シティタワー品川 Part7

[購入検討中さん]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます



[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part05 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/
Part06 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44267/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[51: 匿名さん]

>>41
ソニーって、事業部で４５人しかいないの？

[52: 匿名さん]

私のいる事業部は４５人です。他には１００人規模の事業部もありますよ。

[53: 匿名さん]

勤務先は、ソニー本社のビルばかりじゃなかったよね？　結構ビル分かれてなかったっけ？

[54: 匿名さん]

質問：内装が悪いし、品川だし買う気がしないのですが？
答：は？坪120万ですが？

質問：駅から8分もあるのですが？
答：は？いまあなたはどこの駅に住んでるのですか？坪120万で品川駅8分ですよ。

質問：食肉センター、運河が、、、
答：は？他の品川のマンションは坪300万でもっと立地が悪いのですが。。坪120万ですが？

質問：管理費が高くて、、、、一戸建てならかからないし。
答：は？それでは品川に一戸建てを2億で建てて下さい。ここは3000万円です。

質問：地代がかかって。。。
答：は？勘弁して下さい。固定資産税が少なくなってることも考えてね。

質問：定期借地権だと銀行が貸してくれないのでは？
答：は？銀行もあほではありません。これだけ資産価値があればあなたの年収が0円でも
貸したくてしょうがないのです。むしろ返してほしくなくて担保を取り上げたいぐらいです。

質問：この物件よく考えると損だと思うのですが。
答：は？そうですか。あなたはただでマンションもらっても管理費がかかるから
損だというでしょう。あなたが心配しなくても完売です。

[55: 匿名さん]

>>52
スレに関係ないこと聞いてすみませんでした。
ソニーさんレスポンス早いですね。

[56: 匿名さん]

読んでたら、グランスカイが何度も出てくるなぁ…

[57: 匿名さん]

みなさんに質問。

初期費用を、現金で用意できますか？

たとえば、物件価格3500万円の部屋でも、

①頭金として1割の350万円
②敷金＋修繕積立一時金の95万円。
③保険やローン保証料の155万円。

①〜③の合計で
600万円。
これを、当選から約1ヶ月で調達しないといけないんだけど。

あと引っ越し代、家具、エアコン、照明等の費用で100万円？
（ここは、けちれば、安くなるか？逆に贅沢すればもっと？）

全部あわせて700万円なんだけど、
みんな現金でもっているのかな？

貯金を使い果たすわけには行かない、と考えると、
最低でも、800万円持っていないと、安心できないわけだけど、
みなさん、お持ちですか？

我が家のキャッシュは、大丈夫ですが、
（というか1000万しかないですけど）
意外な初期費用で、若干、びっくりしたところ。

みなさん、どうなのよ？

[58: 匿名さん]

>>54
で？

[59: 購入検討中さん]

共用廊下側の部屋は、当たり前ですが、どれも真っ暗です。子供が暗くなりそう。おまけにリビング奥の窓なし部屋も、何に使おう。

E'は変則形で、リビングが13畳には思えなかった。５畳の洋室も狭く感じました。

サンプルで見れないJは、これまたリビング奥の洋室が、一昔前の間取りっぽいですね。

まともそうなのが、北のAなんですけど、どうして、こういう形を他の方角でも造らなかったのかな？

申し込むことは確実なのですが、どの部屋にしようか迷います。当たらないだろうけど・・・

[60: 匿名さん]

>>57
頭金？ローンで借りれますが。
ローン保証料？内枠方式でローンで借りれますが。

[61: 匿名さん]

>>57
オールキャッシュ。以上。

[62: 匿名さん]

>>57
家を買おうかなと考えていた人が多いだろうから、そのくらいは当然用意していると
思いますよ。よく広告にはありますが、普通は頭金なしで物件買うなんてことは
しないですから。

[63: 匿名さん]

>>60
頭金を払うのは、
ローンが実行される前ですよ。

[64: 匿名さん]

眺望情報は前スレの40番台くらいにあったはず。
興味あるなら探してください。

>>54
きみは普段他人に相手にされない淋しさを抱えてここにいるのかもしれないが、迷惑だ。
毎晩毎晩妄想情報垂れ流すのも、いい加減にしてくれ。

[65: 匿名さん]

やっぱり長く住むならJとJ'がいいかな。
2LDK+DENみたいに使って、80㎡あるから
予定外の子供が増えても洋室3を7畳程に延長リフォームして長く住む。

他の間取りもリフォームでなんとでもなりそうだけど、
向きだけは変えられないからなぁ。

北、西は価格対方角のパフォーマンスが全くないけど、
高層のメリットはある。

北東、東の高層階もほぼ70年間眺望が保障されてるから
惹かれるなぁ。

まぁ低層階でも安いっちゃ安いが、全方向同じ値段で
高層でもあんまり変わらない値付けを見ちゃうと
またふりだしに戻るんだよなぁ。

[66: 匿名さん]

共用廊下側の部屋は防音サッシではないから、
通る人の足音や話し声がうるさそう。吹き抜けで他の階の騒音も聞こえそう。
早朝に新聞配達が走り回るし。

[67: 匿名さん]

頭金ぐらい用意出来ない人は銀行融資審査は相当厳しいでしょうね。
これ世間の常識。

[68: 匿名さん]

57です。

みなさん、返信ありがとう。

>>60さん
スルーします。あしからず。


>>61さん
お金持ちなんですね、うらやましい。

>>62さん
とても参考になりました。
やっぱりそうですよね。
いや、現金を払えなくて辞退する人が多くいないかなって、
個人的な願望があったので確認したかったのです。

良識のある方だとお見受けいたしました。
11月に、お会いできるといいですね。

[69: 匿名さん]

>>57
カーテンが意外に高いんだよね。
フロアコートもひつようかな。

[70: 匿名さん]

フロアコートは長所も短所もあるようですね。
色んなスレで議論されましたが。

[71: 購入検討中さん]

結局当たっても買わない人続出なんじゃないかな、、ここ。
今回の抽選もれても、５年後買うから誰か売ってね。

[72: 匿名さん]

ここって容積率４００％だよね。だとするともし土地が所有権だったら
すれば占有面積の１／４くらいがね。８０㎡の部屋で２０㎡が持分。
港南は戸建ての住宅地がないからよくわからないけど坪２５０〜３００万
で計算すると１５００〜１８００万が上乗せされる計算かね。
そうすると４５００〜４８００万って感じで低層階なら３年くらい前の
港南タワーよりちょびっと安いって感じか。

まあでも豊洲に６０００万払うんだったら港南３０００万のほうがいいな。
３０００万の差額はやはり大きい。ローンだとすると実質４５００万くらい
違う計算になるよね。お金ある人でもここは魅力的でしょ。
３０００万安かったら家具にお金かけたりもできるしね。

もっともこのマンションだったらカッシーナよりＩＫＥＡのほうがお似合いっ
てきもするが。

[73: 匿名さん]

坪250万〜300万で港南の土地が買えるなら、
マンション買うより土地買って戸建て建てたい。

[74: 匿名さん]

南東と北東どっちがいいかな・・・。
悩む。

[75: 購入検討中さん]

頭金は銀行ローンで借りて200万以上の現金があれば何とかなるでしょ。

[76: 匿名さん]

賃貸出すなら北東でしょう。

[77: 匿名さん]

最低でも500万くらいは必要でしょ。
200万はまずくないか？
物件価格の100％以上借りないと、カーテンも買えないよ？
引渡しまでに250万くらいは最低でもかかります。

[78: 匿名さん]

10年後にライフスタイルが変わって賃貸に出すときに
一番の高額家賃を期待できるのは東、北東の高層階かな。

まぁ事業協力者住戸がその方角の43階と42階を占めているのも
そういう理由があるかも。

賃貸に出すなら北東、リセールなら南、東南が抜群。
北や西も悪くないけど、賃貸に出した場合の賃料を考えると・・・
自分がずっと住むつもりなら十分だろうね。

[79: 購入検討中さん]

うちの場合です。ローン返済まであと少しのマンションあり。
ぎりぎり頭金程度はあるかどうか。当たったら、今のマンション貸して、アパートローンに変更。
こちらもローンで購入予定。
無理かな？
場所はこっちが便利なんだけど。今のマンションも手放すには、いろいろ思い入れとかありすぎて。ダブルローンとか、借地権だとローン審査とか厳しいってホント？

[80: マンション投資家さん]

富裕層の考え方。
とりあえず形だけでも５年住む（親に住ませてもいい）→５年後に賃貸の家賃金額と売却価格を両建てで指値設定→賃貸・売却の条件のいい方を選ぶ。
そしてもし賃貸になったら数年後の更新時にまた同じように両建てで指値設定。以上、売却できるまで繰り返す。途中で余分なことに心配やストレス、時間を割かない、機械的に行動。あくまで投資であり、物件に私的感情をもたない。

[81: 匿名さん]

>>79

ここは、定借なので、ローンの審査は、通常マンションのローンとは異なり、
厳しくなることが予想されます。
一般論ですが、審査が厳しくなるのは、
銀行が担保としたい土地がなく、融資金額を抑えめに設定する傾向にあるため。

CTSの提携ローンがどこまで寛容か、わかりませんが、
厳しめだと認識されていたほうがいいと思います。

なお、他の物件の話ですが、
・提携ローン以外の銀行は、話すら聞いてくれない。
・融資の上限額を、物件価格の8割に抑えた。
・500万以上のローンを抱えている人は、審査が通らない。

という話をよく聞きます。
CTSは、物件価格の9割まで融資すると書いてありますが、
全員に、そうするかどうかは…
上記の例は、どれもこれも、年収が1000万未満のひとなので、
それ以上あれば、問題ないのかもしれません。

いずれにしてもご自分で確認されるのがいいかと思います。

[82: 購入検討中さん]

親が住むっていいんでしたっけ？
契約者の住民票は必ずここでないといけないのだと思っていましたが。

[83: 匿名さん]

４０です。皆様、サンプルルームの情報ありがとうございました。

かなり細かいところを見られているんですね。シャワーヘッドなんて、、、覚えていません。
私は、何を見ていたのやら。

部屋についての詳細を知ると、困りました。どこも一長一短なんですね。
どこを妥協しようかしら。

百聞は一見にしかず、なので、もしもう一度いけるチャンスがあれば、見ておこうと思いました。
皆様、どうもありがとうございました。

[84: 匿名さん]

>>83

やっぱり見るべきところはチェックリスト作っていかないと
見落としますよ。まシャワーヘッドなんてどうでもいいって話もありますが。
あとあまり時間もないけどメジャーくらいはもっていったほうがいいです。
バスルームなんてどうみても１４１８より小さく感じるのですけど・・・。
しかし８０平米超の３ＬＤＫだといまどきは普通１６１８ですよね。
１４１８のビューバスってもの微妙ですな

[85: 匿名さん]

>>83
こういう時はとにかく些細な事に拘泥せず、本質を見失わないことです。

とにかく眺望のいい高層階をこんな価格で手に入れるチャンスは滅多にないので、
内装のようなのは後付けでいくらでも変えられる条件と割り切るべきでしょう。

[86: 匿名さん]

>>78

前から思っていたのですが一度「事業協力者」ってのになってみたいものです。

[87: 匿名さん]

事業協力者には、土地もしくは借地権を持っていないとなれません。

うちは、あたればもうけもの、気に入らなければ５年後賃貸の
気楽な気持ちで応募します。

キャッシュが有ったり、現在所有権物件がある人は良いのですが、
年収500万、フルローンの人は、来ないほうが良いですよ。

借金は年収の５倍以内
タワーマンションは、修繕積み立て・共益費が低層物件に比べて掛かる
　ここが際立って高いわけではないけど

ことをお忘れなく。

[88: 匿名さん]

事業協力者には借家権者も含まれる。
ＣＴＳの場合、都営住宅の立建て替えなので借家権者が多いんではないか。

[89: 匿名さん]

>>88

1Fで商売されている方たちの一部はそうなんだろうね。
ここの都営住宅の１Ｆに店舗あったよね確か

[90: 匿名さん]

ここって、品川区なのに、子育てにいい環境に思えない。
どーしたものか。

[91: 匿名さん]

>>87

もちろん土地はもってますよ。だれかうちの周りを地上げしてくんないかしら

[92: 匿名さん]

港区ね

[93: 購入検討中さん]

＞90

だから品川区じゃないってーの。あほか。

[94: 匿名さん]

被ってますね。

[95: 匿名さん]

皆さん興味ないかも知れませんが、文京区の護国寺にスミフ得意大量売れ残り物件があるのですが、そことここの構造部分を比較してみました。護国寺の物件は最低の坪単価が350を越える様な物件なので専有部分の仕様はかなり違うんですけど、いわゆる構造部分についてはあまり変わらない気がしました。

１） 隣の住戸との間には、耐火性・遮音性に配慮した、乾式耐火遮音壁と同じ（厚さも目白も見たのですがここは薄く無いし、構造の図も同じの使ってます）。
２） ボイドスラブは護国寺250とここはスラブと中空キャストで２７５で実質同じでLL45なのも同じ。
３） サッシュはT２からT３、50％以下の水セメント比、溶接閉鎖型帯筋、機械式継手、対震ドア枠、廊下幅は、芯々約1,000mmを確保なども同じ（説明の図も同じの使ってます）。

構造部分では、合わせガラスでない事と専有部分の間仕切り壁の構造がここでは示されてなかったぐらいで、ここは高層だし、まあ十分じゃんと思いました。というか、住友のこの護国寺の物件ってこんなに高いのに大した仕様じゃないんだなと護国寺の物件が売れない理由が良くわかりました。

[96: 匿名さん]

事業協力者になってみたいのは分かるけど、
どうせなってみるなら
安さで人気になる物件よりも、
高級で人気になる物件の事業協力者になってみたい。

[97: サラリーマンさん]

普通に暮らすには、十分な設備・仕様でしょう。
品川駅から徒歩圏で、かつ、眺望も得られるマンションがこの価格で
返るなら、十分です。
また借地権マンションですが、７０年あれば一生もので、分譲と変わりません。
SONY,ドコモ,NTT,三菱,コクヨ,大林組など、港南口にある大手企業勤務サラリーマン、OLが
こぞって申し込むと思います。
セカンドとしても最高だ。

[98: 匿名さん]

都営住宅の借家権の権利変換なら、たいしたことない。
不足分はそれなりに金払って負担しているんだろう。

[99: 匿名さん]

７０年あるから、
子孫に古くて金の掛かる建物を遺産として残すため問題なんでしょう。

[100: て]

ローンなしの現金購入を優先して欲しい。