シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

[大手企業サラリーマンさん]

パート２立ち上げました
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

【正式名称がシティタワー品川に決まったようですのでタイトルを
港南四丁目第3団地建替プロジェクトから修正させていただきました。管理人】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[139: 近所をよく知る人]

地権者が多いマンションって管理等でいろいろと問題が多いそうですね。
ここも旧住民と新住民の格差が出そうです。

[140: 匿名さん]

↑再開発のタワーも含めて、地権者を気にしていたら、どこも買えないと思いますが。

[141: 匿名さん]

地権者っていっても、土地は都がもっているんだから、賃借権でしょう？
地主よりは立場が弱いと思われ

[142: 申込予定さん]

そうですね。地権者ではない。
ただ、追い出すわけにもいかないから便宜を図っているだけですね。
都営賃貸に住んでるということは買えない人が大半でしょうから、そんなに気にしなくても良いと思いますが。

[143: 匿名]

実際、眺望はいかがなものでしょうか？
北はレインボーブリッジ、
東は海、
西は富士山と東京タワー、
南は・・・
それとも、
ビルに囲まれて、わずかながらも見えればラッキーですか？

[144: 匿名さん]

北はコスポリ、東はベイクレやＷＣＴ、西はソニービル他で南は海洋大学、南が一番抜けてると思いますが、将来また建物が立ってもおかしくない雰囲気か？
北東の高層階からはレインボーブリッジがよく見えそうです。

[145: 近所をよく知る人]

あ、あのお肉屋さん。。。どうなんでしょう。確か閉店したような。
再開するのは、今物件の横に店舗をおいている数点のみだと思います。

[146: 近所をよく知る人]

＞１４４
北東はフェイバリッチ以上の高さじゃないと眺望は期待出来ません。

[147: 匿名さん]

品川よりも晴海や豊洲がいいとは！
たしかに、ららぽーとは魅力ですけどね。
何とか倍率下げようって魂胆か？

[148: 申込予定さん]

東側を拠点にしている人だと品川よりも豊洲のほうに目がいくんじゃないですか？私なんて大森在住で職場も近くだしで、豊洲なんて全く魅力ゼロとしか思えません。なので、価値が品川のほうが劣るとかいうことではないと思いますよ。

[149: 匿名さん]

冷静に考えれば立地は豊洲の方が良いと思われ。
品川−東京（銀座１丁目）：１１分
豊洲−東京（銀座１丁目）：６分
マンションから駅までの時間を考慮に入れれば
品川−東京：２５分
豊洲−東京：９分
と豊洲の圧勝
品川駅に着くまでに、オフィスに着いている。

[151: 購入経験者さん]

１４９＞
冷静に考えれば立地は品川のほうが良いと思われ

品川→山手線　東京を網羅　成田へも直通
　　　京急　　羽田　　　　日本国内・世界に通じる
　　　都営浅草線

豊洲→有楽町線　池袋に通じる　地下鉄の中で１，２を争う使いズらい
　　　　　　　　銀座1丁目にいくには最適
　　　ゆりかもめ　ノーコメント

[152: 購入経験者さん]

追記
品川　→　新幹線　　　日本国中
　　　　　京浜東北線
　　　　　東海道線　　横浜や海へ　温泉へ
　　　　　他

　　　　　要するに、日本国中、世界どこにでも通じる

[153: 申込予定さん]

ターミナル駅が最寄というのは価値ありますね。
でも結局自分の行動エリアから良し悪しは違ってくるので、どこが良いとか一概には言えないですね。
ただ、どちらが貸しやすいかと言えば、品川だと思います。それもひとつの指標でしょうね。

[154: 物件比較中さん]

例え
「ららぽーと」があるにしても、
豊洲との比較など考えたこともなく
その必要もありません。
「地域的」にも別物ですから。

[155: 匿名さん]

ここで豊洲との比較っておかしいよねｗ
なんで豊洲なんだろ。。。
品川のポテンシャルと比べられてもなー。

[161: マンション投資家さん]

交通利便性で言えば

豊洲・・・乗り替え超不便な有楽町線　（豊洲駅で将来の人口増加に対応できるのか？）

品川・・・メトロが使えない　（将来も計画無し　港南側は京急・都営も更に遠い）

の大きなネックが其々ありますが、それを超える町の魅力は大いにあるでしょう

[162: 購入検討中さん]

港南と豊洲はどうみても似たもの同士だけどなあ。
殺風景ではあるけどどっちも暮らしやすいところじゃん。

ともかく、私もありとあらゆる親類のツテに頼んで抽選に参戦予定です。
ここ見てるみんなと一緒に当選したいな。直前に知ったニワカに
おいしいところをさらっていかれるのは嫌だああ

[164: 匿名さん]

>>162さｎ

他人が当選してもその権利は譲れないのが普通なのでは
ないですか？　それともお金を私て買ってもらって
ある程度の期間の後に名義を書き換えるとか？　私も
一緒にあたりたいので、教えて。

[165: 匿名さん]

いよいよ手前の商業棟の鉄骨も４階辺りまで
組みあがってました。
完成すると、商業棟が抜群に目立つ場所に陣取って
いるのが良く判り、一気に華やいだプロムナードに
なりそうです。

[168: 近所をよく知る人]

マンションに入る２階分のs商業施設は１１月営業開始だそうです。
３階建ての方（医療、保育、スーパー）は来年の秋とのこと。
とりあえず、２階部分には２０店舗くらい入るそうなので、今営業中の５店舗以外は新規店舗。
楽しみですね。

[169: 匿名さん]

テナントが年内営業開始なのに販売はまだまだ先なんですか？ここって？

[170: 匿名さん]

棟内ＭＲで売るので完成してからです。
値段から即日完売は明らかなので。

[171: 匿名さん]

物価変動による、調整値価格になるんでしょうね。
計画時想定価格×１．３０〜１．４５（変動率）＝販売価格

[172: 近所をよく知る人]

＞棟内ＭＲで売る

都営住宅の抽選も完成してから始まるよね。
イメージ一緒。
販売価格９０平米５０００万円超えか。。

[173: 匿名さん]

90平米5000万円って妥当なところかも。地代を別に払うから結局は良い値段になってますね。それでも相場からすると安い？んでしょうね！！

[174: 近所をよく知る人]

管理費に修繕費用と地代合わせたら４万くらいなりそうですね。

[175: 買い換え検討中]

うまくすると地代そんなあがらないかも！

都心地価「上げ止まり」　海外資金が急減、３０地点で伸び０％
9月9日11時1分配信 産経新聞
http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/price_of_land/

　高騰を続けてきた都心部の地価が住宅地、商業地ともに「頭打ち」の様相をみせ始めている。地価上昇を支えてきた海外から流れ込む不動産投資マネーが減り始めているからだ。米国に端を発した低所得者向け高金利型住宅ローン（サブプライムローン）問題が世界的に広がる中で、投資家の意欲がさらに冷え込む可能性も指摘されている。路線価などの統計ではなお上昇基調にある都心の地価だが、変調ぶりに不動産業界などの関心が高まっている。

　■商業・宅地とも
　野村不動産アーバンネット（東京）が７月、東京２３区内の住宅地５１地点を抽出した地価動向調査によると、７月１日時点におけるこの１年間の地価の伸び率は２１・４％。しかし、直近３カ月の伸び率は３％にまで落ち込んでおり、地価の上昇ペースに急ブレーキがかかっている格好だ。また、地点ごとにみると、「港区赤坂８丁目」「渋谷区神宮前４丁目」など、調査地点の半分以上にあたる３０カ所の伸び率が０％を記録。都心住宅地の価格は、多くの地点で頭打ち傾向になりつつあることが判明している。
　一方、商業地でも同様の傾向が出ている。港区内に事務所を構える不動産鑑定士によると、「昨年から港区や中央区、千代田区など、都内一等地の商業地の地価は頭打ちになっている」と指摘する。その背景について、この鑑定士は「ＲＥＩＴ（不動産投資信託）の配当利回りが落ちたことなどで魅力が薄れ、海外などから流れ込む投資マネーが細り始めているからだ」と分析する。
　ＲＥＩＴは、投資家から集めた資金をオフィスビルなどの不動産で運用し、賃貸収益や売却益を配当金として投資家に分配する投資商品。東京証券取引所が発表しているＲＥＩＴ販売状況によると、平成１７年５月から外国人による買い越しが続いてきたが、今年６月は約３７５億円、７月には約２０３億円の売り越しに転じている。これらに加え、サブプライムローン問題が今後の地価に影響すると考えているのが、ＲＥＩＴアナリストの山崎成人さんだ。山崎さんは「海外の投資家は投資リスクに慎重になるはず。日本の不動産市場への投資も今後減るだろう」と予測する。この結果、高騰を続けてきた都心地価は上げ止まり、一部で指摘されていた「バブル」は収束に向かうだろうとしている。

[176: 匿名さん]

現状維持、または少し下がったぐらいでも管理費と修繕と地代で5万円弱程度ではないでしょうか？そこまで行かない？共用施設などがわからないのではっきりはわかりませんが。

[177: 匿名さん]

平米４５万円以下ですから９０平米でも４、０００円万前後であり、５、０００万円はありえません。
周りの分譲マンションよりはかなり安いですが、ここは定期借地権であることを忘れずに。

[178: 匿名さん]

平米45万円以下は適用されるんでしょうか？入札条件だとしてもその縛りをどうにかしてはずし、今の価格帯に合わせる調整をする可能性もあるように思います。絶対ないと言い切れる何か裏付けなどあるのでしょうか。このデべは儲けしか考えてないように思うので。

[179: マンション投資家さん]

建築材料費分は若干上がっても仕方ないでしょうが、ここは借地権付物件なのでそんなにあげることは出来ないんじゃないでしょうかね。
２次購入者の融資がつきにくいことから転売しづらいのは確実ですから。
新築ですら融資断られるケースもありますから。

[180: マンション投資家さん]

土地が価格に占める割合は４０％程度。
定期借地権で平米４５万ということは、分譲であれば７５万。
９０平米であれば６、７５０万
８０平米でも６、０００万
と周りの分譲よりもかなり高いということが判る。
（これだけ出せばＷＣＴ、ＣＭＴ、コスポリ、ＰＴ等どれでも買えた）
デベからすれば十分に儲けているのですよ。
それでもあなたはここに住みたいのですか？

[181: 匿名さん]

どれでも買えた、過去形ですよね？？今の相場上昇を現実としてとらえれば、十分に買いと言えるんじゃないでしょうか。今は地価が特にあがっているので、その比率は変わりますしね。平米４５万円ならばですが。

[182: 匿名さん]

大きなプロジェクト（湾岸工事とか橋とかトンネルとか）の入札に
ついていつも不思議に思うのですが、入札価格から後からやれ
水が出た、思ったより地盤が軟弱だった、・・調査が必要に
なったなどで何割か高くなって、国や自治体がそれを予算に
計上する決議をすることがありますよね。それって、ずるいと
思うのです。約束して、何らかの事情でできなくなったら、
それは約束した人が負担するのが普通なのでは。一般の
素人にはよくわからないことです。

ということで、約束して入札を勝ち取ったので、その価格で
やるのが筋だと思います。これってナイーブかなぁ。

[183: 匿名さん]

>>182

反対に物価が下がった、予定より安くできた場合、入札価格を下げたとの話しは殆ど聞きませんね。

[184: 匿名はん]

やはりここのスレが1番元気があるのぉ〜

[185: マンション投資家さん]

>181
今の相場価格がそもそもおかしいのですよ。
元々こんなに高くないということは、この物件が示していますよね。
冷静に考えれば割高物件ということに気づくはずだし、気づかなければいけません。
でないとデベの思う壺ですよ。
郊外や城東にはここより魅力的な物件が沢山あります。
もし仮に湾岸物件を選ばなくてはいけないのなら、私だったら有明や豊洲の物件を選びます。

[186: 周辺住民さん]

まあ相場というのは特に中古は買い手と売り手がいて成り立つものですから。。。
中古相場がどのようになっているか、不動産屋さんに聞いて見るのがいいと思いますよ。
港南は大体１平米＝80-100万位はついてるみたいです。
まあここは定借ですから土地代は割り引きますけどね。
おかしい（高い）というなら買わなければいいだけで。。

豊洲、有明ですかぁ
豊洲は便利になったけど、有明は。。。。

江東区と港区では居住層が違うと思うので比べるのはどうかと。

[187: 匿名さん]

↑
有明も豊洲も高いですよ。
今の相場価格の典型的な例。

[188: 匿名さん]

１８０は定期借地の概念まるでわかってない。
どうして土地の価格が物件の４０％になるんだ？作為のミスリードかな