シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

[大手企業サラリーマンさん]

パート２立ち上げました
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

【正式名称がシティタワー品川に決まったようですのでタイトルを
港南四丁目第3団地建替プロジェクトから修正させていただきました。管理人】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[188: 匿名さん]

１８０は定期借地の概念まるでわかってない。
どうして土地の価格が物件の４０％になるんだ？作為のミスリードかな

[189: マンション投資家さん]

>>188
港区湾岸に2004年に購入しましたが、土地分52％　建物分48％でしたよ。
逆に品川駅近で土地が40％と言うほうが安いのかなと思いますが。。

それとも、土地も購入したと仮定した場合に土地分40％相当を上乗せして比較するという意味であるのを勘違いしてませんか？

[190: 近所をよく知る人]

住友不動産の借地権マンション。
http://www.ps-minamishinagawa.com/index.html

こんな風になるのかなぁ。。
値段は相場より５００万から１０００万安いくらいの値段だね。
結構高い。。。
建材費の値上がりもあるみたいだけし、平米４５万円はないな。
でもとりあえず頭金の１０００万ためよっと。

[191: 匿名さん]

湾岸タワーが土地：建物比が５：５くらいだとすると、ここはかなり割高に見えるのですがどうでしょうか？当初80平米3200万〜となっていたと思うので土地が50％だとすると実質6400万〜となりますよね。地代がいくらかにもよるとは思いますが。安くない上に売りにくいなどのマイナスオプションが付いてくるってかんじでしょうか。税制面で若干メリットある程度。

[192: 購入検討中さん]

坪１６０との噂を聞きました。

[193: 住まいに詳しい人]

坪１３５〜１４０です。
地価が上がったからといって定借物件は上がりません（土地が無いんですから）
ただ、借地料は上がる可能性があります。
建設費が上がったといってもほぼ完成ですから特に値上がりになる要素になりません。

ここの弱点は定期借地物件ということ、いくら地価が上がりまわりの分譲マンションが上昇してもここは変わらない。
言い換えれば資産にならないということ。
結局割高物件なんです。

[194: 申込予定さん]

もともと東京都が持っていた土地ということで仕入れたわけではないですが、それでも地代が上がる可能性はあるんでしょうか？
安く中堅層に提供することが目的ということでしょうから、当初の計画通りなのかなと勝手に憶測していましたが。。

土地所有権アリマンションよりも百倍流動性が悪いということで、とても条件の良い物件ではないかなと考えなおしています。

地代情報、どなたかお持ちの方っていらっしゃいませんか？
昔調べたときは平米1000円だとか見た記憶があるのですが。ありえない金額なので坪1000円の間違いなのかなと。。

[195: 近所をよく知る人]

地代の保証料はどのくらいになるんだろう

[196: 申込予定さん]

頭金は物件価格の２０％いるのですか？

[197: 匿名さん]

銀行から100％の融資もらえる信用（確約）があれば頭金なんていらないでしょ。
契約時に手付けを払えればあとは自分次第だと思いますよ。
でも頭金用意できないような人は不動産購入すべきではないと思いますが。。

[198: 匿名さん]

地代（借地料）は以前試算したら1戸あたり年間１５万円くらいだったような気がします。この辺のマンションの固定資産税は年間５万円くらいだから、実質的な土地の借り賃は年間１０万円くらいなもんでしょう。
マンション自体の管理グレードも低いでしょうから、管理費も安いと思いますね。

[199: 匿名さん]

安いところは管理が荒れるから10年後が怖いですね、この物件は。
価格ではなく立地や物件自体にほれ込んだ入居者の多いマンションは、入居してからのコミュニティがしっかりしていて、運営自体にも関心のある人が多いと思いますから。
そういう意味では覚悟して申し込んだほうが良いと思います。
安物買いの銭失いにもなりえる物件ですね。ここは。

[200: 匿名さん]

↑え？？何それ。覚悟？何かあったんですか？なんか気になるなら申し込まなければ？？

[201: 購入検討中さん]

すいません、この物件に興味を持ったのですが、
ＩＳＩＺＥやyahoo不動産にも載っていないのですが
どこで資料請求すればよいのですか？

[202: 申込予定さん]

>>201
まだ販売開始してないから資料請求はできないですよ。
分かることといえば来年秋竣工ということくらいでしょうかね。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[209: 匿名さん]

しかも芝浦アイランドとかWCTってそこまで所得高くないでしょｗ
価格自体そんなに高くないんだから。

[210: 周辺住民さん]

芝浦アイランドの最低単価は、２４０万円／坪
（当時は、信じられない高値と悪評が上がったものだが、今では安いぐらい）
ＷＣＴの最低単価は、１９０万円／坪
（信じられないだろうが２００４年当時はこのぐらいから手に入れられた、勿論高層階は２４０万円／坪近くしたがそれでも芝浦アイランドよりは安かった）

[211: 匿名さん]

210さんの言う通り。安かったもんねー、今考えれば。。。
あの当時買った人は偉い。つまり芝浦アイランドやWCTが凄いのではなくそのチャンスを逃さずかった現住人が偉いｗ

[212: 契約済みさん]

>>210
それはグローヴですね。ケープだともうちょっと安かった。
当時は売れ行きの悪さに売主がビビってケープは必ず捌ける
値段にした、と噂が立ってた。今となっては結果オーライだ
けど。

[213: 物件比較中さん]

ケープは坪単価１５０万がごろごろあった。
４４ｍ２１００万円の物件、今４５００万円で売りに出されているよ。
かなりふっかけてるから、売れるかどうかはしらんが…。
買おうと思っていた５８ｍ＝２８００万は３８００万で売れた。
駅から歩くと13分≠20分近くかかるから見送ったけど、あんな激安物件はもうないね。