シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

[大手企業サラリーマンさん]

パート２立ち上げました
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

【正式名称がシティタワー品川に決まったようですのでタイトルを
港南四丁目第3団地建替プロジェクトから修正させていただきました。管理人】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[419: 匿名]

でも立地が比較的マシで安い分、１ランク下でしょう。

[420: 匿名さん]

>41＝7419
日本語読める？建物グレードの話してるでしょ？
WCTに粘着してる煽りの方は、WCTスレに戻って頑張って下さい。
あちらのスレでも相手にされてないようですが（笑）

それにしても、タワーで各階ゴミ出しがないのはかなり辛いな。。。

[421: 匿名さん]

×41＝7419
○417=419

[422: 匿名さん]

内廊下⇒外廊下

ディスポーザーあり⇒なし

各階ごみ出しあり⇒なしetc

は、決まっているのですか？

[423: 匿名さん]

スレ主さんへ＞

シティタワー品川に変えないのですか？

[424: 匿名さん]

>>420
各階でゴミ出し部屋は在るよ。（クリーンステーションって書いてある）
外廊下で高層用ＥＶ３台で低層階３台、非常用２台
パーティールーム在り（３１Ｆ）
ゲストルーム２部屋在り（３０Ｆ）
キッズルーム在り（２Ｆ）

立地も良いし、安けりゃ十分だよ。

[425: 匿名さん]

>>424
詳しそうなので、知っていたら教えてください。

各室同じような面積なんでしょうか？
（当初の条件に一般的？3LDKばかりとか、うろおぼえ）
通常タワーマンションて、1LDKから150㎡位混在してますよね。

[426: 匿名さん]

>>424
どこに書いてあるんですか？
よかったら教えてください。

[427: 匿名さん]

Type-A　2LDK　81戸　70.55㎡
Type-B　3LDK　82戸　76.00㎡
Type-C　3LDK　82戸　82.00㎡
Type-D　3LDK　246戸　82.15㎡
Type-E　3LDK　245戸　89.95㎡
Type-F　4LDK　82戸　89.95㎡
Type-G　2LDK　11戸　75.60㎡

[428: 匿名さん]

地元住民にこんな建物作りますって事で建設設計概要って事で
3年前位に送られて来た物です。
よくマンションのパンフレットで各階の概要って事で各フロアの
断面図が載ってるけどあれと同じ物です。

[429: 匿名さん]

>>427
>>428

80平米台前後といったところですか。
ありがとう

[430: 匿名さん]

ズバリ坪いくら位になるのでしょうか。

[431: 匿名さん]

坪１４０万円以下です。
これはコンペに当たっての都の条件ですから確定事項です。

[433: 匿名さん]

土地の値段分は借地だからバブりようがないと思いますが。。
建築費くらいでしょ、上がったとしても。

[434: 匿名さん]

単純に倍にして坪280万相当ですか。
まあ借地だし、そんなものかな。

[435: 匿名さん]

比較的駅近という立地と、建物や管理面のグレードの低さを相殺すると、近隣のマンション価格と同等の評価ですか。
すると80平米クラスで８，０００万円くらいですから、借地ということで、土地代を１，５００万円割り引くと、６，５００万円となります。
たしかに、購入価格の２倍になるんですね。

仮に譲渡制限がついても５年くらいなもんでしょうから、５年の国債を買ったつもりで投資すれば、確実にもうかりますね。知人、友人、親戚、ポチまで繰り出して申し込みしましょうか。

[436: 匿名さん]

>>435
五年という事はないでしょう。

新大久保と高田馬場の線路際に建った三棟のタワーマンションが譲渡禁止が十年だったとか。
その期限を待っていた人たちが、明けて次々と売りに出して大安売りになってしまったとこぼしている人が居ました。
その人すごい倍率で購入できたのですが、売るときは買ったときより少し安くなってしまったそうです。
しかし十年住んだのなら、その間の家賃分をマイナスすると、やはりかなり幸運だった事になります。

[437: 匿名さん]

グレードの低いマンションに１０年かぁ…
１０年後はさすがにマンションブームは終わってるでしょうね。

[438: 購入検討中さん]

販売スタートはいつ頃か知ってる方いますか？

[439: 匿名さん]

酒屋だとかいろいろ看板あがりましたね。

[440: 検討中でしたさん]

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？
と書いていますが、本当でしょうか。
90平米近くで4000万円台であれば即決ですね。
住友さんも早く当物件を叩き売り、別物件に注力したらどうかと思いますが....。発売を遅らせても反感を買うだけですよ、とっとと発売してくださいな。

[441: 匿名さん]

あの酒屋さんの看板手書きですかね？なんとも趣きがあります。

[442: サラリーマンさん]

販売開始はあと１年弱くらいありますよ
完成販売が前提なので

[443: 物件比較中さん]

当時、戸山タワーを毎日眺めながら通学してたけど、
羨望だったよ。

[444: 検討中さん]

あと1年弱というと来年の10月ですか...しゃあない待ちましょう。
抽選から落ちて買えなかった場合は、住友さん以外の物件を検討します。どちらにしても今物件を買うのは得策ではないようです、北京オリンピックも終わり住宅バブルも下落する来年末あたりが買い時かな。

[445: 申込予定さん]

ディスポーザーは無いんですか？
今時珍しくないですか？

[446: 匿名さん]

コンペで安かろう悪かろう仕様にして勝ち取ったこと考えると、設備は期待できないでしょうね。各回ゴミステーションがなくてディズポーザーも無いとなると、結構つらいですね。。

[447: 匿名さん]

>>446さん

>>424に各階に在るって書いてるよ。
ディスポーザーまでは分からないけど無いって決め付けるのは
どうかと思うね。

[448: 匿名さん]

タワーマンションは戸数が多いから、ディスポーザが当たり前のように設備されてますけど、タワーでなくて戸数の少ないマンションだとディスポーザのないほうが多いですよ。無ければなくても良い設備ですね。

[449: 匿名さん]

ディスポーザーは豊洲シエルがないから、ないんじゃない？

[450: 匿名さん]

生ゴミがキッチン処理できないと、ゴミの全体量が増えて、もしも遠いゴミ置場まで運ぶなら大変だし、
なによりも生ゴミが残ってると臭くなる。

早く販売したって、入居は完成後だから、いつ売っても同じ。
下手に先物買いして失敗するよりも、入居ギリギリに買ったほうが諦めがつくってものです。

[451: 匿名さん]

過去レスの３年前だか資料によると、各階ゴミステーションあり。だそうです。

この規模なら毎日ゴミ回収はあるだろうし
ディスポーザー、個人的にはなくても良いのでは、と思います。
（実際にはこの物件であるのかどうなのか知らないのですが）

少なくとも今のマンションではディスポーザー使ってないです。
使わなくてもメンテ費用は管理費でかかるし、
ディスポーザー導入後何十年もたった実績がない以上、
配管が痛み具合が心配だし。
オール電化と同じくらい、自分にとってはいらない仕様です。

[452: 匿名さん]

各階ゴミステーションはあっても、
ゴミ集めの日だけドアの鍵が開いててゴミが出せる、
ってタワマンもどこかにあったよ。

[453: 匿名さん]

うちだ

[454: 匿名さん]

↑
おもしろすぎるｗ

[455: 匿名さん]

ディスポーザはあったほうが、シンクの排水溝が汚くならないので、それが良いと思いますね。

[456: 周辺住民さん]

カワイ音楽教室のチラシが入ってきますね。12月にグランドオープンだそうですが・・・。商業店舗のみ先行して営業開始するのでしょうか？

[457: 匿名さん]

一部の商業店舗のみでは？

[458: 購入検討中さん]

このタイトルやめてもらえないかなぁ。。。
無闇に抽選の確率が増える一方なんだけど。

[459: 匿名さん]

いやいや、どうせ当たらないんだから、一部業者とかハイエナ凍死家だけにおいしい思いをさせず、みんなでお祭りにしようじゃないか。
本当に当てたいならロトでも買った方がいいし。

[460: サラリーマンさん]

このプロジェクトに参画している会社の関係者が大半の戸数を購入することになっています。
だから、分母が低くなるわけだから、とんでもない競争倍率になること必至です。
内装についてはたいしたことないので、居住というよりは、賃貸でまわす
人（関係者で購入する人達）が多いみたいです。

現時点で不公平になっている状態でいいのでしょうかね？

[461: 匿名さん]

>>458
そうですね。
しかも次スレまであと500もあるよ。。。

[462: 匿名さん]

今日見たらスーパーはまだオープンしてないけど１Ｆの店舗は営業開始
してたね。

[463: 匿名さん]

>>460 このプロジェクトに参画している会社の関係者が大半の戸数を購入することになっています

これってどういうことでしょうか？
今までの話では都の土地なので購入する条件は厳格...とか書かれていますが...。

[464: 周辺住民さん]

>>462
デフレ系の店が多くないですか？

[465: サラリーマンさん]

>>463
この件についてですが、都は土地を貸すだけで、上物の販売方法には
関知しないってことです。
販売価格（坪単価）の制限はありますが、住民票を移す、何年間か転売禁止等々の制限は無いそうです。
なので、この物件に関わった企業（住友不動産、竹中工務店等々）の関係者の方々が販売前から物件を押さえてしまう現象が生じます。
この件については、都に文句を言ってももともと関知しないことですから
取り合ってもらえないかと思います。
いろいろな諸条件ができれば、競争倍率も下がるかと思いますが・・・

[466: 匿名さん]

なんかその企業の社宅みたいになっちゃいそうですね。

[467: 匿名さん]

転売禁止の制限がないの？
それじや社宅みたいになるよりも、
買ったら直ぐ濡れ手に粟で高値転売が続出でしょ。

[468: 匿名さん]

もともと、都が都民中堅所得層のために住宅購入機会を提供する
という目的で、このようなプロジェクトになっていると思います。
そのコンセプトに基づいたコンペで落としたはず。
それが、関連会社の人のおいしい投資対象になってしまうなどいう
ことが、もし本当だとすればこれだけ残念なことはありません。
戸山のように、何らかの制限がなければ、最初から問題ありの
プロジェクトということになってしまいますね。

[469: 匿名さん]

都は上物の販売方法には感知しない。　というのは、どこかで一般人が調べられるとか確認できる方法はありますか？

[470: 匿名さん]

土地が都のもので、販売価格制限付けている訳ですから、公平に抽選とかで販売すべき物件ではないでしょうか。　逆に業者関係の方には販売しない(させない)のが常識ですよ...。本当だとすると東京都から業者への利益供与になるのでは？

[471: 周辺住民さん]

投資で買えないと思ってたけど、買えるんですね！？

それなら絶対に参戦したいです！

[472: 匿名さん]

みんなで参戦して盛り上げていきましょう。価格的にリーズナブルな物件であれば無駄な宣伝費も要らない、青田売りも必要ない、即日完売、などなど不動産業者にとってもメリットるのが分かるでしょうから、今の異常なマンション価格も適正価格へ調整されていくのではないでしょうか。

[473: 匿名さん]

>逆に業者関係の方には販売しない(させない)のが常識ですよ...。本当だ
>とすると東京都から業者への利益供与になるのでは？
そう思います。

[474: 不動産会社サラリーマン]

都庁に電話すれば丁寧に答えてくれますよ
>>465さんと同じ話してくれましたよ

[475: 匿名さん]

投資OKなら皆で参戦ですね！！
私はここにすごい魅力は感じないんですけど宝くじ感覚で皆で登録ってのもおもしろいね。

ただ冷静になると定借物件なんで地代とか管理費とかの詳細わかんないと何とも言えませんなｗ

[476: 匿名さん]

新築でリーズナブルでも
転売ＯＫなら、
すぐに転売されて「今の高額な」適正価格の築浅中古になります。

[477: 入居予定さん]

特定のフロア全体が、○社の社宅みたいに関係者ばかりだったりしてね。

土地の落札価格と、上物販売価格制限の足かせで、デベが儲からないから関係者に斡旋販売して利益を取り返そうっていうことですかね？

法に触れない、直接でない、都→落札デベへの利益供与の形に見えますね。
販売価格に制限があって儲からないと分かっていても、一棟丸ごと 「現在の適正価格」 で転売すればデベは損しない仕組みです。
出来レースでした。

あとは市場価格に乗せてみて、定借物件の判断がどのくらいつくか？　で、株のように売買が混乱するんでしょうね。
その様子を見るのは面白いかも。
それが本当なら酷いものです。

[478: 匿名さん]

安いなら転売しないで保有するほうが賢明だと思うのですが。
もちろん出口もしっかり見ておく必要はありますけどね。

[479: 匿名さん]

定借はローン絡みで転売し難いそうだから、
築浅で売り易い時に手放したほうが楽じゃない。

[480: 匿名さん]

70年という十分な借地契約なんだから、借地の残年数よりもむしろ建物の残存価値との兼ね合いでしょうね。
となると、中古となってしまった時点で定借物件に融資がつくのかどうかということが最大のポイントとなる。
他の競合よりもかなりの割安感があれば中古でも融資つくでしょうけど、そうなると転売するよりも保有してるほうが分があるのかと。

[481: 匿名さん]

90平米で4000万円台なら一気にキャッシュでしょ。8000万円で売り抜けられればガッポリ。...なんて甘くないでしょうね。仮にも都営団地を壊して立替え、それも都の土地でしょうから、蓋を開けてみると条件厳しいような気がします。

[482: 匿名さん]

借地に8000万も出すバ＊カはいないでしょ。
あなたなら買いますか？（もしくは買うかどうかで悩みますか？）
しかも、建物のグレードは低いんですよ。その辺を忘れてる方が多いようですね。転売して赤は出ないとは思いますが、想像してるだけのボロ儲けは無いと思いますよ。

[483: 匿名さん]

落着いて考えてみれば確かに７０年の使用期限付きなら、大規模修繕もテキトーでイイんだ♪　なんてことになるだろうね。
落書きや傷があっても、どうせ取壊すんだからイイんだ！　だったりするんだろう。
土地の便利さだけで、郊外と同じ価格を出すのも実物を見ないと分からない。
あんまりグレード低くてガッカリかもなー？

[484: 匿名さん]

じゃあスルーすりゃ良いじゃん。

[485: 匿名さん]

７０年の間に大地震があって大修理が必要になったら、
どうするかで揉めるでしょうね。
本格的な修理をするかしないかで。結局、安上がりな修理しかしないだろうけど。

[486: 匿名さん]

>落書きや傷があっても、どうせ取壊すんだからイイんだ！　だったりするんだろう。

土地付だろうが、なかろうが、
たとえ100年コンクリートを使っていても
実際日本で70年持つ（住める）建物というのは
ほとんどないですよ。

管理が良いことが寿命を延ばすのは確かですが。

[487: サラリーマンさん]

>>479
転売より、立地がいいから賃貸に回すのが一番いい

[488: 匿名さん]

転売のキャピタルゲインは正直大した事は無いだろう。
しかし利回りで長期保有を考えるなら、金利上昇傾向も考えると
全額キャッシュじゃないと総合的に利益にはならないな。

[489: 匿名さん]

定借は定借なんだから、最初に購入してる値段が妥当。
それ以上出して築浅でも定借の中古ＭＳを買う人なんて居ないでしょう。
転売なんて駄目。長期保有じゃなきゃ。

[490: 匿名さん]

たぶんここはデベが関連会社へ一棟売りして
それが再販されることになるでしょうね。相場で。

[491: 匿名さん]

↑
頭大丈夫かい？

[492: 匿名さん]

>>491
490みたいなのは陰謀論とか好きなんだろうね。

[493: 匿名さん]

490はマイナス思考でどんないい話があっても何か裏があると勘ぐって
しまう可愛そうな人。
心の許せる友達もいない。

[494: 10152]

10年間譲渡禁止特約をつけて売ればいいのにね

[495: 匿名さん]

>>494
当然そうなるでしょうね。
でなかったらフルボッコされる。

[496: 匿名さん]

>>494
昔建てられた高田馬場タワーみたいだな。
可能性はあるかもね。

[497: 匿名さん]

はよう売ってくれ。頼む。

[498: 匿名さん]

10年間譲渡禁止が付いたら、
解禁と同時に売物殺到で買い叩かれ、
儲けにならなかったって結末に。

[499: サラリーマンさん]

だから譲渡禁止特約は付きませんよ、現状は
この物件にコネが無い人はあきらめましょう
内装は本当にたいしたことなから、購入意欲下がるかも

[500: 匿名さん]

>>499さん

どうして、内装はたいしたことがないと知っているのですか？

[501: 匿名さん]

当初の計画では坪145万円‥そう考えて内装が良いと思いますか？
安さを売りにしてコンペを勝ち取ったんですよ。
安普請でなくてどうしますか。
でもこの際内装はどうでも良いです。立地の割に安く買えれば良しとしましょうよ。

[502: ご近所さん]

ついにコスポリ越え！♪

[503: 匿名はん]

みんな安い安いって騒いでるけど、ここはあくまでも「定期借地権」ですよ。
毎月毎月支払いっぱなしで戻ってこない「地代」の負担合計もよく計算しないと高いのか安いのかわかりませんよ。

定期借地権付きマンションは、確かに（購入当初の）物件価格は安いです。
しかし、定期借地権を利用するにあたって、保証金や権利金などといった一時金の負担（保証金は、期間満了で返金されるのが通常です）や、月々の地代の負担が必要になります。
さらに、地代の負担は、今後の物価上昇などが理由で定期的に引き上げられる可能性もありますよ。

[504: サラリーマンさん]

鉄筋、鉄骨足りてるかなこの物件・・・

[505: 購入検討中さん]

次のスレッドは「シティータワー品川」で立ち上げましょう。

[506: 匿名さん]

ここは竹中でしょ？

[507: 匿名さん]

そうです。割高だし鉄骨も抜いているし地代もあるしで皆やめたほうがいいぞ！！！　私に買わせてください...。

[508: 匿名さん]

>シティータワー品川

それって嘘なんじゃないの？
近所に住んでるから通勤がてら確認したけど何処にも載ってないじゃん。

次スレも
港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？ Ｐａｒｔ３
でしょ。
名称が住友不動産から発表されれば別だけどね。

[509: 匿名さん]

お店の前とかに「シティータワー品川」って何箇所も書いてありますよ。
よく見てみてください。

[510: 匿名さん]

508は近所と書きつつ流山あたりに住んでるんじゃないの？

[511: 匿名さん]

店もうやってるのに名称が知らないとは・・・

[512: 匿名さん]

508です。
今日、ほっかほっか亭横のタバコ自販機を使用した時分かりましたが
失礼しました。確かにシティタワー品川でした。
クリニックにもシティタワー品川店と書かれていましたし他でも
確認できました。

[513: 匿名さん]

508氏は勤務先が品川だったということか・・・

[514: 匿名さん]

金利が心配です。

月々の借地料と駐車場の予想は？

[515: 匿名さん]

円高になってきましたから金利はしばらく上がらないですよ。物価も上がってますけど、政府の物価指数というのは低く出るような仕組みになってますから、金利引き上げ要因とするまでにはならないし。

[516: 匿名さん]

久しぶりに掲示板見てたら「投資ＯＫ」ってありましたが、本当ですか。この間東京都に聞いたら、ダメって言ってましたよ。東京都が地主だから無条件ってのはありえないですよね。

[517: 匿名さん]

>>503
そうですね割高だからあなたは買わない方がいいですよ（笑）
私が買うから心配しなくていいですよ。
ついでに価格発表になったら、いかに割○かを計算して、あちこちに宣伝してきますから。心配しなくていいですよ。

[518: 匿名さん]

確定情報なんて一つもないのに、妄想に対して妄想で応酬やってて楽しいか？