シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

[大手企業サラリーマンさん]

パート２立ち上げました
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

【正式名称がシティタワー品川に決まったようですのでタイトルを
港南四丁目第3団地建替プロジェクトから修正させていただきました。管理人】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[116: 匿名さん]

大雑把にいうと、コスポリが坪２５０〜２８０位だから
本当に坪１５０ならば、4割ちかく安いんだ。それならいいかも。
本当は初期のアクア坪１８０で買いたかったけど。
売れるかどうかは別として、今中古坪３００だからね。

[117: 申込予定さん]

工事着工がH17から、でH19竣工ということで借地契約残68年弱ですね。
更地にする期間も含まれているので正味住めるのは68年くらいでしょうか。
68年後、更地にするための解体費は世帯あたりどの程度になるんでしょうか？マンションの解体費ってどのくらいするものなのか想像もつきません。。

[118: 申込予定さん]

H20竣工でしたね。すみません。
てことは67年ですね。
解体中の地代は誰がはらうんでしょうか。

[119: 匿名さん]

価格に込みじゃないの？
やっぱり細かい事は、販売始まらないとわからないね。
嫌な予感がしてきた。住友あからさまに値上げできないから、そうした解体費だのなんだの、別会計が起こる気がしてきた…。
蓋を開けたら、期待するほど安くなかったりして。
こうして、あと1年待つのかー。

[120: ビギナーさん]

解体費は込みですよ。

地代は込みかどうか、微妙ですけど、大した額ではないでしょう。
踏み倒す人も多いだろうし。

[121: 匿名さん]

>>117-118
事業期間は「70年間に建設及び除却工事期間を加えた期間」（東京都の資料より）
なので、住める期間が70年、ですよ。

しかしコストかけないためなのかしらんけど、なんかえらいのんびり作ってるよなー。

[122: 近所をよく知る人]

ＷＣＴは立地悪くないよ。モノレールは徒歩４分だし、りんかい線は徒歩８分。シャトルバスもたくさん出てるから品川もこの暑い中歩かなくって大丈夫。

[123: 匿名さん]

モデルルームは１２月と港区住人にききました。

こんな前からこのレスを盛り上げている私たちに優先してほしいわ

早くあきらかにしてほしい、結局前にすすまね

毎日レスを見ているけど変わりなし

くやしいな、住友に勤めてる友達にきいてみる

[124: 匿名さん]

すぐに、伝えるぞ

[125: 匿名さん]

モデルルーム作るんだ。
12月って今年？来年？

[126: 近所をよく知る人]

マンションの仮店舗で営業している知り合いに聞いたら、
モデルルームは作らないと言ってました。
販売は来年秋。（多分１０月）
仮店舗の方達は購入優先権があり、すでに入居したい部屋をキープしているそうです。
いいなぁ。。早く情報ほしいですね。

[127: 匿名さん]

>>126
レポ乙！メンチが美味しいお肉屋さんは復活するのですか？

[128: 匿名さん]

＞126
　あれ？住友不動産の人来春って言ってたのに・・・

[129: 匿名さん]

私の直感では7月
に、しても長い

[130: 匿名さん]

工期が長くなって困るぼは仮設損料、重機借料くらい
土地の借料がおそらく工事期間はタダという契約なんだと思いますよ
借入金が発生していないからクレーン降ろしたらあとは、内装の職人さんの
都合にあわせてゆっくり工事をする。それが最もローコスト。
確かにのんびりやっている気配濃厚。

[131: ご近所さん]

秋開店予定のマルエツなどの商業施設ですが、
工事を外から見ていてホントに間に合うの？
という感じですね。
テナントって全部決まってるんでしたっけ？

[132: 匿名さん]

部屋をキープって、
要するにここは地権者のいるマンションってことね。

[133: 申込予定さん]

関係者への優先販売だけでなく、元居住者にも優先的に斡旋ということもあるのでしょうか？
それなら仕方ないですよね。貸主都合の立替えでしょうから。

[134: 匿名さん]

そりゃそうだ。元から借りてた人いるもん。
でも、それじゃ売り出し半数くらいかな？
これまた高倍率になりそうだこと。

[136: 匿名さん]

景色とかではなく、立地だけで考えてもほしい人が大半なのでは。私はここの適正価格がどの程度かも把握していないですが、レスを見る限り相当お得なんですかね？！

[139: 近所をよく知る人]

地権者が多いマンションって管理等でいろいろと問題が多いそうですね。
ここも旧住民と新住民の格差が出そうです。

[140: 匿名さん]

↑再開発のタワーも含めて、地権者を気にしていたら、どこも買えないと思いますが。

[141: 匿名さん]

地権者っていっても、土地は都がもっているんだから、賃借権でしょう？
地主よりは立場が弱いと思われ

[142: 申込予定さん]

そうですね。地権者ではない。
ただ、追い出すわけにもいかないから便宜を図っているだけですね。
都営賃貸に住んでるということは買えない人が大半でしょうから、そんなに気にしなくても良いと思いますが。

[143: 匿名]

実際、眺望はいかがなものでしょうか？
北はレインボーブリッジ、
東は海、
西は富士山と東京タワー、
南は・・・
それとも、
ビルに囲まれて、わずかながらも見えればラッキーですか？

[144: 匿名さん]

北はコスポリ、東はベイクレやＷＣＴ、西はソニービル他で南は海洋大学、南が一番抜けてると思いますが、将来また建物が立ってもおかしくない雰囲気か？
北東の高層階からはレインボーブリッジがよく見えそうです。

[145: 近所をよく知る人]

あ、あのお肉屋さん。。。どうなんでしょう。確か閉店したような。
再開するのは、今物件の横に店舗をおいている数点のみだと思います。

[146: 近所をよく知る人]

＞１４４
北東はフェイバリッチ以上の高さじゃないと眺望は期待出来ません。

[147: 匿名さん]

品川よりも晴海や豊洲がいいとは！
たしかに、ららぽーとは魅力ですけどね。
何とか倍率下げようって魂胆か？

[148: 申込予定さん]

東側を拠点にしている人だと品川よりも豊洲のほうに目がいくんじゃないですか？私なんて大森在住で職場も近くだしで、豊洲なんて全く魅力ゼロとしか思えません。なので、価値が品川のほうが劣るとかいうことではないと思いますよ。

[149: 匿名さん]

冷静に考えれば立地は豊洲の方が良いと思われ。
品川−東京（銀座１丁目）：１１分
豊洲−東京（銀座１丁目）：６分
マンションから駅までの時間を考慮に入れれば
品川−東京：２５分
豊洲−東京：９分
と豊洲の圧勝
品川駅に着くまでに、オフィスに着いている。

[151: 購入経験者さん]

１４９＞
冷静に考えれば立地は品川のほうが良いと思われ

品川→山手線　東京を網羅　成田へも直通
　　　京急　　羽田　　　　日本国内・世界に通じる
　　　都営浅草線

豊洲→有楽町線　池袋に通じる　地下鉄の中で１，２を争う使いズらい
　　　　　　　　銀座1丁目にいくには最適
　　　ゆりかもめ　ノーコメント

[152: 購入経験者さん]

追記
品川　→　新幹線　　　日本国中
　　　　　京浜東北線
　　　　　東海道線　　横浜や海へ　温泉へ
　　　　　他

　　　　　要するに、日本国中、世界どこにでも通じる

[153: 申込予定さん]

ターミナル駅が最寄というのは価値ありますね。
でも結局自分の行動エリアから良し悪しは違ってくるので、どこが良いとか一概には言えないですね。
ただ、どちらが貸しやすいかと言えば、品川だと思います。それもひとつの指標でしょうね。

[154: 物件比較中さん]

例え
「ららぽーと」があるにしても、
豊洲との比較など考えたこともなく
その必要もありません。
「地域的」にも別物ですから。

[155: 匿名さん]

ここで豊洲との比較っておかしいよねｗ
なんで豊洲なんだろ。。。
品川のポテンシャルと比べられてもなー。

[161: マンション投資家さん]

交通利便性で言えば

豊洲・・・乗り替え超不便な有楽町線　（豊洲駅で将来の人口増加に対応できるのか？）

品川・・・メトロが使えない　（将来も計画無し　港南側は京急・都営も更に遠い）

の大きなネックが其々ありますが、それを超える町の魅力は大いにあるでしょう

[162: 購入検討中さん]

港南と豊洲はどうみても似たもの同士だけどなあ。
殺風景ではあるけどどっちも暮らしやすいところじゃん。

ともかく、私もありとあらゆる親類のツテに頼んで抽選に参戦予定です。
ここ見てるみんなと一緒に当選したいな。直前に知ったニワカに
おいしいところをさらっていかれるのは嫌だああ

[164: 匿名さん]

>>162さｎ

他人が当選してもその権利は譲れないのが普通なのでは
ないですか？　それともお金を私て買ってもらって
ある程度の期間の後に名義を書き換えるとか？　私も
一緒にあたりたいので、教えて。

[165: 匿名さん]

いよいよ手前の商業棟の鉄骨も４階辺りまで
組みあがってました。
完成すると、商業棟が抜群に目立つ場所に陣取って
いるのが良く判り、一気に華やいだプロムナードに
なりそうです。

[168: 近所をよく知る人]

マンションに入る２階分のs商業施設は１１月営業開始だそうです。
３階建ての方（医療、保育、スーパー）は来年の秋とのこと。
とりあえず、２階部分には２０店舗くらい入るそうなので、今営業中の５店舗以外は新規店舗。
楽しみですね。

[169: 匿名さん]

テナントが年内営業開始なのに販売はまだまだ先なんですか？ここって？

[170: 匿名さん]

棟内ＭＲで売るので完成してからです。
値段から即日完売は明らかなので。

[171: 匿名さん]

物価変動による、調整値価格になるんでしょうね。
計画時想定価格×１．３０〜１．４５（変動率）＝販売価格

[172: 近所をよく知る人]

＞棟内ＭＲで売る

都営住宅の抽選も完成してから始まるよね。
イメージ一緒。
販売価格９０平米５０００万円超えか。。

[173: 匿名さん]

90平米5000万円って妥当なところかも。地代を別に払うから結局は良い値段になってますね。それでも相場からすると安い？んでしょうね！！

[174: 近所をよく知る人]

管理費に修繕費用と地代合わせたら４万くらいなりそうですね。

[175: 買い換え検討中]

うまくすると地代そんなあがらないかも！

都心地価「上げ止まり」　海外資金が急減、３０地点で伸び０％
9月9日11時1分配信 産経新聞
http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/price_of_land/

　高騰を続けてきた都心部の地価が住宅地、商業地ともに「頭打ち」の様相をみせ始めている。地価上昇を支えてきた海外から流れ込む不動産投資マネーが減り始めているからだ。米国に端を発した低所得者向け高金利型住宅ローン（サブプライムローン）問題が世界的に広がる中で、投資家の意欲がさらに冷え込む可能性も指摘されている。路線価などの統計ではなお上昇基調にある都心の地価だが、変調ぶりに不動産業界などの関心が高まっている。

　■商業・宅地とも
　野村不動産アーバンネット（東京）が７月、東京２３区内の住宅地５１地点を抽出した地価動向調査によると、７月１日時点におけるこの１年間の地価の伸び率は２１・４％。しかし、直近３カ月の伸び率は３％にまで落ち込んでおり、地価の上昇ペースに急ブレーキがかかっている格好だ。また、地点ごとにみると、「港区赤坂８丁目」「渋谷区神宮前４丁目」など、調査地点の半分以上にあたる３０カ所の伸び率が０％を記録。都心住宅地の価格は、多くの地点で頭打ち傾向になりつつあることが判明している。
　一方、商業地でも同様の傾向が出ている。港区内に事務所を構える不動産鑑定士によると、「昨年から港区や中央区、千代田区など、都内一等地の商業地の地価は頭打ちになっている」と指摘する。その背景について、この鑑定士は「ＲＥＩＴ（不動産投資信託）の配当利回りが落ちたことなどで魅力が薄れ、海外などから流れ込む投資マネーが細り始めているからだ」と分析する。
　ＲＥＩＴは、投資家から集めた資金をオフィスビルなどの不動産で運用し、賃貸収益や売却益を配当金として投資家に分配する投資商品。東京証券取引所が発表しているＲＥＩＴ販売状況によると、平成１７年５月から外国人による買い越しが続いてきたが、今年６月は約３７５億円、７月には約２０３億円の売り越しに転じている。これらに加え、サブプライムローン問題が今後の地価に影響すると考えているのが、ＲＥＩＴアナリストの山崎成人さんだ。山崎さんは「海外の投資家は投資リスクに慎重になるはず。日本の不動産市場への投資も今後減るだろう」と予測する。この結果、高騰を続けてきた都心地価は上げ止まり、一部で指摘されていた「バブル」は収束に向かうだろうとしている。

[176: 匿名さん]

現状維持、または少し下がったぐらいでも管理費と修繕と地代で5万円弱程度ではないでしょうか？そこまで行かない？共用施設などがわからないのではっきりはわかりませんが。

[177: 匿名さん]

平米４５万円以下ですから９０平米でも４、０００円万前後であり、５、０００万円はありえません。
周りの分譲マンションよりはかなり安いですが、ここは定期借地権であることを忘れずに。

[178: 匿名さん]

平米45万円以下は適用されるんでしょうか？入札条件だとしてもその縛りをどうにかしてはずし、今の価格帯に合わせる調整をする可能性もあるように思います。絶対ないと言い切れる何か裏付けなどあるのでしょうか。このデべは儲けしか考えてないように思うので。

[179: マンション投資家さん]

建築材料費分は若干上がっても仕方ないでしょうが、ここは借地権付物件なのでそんなにあげることは出来ないんじゃないでしょうかね。
２次購入者の融資がつきにくいことから転売しづらいのは確実ですから。
新築ですら融資断られるケースもありますから。

[180: マンション投資家さん]

土地が価格に占める割合は４０％程度。
定期借地権で平米４５万ということは、分譲であれば７５万。
９０平米であれば６、７５０万
８０平米でも６、０００万
と周りの分譲よりもかなり高いということが判る。
（これだけ出せばＷＣＴ、ＣＭＴ、コスポリ、ＰＴ等どれでも買えた）
デベからすれば十分に儲けているのですよ。
それでもあなたはここに住みたいのですか？

[181: 匿名さん]

どれでも買えた、過去形ですよね？？今の相場上昇を現実としてとらえれば、十分に買いと言えるんじゃないでしょうか。今は地価が特にあがっているので、その比率は変わりますしね。平米４５万円ならばですが。

[182: 匿名さん]

大きなプロジェクト（湾岸工事とか橋とかトンネルとか）の入札に
ついていつも不思議に思うのですが、入札価格から後からやれ
水が出た、思ったより地盤が軟弱だった、・・調査が必要に
なったなどで何割か高くなって、国や自治体がそれを予算に
計上する決議をすることがありますよね。それって、ずるいと
思うのです。約束して、何らかの事情でできなくなったら、
それは約束した人が負担するのが普通なのでは。一般の
素人にはよくわからないことです。

ということで、約束して入札を勝ち取ったので、その価格で
やるのが筋だと思います。これってナイーブかなぁ。

[183: 匿名さん]

>>182

反対に物価が下がった、予定より安くできた場合、入札価格を下げたとの話しは殆ど聞きませんね。

[184: 匿名はん]

やはりここのスレが1番元気があるのぉ〜

[185: マンション投資家さん]

>181
今の相場価格がそもそもおかしいのですよ。
元々こんなに高くないということは、この物件が示していますよね。
冷静に考えれば割高物件ということに気づくはずだし、気づかなければいけません。
でないとデベの思う壺ですよ。
郊外や城東にはここより魅力的な物件が沢山あります。
もし仮に湾岸物件を選ばなくてはいけないのなら、私だったら有明や豊洲の物件を選びます。

[186: 周辺住民さん]

まあ相場というのは特に中古は買い手と売り手がいて成り立つものですから。。。
中古相場がどのようになっているか、不動産屋さんに聞いて見るのがいいと思いますよ。
港南は大体１平米＝80-100万位はついてるみたいです。
まあここは定借ですから土地代は割り引きますけどね。
おかしい（高い）というなら買わなければいいだけで。。

豊洲、有明ですかぁ
豊洲は便利になったけど、有明は。。。。

江東区と港区では居住層が違うと思うので比べるのはどうかと。

[187: 匿名さん]

↑
有明も豊洲も高いですよ。
今の相場価格の典型的な例。

[188: 匿名さん]

１８０は定期借地の概念まるでわかってない。
どうして土地の価格が物件の４０％になるんだ？作為のミスリードかな

[189: マンション投資家さん]

>>188
港区湾岸に2004年に購入しましたが、土地分52％　建物分48％でしたよ。
逆に品川駅近で土地が40％と言うほうが安いのかなと思いますが。。

それとも、土地も購入したと仮定した場合に土地分40％相当を上乗せして比較するという意味であるのを勘違いしてませんか？

[190: 近所をよく知る人]

住友不動産の借地権マンション。
http://www.ps-minamishinagawa.com/index.html

こんな風になるのかなぁ。。
値段は相場より５００万から１０００万安いくらいの値段だね。
結構高い。。。
建材費の値上がりもあるみたいだけし、平米４５万円はないな。
でもとりあえず頭金の１０００万ためよっと。

[191: 匿名さん]

湾岸タワーが土地：建物比が５：５くらいだとすると、ここはかなり割高に見えるのですがどうでしょうか？当初80平米3200万〜となっていたと思うので土地が50％だとすると実質6400万〜となりますよね。地代がいくらかにもよるとは思いますが。安くない上に売りにくいなどのマイナスオプションが付いてくるってかんじでしょうか。税制面で若干メリットある程度。

[192: 購入検討中さん]

坪１６０との噂を聞きました。

[193: 住まいに詳しい人]

坪１３５〜１４０です。
地価が上がったからといって定借物件は上がりません（土地が無いんですから）
ただ、借地料は上がる可能性があります。
建設費が上がったといってもほぼ完成ですから特に値上がりになる要素になりません。

ここの弱点は定期借地物件ということ、いくら地価が上がりまわりの分譲マンションが上昇してもここは変わらない。
言い換えれば資産にならないということ。
結局割高物件なんです。

[194: 申込予定さん]

もともと東京都が持っていた土地ということで仕入れたわけではないですが、それでも地代が上がる可能性はあるんでしょうか？
安く中堅層に提供することが目的ということでしょうから、当初の計画通りなのかなと勝手に憶測していましたが。。

土地所有権アリマンションよりも百倍流動性が悪いということで、とても条件の良い物件ではないかなと考えなおしています。

地代情報、どなたかお持ちの方っていらっしゃいませんか？
昔調べたときは平米1000円だとか見た記憶があるのですが。ありえない金額なので坪1000円の間違いなのかなと。。

[195: 近所をよく知る人]

地代の保証料はどのくらいになるんだろう

[196: 申込予定さん]

頭金は物件価格の２０％いるのですか？

[197: 匿名さん]

銀行から100％の融資もらえる信用（確約）があれば頭金なんていらないでしょ。
契約時に手付けを払えればあとは自分次第だと思いますよ。
でも頭金用意できないような人は不動産購入すべきではないと思いますが。。

[198: 匿名さん]

地代（借地料）は以前試算したら1戸あたり年間１５万円くらいだったような気がします。この辺のマンションの固定資産税は年間５万円くらいだから、実質的な土地の借り賃は年間１０万円くらいなもんでしょう。
マンション自体の管理グレードも低いでしょうから、管理費も安いと思いますね。

[199: 匿名さん]

安いところは管理が荒れるから10年後が怖いですね、この物件は。
価格ではなく立地や物件自体にほれ込んだ入居者の多いマンションは、入居してからのコミュニティがしっかりしていて、運営自体にも関心のある人が多いと思いますから。
そういう意味では覚悟して申し込んだほうが良いと思います。
安物買いの銭失いにもなりえる物件ですね。ここは。

[200: 匿名さん]

↑え？？何それ。覚悟？何かあったんですか？なんか気になるなら申し込まなければ？？

[201: 購入検討中さん]

すいません、この物件に興味を持ったのですが、
ＩＳＩＺＥやyahoo不動産にも載っていないのですが
どこで資料請求すればよいのですか？

[202: 申込予定さん]

>>201
まだ販売開始してないから資料請求はできないですよ。
分かることといえば来年秋竣工ということくらいでしょうかね。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[209: 匿名さん]

しかも芝浦アイランドとかWCTってそこまで所得高くないでしょｗ
価格自体そんなに高くないんだから。

[210: 周辺住民さん]

芝浦アイランドの最低単価は、２４０万円／坪
（当時は、信じられない高値と悪評が上がったものだが、今では安いぐらい）
ＷＣＴの最低単価は、１９０万円／坪
（信じられないだろうが２００４年当時はこのぐらいから手に入れられた、勿論高層階は２４０万円／坪近くしたがそれでも芝浦アイランドよりは安かった）

[211: 匿名さん]

210さんの言う通り。安かったもんねー、今考えれば。。。
あの当時買った人は偉い。つまり芝浦アイランドやWCTが凄いのではなくそのチャンスを逃さずかった現住人が偉いｗ

[212: 契約済みさん]

>>210
それはグローヴですね。ケープだともうちょっと安かった。
当時は売れ行きの悪さに売主がビビってケープは必ず捌ける
値段にした、と噂が立ってた。今となっては結果オーライだ
けど。

[213: 物件比較中さん]

ケープは坪単価１５０万がごろごろあった。
４４ｍ２１００万円の物件、今４５００万円で売りに出されているよ。
かなりふっかけてるから、売れるかどうかはしらんが…。
買おうと思っていた５８ｍ＝２８００万は３８００万で売れた。
駅から歩くと13分≠20分近くかかるから見送ったけど、あんな激安物件はもうないね。

[214: 周辺住民さん]

安い物件またいつか出るよｗ

[215: 匿名さん]

ケープ、ＰＣＴあたりの三井物件が激安だったのは、グローブの存在が大きかったわけですね。