シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

[大手企業サラリーマンさん]

パート２立ち上げました
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

【正式名称がシティタワー品川に決まったようですのでタイトルを
港南四丁目第3団地建替プロジェクトから修正させていただきました。管理人】


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【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[440: 検討中でしたさん]

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？
と書いていますが、本当でしょうか。
90平米近くで4000万円台であれば即決ですね。
住友さんも早く当物件を叩き売り、別物件に注力したらどうかと思いますが....。発売を遅らせても反感を買うだけですよ、とっとと発売してくださいな。

[441: 匿名さん]

あの酒屋さんの看板手書きですかね？なんとも趣きがあります。

[442: サラリーマンさん]

販売開始はあと１年弱くらいありますよ
完成販売が前提なので

[443: 物件比較中さん]

当時、戸山タワーを毎日眺めながら通学してたけど、
羨望だったよ。

[444: 検討中さん]

あと1年弱というと来年の10月ですか...しゃあない待ちましょう。
抽選から落ちて買えなかった場合は、住友さん以外の物件を検討します。どちらにしても今物件を買うのは得策ではないようです、北京オリンピックも終わり住宅バブルも下落する来年末あたりが買い時かな。

[445: 申込予定さん]

ディスポーザーは無いんですか？
今時珍しくないですか？

[446: 匿名さん]

コンペで安かろう悪かろう仕様にして勝ち取ったこと考えると、設備は期待できないでしょうね。各回ゴミステーションがなくてディズポーザーも無いとなると、結構つらいですね。。

[447: 匿名さん]

>>446さん

>>424に各階に在るって書いてるよ。
ディスポーザーまでは分からないけど無いって決め付けるのは
どうかと思うね。

[448: 匿名さん]

タワーマンションは戸数が多いから、ディスポーザが当たり前のように設備されてますけど、タワーでなくて戸数の少ないマンションだとディスポーザのないほうが多いですよ。無ければなくても良い設備ですね。

[449: 匿名さん]

ディスポーザーは豊洲シエルがないから、ないんじゃない？

[450: 匿名さん]

生ゴミがキッチン処理できないと、ゴミの全体量が増えて、もしも遠いゴミ置場まで運ぶなら大変だし、
なによりも生ゴミが残ってると臭くなる。

早く販売したって、入居は完成後だから、いつ売っても同じ。
下手に先物買いして失敗するよりも、入居ギリギリに買ったほうが諦めがつくってものです。

[451: 匿名さん]

過去レスの３年前だか資料によると、各階ゴミステーションあり。だそうです。

この規模なら毎日ゴミ回収はあるだろうし
ディスポーザー、個人的にはなくても良いのでは、と思います。
（実際にはこの物件であるのかどうなのか知らないのですが）

少なくとも今のマンションではディスポーザー使ってないです。
使わなくてもメンテ費用は管理費でかかるし、
ディスポーザー導入後何十年もたった実績がない以上、
配管が痛み具合が心配だし。
オール電化と同じくらい、自分にとってはいらない仕様です。

[452: 匿名さん]

各階ゴミステーションはあっても、
ゴミ集めの日だけドアの鍵が開いててゴミが出せる、
ってタワマンもどこかにあったよ。

[453: 匿名さん]

うちだ

[454: 匿名さん]

↑
おもしろすぎるｗ

[455: 匿名さん]

ディスポーザはあったほうが、シンクの排水溝が汚くならないので、それが良いと思いますね。

[456: 周辺住民さん]

カワイ音楽教室のチラシが入ってきますね。12月にグランドオープンだそうですが・・・。商業店舗のみ先行して営業開始するのでしょうか？

[457: 匿名さん]

一部の商業店舗のみでは？

[458: 購入検討中さん]

このタイトルやめてもらえないかなぁ。。。
無闇に抽選の確率が増える一方なんだけど。

[459: 匿名さん]

いやいや、どうせ当たらないんだから、一部業者とかハイエナ凍死家だけにおいしい思いをさせず、みんなでお祭りにしようじゃないか。
本当に当てたいならロトでも買った方がいいし。

[460: サラリーマンさん]

このプロジェクトに参画している会社の関係者が大半の戸数を購入することになっています。
だから、分母が低くなるわけだから、とんでもない競争倍率になること必至です。
内装についてはたいしたことないので、居住というよりは、賃貸でまわす
人（関係者で購入する人達）が多いみたいです。

現時点で不公平になっている状態でいいのでしょうかね？

[461: 匿名さん]

>>458
そうですね。
しかも次スレまであと500もあるよ。。。

[462: 匿名さん]

今日見たらスーパーはまだオープンしてないけど１Ｆの店舗は営業開始
してたね。

[463: 匿名さん]

>>460 このプロジェクトに参画している会社の関係者が大半の戸数を購入することになっています

これってどういうことでしょうか？
今までの話では都の土地なので購入する条件は厳格...とか書かれていますが...。

[464: 周辺住民さん]

>>462
デフレ系の店が多くないですか？

[465: サラリーマンさん]

>>463
この件についてですが、都は土地を貸すだけで、上物の販売方法には
関知しないってことです。
販売価格（坪単価）の制限はありますが、住民票を移す、何年間か転売禁止等々の制限は無いそうです。
なので、この物件に関わった企業（住友不動産、竹中工務店等々）の関係者の方々が販売前から物件を押さえてしまう現象が生じます。
この件については、都に文句を言ってももともと関知しないことですから
取り合ってもらえないかと思います。
いろいろな諸条件ができれば、競争倍率も下がるかと思いますが・・・

[466: 匿名さん]

なんかその企業の社宅みたいになっちゃいそうですね。

[467: 匿名さん]

転売禁止の制限がないの？
それじや社宅みたいになるよりも、
買ったら直ぐ濡れ手に粟で高値転売が続出でしょ。

[468: 匿名さん]

もともと、都が都民中堅所得層のために住宅購入機会を提供する
という目的で、このようなプロジェクトになっていると思います。
そのコンセプトに基づいたコンペで落としたはず。
それが、関連会社の人のおいしい投資対象になってしまうなどいう
ことが、もし本当だとすればこれだけ残念なことはありません。
戸山のように、何らかの制限がなければ、最初から問題ありの
プロジェクトということになってしまいますね。

[469: 匿名さん]

都は上物の販売方法には感知しない。　というのは、どこかで一般人が調べられるとか確認できる方法はありますか？

[470: 匿名さん]

土地が都のもので、販売価格制限付けている訳ですから、公平に抽選とかで販売すべき物件ではないでしょうか。　逆に業者関係の方には販売しない(させない)のが常識ですよ...。本当だとすると東京都から業者への利益供与になるのでは？

[471: 周辺住民さん]

投資で買えないと思ってたけど、買えるんですね！？

それなら絶対に参戦したいです！

[472: 匿名さん]

みんなで参戦して盛り上げていきましょう。価格的にリーズナブルな物件であれば無駄な宣伝費も要らない、青田売りも必要ない、即日完売、などなど不動産業者にとってもメリットるのが分かるでしょうから、今の異常なマンション価格も適正価格へ調整されていくのではないでしょうか。

[473: 匿名さん]

>逆に業者関係の方には販売しない(させない)のが常識ですよ...。本当だ
>とすると東京都から業者への利益供与になるのでは？
そう思います。

[474: 不動産会社サラリーマン]

都庁に電話すれば丁寧に答えてくれますよ
>>465さんと同じ話してくれましたよ

[475: 匿名さん]

投資OKなら皆で参戦ですね！！
私はここにすごい魅力は感じないんですけど宝くじ感覚で皆で登録ってのもおもしろいね。

ただ冷静になると定借物件なんで地代とか管理費とかの詳細わかんないと何とも言えませんなｗ

[476: 匿名さん]

新築でリーズナブルでも
転売ＯＫなら、
すぐに転売されて「今の高額な」適正価格の築浅中古になります。

[477: 入居予定さん]

特定のフロア全体が、○社の社宅みたいに関係者ばかりだったりしてね。

土地の落札価格と、上物販売価格制限の足かせで、デベが儲からないから関係者に斡旋販売して利益を取り返そうっていうことですかね？

法に触れない、直接でない、都→落札デベへの利益供与の形に見えますね。
販売価格に制限があって儲からないと分かっていても、一棟丸ごと 「現在の適正価格」 で転売すればデベは損しない仕組みです。
出来レースでした。

あとは市場価格に乗せてみて、定借物件の判断がどのくらいつくか？　で、株のように売買が混乱するんでしょうね。
その様子を見るのは面白いかも。
それが本当なら酷いものです。

[478: 匿名さん]

安いなら転売しないで保有するほうが賢明だと思うのですが。
もちろん出口もしっかり見ておく必要はありますけどね。

[479: 匿名さん]

定借はローン絡みで転売し難いそうだから、
築浅で売り易い時に手放したほうが楽じゃない。

[480: 匿名さん]

70年という十分な借地契約なんだから、借地の残年数よりもむしろ建物の残存価値との兼ね合いでしょうね。
となると、中古となってしまった時点で定借物件に融資がつくのかどうかということが最大のポイントとなる。
他の競合よりもかなりの割安感があれば中古でも融資つくでしょうけど、そうなると転売するよりも保有してるほうが分があるのかと。

[481: 匿名さん]

90平米で4000万円台なら一気にキャッシュでしょ。8000万円で売り抜けられればガッポリ。...なんて甘くないでしょうね。仮にも都営団地を壊して立替え、それも都の土地でしょうから、蓋を開けてみると条件厳しいような気がします。

[482: 匿名さん]

借地に8000万も出すバ＊カはいないでしょ。
あなたなら買いますか？（もしくは買うかどうかで悩みますか？）
しかも、建物のグレードは低いんですよ。その辺を忘れてる方が多いようですね。転売して赤は出ないとは思いますが、想像してるだけのボロ儲けは無いと思いますよ。

[483: 匿名さん]

落着いて考えてみれば確かに７０年の使用期限付きなら、大規模修繕もテキトーでイイんだ♪　なんてことになるだろうね。
落書きや傷があっても、どうせ取壊すんだからイイんだ！　だったりするんだろう。
土地の便利さだけで、郊外と同じ価格を出すのも実物を見ないと分からない。
あんまりグレード低くてガッカリかもなー？

[484: 匿名さん]

じゃあスルーすりゃ良いじゃん。

[485: 匿名さん]

７０年の間に大地震があって大修理が必要になったら、
どうするかで揉めるでしょうね。
本格的な修理をするかしないかで。結局、安上がりな修理しかしないだろうけど。

[486: 匿名さん]

>落書きや傷があっても、どうせ取壊すんだからイイんだ！　だったりするんだろう。

土地付だろうが、なかろうが、
たとえ100年コンクリートを使っていても
実際日本で70年持つ（住める）建物というのは
ほとんどないですよ。

管理が良いことが寿命を延ばすのは確かですが。

[487: サラリーマンさん]

>>479
転売より、立地がいいから賃貸に回すのが一番いい

[488: 匿名さん]

転売のキャピタルゲインは正直大した事は無いだろう。
しかし利回りで長期保有を考えるなら、金利上昇傾向も考えると
全額キャッシュじゃないと総合的に利益にはならないな。

[489: 匿名さん]

定借は定借なんだから、最初に購入してる値段が妥当。
それ以上出して築浅でも定借の中古ＭＳを買う人なんて居ないでしょう。
転売なんて駄目。長期保有じゃなきゃ。