シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

[大手企業サラリーマンさん]

パート２立ち上げました
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

【正式名称がシティタワー品川に決まったようですのでタイトルを
港南四丁目第3団地建替プロジェクトから修正させていただきました。管理人】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[188: 匿名さん]

１８０は定期借地の概念まるでわかってない。
どうして土地の価格が物件の４０％になるんだ？作為のミスリードかな

[189: マンション投資家さん]

>>188
港区湾岸に2004年に購入しましたが、土地分52％　建物分48％でしたよ。
逆に品川駅近で土地が40％と言うほうが安いのかなと思いますが。。

それとも、土地も購入したと仮定した場合に土地分40％相当を上乗せして比較するという意味であるのを勘違いしてませんか？

[190: 近所をよく知る人]

住友不動産の借地権マンション。
http://www.ps-minamishinagawa.com/index.html

こんな風になるのかなぁ。。
値段は相場より５００万から１０００万安いくらいの値段だね。
結構高い。。。
建材費の値上がりもあるみたいだけし、平米４５万円はないな。
でもとりあえず頭金の１０００万ためよっと。

[191: 匿名さん]

湾岸タワーが土地：建物比が５：５くらいだとすると、ここはかなり割高に見えるのですがどうでしょうか？当初80平米3200万〜となっていたと思うので土地が50％だとすると実質6400万〜となりますよね。地代がいくらかにもよるとは思いますが。安くない上に売りにくいなどのマイナスオプションが付いてくるってかんじでしょうか。税制面で若干メリットある程度。

[192: 購入検討中さん]

坪１６０との噂を聞きました。

[193: 住まいに詳しい人]

坪１３５〜１４０です。
地価が上がったからといって定借物件は上がりません（土地が無いんですから）
ただ、借地料は上がる可能性があります。
建設費が上がったといってもほぼ完成ですから特に値上がりになる要素になりません。

ここの弱点は定期借地物件ということ、いくら地価が上がりまわりの分譲マンションが上昇してもここは変わらない。
言い換えれば資産にならないということ。
結局割高物件なんです。

[194: 申込予定さん]

もともと東京都が持っていた土地ということで仕入れたわけではないですが、それでも地代が上がる可能性はあるんでしょうか？
安く中堅層に提供することが目的ということでしょうから、当初の計画通りなのかなと勝手に憶測していましたが。。

土地所有権アリマンションよりも百倍流動性が悪いということで、とても条件の良い物件ではないかなと考えなおしています。

地代情報、どなたかお持ちの方っていらっしゃいませんか？
昔調べたときは平米1000円だとか見た記憶があるのですが。ありえない金額なので坪1000円の間違いなのかなと。。

[195: 近所をよく知る人]

地代の保証料はどのくらいになるんだろう

[196: 申込予定さん]

頭金は物件価格の２０％いるのですか？

[197: 匿名さん]

銀行から100％の融資もらえる信用（確約）があれば頭金なんていらないでしょ。
契約時に手付けを払えればあとは自分次第だと思いますよ。
でも頭金用意できないような人は不動産購入すべきではないと思いますが。。

[198: 匿名さん]

地代（借地料）は以前試算したら1戸あたり年間１５万円くらいだったような気がします。この辺のマンションの固定資産税は年間５万円くらいだから、実質的な土地の借り賃は年間１０万円くらいなもんでしょう。
マンション自体の管理グレードも低いでしょうから、管理費も安いと思いますね。

[199: 匿名さん]

安いところは管理が荒れるから10年後が怖いですね、この物件は。
価格ではなく立地や物件自体にほれ込んだ入居者の多いマンションは、入居してからのコミュニティがしっかりしていて、運営自体にも関心のある人が多いと思いますから。
そういう意味では覚悟して申し込んだほうが良いと思います。
安物買いの銭失いにもなりえる物件ですね。ここは。

[200: 匿名さん]

↑え？？何それ。覚悟？何かあったんですか？なんか気になるなら申し込まなければ？？

[201: 購入検討中さん]

すいません、この物件に興味を持ったのですが、
ＩＳＩＺＥやyahoo不動産にも載っていないのですが
どこで資料請求すればよいのですか？

[202: 申込予定さん]

>>201
まだ販売開始してないから資料請求はできないですよ。
分かることといえば来年秋竣工ということくらいでしょうかね。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[209: 匿名さん]

しかも芝浦アイランドとかWCTってそこまで所得高くないでしょｗ
価格自体そんなに高くないんだから。

[210: 周辺住民さん]

芝浦アイランドの最低単価は、２４０万円／坪
（当時は、信じられない高値と悪評が上がったものだが、今では安いぐらい）
ＷＣＴの最低単価は、１９０万円／坪
（信じられないだろうが２００４年当時はこのぐらいから手に入れられた、勿論高層階は２４０万円／坪近くしたがそれでも芝浦アイランドよりは安かった）

[211: 匿名さん]

210さんの言う通り。安かったもんねー、今考えれば。。。
あの当時買った人は偉い。つまり芝浦アイランドやWCTが凄いのではなくそのチャンスを逃さずかった現住人が偉いｗ

[212: 契約済みさん]

>>210
それはグローヴですね。ケープだともうちょっと安かった。
当時は売れ行きの悪さに売主がビビってケープは必ず捌ける
値段にした、と噂が立ってた。今となっては結果オーライだ
けど。

[213: 物件比較中さん]

ケープは坪単価１５０万がごろごろあった。
４４ｍ２１００万円の物件、今４５００万円で売りに出されているよ。
かなりふっかけてるから、売れるかどうかはしらんが…。
買おうと思っていた５８ｍ＝２８００万は３８００万で売れた。
駅から歩くと13分≠20分近くかかるから見送ったけど、あんな激安物件はもうないね。

[214: 周辺住民さん]

安い物件またいつか出るよｗ

[215: 匿名さん]

ケープ、ＰＣＴあたりの三井物件が激安だったのは、グローブの存在が大きかったわけですね。

[217: 匿名さん]

>>213
わたしもグローブの営業から聞きました。
湾岸激安物件のあおりを受けて、グローブが売れないので、それよりも条件の悪いケープは、価格を下げざるを得なかったと。
聞いたのは、たしかケープの販売が終わって、グローブの最終期の頃だったかな。
でも、その頃には、グローブが格安物件になっていました。
マンション購入者にとっては、デフレのよき時代でした。

[218: 近所をよく知る人]

↑グローブの営業が言いそうな事だよね。
真相は、グローブが売れない原因を一から洗い出し、それらを反映したケープの完売に
便乗させる形でグローブを売り切ったということです。
グローブに何人か友人が住んでるけど、ケープの抽選にもれてグローブを買ったけど、
ケープの方が細かい点にいたっても仕様がいいと未だに言ってます。
戦略勝ちですな。

[219: 匿名さん]

218
全くわかってないね。地価の上昇など都心不動産を巡る環境の
激変が一番の要因。別にケープをだしにしてグローヴを売り切った
わけではない。躯体、立地はグローヴが上。値段の差は相応だよ。

[221: 購入経験者さん]

>>210
同時期にグローヴとＷＣＴを検討した者ですが（結果、他物件を購入ｗ）
グローヴの方が全体に安かったよ。　

ＷＣＴは、景色も良く共用施設も多く魅力的だったが、何処も高く諦め。
グローヴは、ＭＲのＰＣ画では肝心の景色が他の建物に遮られて良くなかった、外廊下なのも止めた原因です。

[222: ご近所さん]

グローブと同時期にＷＣＴを検討した人にとっては、既にＷＣＴは割高物件だったよ。
少なくともその２年前に検討しておかないと。
グローブに引きづられる形で他のマンションも軒並み新価格に突入。
頑張ってのはＣＭＴぐらいかな。

[223: 購入経験者さん]

さぁ、スレタイに戻って、あの頃の夢よもう一度、とこの物件がなるかどうか。
定借だから、安くて当たり前なんだけど。
住友がもしも上げてきたら、ここはもはや悪夢と化す。

[224: 匿名さん]

都が監視しているから、住友は勝手に値段を上げられないと思うけど。
いつ売り出しなんですかねぇ。
いろいろなうわさが出ていますが、なぜ、一部の人だけに、情報が流れているんでしょうかね。抽選だけは、不正無く、行って欲しいです。

[225: 匿名さん]

ここって電車から見ると暗めな色調でちょっと変わってますね。
気になるんだけど、近くで見るとどんなデザインなんでしょう？

[226: 匿名さん]

あと一年後に棟内モデルルームでほぼ即日完売になるんでしょうね
スーパーは年内に営業開始ですか？

この辺りは都や区が環境整備に力を入れている感じがします
運河沿いが整備されたり、公園が出来たり、舗道が出来たり

[227: 匿名さん]

確かに遠くから見ると黒っぽいですが、近くで
見ると、遠くから見るほどは暗くないですね。
　最初、設計図を見たときは、「無骨なでかい図体の
ものができるようで、周辺に合わないのでは？」と
思っていましたが、できてみるとかなり良い感じに
なっています。
　コスモポリス（４０階）と比較してほぼ同じ高さの
建物で、４３階建てだから、天井高さ、階高が低めなの
は明らかですが、窓幅もぎっちり詰まっているようです。
見た目の感覚としては、色が黒いことも相俟って、
ギュッと詰まっている感じの建物ですね。

　１階がどんな雰囲気になるのか？スーパーがあるので
安っぽい様子にならないかが気になります。

[228: 入居予定さん]

>いろいろなうわさが出ていますが、
>なぜ、一部の人だけに、情報が流れているんでしょうかね。
そりゃ関係部署にいれば情報くらい流れてきますよ。
それをネット上で漏洩するのが問題なだけで。
どんな会社だって社内限りの情報くらいあるでしょう？
つーかそもそもここに書かれてる話は噂ベースのものも多くて、
本当の情報がどれだけあるかは・・・。

>抽選だけは、不正無く、行って欲しいです。
まあそう信じることですよ。
いくら貴方がジタバタしても、貴方の抽選確率は上がりません。

[229: 住まいに詳しい人]

凄い盛り上がり様だが、実はそんなに魅力的な物件ではない。
恐らく、デベに踊らされているだけ。
坪４０万としても定期借地権物件ということを考えれば資産性はないし、ハッキリ言って割高物件。
仮に土地付きとしても、所謂港南物件の一つであり、現地を見るまでもなく将来的な資産性はゼロに近い。
安かろう悪かろうの銭失いになりかねないので十分な注意が必要。
実際、蓋を開けて見れば倍率が全然付かない売れ残り物件の可能性が大。
ここを買って大儲けしようとは考えないこと、火傷しますぞ。
素人はスルーした方がよろし。

[231: 匿名さん]

>恐らく、デベに踊らされているだけ。

そのデベからの情報が一切無くて皆も困っている訳だがｗ

[232: 匿名さん]

＞231
宣伝する必要ないですから、ここ
マスコミが騒ぐから、住友は広宣費０でも完売じゃない

[233: 匿名さん]

気付いたら完売してたりしてｗ

[234: 匿名さん]

>>229
恥ずかしくないか？ここは売れるし、あなたがどんな書き込みをしても倍率は下がらない。まぁ、デべが相場の上昇を理由に価格帯を上げれば、そんなに人気は出ない可能性もありますがね。想定される価格設定で売り出されれば、火傷？？なんてしないよ。あなたはスルーした方がいいね。

[237: 住まいに詳しい人]

いや、ある意味核心ついているんじゃないの。
安い安いと刷り込まれているけれど、冷静に考えれば決して安くはない。
広告費をケチって完売しようと企むデベと借地料で儲けようと思う東京都の戦略と思われる。