シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

[大手企業サラリーマンさん]

パート２立ち上げました
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

【正式名称がシティタワー品川に決まったようですのでタイトルを
港南四丁目第3団地建替プロジェクトから修正させていただきました。管理人】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[2: 大手企業サラリーマンさん]

一番最初の掲示板です

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/

[3: 匿名さん]

情報もないのに、どうやってあと1年以上もたせるの？

[4: いつか買いたいさん]

もう２年以上待ってるんだから、あと一年くらい待てます。
これで裏切られたらブチ切れです。

[5: 近所をよく知る人]

いろいろ考えたけど、やっぱり土地なしで上物だけを買うというには、ちょっと高い買い物な気がしてきた。仮に賃貸にするにしても周りもいっぱい出てるから難しそうだし。年数がいけばいくほど、壊すことを考えたら修繕も手をぬきそう。まぁ５０年くらいすればスラム化してくるんだろうけど。。

[6: 匿名さん]

すべて値段次第ですね。
借地でも、相場の半額で購入できるのであれば、儲けものです。
最上階まで建築されたようですね。最上階はすごく広そう・・・。

[7: 匿名さん]

土地なんか、数十年後は人口減で値下がりしてるだろうから所有権は不要。
定借で十分。

[8: 匿名さん]

ここの人たちは子供に土地を残す気はないの？
定借なんて価値なし。
自分たちさえ良ければいいんだ。
ひどいな。

[9: 匿名さん]

こういう物件を買えるには、収入の上限とか、同居の家族が必要とか、他に自宅を持っていないとか、そういう条件が付けられるものでしょうか？そういう条件は、付けられないでしょうか？

他に不動産を持っていても買えるか？

[10: ご近所さん]

五山の低層マンションの持分の土地以外、マンション
の土地は残すに値しませんよ、特に高層は。
じゃあ、ここが買える値段の郊外一戸建に将来
価値あるのか疑問です。

50年後の日本にどれほどの未来があるのか・・・
50年前の日本はどうだったか。
日本に住む価値が無いのかもしれません。

子供たちには自力で居住場所を手に入れるくらいの
力をつけてもらわないと困ります。
それが日本で無い可能性は高いと思います。

[11: 匿名さん]

そうですね。
香港や上海に出稼ぎに行くような状況になってるかも。
そうなったら、都心に住む必要なんて無いし。

[16: 匿名さん]

まあ「５０年後どうなってるか」とか心配してる人は
そもそも自分が住むための不動産なんて買わないほうがいいよね。

同じ価格の所有権物件と比べていま現在の居住レベルを向上させることが出来るのが
購入者サイドからみた定借のメリットだと思うんだけど。
もちろんその引き換えに土地価格上昇のメリットは放棄するんだけどさ。

[17: 匿名さん]

土地価格下落のリスクも放棄できる。
下落の可能性が上昇の可能性より大きい。

[18: 匿名さん]

住友の関係者のみなさん。見ていたら社会責任としてすこしは動向を
書き込んでくださいな。

だって、コンペやって坪単価149万でやりますって宣言したのは
あんたらだから、言った限りは期待して待っている人がいるのよ。

ところでなんでみんなここだけデベの味方？？？
カイジって引きこもりがよく読む博打漫画か？上品でいいですね。
弟がくれましたがゴミ箱捨てた。絵が汚すぎる。ネームも汚かったのね。

[20: 匿名さん]

最低価格で落札しても、資材が高騰すれば、値上げが認められ、
反対に下がれば、そのまま利益となるのでしょうか？

[21: 匿名さん]

なるでしょうね、というかそうさせるでしょうね、住友なら…

[22: 匿名さん]

>>20-21
本当は大規模なマンションって建設の認可が下りた時点で建設資材を購入しているから関係ないんですよ。

でも安く仕入れた物を高く売っては駄目なんて法律はないけどね

[23: 大手企業サラリーマンさん]

坪１４９万円もかかっていないはずですよ
多分、１㎡３８〜４０万円くらいだから坪換算１２０万円がＭＡＸ
だと予想してみる

[24: 12]

>>18　あんたもしつこいねー。書き込む訳ないだろっていってんのにまだわかんないのかい。まさに3歳児4歳児なみの発想か。

[25: 匿名さん]

住友不動産なんて、商売の仕方はお下劣３流デベと一緒なんだから、期待すんなよ。客からどうやって金を毟り取るかしか考えてないんだから。
財閥系といっても中身はゴクレみたいなもん。いやなら買わなければいい。

[28: 匿名さん]

屋上のタワークレーンが一機になっていたね。
最上階だけ開口部が大きい。ビューラウンジ造るのか、プレミア階か
建具がついていないからわからない。
どうみても竣工は２００８年春って感じだな。
１階エントランス周りがガラスも仕上げもまだなので
いまひとつ雰囲気がわからん。

[29: 匿名さん]

２７はどうやって「契約済み」になったんだろう。

[30: 契約済みさん]

普通に選択できるが？
そういう意味でないなら、他物件買ったってことでしょ。

[31: 匿名さん]

プレミア階か。
それはそれで倍率高くなるんだろうな。

[32: 大手企業サラリーマンさん]

プレミア階は存在しません
開口部が大きいのは、立体駐車場のためです

[33: 匿名さん]

立体駐車場は最上階まであるの？？？
ビューラウンジはあるの？

[34: 大手企業サラリーマンさん]

最上階までは無いと思います
３０〜３５階くらいまでかと
開口部が大きいのは立体駐車場工事のため
ビューラウンジはわかりません
㎡単価（３５〜４０万円）を考えると、そこまでいい仕様にはならないでしょう

[35: 匿名さん]

ここに仕様の高さを期待してる人なんていないでしょう。
共用施設ゼロでも安いから文句は言えない。

[36: 匿名さん]

最上階の開口部大きいじゃん！

[37: 匿名さん]

ニュルンベルクのテストコース。
開発中の覆面カーの写真＆解説を思い出したのは俺だけか？
ここはマンション評論家に可能性を語ってほしい。

[38: 匿名さん]

ビューラウンジだと思う

[39: 匿名さん]

この物件ってやっぱり、都内に在住か勤務している人が対象になるのでしょうか？

[40: 匿名さん]

この濃いグレーって、汚れ目立つ？
逆に目立たない？

[41: 匿名さん]

>>40
同じフェバリッチの外壁見てる限りでは、汚れはそれほど目立たない。
ただし、都営やコスモポリスの色のほうがもっと目立たない。
目立たないというのと汚れないというのは別問題。
一番いいのは外壁にゴンドラが下りて清掃できて、外装が
水洗いできるというのが一番いい。
ここは、よごれは塗装替えまで放置。
汚れ目だつから買わないって人はいないだろうけどね。

[42: 周辺住民さん]

43階の開口部が大きい？？？
というより、たぶんまだ柱と梁しかないのでそう見えるだけです。
周辺住民に以前配られた計画書によれば、上から下まで同じ間取りでした。
ゲストスイートは２部屋駐車タワーの真上。
ビューラウンジはさらにその上の屋上庭園（駐車場の屋根）とともあります。
といってもコスポリしか見えないだろうけど。

[43: 匿名さん]

都内の人口を増やしたいだろうから、
都内に住んでない人を対象にすべき。

[44: 匿名さん]

>>43
都営跡地なのに、都民締め出しはないだろ、常識的に考えて。
むしろ都内在住者で都税を納めている人に、優先枠を設けるべき。

[46: 匿名さん]

>都内の人口を増やしたいだろうから、

港区も中央区ももうおなか一杯っていってますよ。

港区は５年で
１６万人が２０万人に増えた。１９８０年から減り始めたけど
当時の水準に戻っている。それも税金の関係で住民登録する人が
増えて昔より住民税収入が急増したんですよ。
屋内温水プール（休日は一般開放）つきの小学校がいっぱいあります。

[47: 匿名さん]

都民優先にしろも、ムシが良すぎるのは同じ。
悔い改めなさい。

[48: 購入経験者さん]

>>47
それは違うだろ。
都営跡地なんだから優先枠はあってもおかしくはない。
といっても優先枠は特に設けないでしょうけどね。

内装は安普請でも仕方ないが、あまりに安い躯体は不安がよぎりますね。
どこかしらでコストダウンで無理してるとこあると思われる。

[49: 匿名さん]

住友社員優先ですがなにか？

[50: デベにお勤めさん]

住友社員がこんな安マンション買わんだろ。

[51: 匿名さん]

住友ならやりそうだ。
さっすがー。・・・うらやましぃ。

[52: 匿名さん]

>住友社員がこんな安マンション買わんだろ。

自分が住まなくても　賃貸用なら誰でも欲しいでしょう。
勿論　賃貸が認められると言うのが大前提ですが。

[53: 大手企業サラリーマンさん]

おいしいところは住友不動産の社員がもっていくのは明らかでしょ
ＷＣＴの時もやってたし

[54: 買い換え検討中]

住友商事じゃぁだめ？

[55: 購入検討中さん]

昨日現地を見てきました。

ダークな感じがけっこうよい感じでした。
周りにとけこむ外観ではなかったのが残念だが・・

ここの物件はどこの方向が視界がひらけますか？
何階以上とか、

知っている人いませんかぁ？

[56: 匿名さん]

この色だと、今はダークな感じとか言っていられるけど、
入居後はそこに白い洗濯物がヒラヒラするのが目立って、
遠目にみて極悪な景観になること間違いなしなんだよな。

[59: 近所をよく知る人]

たとえOKにしなくても、洗濯物どころか子供がおねしょした布団やら何やらが、
すべてのベランダの手すりに干されて、すぐに見慣れた団地風景になりますね。

[60: 匿名さん]

景観ってのは周りが気にするものであって
おねしょ布団干すような58が「関係ねぇ」というものではない。

[61: 購入検討中さん]

周りのマンションと較べて安いといっても４、０００万円は軽く越えます。
皆さん本当に買えるのでしょうか？
うちはローン地獄が怖くて躊躇してしまいます。

洗濯物の件はたしかにバルコニーも透明なので外から丸見えですね。
でもＰＴ品川もほとんどのご家庭が洗濯物を干していますね。
皆さんルールを守らないのでしょうか？

[62: 購入検討中さん]

港区を視野に入れていれば、４０００万台が安いと思うのが本音

団地といえば、どこの高層も団地が縦になっているようなもんだろ。

１０年後２０年後高層上階から明かりが消える。

今安くて通勤にべんりならいいわ

のちは賃貸にしたい。

させてほしい。

布団は毎日干したい。というとこだが、ダンプが多くて家の中で乾燥機かけた方が清潔そう。
洗濯物も同じ

[64: 匿名さん]

>>58,63
こいつは素行が悪いから抽選落ちるな…

[67: マンション投資家さん]

確率からして、当たり前。
書き込もうが書き込むまいが、当選確率は変わりません。
変な不正がない限りは。。

[68: 賃貸住まいさん]

ところで抽選当たっても４０００万円も払えますか？
２，３年たったら２０００万円程度に下落している可能性が大ですよ。
良く頭を冷やした方が良いかと

[69: 近所をよく知る人]

頭金２割は必須。
１０００万円か。。。投資はやめてこっちにとっておこうかな。

[70: 匿名さん]

賃料月30万くらい取れる部屋が2,000万で買えたらいいね。
利回り18%だ。

[71: 匿名さん]

なんで？半額になるの？
そのとき周りのマンションはどうなっているの？

[72: 匿名さん]

又貸しは不可ですよ。実居住確認は必至。

[73: マンション投資家さん]

68のマンション価値半減して2000万になるとかバカなこと言ってるとこ
からきてるんですよ。
そんな飛びつく価格には絶対に落ちないから余計な心配しなくてよい。
仮に大幅に下がることがあったとしても、利回り低下するほど不人気エリア（物件）になってるでしょうからそれも心配なし。

[74: 匿名さん]

何回か見に行きましたが、それほどダンプが多いでしょうか。
あまり感じませんでした。

[75: 匿名さん]

新幹線も止まる都内有数のターミナル駅で羽田にも近い品川に
徒歩８分でしょ？７０平米６０００万でも激安だね。

[76: 匿名さん]

定期借地権付きマンションというのは、毎月管理費とは別に土地代を支払うのでしょうか？

[77: 購入経験者さん]

払います。途中、地代の値上げもあるかもしれません。
都からの借地なので、相場より安いはずですが。

[78: ７６]

77さん、ありがとうございます。
毎月土地代を支払っても割安ということですね。

[79: マンション投資家さん]

>新幹線も止まる都内有数のターミナル駅
かわりに
メトロが来ない都心唯一のターミナル駅
とも言えますが。

いずれにせよ、格安ですね。
買えた方はラッキーです

[80: 買い換え検討中]

えっ、でも本当に安いんですか？
これだけ周りが値上がりして４０００万台ってありえるんでしょうか？

[81: 匿名さん]

品川駅は構内が大きすぎてそれほど便利じゃないよ。
田町や五反田の方が便利。
新幹線だって普段乗ることはないし。
それに駅から１０分以上は、賃貸では抵抗感大でしょう。
７０平米で５０００万円以下なら考えてもいいが、私はパスです。

[82: 購入経験者さん]

70平米で5000万もしないだろ。借地なんだから。

[83: 匿名さん]

>>81

どんどんパスしてください、歓迎です。

ここの魅力は品川駅徒歩圏内であり、
新幹線や航空機を使い移動をする層には
圧倒的な価格の魅力があります。

アエラが寝ぼけたこと言ってるまに
じゃんじゃん売り始めてほしいね。

[84: 匿名さん]

坪１４０万じゃなかたっけ？
値上がり確実な新規公開株みたいなもんです。

親族みんなで申し込む予定です。

[85: 匿名さん]

秋には１階２階の商業部分が営業開始するわけでしょ？

[86: 匿名さん]

やっぱり業者・投資家はＮＧなんでしょうね。
又貸しもＮＧ？

[87: マンション投資家さん]

また貸しと投資目的の線引きできない以上は同類とみなされるんじゃないかな。

[88: 匿名さん]

私の想像するところは、業者・投資家又貸しをふせぐために
①買戻し特約（売る場合は売主が先に購入できる権利）・・・転売防止

②賃貸、又貸し目的の購入を防ぐため管理規約か売買契約のなかに
　　「賃貸する場合は都の供給公社に貸してそこから転貸する」旨の
　条項が入る。公社ハイム、トミンタワー水準の家賃から２０％引かれる
③売買契約に所得上限を設けてかつローンは「住宅ローン」以外の
　抵当権設定を認めない。

という感じなのでは？

これを破る技は
高齢者の親（年金所得３５０万程度）を買主にして団信なしの住宅ローン
を子供が連帯保証人で組む。頭金は５５０万の住宅資金の経年贈与の
特例をつかい「子供が出す」
親は住まず、①は親を自宅にひきとり「親の介護」を理由に、賃貸に出す。
賃貸は②でがまんする。
③は１０年経過したら自動的に失効する。１０年後に売ればいい。

[89: 匿名さん]

×、①は親を自宅にひきとり・・・③は１０年経過したら自動的に失効する。１０年後に売ればいい。
○、③は親を自宅にひきとり・・・①は１０年経過したら自動的に失効する。１０年後に売ればいい。

[90: 匿名さん]

それでも抽選に当たらないとどうしようもない。
所得別優遇倍率とかあったりして。

所得５００万以下　　　２０倍
所得５００〜７００万　１０倍
所得７００〜９００万　３倍
所得　１０００万〜　　１倍

とか。冷めるだろうなぁ
納税証明書で判るけど、倍率は実施上桁がひとつ増えるだけだったりｗ

[91: 匿名さん]

今「持ち家あり」の人は、購入制限されるだろうね。
中堅所得者むけで２軒目買われたら一次取得者はたまらない。

そういう場合でも離婚すれば買える。夫はローン名義人になっているだろう
から二重にローンは借りられない。妻が職業を持っていたら単独で
ローンを組んで購入の可能性はある。
買ったあと復縁して今の持ち家を人に貸す。銀行が文句をいってきたら
復縁して妻の家に住むといえば文句をいわないかも。
うるさくいったらローンを借り替えたらいいだけ。

まぁ、当たればの話だ。所得優遇倍率がつくならまじめに考えて
みる価値はある。得をするのは楽ではないのだ。

[92: 匿名さん]

都民優先販売を先にやるだろうと私は想像している。
抽選にいかせる親戚縁者の住民票は、販売３ヶ月前には
東京に移しておくべきだろうな。
当選の権利の譲渡はできないだろう。当たってキャンセルする
だけの「空玉」はふやせても、当選したら「居住できる本人」でないと
権利が失効するのではないかな。

そういう意味で、親族を動員するなら同じ物件に集中させた
ほうがいいだろう。

「居住できる本人」とは配偶者　両親、義父母、就職した子供、
首都圏に住む兄弟姉妹（遠方では当選しても購入手続きの際、
勤務先住所などでばれる）

[93: 匿名さん]

それでも、本人以外が当たっても転売してもらえないとしたら
１０年待つしかない。

[94: 購入経験者さん]

2008年10月31日竣工予定となっていますね。。
てことは入居はそこから2〜3ヶ月後ってことでしょうかね。
通常の青田売りではないことから、販売は春から夏にかけてでしょうか。
まだまだ先ですね。
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-140konan.htm

今持ってる物件、貸しに出してでも買いたい。

[95: サラリーマンさん]

>>88

①買戻し特約・・・売主である住友不動産が建物の所有権と土地の借地権
を買取る？買取価格の査定と都の許認可取得が困難、しかもそんなリスクを
デベは負いたくないです。

②借地権設定者である都が建物所有者の所有権を制限？借地借家法に違反しますよ
訴訟になるのでは？

③住宅ローンで借り入れても実質賃貸借されるケースはいくらでもありますよ
むしろワンルーム以外でノンバンク等を利用する方がレアケースです。
しかもキャッシュの場合は当てはまらないですね？
つまり抵当権設定に制限を設けても無意味では？

これを破る技？
高齢者が何歳かにもよるけど年金受給者６５歳のケースで８０歳完済で
金利2.951％　借入金3500万円　の返済額は
月々支払337,171円+管理費等20,000円　＝357,171円です。
これじゃ相当自己資金を出して頭金を増やすか、全額キャッシュ
じゃないと投資の意味がない。
そもそもこの書込みは何の意味があるのだ？

[96: 匿名さん]

マンションの購入はしたものの、基本的にど素人ですが、
こうして「こんな裏技が・・・」なんて書けば書くほど、
売り側は隙を埋めていくんじゃないかな・・・(苦笑)

[97: 購入経験者さん]

ここの書き込み程度にわざわざ対応するようなことはないので心配後無用です。

[98: 匿名さん]

＞買取価格の査定と都の許認可取得が困難、しかもそんなリスクを
デベは負いたくないです。

ここでもめているから、販売できないのでしょう。都はやりたい
デベはしたくない。
買い取り価格は、「販売価格」と同じ。
こういう仕組みが公団分譲などでは昔あったのです。

＞借地権設定者である都が建物所有者の所有権を制限？借地借家法に違反しますよ
訴訟になるのでは？

なりません。販売条件に謳えばいいことです。私権の制限は区分所有法では
いくらでもあります。規約に理不尽なことをいくら謳おうがそれを納得した人が
契約するのだからいいでしょう。
嫌なら買わない。それだけ。

＞住宅ローンで借り入れても実質賃貸借されるケースはいくらでもありますよ
それを言ったらおしまいです。事例があろうがなかろうが、金消契約書には
一括返済を求めることがあるとかかれていますよ。いわば紳士協定ですが
それが公にみとめられたら、誰もアパローンなんてかりませんね。
住宅ローンは１．５％などの金利優遇がつきますよね。これを貸したら
騙しじゃないですかね。

＞つまり抵当権設定に制限を設けても無意味では？
定期借地権を地上権とする区分所有権ですから物件と土地は不可分
定期借地権に区分所有権を設定するのに土地の所有権者が制約を
つける根拠も当初の借地契約の条項に謳われていたら承認して買った
ということでしょう。


高齢者が何歳かにもよるけど・・・
親子リレーローンというのはご存知ですか？子供が親の家の建替えの
資金を出すときなどにつかいます。

＞そもそもこの書込みは何の意味があるのだ？

何の意味だと思いますか？

[99: 匿名さん]

こういう特殊な物件は今後の都営建替えの試金石
普通に抽選で販売するはずがない・・と私は考えます。

ですから、さまざまな制限の可能性を調べつくし
制限が厳しくなればなるほど、抽選という「運任せ」から
「知恵と知識」の勝負。工夫のしがいが出てくる。
仮説をここで披露する意味は、それに突っ込みをいれてもらって
確実な作戦に仕立てあげること。

あとは知識の浅い人の突っ込みを笑う楽しみもありますね。

[100: 匿名さん]

土地の転売益がゼロだから、デベは建物で利益を出すしかない。
借地権を一旦取得してデベが転売するわけではない。
１００倍以上の応募者にモデルルームを見せて売るような人件費
をかけられる物件ではない。
延べ82900人は愚か物見遊山で延べ２０万人の見学者がくるだろう。

ここが「住友不動産住宅販売」に販売委託しない理由は
そこまで経費を削減しないと、「分譲坪単価約１５０万円」は
実現できなかったということだろう。
販売経費などどこにも積んでないだろうと想像する。
そうなれば購入条件を厳しくして「購入資格者を絞る」か
はがきで一次抽選でもやるしかなかろう。
はがき抽選は、当選権限の譲渡をみとめないとなれば、（認めたら
プレミアがつく）部屋を決めないエントリー抽選として
当選枠を１０倍程度に広げておいて購入部屋別に再抽選するのでは
なかろうか。
ただ倍率を下げて販売手間を省くのは簡単だが
当初うたった「中堅所得者のための住宅」は堅持せねばなるまい。
そのためにも「購入資格者を絞る」は必ず必要になろう
転売制限は必須だし、賃貸も制約されないと都営住宅の老朽化
問題についての都の対応を追及したきた都議会がだまって
いないだろう。

要するに、都が都有地の収益事業として行なう。そのまえには
４丁目のタイル張りの「都営」タワーが１９９９年の都議会で
採算がとれない無駄な出費と大問題になったのが契機。

建替えをすすめるのに土地の有効活用で収入を得たいというのが
都の意向だろう。

収益だけだったら普通にデベに売るか、賃貸物件を建てさせて
事業者に貸せばいい話だ。
「中堅所得者」などというこれから消え去り行く階層にターゲット
を絞った時代逆行にこのプロジェクトが抱える難しさがあるのだろう。

[101: 匿名さん]

資料には都が直接貸すのでなく事業者による借地権転貸と買いてありました。
となれば、単純に販売提案価格のなかに借地権利金をどこまで乗せる
かという話でしょう。案外格安物件ではなくなるかも。
「坪単価に借地権利金を含む」のか
「購入者の払う地代に額はいくらか」というのが気になりますね。