シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

[大手企業サラリーマンさん]

パート２立ち上げました
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

【正式名称がシティタワー品川に決まったようですのでタイトルを
港南四丁目第3団地建替プロジェクトから修正させていただきました。管理人】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[460: サラリーマンさん]

このプロジェクトに参画している会社の関係者が大半の戸数を購入することになっています。
だから、分母が低くなるわけだから、とんでもない競争倍率になること必至です。
内装についてはたいしたことないので、居住というよりは、賃貸でまわす
人（関係者で購入する人達）が多いみたいです。

現時点で不公平になっている状態でいいのでしょうかね？

[461: 匿名さん]

>>458
そうですね。
しかも次スレまであと500もあるよ。。。

[462: 匿名さん]

今日見たらスーパーはまだオープンしてないけど１Ｆの店舗は営業開始
してたね。

[463: 匿名さん]

>>460 このプロジェクトに参画している会社の関係者が大半の戸数を購入することになっています

これってどういうことでしょうか？
今までの話では都の土地なので購入する条件は厳格...とか書かれていますが...。

[464: 周辺住民さん]

>>462
デフレ系の店が多くないですか？

[465: サラリーマンさん]

>>463
この件についてですが、都は土地を貸すだけで、上物の販売方法には
関知しないってことです。
販売価格（坪単価）の制限はありますが、住民票を移す、何年間か転売禁止等々の制限は無いそうです。
なので、この物件に関わった企業（住友不動産、竹中工務店等々）の関係者の方々が販売前から物件を押さえてしまう現象が生じます。
この件については、都に文句を言ってももともと関知しないことですから
取り合ってもらえないかと思います。
いろいろな諸条件ができれば、競争倍率も下がるかと思いますが・・・

[466: 匿名さん]

なんかその企業の社宅みたいになっちゃいそうですね。

[467: 匿名さん]

転売禁止の制限がないの？
それじや社宅みたいになるよりも、
買ったら直ぐ濡れ手に粟で高値転売が続出でしょ。

[468: 匿名さん]

もともと、都が都民中堅所得層のために住宅購入機会を提供する
という目的で、このようなプロジェクトになっていると思います。
そのコンセプトに基づいたコンペで落としたはず。
それが、関連会社の人のおいしい投資対象になってしまうなどいう
ことが、もし本当だとすればこれだけ残念なことはありません。
戸山のように、何らかの制限がなければ、最初から問題ありの
プロジェクトということになってしまいますね。

[469: 匿名さん]

都は上物の販売方法には感知しない。　というのは、どこかで一般人が調べられるとか確認できる方法はありますか？

[470: 匿名さん]

土地が都のもので、販売価格制限付けている訳ですから、公平に抽選とかで販売すべき物件ではないでしょうか。　逆に業者関係の方には販売しない(させない)のが常識ですよ...。本当だとすると東京都から業者への利益供与になるのでは？

[471: 周辺住民さん]

投資で買えないと思ってたけど、買えるんですね！？

それなら絶対に参戦したいです！

[472: 匿名さん]

みんなで参戦して盛り上げていきましょう。価格的にリーズナブルな物件であれば無駄な宣伝費も要らない、青田売りも必要ない、即日完売、などなど不動産業者にとってもメリットるのが分かるでしょうから、今の異常なマンション価格も適正価格へ調整されていくのではないでしょうか。

[473: 匿名さん]

>逆に業者関係の方には販売しない(させない)のが常識ですよ...。本当だ
>とすると東京都から業者への利益供与になるのでは？
そう思います。

[474: 不動産会社サラリーマン]

都庁に電話すれば丁寧に答えてくれますよ
>>465さんと同じ話してくれましたよ

[475: 匿名さん]

投資OKなら皆で参戦ですね！！
私はここにすごい魅力は感じないんですけど宝くじ感覚で皆で登録ってのもおもしろいね。

ただ冷静になると定借物件なんで地代とか管理費とかの詳細わかんないと何とも言えませんなｗ

[476: 匿名さん]

新築でリーズナブルでも
転売ＯＫなら、
すぐに転売されて「今の高額な」適正価格の築浅中古になります。

[477: 入居予定さん]

特定のフロア全体が、○社の社宅みたいに関係者ばかりだったりしてね。

土地の落札価格と、上物販売価格制限の足かせで、デベが儲からないから関係者に斡旋販売して利益を取り返そうっていうことですかね？

法に触れない、直接でない、都→落札デベへの利益供与の形に見えますね。
販売価格に制限があって儲からないと分かっていても、一棟丸ごと 「現在の適正価格」 で転売すればデベは損しない仕組みです。
出来レースでした。

あとは市場価格に乗せてみて、定借物件の判断がどのくらいつくか？　で、株のように売買が混乱するんでしょうね。
その様子を見るのは面白いかも。
それが本当なら酷いものです。

[478: 匿名さん]

安いなら転売しないで保有するほうが賢明だと思うのですが。
もちろん出口もしっかり見ておく必要はありますけどね。

[479: 匿名さん]

定借はローン絡みで転売し難いそうだから、
築浅で売り易い時に手放したほうが楽じゃない。

[480: 匿名さん]

70年という十分な借地契約なんだから、借地の残年数よりもむしろ建物の残存価値との兼ね合いでしょうね。
となると、中古となってしまった時点で定借物件に融資がつくのかどうかということが最大のポイントとなる。
他の競合よりもかなりの割安感があれば中古でも融資つくでしょうけど、そうなると転売するよりも保有してるほうが分があるのかと。

[481: 匿名さん]

90平米で4000万円台なら一気にキャッシュでしょ。8000万円で売り抜けられればガッポリ。...なんて甘くないでしょうね。仮にも都営団地を壊して立替え、それも都の土地でしょうから、蓋を開けてみると条件厳しいような気がします。

[482: 匿名さん]

借地に8000万も出すバ＊カはいないでしょ。
あなたなら買いますか？（もしくは買うかどうかで悩みますか？）
しかも、建物のグレードは低いんですよ。その辺を忘れてる方が多いようですね。転売して赤は出ないとは思いますが、想像してるだけのボロ儲けは無いと思いますよ。

[483: 匿名さん]

落着いて考えてみれば確かに７０年の使用期限付きなら、大規模修繕もテキトーでイイんだ♪　なんてことになるだろうね。
落書きや傷があっても、どうせ取壊すんだからイイんだ！　だったりするんだろう。
土地の便利さだけで、郊外と同じ価格を出すのも実物を見ないと分からない。
あんまりグレード低くてガッカリかもなー？

[484: 匿名さん]

じゃあスルーすりゃ良いじゃん。

[485: 匿名さん]

７０年の間に大地震があって大修理が必要になったら、
どうするかで揉めるでしょうね。
本格的な修理をするかしないかで。結局、安上がりな修理しかしないだろうけど。

[486: 匿名さん]

>落書きや傷があっても、どうせ取壊すんだからイイんだ！　だったりするんだろう。

土地付だろうが、なかろうが、
たとえ100年コンクリートを使っていても
実際日本で70年持つ（住める）建物というのは
ほとんどないですよ。

管理が良いことが寿命を延ばすのは確かですが。

[487: サラリーマンさん]

>>479
転売より、立地がいいから賃貸に回すのが一番いい

[488: 匿名さん]

転売のキャピタルゲインは正直大した事は無いだろう。
しかし利回りで長期保有を考えるなら、金利上昇傾向も考えると
全額キャッシュじゃないと総合的に利益にはならないな。

[489: 匿名さん]

定借は定借なんだから、最初に購入してる値段が妥当。
それ以上出して築浅でも定借の中古ＭＳを買う人なんて居ないでしょう。
転売なんて駄目。長期保有じゃなきゃ。

[490: 匿名さん]

たぶんここはデベが関連会社へ一棟売りして
それが再販されることになるでしょうね。相場で。

[491: 匿名さん]

↑
頭大丈夫かい？

[492: 匿名さん]

>>491
490みたいなのは陰謀論とか好きなんだろうね。

[493: 匿名さん]

490はマイナス思考でどんないい話があっても何か裏があると勘ぐって
しまう可愛そうな人。
心の許せる友達もいない。

[494: 10152]

10年間譲渡禁止特約をつけて売ればいいのにね

[495: 匿名さん]

>>494
当然そうなるでしょうね。
でなかったらフルボッコされる。

[496: 匿名さん]

>>494
昔建てられた高田馬場タワーみたいだな。
可能性はあるかもね。

[497: 匿名さん]

はよう売ってくれ。頼む。

[498: 匿名さん]

10年間譲渡禁止が付いたら、
解禁と同時に売物殺到で買い叩かれ、
儲けにならなかったって結末に。

[499: サラリーマンさん]

だから譲渡禁止特約は付きませんよ、現状は
この物件にコネが無い人はあきらめましょう
内装は本当にたいしたことなから、購入意欲下がるかも

[500: 匿名さん]

>>499さん

どうして、内装はたいしたことがないと知っているのですか？

[501: 匿名さん]

当初の計画では坪145万円‥そう考えて内装が良いと思いますか？
安さを売りにしてコンペを勝ち取ったんですよ。
安普請でなくてどうしますか。
でもこの際内装はどうでも良いです。立地の割に安く買えれば良しとしましょうよ。

[502: ご近所さん]

ついにコスポリ越え！♪

[503: 匿名はん]

みんな安い安いって騒いでるけど、ここはあくまでも「定期借地権」ですよ。
毎月毎月支払いっぱなしで戻ってこない「地代」の負担合計もよく計算しないと高いのか安いのかわかりませんよ。

定期借地権付きマンションは、確かに（購入当初の）物件価格は安いです。
しかし、定期借地権を利用するにあたって、保証金や権利金などといった一時金の負担（保証金は、期間満了で返金されるのが通常です）や、月々の地代の負担が必要になります。
さらに、地代の負担は、今後の物価上昇などが理由で定期的に引き上げられる可能性もありますよ。

[504: サラリーマンさん]

鉄筋、鉄骨足りてるかなこの物件・・・

[505: 購入検討中さん]

次のスレッドは「シティータワー品川」で立ち上げましょう。

[506: 匿名さん]

ここは竹中でしょ？

[507: 匿名さん]

そうです。割高だし鉄骨も抜いているし地代もあるしで皆やめたほうがいいぞ！！！　私に買わせてください...。

[508: 匿名さん]

>シティータワー品川

それって嘘なんじゃないの？
近所に住んでるから通勤がてら確認したけど何処にも載ってないじゃん。

次スレも
港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？ Ｐａｒｔ３
でしょ。
名称が住友不動産から発表されれば別だけどね。

[509: 匿名さん]

お店の前とかに「シティータワー品川」って何箇所も書いてありますよ。
よく見てみてください。