シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

[大手企業サラリーマンさん]

パート２立ち上げました
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

【正式名称がシティタワー品川に決まったようですのでタイトルを
港南四丁目第3団地建替プロジェクトから修正させていただきました。管理人】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[252: 匿名さん]

まあ、みなさん落ち着きましょう。
通常物件とは違うところも多いわけだし、「お買い得だ！！」と思い込まずに、しっかり条件確認・損得計算したほうが良さそうですね。

超お買い得であって欲しい！と言う気持ちはよく分かります。
私もその1人ですし。

[253: 匿名さん]

ここ欲しかったけど、あきらめて全然別エリアで70平米4100万の中古物件を買ってしまいそうです。

[254: 購入検討中さん]

一戸建ての借地権なんかだと、土地の保証料がとられるけど
このマンションは保証料ないのかな。
最終的な取り壊し費用を含めて最初に保証料をとっておいてもらえないかな。
約６０年後スラム化して人がいなくなってくると、取り壊し費用は払わない、という人が出てきそうだし、そんな時に多額なお金を請求されるのは不安。
どうなってるんだろう。そのへん。

[255: 購入検討中さん]

続けて。。。
２Fは駐輪場と集会室。
北側は２階建ての小売店舗。
北西の建物の２Fには医療施設。
３Fは保育所が出来るそうですね。
メインエントランスは表の大きい通りからでは
なくて裏からなんですね。
角部屋が一つもない機能的な作りのようです。

[256: 匿名さん]

取り壊し費用込みと聞いた気がします。

＞取り壊し費用は払わない、という人が出てきそうだし、
そんな時に多額なお金を請求されるのは不安。
取り壊し費用が後払いで、払わないという人のために、払う人の額が
多くなるなんて変なシステムはないはずです。
そんな変なシステムなら、払う人も全員払わなくなります。
とくに土地は自分のものでない定期借地ならなおさらです。
取り壊されようが取り壊さればいが
定期が終われば自分の財産はなくなる訳ですから。

[257: 匿名さん]

価格発表まで待って確認すればすむこと。
ここで推測していても単なる時間の無駄ですよ。

[258: 匿名さん]

みなさん、方位や階数はどのへんが希望ですか？

[259: 申込予定さん]

この際、部屋の広さが希望とおりならどこでもいいです。
あたるならどこでもいいが本音です！！

[260: 匿名さん]

理想は南東向き高層階ですかね

[261: 匿名さん]

取壊し費用は、毎月の積み立てかと思います。他の物件もそのようですし。たいした金額ではなかったような？

この物件は、東、南側に人気集中しそうですよね。
ただでさえ方角がいいのに、ひらけてるのまでこっち側。
さらに、西、北側と価格差が少なかったりしたら…

[262: 匿名さん]

方位の価格差は無いでしょ。
ついでに階数での差も。

売り出せるめいいっぱいの
坪単価で出しても爆安なので。

[263: 匿名さん]

>>247
「中堅所得層ファミリー世帯」って具体的には世帯年収いくら位なのでしょうか？

[264: 購入検討中さん]

世帯所得５００万〜１０００万までの核家族以上というのが妥当でしょうか。

それから都営住宅の例からすると
１　申込日現在、都内に居住していること。　
２　同居親族がいること 。
３　住宅に困っていること。（持ち家（マンション）を持っていないこと。）
４　申込者又は同居親族が暴力団員でないこと
という条件がつけられるかもしれませんね。
他は、「継続して自ら居住するための住宅を必要としている」、「単身者不可」、などもありあそうです。
最低でも３０００万円を超える買い物（＋月々の土地代、管理費、修繕費）ですから、ローンを考えると最低でも１５万位（３５年ローン）の返済が出来る家族に限られるので、頭金にもよりますが頭金なしとする場合、世帯収入６００万円以上必要になるのではないでしょうか。
（借地権の場合頭金は最低２割入れることが前提とされるとは思いますが。。）

[265: 匿名さん]

今後「港南四丁目第3団地建替プロジェクト」以外にも、同じような良い立地の団地建替プロジェクトは予定されているのでしょうか？

[266: 匿名さん]

>264
たぶん、ここの場合、そこまでの条件は付かないと思います。2は付く可能性がありますが、年収制限はないのでは。

[267: 匿名さん]

第一次販売は都民住宅、都営住宅の入居者もしくは都民・都営住宅の入居資格を有する世帯に優先販売。
第二次販売で、一般の購入希望者へ販売。

第一次販売は都の事業として例の価格制限付、第二次販売は民間業者である住友の価格設定。

[268: 匿名さん]

>>267
そういうこと書くから、話がややこしくなるんだろ！
憶測でかき回すのはやめてもらいたい！

[270: 匿名さん]

>>267
そんな逆差別、どう考えてもありえない...

[271: 匿名さん]

２６７です。
このマンションは都民住宅の分譲版という位置づけですから、都民住宅などの入居条件を適用するのが理にあってますね。
http://www.to-kousya.or.jp/to/shikaku.html
世帯年収１２００万円の人は民間の分譲マンションを買えるわけですから・・・

[272: 匿名さん]

>>271
だからそれが憶測ってもんでしょう。
販売からの公表がまだなんだから。
確かに都の意向は仰るとおりでしょうが、詳細までは都民住宅と同じと
考えるのは尚早というもの。
ライバル減らしたいのは分かりますが。。

[273: 匿名さん]

もう43階まで出来ている様ですが、竣工が来年の10月とは、そんなに時間がかかるものなのかなぁ

[274: 匿名さん]

25階〜30階の内装工事中ですね。1階分の内装工事が2週間かかるとしたら、あと40週くらいはかかるわけ。

このマンションを買うことをあてにして、他のマンションの購入を見送った人もいるのでしょうが、ここの抽選に外れるとかわいそうですね。

反対に他のマンションをローンで買っておいた人で、ここのマンションに買い換えた人はラッキーね。そうすれば値上がり分で、ただでこのマンションが買えるでしょうから。

[275: 申込予定さん]

１年後も値上がりが続いているとは限らない。
というよりは、暴落している可能性の方が大。
じっと待って当選した人が一番ラッキー。

[276: 匿名さん]

＞じっと待って当選した人が一番ラッキー。
それはそうですけど、抽選倍率が高くなりそうですから、かわいそうな人のほうが圧倒的に多いですよ。
マンションの価格が急騰し始めたのは、ここ１年間ですから、このマンション開発を知ったために、安いころのマンションを買いそびれた人って多いんじゃないですか。
それも申し込みができて抽選までいければいいけど、資格制限で申し込み自体できないなんて人は最悪ですね。

[277: 匿名さん]

多分ここをあてにしてっていう方は、ここ外れたら地価が下がるまでは買わないっていう人じゃないかなあ。そうでもなきゃ、ここをあてにするなんてギャンブルな事出来ませんよ。

[278: 匿名さん]

↑でも、ここと同じぐらい立地に魅力がある、または価格が安い、タワーマンション、なんて考えていくと買えるマンションは限られる。ここは賭けになるかもしれないが、待つ価値は十分にあるのでは。チャレンジすることは大事だと思いますがね。私は待とうと思います。

[279: 匿名さん]

↑
なんだかギャンブルに全財産を注ぎ込んでいる方と同レベルに見えます。
外れる可能性の方が遥かに高いにも拘らず、「チャレンジすることは大事」って。。。

[280: 匿名さん]

皆さんもう少し冷静に！ここは定借だってこと忘れずに！！！

[282: 匿名さん]

>皆さんもう少し冷静に！ここは定借だってこと忘れずに！！！
独身です。これから先もずっとそうだと思うので、住むところは
分譲のようなところの賃貸か、買うのは定借でもいいと思って
いるのですが、これは間違った考えなのでしょうか。将来住まなく
なったとしてもこの場所は貸すにはいいところでしょうし・・
あまりに素人でわからないのですが、どなたかご意見ありますか？

[283: 匿名さん]

↑
あなたのような方は住んだほうがよろしｗ

[284: 匿名さん]

>>282さん

判断として間違えていないと思います。こちらも定借ですが、分譲マンションと同程度のグレードの住まい方が可能です。ちょろちょろとネガキャンのような発言が多いですが、ここを見に来ている以上、みんな申し込む予定でしょう！！ネガキャンに惑わされずに決定するのが良いかと思います。かなり倍率が上がるんでしょうね！！

[285: 匿名さん]

定借でない土地の権利付きの通常のマンションの場合、ここみたいな大規模マンションでは６０年経過して老朽化したからと言って建て替えもできないし、一括で土地を処分して共有者で分けることもできないし、結局二束三文で買い叩かれると思いますね。それを考えれば定借のほうが合理的ですよ。
定借も相手が都だから、ブリリア大崎みたいに分譲価格の1割以上の保証金を出せなんて言わないでしょうしね。

[286: 匿名さん]

保証金てなんでいるの？返ってくるの？

[287: 匿名さん]

282です。そうですか。まだまだ勉強不足で、恐縮です。
60年後にこの世にいません。定借で浮いた分は老後への備えとし、
老後は賃貸に出して老人ホーム生活の足しになれば、なんて
思います。

[288: 申込予定さん]

ん？ここは７０年の借地ですよね？？？？

[289: 購入検討中さん]

＞ブリリア大崎みたいに分譲価格の1割以上の保証金を出せなんて言わないでしょうしね。
普通借地権の場合、土地に対する保証料はとられるはずです。
保証金は最終的に戻ります。

＞ん？ここは７０年の借地ですよね？？？？
７０年としてからすでに建築に３年。住む頃には残り６５年くらいになってるとの予想では？

[290: 匿名さん]

実は、横浜ポートサイドプレイスタワーレジデンスと同じイメージを持っています（定借ではないですが、公社供給物件ということで安く供給されることをきたいしましたが・・・）。ここも定借という点を反映した価格となるだけのような気がしますが、気のせいでしょうか？

[291: 匿名さん]

最近の定借物件ですと、ブリリアタワー大崎は定借期間終了後の取り壊し費用取り壊し費用という名目で保証金を無利子で取れましたね。
他の物件ですと、伊藤忠がやったタンタタウンアルボは取壊し費用として毎月５０００円くらいを積立る方式、ブリリアタワー品川シーサイドは定借期間終了後に取り壊ししないで、建物を明け渡して地主に譲渡する契約でした。
いろんなパターンがあるようですが、土地の値上がりとともに地主に有利な条件となっていくようです。
ここは都の事業ですから購入者に優しい条件となると思いますね。

無利子の保証金ですが、７０年後に結局戻ってはきませんよ。

[292: 申込予定さん]

我が家は買い替えです。
ここの掲示板見てると買い替えだと不利そうですね。。。
今の家はかなり不都合があるので、どうしても引越ししたいのですが、
最近はマンションが高いからここに期待していたのですが・・・・
がっかりです。。。。

[293: 匿名さん]

>>290
前からそう言われてるんですが・・・。
定借は一般物件の６掛けが相場です。
坪２５０万相当というところでしょうか。
６掛けということで、ローンが多い人は非常に有利です。

ちなみに保証料は借地料の６０ヶ月分。
１００〜２００万くらい？

[294: 匿名さん]

やはり、ここは買う価値あるって感じですね。今の相場に対してだと6掛けどころか半額以下ってことになるんでしょうかね。かなり魅力的な物件に間違いなしってところでしょうか。

[295: 匿名さん]

処分しにくいことを考えるとそう単純に割安だと思わないほうが良いですよ。目先の支払い額に惑わされて将来身動きできなくなってはつまらないですからね。
それに価格が安く感じられて手が届きやすいということは、それだけ無理して購入に踏み切る層が多くなるということ。
立地は立派だが郊外の団地的な感覚をもった生活レベルの低い人たちの割合が増えるということは資産価値に影響すると思います。（70年間の借地ですが、その間だけでも資産として考えねばいけません。将来転売や賃貸に出すときに少なからず影響しますから）

[296: 近所をよく知る人]

立地自体も良いとはいえない。
食肉処理場と汚水処理施設が近くにあることを忘れてはいけない。
冷静に考えれば割高物件と気づくはず。

[297: 匿名さん]

結局は賃貸マンション借りるのと同じなんじゃないの？
定借物件だから普通にマンション買うのに比べて絶対額が安いのは当たり前ジャン。何がメリットかよくわからん

[298: 匿名さん]

何が違うかといえば占有部分が自己所有ということくらいですね。部屋を好き勝手できるということくらしかメリットないです。
しかもローン組んで購入する人、例えば35年で3000万なんて考えてる人は金利3％で35年金利分2000万払うことになります。
同じ月額を払うとすると賃貸＜購入のほうが広い部屋に住めます。その分の上乗せだと考えても2000万は割に合わないですね。
現金で買えてこそメリットがあるのかなと思います。

[300: 土地勘無しさん]

ネガキャンお疲れ様ですぅ。
２００倍が１８０倍ぐらいに減るといいですね！
何と言おうが品川駅からこれほど近い立地に二度とない激安宝くじ物件
ここを逃せば庶民が都心部のまともな住まいを手に入れるのは生きてる間には無理でしょう。
親族総動員して申し込ませていただきまーす！

[301: 購入検討中さん]

とりあえずの関心事は、年収制限が付くのかどうか？
1000万円以下制限とかだったら完全に門前払い・・・