シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

[大手企業サラリーマンさん]

パート２立ち上げました
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

【正式名称がシティタワー品川に決まったようですのでタイトルを
港南四丁目第3団地建替プロジェクトから修正させていただきました。管理人】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[101: 匿名さん]

資料には都が直接貸すのでなく事業者による借地権転貸と買いてありました。
となれば、単純に販売提案価格のなかに借地権利金をどこまで乗せる
かという話でしょう。案外格安物件ではなくなるかも。
「坪単価に借地権利金を含む」のか
「購入者の払う地代に額はいくらか」というのが気になりますね。

[102: 匿名さん]

誰かがサプライズっていっていたけど、一棟ごと賃貸事業者（リート等）に売却という話もあるかもね。

[103: サラリーマンさん]

この物件に絡んでいる会社に対して既に優先販売
（上層階、方角の良い物件）をしているはず

（港南四丁目開発株式会社）建築主
住友不動産
住友不動産建物サービス
竹中工務店
東京ガス
日立ビルシステム

の会社で１５０〜２００戸くらいは既にキープされているであろう
当然、平等な販売にはなりません
本当に残念な話ですが・・・

[104: 匿名さん]

102,103

根拠をお示し下さい。まさか単なる想像ではないですよね？？

[105: 匿名さん]

外野ですが、
１５０戸〜２００戸かはわかりませんが、どこのマンションもお得意様優先枠はありますよ。私が今年買ったマンションも会員販売の際に、なんたらわからない販売済みの優先枠がありました。
欲しかった部屋なのに、聞いてないよ〜って感じ。
どこかのブログにも、欲しい部屋ある？って取引先に打診されたって書いてあったよ。（販売前です）

[106: サラリーマンさん]

104
根拠は引渡が終わってからわかる話です。

ワールドシティタワーのではそのようなことはありましたよ
住友不動産の職員優先が

この物件に資産価値があるかどうかは別にして欲しい物件については
自分たちで抽選をするわけですからね

例）住友不動産のＡさんがある物件を欲しいとする
　　一般顧客のＢさんも同物件を欲しいとする

抽選で
Ａさんの当選玉を２〜４個入れておく
Ｂさんには希望者が３人〜５人いますと伝えておく

この場合、Ｂさんの当選確率は低くなり、住友不動産のＡさんに
有利に働く

こんなかんじですかね〜

「優先販売や不正抽選はしないですね？」と住友不動産関係各位に
念押ししないといけないかもです。

今回は経費をかけられないのが前提なので、インターネット申込・発表
なんてなれば、事業者のやりたい放題でしょう

しっかり公正に販売・抽選を行ってもらいたいものです
（不正を日々行っているとは言っていません）
みなさんいかがですかね

[107: 匿名さん]

↑　の抽選方法は一般販売でもよくある手口。
販売会社によりますが、売りたい顧客（優良）に玉を沢山入れ、その玉を重くしておく。売りたくない顧客（信用低い顧客）は軽い玉。
こうして、売りたい顧客が抽選に勝つわけです。
いつも抽選外れる人は、自分が頭金が少ないとか、売却特約ついてるとか、
よく考えたほうが良いよ。
優先枠なくて、キャッシュオンリーの顧客同士の場合でも、公平にはいかず、
今度は担当の営業の力関係がものを言います。

（某デべの知り合いに聞きました）
ただし、デベが合同の場合、不正を嫌うデベと組むとこの限りではありません。

さて、住友はどうでしょうか？

[108: 競合物件企業さん]

一般に抽選していろんな人が入居して管理が面倒より、お友達知り合いに入居後あまり文句言わないでよという条件で抽選優遇。
どちらが営利企業としてとるべき道か。。。考えれば分かる話です。

周辺で同じくらいの値段で売っていた３，４年前に買えなかった自分の経済観念不足を恨むしかないのではないでしょうか。。。

[110: 入居済み住民さん]

で、けっきょく買わなかった、と。

[111: 匿名さん]

借地って通常のマンションの何％位安いのが相場なの？
教えてください。
当時WCTアクアと比べて、定借の割には安くない気が…。
そりゃ、今のMS相場と比べると安いけど、相場は崩れる可能性もあるからね。

[112: 購入検討中さん]

定期借地権だからといってそんなには安くなりません。
大崎などが良い例です。
港南の分譲マンションよりも高かったぐらいですから。
尽きるところマンションは立地です。
本物件の方がＷＣＴよりも立地が良いということです。
駅まで９分ですから。

[113: 匿名さん]

定借って、そんなに安くないんだ。
わかりました。ありがとうございます。
あ、そういえば広尾の定借もめちゃくちゃ高いことを思い出しました。

[114: 匿名さん]

原価は
建物建設コスト　＋　権利金　＋　経費

定期借地権利金が大きくなれば販売単価は高くなる。
定期借地地代が低ければ、権利金はやすくなり
権利金を減らせば地代が高くなる

建設コストは窮境のローコストタワー。仕様は
フェイバ＞本物件＞都営タワー
だから建設坪単価で７５万以下では？
延べ面積と専有面積の比は１０：８として
専有面積あたりの建物原価は９５万弱

坪当たり１５０万で収めるには
経費を２０％とみて３０万
権利金は２５万／坪

[115: 匿名さん]

×定期借地地代が低ければ、権利金はやすくなり
○定期借地地代が低ければ、権利金は高くなり

[116: 匿名さん]

大雑把にいうと、コスポリが坪２５０〜２８０位だから
本当に坪１５０ならば、4割ちかく安いんだ。それならいいかも。
本当は初期のアクア坪１８０で買いたかったけど。
売れるかどうかは別として、今中古坪３００だからね。

[117: 申込予定さん]

工事着工がH17から、でH19竣工ということで借地契約残68年弱ですね。
更地にする期間も含まれているので正味住めるのは68年くらいでしょうか。
68年後、更地にするための解体費は世帯あたりどの程度になるんでしょうか？マンションの解体費ってどのくらいするものなのか想像もつきません。。

[118: 申込予定さん]

H20竣工でしたね。すみません。
てことは67年ですね。
解体中の地代は誰がはらうんでしょうか。

[119: 匿名さん]

価格に込みじゃないの？
やっぱり細かい事は、販売始まらないとわからないね。
嫌な予感がしてきた。住友あからさまに値上げできないから、そうした解体費だのなんだの、別会計が起こる気がしてきた…。
蓋を開けたら、期待するほど安くなかったりして。
こうして、あと1年待つのかー。

[120: ビギナーさん]

解体費は込みですよ。

地代は込みかどうか、微妙ですけど、大した額ではないでしょう。
踏み倒す人も多いだろうし。

[121: 匿名さん]

>>117-118
事業期間は「70年間に建設及び除却工事期間を加えた期間」（東京都の資料より）
なので、住める期間が70年、ですよ。

しかしコストかけないためなのかしらんけど、なんかえらいのんびり作ってるよなー。

[122: 近所をよく知る人]

ＷＣＴは立地悪くないよ。モノレールは徒歩４分だし、りんかい線は徒歩８分。シャトルバスもたくさん出てるから品川もこの暑い中歩かなくって大丈夫。

[123: 匿名さん]

モデルルームは１２月と港区住人にききました。

こんな前からこのレスを盛り上げている私たちに優先してほしいわ

早くあきらかにしてほしい、結局前にすすまね

毎日レスを見ているけど変わりなし

くやしいな、住友に勤めてる友達にきいてみる

[124: 匿名さん]

すぐに、伝えるぞ

[125: 匿名さん]

モデルルーム作るんだ。
12月って今年？来年？

[126: 近所をよく知る人]

マンションの仮店舗で営業している知り合いに聞いたら、
モデルルームは作らないと言ってました。
販売は来年秋。（多分１０月）
仮店舗の方達は購入優先権があり、すでに入居したい部屋をキープしているそうです。
いいなぁ。。早く情報ほしいですね。

[127: 匿名さん]

>>126
レポ乙！メンチが美味しいお肉屋さんは復活するのですか？

[128: 匿名さん]

＞126
　あれ？住友不動産の人来春って言ってたのに・・・

[129: 匿名さん]

私の直感では7月
に、しても長い

[130: 匿名さん]

工期が長くなって困るぼは仮設損料、重機借料くらい
土地の借料がおそらく工事期間はタダという契約なんだと思いますよ
借入金が発生していないからクレーン降ろしたらあとは、内装の職人さんの
都合にあわせてゆっくり工事をする。それが最もローコスト。
確かにのんびりやっている気配濃厚。

[131: ご近所さん]

秋開店予定のマルエツなどの商業施設ですが、
工事を外から見ていてホントに間に合うの？
という感じですね。
テナントって全部決まってるんでしたっけ？

[132: 匿名さん]

部屋をキープって、
要するにここは地権者のいるマンションってことね。

[133: 申込予定さん]

関係者への優先販売だけでなく、元居住者にも優先的に斡旋ということもあるのでしょうか？
それなら仕方ないですよね。貸主都合の立替えでしょうから。

[134: 匿名さん]

そりゃそうだ。元から借りてた人いるもん。
でも、それじゃ売り出し半数くらいかな？
これまた高倍率になりそうだこと。

[136: 匿名さん]

景色とかではなく、立地だけで考えてもほしい人が大半なのでは。私はここの適正価格がどの程度かも把握していないですが、レスを見る限り相当お得なんですかね？！

[139: 近所をよく知る人]

地権者が多いマンションって管理等でいろいろと問題が多いそうですね。
ここも旧住民と新住民の格差が出そうです。

[140: 匿名さん]

↑再開発のタワーも含めて、地権者を気にしていたら、どこも買えないと思いますが。

[141: 匿名さん]

地権者っていっても、土地は都がもっているんだから、賃借権でしょう？
地主よりは立場が弱いと思われ

[142: 申込予定さん]

そうですね。地権者ではない。
ただ、追い出すわけにもいかないから便宜を図っているだけですね。
都営賃貸に住んでるということは買えない人が大半でしょうから、そんなに気にしなくても良いと思いますが。

[143: 匿名]

実際、眺望はいかがなものでしょうか？
北はレインボーブリッジ、
東は海、
西は富士山と東京タワー、
南は・・・
それとも、
ビルに囲まれて、わずかながらも見えればラッキーですか？

[144: 匿名さん]

北はコスポリ、東はベイクレやＷＣＴ、西はソニービル他で南は海洋大学、南が一番抜けてると思いますが、将来また建物が立ってもおかしくない雰囲気か？
北東の高層階からはレインボーブリッジがよく見えそうです。

[145: 近所をよく知る人]

あ、あのお肉屋さん。。。どうなんでしょう。確か閉店したような。
再開するのは、今物件の横に店舗をおいている数点のみだと思います。

[146: 近所をよく知る人]

＞１４４
北東はフェイバリッチ以上の高さじゃないと眺望は期待出来ません。

[147: 匿名さん]

品川よりも晴海や豊洲がいいとは！
たしかに、ららぽーとは魅力ですけどね。
何とか倍率下げようって魂胆か？

[148: 申込予定さん]

東側を拠点にしている人だと品川よりも豊洲のほうに目がいくんじゃないですか？私なんて大森在住で職場も近くだしで、豊洲なんて全く魅力ゼロとしか思えません。なので、価値が品川のほうが劣るとかいうことではないと思いますよ。

[149: 匿名さん]

冷静に考えれば立地は豊洲の方が良いと思われ。
品川−東京（銀座１丁目）：１１分
豊洲−東京（銀座１丁目）：６分
マンションから駅までの時間を考慮に入れれば
品川−東京：２５分
豊洲−東京：９分
と豊洲の圧勝
品川駅に着くまでに、オフィスに着いている。