあるんだろうな。
タワーマンション買いたいと思っている人は中古物件でいいから一度参考までに見た
ほうがいいと思うよ。今は高輪のヴィンテージよばれる古いマンションに住んでいる
んでいてこっちのほうが格上だと思っていたけどWCTだけは正直住みたいと思った。

あと話をもどすけどシティタワー品川の敷地はもともと都営住宅だったんだけど
この建物の低層に都営住宅だかトミンハイムが入って上層が分譲住宅になるような
話を以前聞いたことがあるんだけど知っている人います？
低層階はオフィス、上層は住宅というビルは港区には結構多いんだけどエントランス
やエレベータなんかは別にして、一つの建物ではあるんだけど２つの違うビルを
重ねたようなイメージにしているわけよ。まあ地下駐車場なんかは同じだけどね。
六本木ヒルズのレジデンスも地権者向けの住戸と高級賃貸向けのが同じ建物にあって
両方みたことあるんだけど地権者向けの部屋はかなり質素というか必要最低限の設備
しかついていないんだよね。ここもそういう格差をつけるのかね

[585: 匿名さん]

港南は知ってるけど、芝浦もですか？

[586: 匿名さん]

>>583

港南は知ってるけど、芝浦もですか？

[587: 匿名さん]

品川駅界隈は違いますよ。単に食肉工場があるだけ。
大井町や白金の近くですよ。上記工場も白金付近からの移転です。

[588: 匿名さん]

たしかに、以前白金（白金台ではない）に住んでいましたが
近くに食肉工場や町工場がありました。
でも家賃はけっこう高かった。

[589: 匿名さん]

>>588
白金だと今でも町工場はあったりするかな。
まあ山の手内側はいつの時代も強いよ。

[590: 匿名はん]

芝浦はとさつ場が有名ですねえ

[591: 匿名さん]

みんな、競争率を下げようとしているの？

[592: 匿名さん]

憧れの港区民になれるか否かだから必死なんでしょ

[593: 匿名さん]

>>590

東池袋と同じですか？

[594: 匿名さん]

>>589
白金に、有名な焼肉屋さんがあるのですが
（芸能人やスポーツ選手もけっこう来るし、たまにロールスロイスも停まってた）
そこのすぐそばに食肉工場がありました。小規模の町工場も。
多分今もそのままだと思います。

[595: 匿名さん]

５９４
ズバリ金竜山！？

[596: 周辺住民さん]

> みんな、競争率を下げようとしているの？

激安だし多少のネガキャンくらいじゃ人気下がらない
んじゃない？立地だのグレードだの議論吹っ飛ぶくらいの
安さだからね。まあ他に同一価格帯の物件がでたらまあ
話は変わるけどさ

[597: 購入検討中さん]

激安の根拠

港南四丁目第３団地建替プロジェクト（民間施設ゾーン）事業者募集要項より抜粋

４ 定期借地権分譲住宅の分譲条件

(1) 販売価格及び住戸面積
ア 専有面積80㎡程度で販売価格3,200万円程度を目標とする。
イ 販売戸数の２分の１以上について、専有面積70㎡から90㎡まで、かつ販売価格45万円/㎡以下とする。

(2) 転借料及び転借保証金
ア 転借料は、定期借地権転借の準共有持分に応じた金額とする。
イ 分譲住宅取得者の負担する転借料は、事業者が東京都に支払う借地料に手数料等を加えた額とする。
ウ 定期借地権転借の転借保証金は、転借料の30か月分以上とし、分譲住宅取得者の費用負担の限度に配慮して設定する。

(3) 解体積立金
除却費用を想定し、その額に応じて解体積立金や解体積立基金を設定する。

(4) 融資
全販売住戸について、住宅金融公庫の融資対象とし、不足分を補う民間金融機関による融資を用意すること。なお、住宅金融公庫と東京都とは、本事業における定期借地権分譲に対して、都市再生融資の対象とする内容の合意書を取り交わしている。

(5) 販売方法
分譲する全ての住宅について、住宅金融公庫融資を受ける際の一般公募と同じ方法で公募する。なお、既存店舗権利者が譲渡を受ける部分については、この限りでない。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-13.pdf

[598: 匿名さん]

>595
そうです。古くて小さい店ですがいつもすごく混んでいて、予約も取りづらい。
お隣のとんかつ屋さんもリーズナブルで美味しいです。
食肉加工場は一軒、そのあたりにまだあると思いますが
昔はもっと食肉加工場があって、港南に移転していたのですかね。
ついなつかしくて書き込んでしまいましたが、スレ違いですみません。

[599: 購入検討中さん]

総戸数の１／２以上というのがミソだね
低層〜中層階７０㎡のファミリー世帯を配置して応札条件
である最低戸数１／２をかせぎ、高層は９０平方メートル
以上のプレミアム住戸にしてＷＣＴ並みの高値で販売する
んじゃないかなというのが俺の妄想です
（定期借地権の分は安いとは思うけど）

[600: 購入検討中さん]

連続投稿スマヌ

だからスミフはＷＣＴの残り住居の販売状況みてからシティタワー
の（安く売る義務のない）残りの１／２戸数の売り方決めるんじゃ
ないかと思う。ＷＣＴがまだ高値でも売れるんであれば当然利益率
の高い”それなりの”高級路線で行くだろうし、もしＷＣＴが苦戦
するようであれば”それなりの”仕様と価格にするんだろうね。
建物の躯体はほとんど出来上がっているけど内装なんてこれからだ
からどうにでもできるし、買い手さえいれば高級な内装・仕様にし
たほうが高値で売れるし何より利益率も上がるしね。

ということで標準仕様は安いので買い！。プレミアム仕様（果た
して存在するのかどうかという問題もあるが）がほしい人は価格
によっては高掴みになるかもというのが現時点での感想

つまんなかったらゴメン（と最初に謝っとく）

[601: 購入検討中さん]

皆さんの予想ではいつから登録受付始まりますかね？
やっぱあと1年くらいはかかるのかな？

[603: 購入検討中さん]

別にここが欲しい訳じゃなくて、もう都心で買える物件がここしかないから、みんな群がるのですよ。自分もその一人ですが。。。

[604: 匿名さん]

ベイクレの売れ残りを買えばいいじゃん。

[605: ご近所さん]

お店って本当に「ほっかほっか亭」「すき屋」「サイゼリア」のようですね。すでに営業しているお店の方に聞きました。「サイゼリア」は12/22オープン予定だそうです。

[606: 購入検討中さん]

販売は来年秋。

[607: 購入検討中さん]

わーい。タイトル変えてくれた〜
管理人さんありがとう〜

[608: 匿名さん]

>>604
あの仕様にあの値段は出せません。

[609: 入居済する住民さん]

>>605
サイゼリヤの看板が設置されましたね。12/24オープンになったようですよ。

[610: 匿名さん]

よーし。クリスマスはサイゼリヤで一人ごはんだ！

[611: いつか買いたいさん]

私も独りご飯！
で、関係ないのですが、２LDKの手ごろな部屋も欲しいな〜。

[612: 周辺住民さん]

> 「ほっかほっか亭」「すき屋」「サイゼリア」

これって近所の海洋大の学生さん向けのラインナップ
なんでしょうかね？

それにしてもサイゼリアの低価格の限界に挑戦する姿勢
鬼気迫るものがありますね。味もそれほどひどくないし
あれはあれで感心する

[614: 匿名さん]

売り出しはいつから？

[617: 匿名さん]

んでいつ販売開始？

[620: 匿名さん]

夜遅くなると路上駐車がすごそうな店ばかりですね。
あと、コンビニが入ったら満貫。

都会暮らしは何かを我慢しなければ成り立たない。
理想を言うと、休日大きな窓の風呂に入りたいな。
あとの事はかなり妥協できる。

[621: 匿名さん]

>あと、コンビニが入ったら満貫。

すみません、意味がわかりません・・・

[624: 匿名さん]

わかるだろ。

[625: 匿名さん]

8000なのか12000なのかが問題だ。

[626: サラリーマンさん]

他に跳満になる要素あるかな？

[627: 匿名さん]

親なのか？子なのか？

[628: 購入検討中さん]

で、いつ販売？

[629: 購入検討中さん]

＞６２６ドンキと新聞専売所で１８！

[630: 購入検討中さん]

＞No.628

だから来年秋です。１０月。ログ読んでください。

[631: 匿名さん]

早く販売始めないかな〜！！せめて新しい情報が欲しい！

[632: 購入検討中さん]

ここに入るスーパーですが、
12/1にマルエツグループになったポロロッカのようですね。

[633: 匿名さん]

スーパーはどこに入るのでしょうか？リバージュ側に建設中の２F建て部分ですか？

[634: 周辺住民さん]

レインボーブリッジ下に公園造成中。来春オープンで子供向け球技施設の模様。

[635: 購入検討中さん]

とうとうマンション前のコンビニへ渡る道で人身事故起きてしまいましたね。
普段車は少ないけれど歩道橋しかないから無理に渡る人が多くて心配していました。
残念です。。。

[636: 匿名さん]

何方か、建物の写真ＵＰしていただけるとありがたいです

[637: 匿名さん]

>>636
あいよ！

[638: 匿名さん]

軍艦島？

[639: 匿名さん]

今はない、九龍城でしょ。

低層だけど、四国にすごいカオスなマンションあるね。
自身になったら多分・・・・・。

[640: 匿名さん]

>>639
正解！

>低層だけど、四国にすごいカオスなマンションあるね。
沢田マンションのことかな？

[641: 匿名さん]

モノレール乗るといつも気になってたんですが、
これって緑色の六角形？のマンションのことですか？
あれだとすると、真ん中は駐車場？それとも抜けてるんですかね？

[642: ご近所さん]

サイゼリアのオープンが1月になってる（笑）

[643: 匿名さん]

ここは、内廊下？
駐車場高いと無理だなー。

実物見てみたいな。もう建築中ですよね？

[644: ご近所さん]

多分、内廊下ではなかったような。
玄関側に窓があった記憶が・・・。

[645: 入居予定さん]

カワイ音楽教室は、ヴァイオリン教室は開催されないのかしら。
やっぱりピアノだけかしら。

[646: 購入検討中さん]

＞645さん

バイオリンもあるみたいですよ
http://www.kawai.co.jp/school/open/

[647: 匿名さん]

結局、70平米で5600万くらいかな？

[648: 匿名さん]

3500

[649: 匿名さん]

都との契約条件を見ると、80平米で3200万円が目標価格で、全体の1/2が平米45万円以下ということです。
北向きの低層階がコスポリと見合いですから、一番安くなるんでしょうよ。でも高層階の南側などは6000万円台でしょうかね。
転貸も可能みたいですから投資目的もありのようですね。

[650: 匿名さん]

ほとんど同じ値段だったりして…

[651: 匿名さん]

70平米ならば2800万もありえるということでしょうか？
定借とはいえ、安いなー。
倍率高そう。

[652: 匿名さん]

定借とはいえ、地代の賃料は発生するんでしょ？
販売価格は安いとはいえ、月額支払いはそこそこするんだろうな。

[653: 匿名さん]

652
日本語勉強しなさい。
文章おかしいよ。

[654: 申込予定さん]

定期借地権というのは出口戦略が難しいけど80㎡ 3200万だったら
投資したいひと山ほどいますよね。家賃20万としても7.5%で回ります。
5年くらいで売却してもおそらく買値で売れるだろうし、運がよければ
キャピタルゲインも狙えます。借金してでも買いたいなぁ

もちろん投資用ですよ。自分じゃ住みたくありません（笑）

[655: 匿名さん]

仕様が低いのかな？

[656: 匿名さん]

低い

[657: 匿名さん]

仕様は廉価バージョンと高級バージョンの２段階か３段階方式となるのじゃないかな。北側＆低層の全拾戸の１／２は廉価バージョン、それ以外は高級バージョンとか・・・

[658: 匿名さん]

>>657
どこ情報？まさか憶測じゃないよね？？

[659: 匿名はん]

廉価バージョンのみ

[660: 匿名さん]

兼価低仕様バージョンね
賃貸に回せても家賃は低価格か

[661: 匿名さん]

兼価って？
けんか　で変換しちゃったの？

[662: 匿名さん]

分譲マンションとしては廉価でも
賃貸マンションとしては普通レベルの仕様になるんじゃないかな。

このあたりは新幹線、羽田へのアクセスいいし、麻布あたりには
住めない外資駐在員向けにもそれなりの需要がある。

目の前は家具付き賃貸のビューロー品川だし

[663: 住まいに詳しい人]

あと10ヶ月・・・

[664: 匿名さん]

北側に部屋って造るのでしょうかね？
北が安いのですかね？
南向きはバカ高くなったら買えないな〜。
理想は「家族で住む都心」なら、北はシングル用で日のあたる部屋はファミリー用で
廉価で提供してほしいな〜。

[665: 匿名さん]

条件が悪い順に・・・
北向きは約１／４あり、高層の一部を除いてコスポリと向き合い。
北東も高層階を除いて眺望は期待できず、日あたりも悪い。
北西の低層階も同じ。
南西の中層階以下。
ぜ〜んぶ足すと都との契約で安く売る１／２の住戸になるのでしょう。

それ以外は価格高いのでは・・・

[666: 匿名さん]

あんがい倍率高くならないかもね。
少なくなった実需以外の人は、誰も
マンション買って無いじゃん。

手を出した一部の人が得をするのか
損をするのか時代と勝負です。

[667: 匿名さん]

>>665
　「都との契約で安く売る１／２の住戸」

全戸平均坪単価149万円じゃないの？

[668: ご近所さん]

条件は以下のとおりです

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-13.pdf

４ 定期借地権分譲住宅の分譲条件
(1) 販売価格及び住戸面積
ア 専有面積80㎡程度で販売価格3,200万円程度を目標とする。
イ 販売戸数の２分の１以上について、専有面積70㎡から90㎡まで、かつ販売価格45万円/㎡以下とす

やっぱ定借ってこれくらいの値段が適切だね。

[669: 匿名さん]

>>665

よりによってデベが悪名高き住友不動産だからなぁ〜

[670: 匿名さん]

>668
おしい！
大事なのは、募集要項じゃなくて提案書ね！

[671: 匿名さん]

６６５です。
＞イ 販売戸数の２分の１以上について、専有面積70㎡から90㎡まで、かつ販売価格45万円/㎡以下とす

というのは、残りの半分の住戸はいくらで売ってもデベの自由なんだと解釈してましたけど。

[672: 匿名さん]

当たったら引渡し後、即５割増しで転売予定。