シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

[大手企業サラリーマンさん]

パート２立ち上げました
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

【正式名称がシティタワー品川に決まったようですのでタイトルを
港南四丁目第3団地建替プロジェクトから修正させていただきました。管理人】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[551: 匿名さん]

単純な複層ガラスは、騒音対策効果はありませんよ。
結露防止対策なだけで。

[552: 匿名さん]

屋上のクレーンが撤去されたね。
あとは内装だけかな。

[553: 匿名さん]

さぁ戦争が始まるよー＾＾

[554: 匿名さん]

４車線道路の交通量は今のところすごく少ないですよ。ただ将来山手線の上をまたいで高輪とつながると増えますよね。

[555: 購入検討中さん]

ここはずれたら、もう都心はあきらめるので、早く抽選して欲しい。。。

[556: 匿名さん]

ここの物件は建物建ててるのですか？

購入者のオプションとか仕様は好みに出来ないの？

安いっーたって、何千万の借金背負うわけだし、不動産は一生に何度も買わないから、公団団地入るのとは訳が違うんだよね！

[557: 匿名さん]

いずれ壊すから…

[558: 購入検討中さん]

え〜。。
店舗に入るお店って「ほっかほっか亭」「すき屋」「サイゼリア」「カワイミュージックスクール」なんだ。。。
TSUTAYAとか入ってほしかったな。。(T_T)

[559: ご近所さん]

>558さん

どこの情報ですか?

[567: 匿名さん]

え〜〜〜。

期待していたのに安っぽい！

都営住宅みたいじゃん！

分譲じゃなく、賃貸にすれば？一応、何千万の借金するし、
何だかなぁ〜。

せめて、スタバとかタリーズとかだったらなぁ〜。

[568: 匿名さん]

牛丼屋かよ。
ドンキだったら良かったのになー

[569: 匿名]

港南に住む時点で贅沢言えないでしょ＜牛丼はイヤ
山手線の内側の住人は、埋立地を差別してます。
住めばよく分かりますよ。
港南何丁目だろうが、臭くて、治安が悪い場所ですから。

[570: 匿名さん]

吉野家の方が良かったな〜

[571: 購入検討中さん]

＞559

ご近所さんならマンション近く見に行ってみてくださいね〜
入る店舗わかりますから。

[572: 周辺住民さん]

まあ思えば品川駅は７−８年前まではだだっ広いだけで
さえない駅だったね。港南口なんてインターシティーできても
週末なんてがらんとしていたよ。

新幹線ができたころからこぎれいな商業施設ができてきて
おしゃれな雰囲気にはなってきたけどこれは品川駅１２０年の
歴史の中で集中的に資本投下されたここ３−４年のことで
決して継続的に発展してきたわけではないということは
認識していたほうがいいと思う。
港南の苦しいところは住宅地ではないので零細・中小企業で
あるレストラン、ケーキ屋なんかが出店しにくいところだね。
古い倉庫なんかリノベーションすればＮＹＣのＳＯＨＯみた
いにできるかもしれないけど、新築タワーのテナントだと
家賃高いしね。ようは発展しても新宿西口みたいな雰囲気に
しかならないかもね。

まあ港南の魅力は

１．タワー上階ならではの眺望
２．大規模マンションならではの贅沢な共用部分（ＷＣＴ等）
３．品川駅近辺では圧倒的に安い（安かった）価格

なんだけどここの物件のコンセプトは東京都の資料を見ると
やっぱり３。価格なんだろうな。
おれも港南口タワマンのあるべき姿は２１世紀の団地だと
思う。賃貸に比べ良質で普通のサラリーマンに手がとどく価格
通勤便利な立地。安全性。住宅政策としては志が高いと思うけ
どね。高いお金を出してタワマン買った人にすれば＊＊＊、
貧乏施設は来るなという気持ちはわからないでもないけどそう
いうコンセンサスがとれるほど住宅地としての歴史がないから
しょうがない部分もある。

他のタワーマンションもどこも当初の訴求ポイントは価格
だったんだろうけど「湾岸戦争」のおかげで付加価値競争に
あけくれた結果今までなかったような贅沢設備がついたマン
ションがたくさんできたと思っている。

住友不動産は来年にならないとこの物件の販売始めないらしい
けどそれは最近再び売り始めたＷＣＴとの価格差の説明が
できないからだろう。

まあ港南がどういう街になるかはわからんが住友不動産だって
ほとんど同じ立地、高さのタワマンをまったくことなるコンセ
プトで同時期に売ろうとしているんだから港南口がどっちに
転ぶか（高級路線か庶民派か）まだまだわからないと思う

[573: 周辺住民さん]

知った風ですね。
満足しましたか？

[574: 周辺住民さん]

長文の割に内容は・・・って感じ。
もう少し頑張りましょう。

[575: 匿名さん]

確かに長文の割には既出の情報しかない。
まぁ、ここで読んだ書き込みが情報源の全てなんだろうなぁっていうのが感想ですね。

ＷＣＴとここの購買層は重ならないから心配無用でしょう。

[576: 匿名さん]

確かに長文の割には既出の情報しかない。
まぁ、ここで読んだ書き込みが情報源の全てなんだろうなぁっていうのが感想ですね。

ＷＣＴとここの購買層は重ならないからいらぬ心配でしょう。

[577: 匿名さん]

>>573-576

そうか？面白いと思うけれども。
当たっているだけに悔しいだけ？

[578: 買い換え検討中]

私も>>572はそんなに悪くないと思うよ。
そして、10年とか20年後にはインドとか中国からの外国人がたくさん住むようになるんだろうなと思う。

[579: 購入検討中さん]

まぁ、高級路線はありえないわな。
港周りはいつまでたっても場末であり、
労働者の町だよ。

[580: 匿名さん]

豊洲近くの枝川みたいに？

[581: 匿名さん]

確かに、
豪華施設をあれもこれもくっ付けて、
湾岸一の高値で販売したＷＣＴと、
都の入札により、定地借地として湾岸一の安値が付くであろう
シティタワー品川。

これらが、共に港南地区にあり、
共にスミフが手がける販売であるのも、皮肉でなものすねｗ

[582: 匿名さん]

>>579
最近50歳ちょい越えの部長を交えて芝浦のボーリング場行った際、
2次会で芝浦や港南の話題になったんですが港南の食肉工場を引き合いに出して
「あの辺はブラクだったんだよ。風向きによっては腐臭が漂って人の住む所ではない。」と仰ってました。
これが港南の一般的な認識ですね。

[583: マンション住民さん]

芝浦、港南はそういうところですよ。
昔から東京に住んでいる人は知っています。

まぁ、豊洲、有明よりマシとは思いますけれども。

[584: 周辺住民さん]

572です

まあ俺の単なる妄想なので無価値とか考察がいまいちとかいわれたら返す言葉はない。
読んでくれた人が判断すべき話なので素直にごめんと謝るよ。
でも面白いといってくれた人ありがとう。マジうれしい。

ちょっとタイトルから外れる話なんだけど５８１さんが書いているけどWCTのホテル
のような設備は圧倒されるよ。まあプールとかいるのかといわれればそこは疑問なん
だけど豪華なエントランスやゆったりした敷地なんか見ちゃうと住めば気分はいいだ
ろうしバブル時代の無意味な装飾と違って居住性として実質的な価値はあるんだろうな。
タワーマンション買いたいと思っている人は中古物件でいいから一度参考までに見た
ほうがいいと思うよ。今は高輪のヴィンテージよばれる古いマンションに住んでいる
んでいてこっちのほうが格上だと思っていたけどWCTだけは正直住みたいと思った。

あと話をもどすけどシティタワー品川の敷地はもともと都営住宅だったんだけど
この建物の低層に都営住宅だかトミンハイムが入って上層が分譲住宅になるような
話を以前聞いたことがあるんだけど知っている人います？
低層階はオフィス、上層は住宅というビルは港区には結構多いんだけどエントランス
やエレベータなんかは別にして、一つの建物ではあるんだけど２つの違うビルを
重ねたようなイメージにしているわけよ。まあ地下駐車場なんかは同じだけどね。
六本木ヒルズのレジデンスも地権者向けの住戸と高級賃貸向けのが同じ建物にあって
両方みたことあるんだけど地権者向けの部屋はかなり質素というか必要最低限の設備
しかついていないんだよね。ここもそういう格差をつけるのかね

[585: 匿名さん]

港南は知ってるけど、芝浦もですか？

[586: 匿名さん]

>>583

港南は知ってるけど、芝浦もですか？

[587: 匿名さん]

品川駅界隈は違いますよ。単に食肉工場があるだけ。
大井町や白金の近くですよ。上記工場も白金付近からの移転です。

[588: 匿名さん]

たしかに、以前白金（白金台ではない）に住んでいましたが
近くに食肉工場や町工場がありました。
でも家賃はけっこう高かった。

[589: 匿名さん]

>>588
白金だと今でも町工場はあったりするかな。
まあ山の手内側はいつの時代も強いよ。

[590: 匿名はん]

芝浦はとさつ場が有名ですねえ

[591: 匿名さん]

みんな、競争率を下げようとしているの？

[592: 匿名さん]

憧れの港区民になれるか否かだから必死なんでしょ

[593: 匿名さん]

>>590

東池袋と同じですか？

[594: 匿名さん]

>>589
白金に、有名な焼肉屋さんがあるのですが
（芸能人やスポーツ選手もけっこう来るし、たまにロールスロイスも停まってた）
そこのすぐそばに食肉工場がありました。小規模の町工場も。
多分今もそのままだと思います。

[595: 匿名さん]

５９４
ズバリ金竜山！？

[596: 周辺住民さん]

> みんな、競争率を下げようとしているの？

激安だし多少のネガキャンくらいじゃ人気下がらない
んじゃない？立地だのグレードだの議論吹っ飛ぶくらいの
安さだからね。まあ他に同一価格帯の物件がでたらまあ
話は変わるけどさ

[597: 購入検討中さん]

激安の根拠

港南四丁目第３団地建替プロジェクト（民間施設ゾーン）事業者募集要項より抜粋

４ 定期借地権分譲住宅の分譲条件

(1) 販売価格及び住戸面積
ア 専有面積80㎡程度で販売価格3,200万円程度を目標とする。
イ 販売戸数の２分の１以上について、専有面積70㎡から90㎡まで、かつ販売価格45万円/㎡以下とする。

(2) 転借料及び転借保証金
ア 転借料は、定期借地権転借の準共有持分に応じた金額とする。
イ 分譲住宅取得者の負担する転借料は、事業者が東京都に支払う借地料に手数料等を加えた額とする。
ウ 定期借地権転借の転借保証金は、転借料の30か月分以上とし、分譲住宅取得者の費用負担の限度に配慮して設定する。

(3) 解体積立金
除却費用を想定し、その額に応じて解体積立金や解体積立基金を設定する。

(4) 融資
全販売住戸について、住宅金融公庫の融資対象とし、不足分を補う民間金融機関による融資を用意すること。なお、住宅金融公庫と東京都とは、本事業における定期借地権分譲に対して、都市再生融資の対象とする内容の合意書を取り交わしている。

(5) 販売方法
分譲する全ての住宅について、住宅金融公庫融資を受ける際の一般公募と同じ方法で公募する。なお、既存店舗権利者が譲渡を受ける部分については、この限りでない。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-13.pdf

[598: 匿名さん]

>595
そうです。古くて小さい店ですがいつもすごく混んでいて、予約も取りづらい。
お隣のとんかつ屋さんもリーズナブルで美味しいです。
食肉加工場は一軒、そのあたりにまだあると思いますが
昔はもっと食肉加工場があって、港南に移転していたのですかね。
ついなつかしくて書き込んでしまいましたが、スレ違いですみません。

[599: 購入検討中さん]

総戸数の１／２以上というのがミソだね
低層〜中層階７０㎡のファミリー世帯を配置して応札条件
である最低戸数１／２をかせぎ、高層は９０平方メートル
以上のプレミアム住戸にしてＷＣＴ並みの高値で販売する
んじゃないかなというのが俺の妄想です
（定期借地権の分は安いとは思うけど）

[600: 購入検討中さん]

連続投稿スマヌ

だからスミフはＷＣＴの残り住居の販売状況みてからシティタワー
の（安く売る義務のない）残りの１／２戸数の売り方決めるんじゃ
ないかと思う。ＷＣＴがまだ高値でも売れるんであれば当然利益率
の高い”それなりの”高級路線で行くだろうし、もしＷＣＴが苦戦
するようであれば”それなりの”仕様と価格にするんだろうね。
建物の躯体はほとんど出来上がっているけど内装なんてこれからだ
からどうにでもできるし、買い手さえいれば高級な内装・仕様にし
たほうが高値で売れるし何より利益率も上がるしね。

ということで標準仕様は安いので買い！。プレミアム仕様（果た
して存在するのかどうかという問題もあるが）がほしい人は価格
によっては高掴みになるかもというのが現時点での感想

つまんなかったらゴメン（と最初に謝っとく）