シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

[大手企業サラリーマンさん]

パート２立ち上げました
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

【正式名称がシティタワー品川に決まったようですのでタイトルを
港南四丁目第3団地建替プロジェクトから修正させていただきました。管理人】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[289: 購入検討中さん]

＞ブリリア大崎みたいに分譲価格の1割以上の保証金を出せなんて言わないでしょうしね。
普通借地権の場合、土地に対する保証料はとられるはずです。
保証金は最終的に戻ります。

＞ん？ここは７０年の借地ですよね？？？？
７０年としてからすでに建築に３年。住む頃には残り６５年くらいになってるとの予想では？

[290: 匿名さん]

実は、横浜ポートサイドプレイスタワーレジデンスと同じイメージを持っています（定借ではないですが、公社供給物件ということで安く供給されることをきたいしましたが・・・）。ここも定借という点を反映した価格となるだけのような気がしますが、気のせいでしょうか？

[291: 匿名さん]

最近の定借物件ですと、ブリリアタワー大崎は定借期間終了後の取り壊し費用取り壊し費用という名目で保証金を無利子で取れましたね。
他の物件ですと、伊藤忠がやったタンタタウンアルボは取壊し費用として毎月５０００円くらいを積立る方式、ブリリアタワー品川シーサイドは定借期間終了後に取り壊ししないで、建物を明け渡して地主に譲渡する契約でした。
いろんなパターンがあるようですが、土地の値上がりとともに地主に有利な条件となっていくようです。
ここは都の事業ですから購入者に優しい条件となると思いますね。

無利子の保証金ですが、７０年後に結局戻ってはきませんよ。

[292: 申込予定さん]

我が家は買い替えです。
ここの掲示板見てると買い替えだと不利そうですね。。。
今の家はかなり不都合があるので、どうしても引越ししたいのですが、
最近はマンションが高いからここに期待していたのですが・・・・
がっかりです。。。。

[293: 匿名さん]

>>290
前からそう言われてるんですが・・・。
定借は一般物件の６掛けが相場です。
坪２５０万相当というところでしょうか。
６掛けということで、ローンが多い人は非常に有利です。

ちなみに保証料は借地料の６０ヶ月分。
１００〜２００万くらい？

[294: 匿名さん]

やはり、ここは買う価値あるって感じですね。今の相場に対してだと6掛けどころか半額以下ってことになるんでしょうかね。かなり魅力的な物件に間違いなしってところでしょうか。

[295: 匿名さん]

処分しにくいことを考えるとそう単純に割安だと思わないほうが良いですよ。目先の支払い額に惑わされて将来身動きできなくなってはつまらないですからね。
それに価格が安く感じられて手が届きやすいということは、それだけ無理して購入に踏み切る層が多くなるということ。
立地は立派だが郊外の団地的な感覚をもった生活レベルの低い人たちの割合が増えるということは資産価値に影響すると思います。（70年間の借地ですが、その間だけでも資産として考えねばいけません。将来転売や賃貸に出すときに少なからず影響しますから）

[296: 近所をよく知る人]

立地自体も良いとはいえない。
食肉処理場と汚水処理施設が近くにあることを忘れてはいけない。
冷静に考えれば割高物件と気づくはず。

[297: 匿名さん]

結局は賃貸マンション借りるのと同じなんじゃないの？
定借物件だから普通にマンション買うのに比べて絶対額が安いのは当たり前ジャン。何がメリットかよくわからん

[298: 匿名さん]

何が違うかといえば占有部分が自己所有ということくらいですね。部屋を好き勝手できるということくらしかメリットないです。
しかもローン組んで購入する人、例えば35年で3000万なんて考えてる人は金利3％で35年金利分2000万払うことになります。
同じ月額を払うとすると賃貸＜購入のほうが広い部屋に住めます。その分の上乗せだと考えても2000万は割に合わないですね。
現金で買えてこそメリットがあるのかなと思います。

[300: 土地勘無しさん]

ネガキャンお疲れ様ですぅ。
２００倍が１８０倍ぐらいに減るといいですね！
何と言おうが品川駅からこれほど近い立地に二度とない激安宝くじ物件
ここを逃せば庶民が都心部のまともな住まいを手に入れるのは生きてる間には無理でしょう。
親族総動員して申し込ませていただきまーす！

[301: 購入検討中さん]

とりあえずの関心事は、年収制限が付くのかどうか？
1000万円以下制限とかだったら完全に門前払い・・・

[302: 匿名さん]

あと、単身はだめかということも気になります、個人的には。

300さん、前も親族総動員と言われてた方でしょうか。
購入権利移譲や、または購入後すぐ転売などは許されないような
ことを聞いたように思うのですが、うまく行きますか？

[303: 匿名さん]

うちは2000万円以下制限でもアウト。でも申込みたい．．．

[304: サラリーマンさん]

東京都は単に土地を貸すだけで、上物の販売には関知していません
年収制限、世帯有りか否か、持ち家を所有しているか否かの審査基準は無いと思います
なので、サバイバルバトルになること必至です

[305: 匿名さん]

都の計画の中に、中堅所得ファミリー、、って書いてあったような
いろいろ制限がないといいんだけど

[306: サラリーマンさん]

都庁に電話してみてください
親切に教えてくれますよ

[307: 匿名さん]

そうですか。ありがとうございます。

[308: 匿名さん]

私なら年収2000万あったらここは選ばない・・・
やはり所有権のところを探すよ。

[309: 匿名さん]

そう？
2千万以上だけど、もし時期があって、建物の仕様が好みに合えば買ったよ。待てなくて他買いましたが。
所詮マンションの地権なんて、持ってても意味が無い。
それこそ何かの災害で被害の大小があると、地権があるとかえって全体合意がとりにくかったりするのでは、と神戸の震災をみて思ったので。
戸建てで土地を持つことには意味があると思うけどね。

[310: 住まいに詳しい人]

おれは買って転売する。

[311: 匿名さん]

ところで
ここの下（横？）のスーパーはいつＯＰＥＮになるんでしょう？
そして何の店？
その昔マルエツ系と聞いたような・・・。

それと、
スーパー以外にも何か店はいるんですよね？
何が入るんだろう。
２階部分は全て店舗なのかな？

[312: 入居済み住民さん]

転売は特約付で出来ない仕組みになるんだよ。賃貸は裁判やれば勝てるかもしれないけど費用対効果が薄いなあ。世の中そんな美味しい話はありませんよ。

[313: 匿名さん]

↑普通に住むだけでもおいしい。待てる人は待って、申し込む。これが一番良いでしょう！！

[314: 匿名さん]

募集要項はいつアナウンスされるのでしょうか？

[315: 購入検討中さん]

↑来年の夏〜秋ぐらいじゃないかな？

[316: 匿名さん]

今日近くで見てきました。

電車で見ると濃いグレーのタワーという感じですが、近くではそれほどでもない。
特徴としては間口（柱と柱の間）が広くガラス面が多い。
ただし大きいガラスのはめ殺しではなく、引き違いがいくつかつながっている。
やはり人それぞれの好みとは思うが、殺風景というか。
品川駅に帰ってきてあの道歩くのはちょっと・・・。

来年10月31日完成。

[317: 匿名さん]

駅からの道が殺風景なのは否めません。でも安ければ許せるかも。

[318: 匿名さん]

安ければ当然許せる人が多くなりますね。

[319: 匿名さん]

住居がある場所というのはあまり騒々しくないほうが良いと思いますね。この地域は大きなマーケットもないから他所から人も集まらず、そういう意味では良い場所ですよ。

駅までの道のりが殺風景というのも好みの問題ですかね。

[320: 匿名さん]

この地区はこれからの場所ですから、今は殺風景でもだんだんと
色々増えてくるのでしょうね。

[321: 購入検討中さん]

先週末の天気の良い時に行ったが殺風景とは感じなかった。
アプローチの仕方によるのでは？
御楯橋経由で、運河沿いの道を歩くとちょっと匂うけど鴨もいたりして気持ち良いです。
でも橋の下を通るとき鳩の糞には気をつけた方がいいかも。
品川を出てソニービル経由だと、港南大橋を渡る時に、左に憧れのグローブタワー、ケープタワー、正面にコスモポリス、フェイバリッチ、ベイクレストが望めて結構良さげと思いました。

[322: 購入検討中さん]

それでは、今年の12月にモデルルームができるといううわさはなしで、来年の夏以降まで待たなくてはいけないのでしょうか。

そこまで待って、だいたいの人が抽選モレとは悲しいはなしですね

[325: 匿名さん]

この辺り（港南地区）の子育て環境、教育環境は如何なのでしょうか？

[326: 匿名さん]

近所に学校などが無いことも考えると子育てには向いていないのでは。

[327: 匿名さん]

>>326
ネガでも構わないが、嘘をつくのは良くないな。

[329: 匿名さん]

公立の学校なら目の前にありますよ。

[330: 匿名さん]

まあ単なる○け犬の遠吠えでしょ、３２４は。
でも下らんレスだが、これで少しでも競争率が下がってくれれば良いが。

[331: 購入検討中さん]

学校なら目の前に港南小、中学校、芝浦にもあります。
マンション内に保育所も出来るし、近くに幼稚園や保育園もあるし
教育の環境的には問題ないと思いますよ。

[332: 匿名さん]

学校近くにあったんですね。
でも荒れていません？
公立は不安です。

[333: 匿名さん]

目の前の港南小、中学校の評判はどうなんでしょうか？
ご存知の方、お教えください。

[334: 匿名さん]

小学校は過疎の村みたいな状況だったのが、新住民が
４５００世帯増えたことで教室増設
さらに間に合わないということで１２０００平米（学童・中高生プラザ
含む）の温水プール付の新築が決定
中学は、港区で一番広いグラウンドを生かして野球が強い。
とにかく既存の住民の大半は高齢者という地区だから
かつて荒れる港湾労働者はいたかもしれないが既存は
静かーで地味な学校ですよ。いずれは新住民のうるさいＰＴＡが
牛耳るだろうね。
港区の教育員会は区民におもいきり気を使う体質。
１４校？ほどの公立小学校の大半が温水プール設置済み。
住民登録人口が２０万近くに増えて、財政が豊かで特にセキュリティ
は区内の小学校は警戒厳重だ。安心して通わせられるとおもうが。

[335: 匿名さん]

>>324
タワマンというのは、荒野に突き刺さったコンクリートの砦の塔
あるいは、岩肌に穿った巣穴のようなもの。
下界が殺風景であるほど中の快適なぬくもりとの対比が際立つ。
都市に住むのも湾岸に住むのも、やはり地上から乖離して外皮を
まとう必要がある。
なぜタワーなのかというのは、上空の視点から都市を眺めるという
意味。

[336: 匿名さん]

今居るところのタワマンはけっこう快適ですよ。内廊下だから玄関入れば雨も寒さも関係なしだし、セキュリティーも心配ないしゴミ出しなども同じフロアに捨てられる。日陰の心配もなし。
強いて欠点を言うと、窓を開けると意外とうるさいということかな。でも窓が閉まってれば全く問題ないからね。

[337: 匿名さん]

100平米、眺望/間取り良し、で6000万ぐらいで出ないかなぁ。

[338: 匿名さん]

港南あたりだと土地：建物の価格比は50：50くらいでしょうか。
だとすると80平米が3200万〜だと実質6400万〜のマンションということになりますよね。これは妥当な価格なんでしょうか？