シティタワー品川 Part7

[購入検討中さん]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます



[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part05 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/
Part06 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44267/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[381: 匿名さん]

上層階あたりだと、キャシュ500万円持ってて、3200万のローン組める人が買う訳だがそこそこのクラスなのでは中廊下。

[382: 匿名さん]

今更ながら、ランニングコストを計算すると、修繕費って最後の６２年目からを除き、当初の５年までは一番安く設定されているんですよね。

狙ってるDで計算すると、当初4.3万円＋8千（敷金、修繕積立基金、管理準備金当初９６万円を10年間の月数で割る）＋固定資産税1.6万円（月）＝６．７万円でいいですが、
地代は読めないとしても、修繕積立金がどんどん値上がって、8万5千円月が最低かかります。
これって、年金だけでは生活できません。
今後、年金は下がると予測されており、高級取りで年金が沢山出る方はいいですが、国民年金の方は、7.2万円では、すでにランニングコストがオーバーしてしまいます。

当方キャッシュ買いなので、ローンはありませんが、これにローンを足す方は、本当に支払いが可能なのか、要らぬ心配をしてしまいます。
ローンある方で、月に１５万〜１８万円払うとして、ローン払い終わっても自分のものになるわけでもなし、上記ランニングコストはかかり続けます。その債務は７２年間続きます。
その割には、いい家に住んでいるという、満足感は少ない気もするんです。

素人目からは、一生賃貸のほうが有利だと思ってしまうのですが、
賃貸から脱出組のかた、賃貸より有利な理由を教えてください。
あ、年取ると賃貸が借りにくくなるという理由は入りません。
何か、ここに住むとどんな得することがあるのか、知りたいのです。

[383: 匿名さん]

>382さん
賃貸で同じような広さの物件を借りると、現状ではおそらく25万円ぐらいになってしまいます。また２年に一度は契約更新で月額分が上乗せ。修繕積立金ならば金額はある程度確定していますし、家賃に比べればかなり低いです。
少なくとも、賃貸業者がいることからも分かるように、長期的には賃貸の方がトータルコストは高くなると考えるのが普通です。（もちろん相場環境に影響を受けることは知っています。）
私としてはここの3,000万円は基本的に家賃を長期間割引してもらえる権利を買うコストのつもりでいます。

年金が減少するという見方には大賛成ですが、高い家賃をずっと払いながら十分な老後の貯蓄を行う自信はあまりありません。
７年ぐらいで返済するつもりなのですが、強制的に現在のキャッシュフローを消費に使えなくして、ローンの支払いに廻し、返済が終わったらそれをそのまま貯蓄に向けるつもりです。
年金の減少を前提にすると、住む場所があったとしても退職時に少なくとも１億円、出来ればもう少し貯蓄を持っておかないと、今の老人達のように優雅には暮らせなくなると思っています。
平均よりはかなりもらっている方だと思うのですが、老後の生活設計をきちんと組んでみると結構苦しいです。

[384: 購入検討中さん]

うちが賃貸より有利と思うところはこれくらい。

-この辺りで月に１５万〜１８万じゃ８０平米の３LDKには住めない。
-好きなようにリフォームできる。（将来の家族の増減にも対応）
-小型犬を買っているので賃貸だとペット可の物件は限られるしいろいろと面倒。
-引っ越しの度にかかる礼金や引っ越し費用などの無駄金を使わなくていい。（次に住むところの心配をしなくていい）
-ローンが終われば地代と管理費、修繕積み立てなどの費用だけで（たぶん）死ぬまで無条件で住んでいられる。

[385: 匿名さん]

382さん
住まいは損得でえらばず住みたいかどうかで選びましょう。

[386: 匿名さん]

住むつもりはなく、売ることしか考えていないので、坪単価と仕様しか見ていません。
あとは、いかにして倍率を下げ、安く買ってた高く売る、これだけです。。。

[387: 匿名さん]

382さん、計算ついでに例えば近くのパークタワーなら70年後、固定資産税含めて月
いくらになるか計算してもらえませんか？　マンションに住む限り月々費用は
それなりにかかります。

[388: 匿名さん]

場所で言うなら、住みたいかどうかだけで選んだら、あんまり住みたくないな。
この場所で、この価格だから、まぁトクだから住んでみようかな。というくらい。

物件で言うなら、この物件に住みたいほどの魅力はないです。
買えるんだったら、ワールドシティータワーズとか、芝浦グローブかケープのが住みたいと思う。

トクが大きいから、この物件に群がってるんでしょ、結局は。

[389: 匿名さん]

382さんが言いたいのは、3700万円のマンションを買うなら都心ではなく、それなりに郊外がいいってことになりますか？
修繕費も管理費も余計な設備がないから高くならないマンションのがいいとか。

というか、3700万をギリギリローンで買うような人は、最後のほうの管理費他が払うのツライですよ。ってことですね。
ある程度、年金や退職金に余裕があるなら、いい物件ですね。

[390: 匿名さん]

得したい人に当たるのでなく住みたい人に当たるといいですね。

[391: 匿名さん]

３８２です。皆さんお返事ありがとう。
芝浦アイランドは抽選漏れ。WCTは初期のアクアの値段を知っていて、あれよあれよという間に値上がりしてしまったので、結局割高感が否めず、買えませんでした。

皆さんの意見を拝聴いたしますと、ポイントは広さですね。
やはり、この広さでは賃貸金額もかかってしまうのでしょう。

自分は家族２人なので、こんなに広くなくてもいいんです。主人が出張が多く、ほとんどいないので、１LDKでもいい位。今は実家住まいなので、実質家賃ゼロですし。そろそろ出なきゃいけないんです。便利なので東京に住まいが欲しいと思うのですが、私にとってはどうなんでしょうか？
きっと家族連れの方には、いい選択肢なんでしょうね。

１LDKの便利なマンションのほうがいいかな？
管理費も固定資産税も安いだろうし、、、それとも、賃貸のほうがいいかな？
ここ広すぎるんですよね。５０平米で１８００万ならいいのに。
北はパーキングの隣なので、騒音が不安ですし。
ふー、迷います。

[392: 匿名さん]

しかし、なんだな、
当初よりここを見ているが、大方の予想はこの場所故に値が高いとの事だった。
ところが、蓋を開ければ、スミフは都との約束通りの破格値を提示してきた。
それでも、高いだのこの値でこの仕様だの、中には「スミフ憎し」まで
紛れ込んでの不平不満。
よみながら、つくづく、
低価格で入札、低価格で売り出しのスミフが気の毒になってきた。

[393: 申込予定さん]

シティタワー品川は外断熱ですか？

[394: 匿名さん]

んなわけないじゃん

[395: 申込予定さん]

図面とサンプルルームを見て気になっていることがあります。
DタイプとEタイプ、D'タイプとE'タイプの玄関が近いということです。
DタイプEタイプを希望しているので気になっています。
パンフレットにうたっている、プライバシーに配慮した専用玄関ポーチになっていないと思いますが・・・。
私的にはもう少し配慮して計画していただきたかったのですが。
プライバシーに配慮した専用玄関ポーチのタイプに変更すべきか迷っています。
皆さんの玄関ポーチに対する考えを教えてください。

[396: 匿名さん]

>>392

これは匿名掲示板で、色々な人達が入り乱れているからでしょう。
大もうけで得をしたい人ではなく、本当に住みたい人達は、
東京都や住友不動産に感謝をしていると思いますよ。

[397: 購入検討中さん]

ポーチって何が良いのかわかりません。
ポーチの部分も専有面積として表示されているとちょっと？と思ってしまう自分です。
あれくらいの広さでプライバシーも何もあるかという感じですが。。

[398: 購入検討中さん]

住みたい街と思えなければやめた方がいい。
住みたい街と思えばこの物件はかなり良い。

[399: 申込予定さん]

１．ネガキャンをふりきり、超高倍率になる。
２．やっぱり人気だねって事がわかる。
３．当たった人はラッキー
４．生活してみて何も文句なし。やはり品川便利。というか23区内便利。
５．今後もこのような、都道府県と民間の取り組みが強化。
６．国民大喜び。
７．東京都も大喜び。

国民視点では、スラム化なんてネガキャンがあるが、70年後のことより、
今後、２０年の幸せを優先すべき。
その場合、本物件の超破格を疑うより、素直に乗れば良い。

東京都としては、住民税が増えることと、
先祖代々の土地にしがみついて、
新幹線引くのを邪魔したり、高速道路引くの邪魔したりする人がいなくなるため、
スミフに大きな援助をしたとしても、損な話ではない。

私の考えでは、
今後も、こういう物件は増えるのではないかと思う。
増えて欲しい。

[400: 匿名さん]

ポーチは必要でしょう。特にここは廊下が狭いんだから。

[401: 匿名さん]

ポーチは大雨の日に、傘を開いたり閉じたりする場所。
外廊下が狭いだけにね。
住民の意識が低いと、勝手に物置場にしちゃうけどね。

[402: 匿名さん]

>>381

>上層階あたりだと、キャシュ500万円持ってて、3200万のローン組める人が買う訳だが

3200万円のローンを組むってことは、
物件価格が、3555万円ってことですかね？

その場合、キャッシュ500万じゃ買えないですよ。

物件価格3555万円の場合、キャッシュで必要なのは、

頭金の355万円と
修繕積立＋敷金の100万円と
ローン諸費用の150万円で

合計600万円！
まずキャッシュで必要。

そのほかに、引っ越し代とか、カーテン代とか、エアコン代とか。

どっかのレスにあったけど、
700万円はないと、無理ですよ。

[403: 匿名さん]

402
細かいね。
たぶんざっくりした話をしてるんだと思うけど。。

[404: 匿名さん]

頭金払った後に、
お金が足りないどうしよう！
じゃ済まないでしょう。

[405: 匿名さん]

＞＞４０２
だから７００万の計算が違うっつーの。
何度もお前の書き込みうざいよ。
頭金なんてローンで先に借りられんだよ。これ常識。
ローン諸費用もローンに組み込めるんだよ。
７００万ないと無理とか書いて倍率下げようとしてるのみえみえ。
ほんと黙ってたけどこいつの嘘うざいよ。

[406: 匿名さん]

ちなみローン審査なんて普通のサラリーマンならすぐ仮審査通るよ。
この物件の価値を一番知ってる三井住友銀行なんてすぐOKでしょう。

[407: 匿名さん]

2割の手持ちがあれば、残り8割＋諸費用は融資してもらえるんですね。良かった。

[408: 匿名さん]

今パンフレット読みましたが、杭のことは書いてあるけど、耐震、制震などの対策はなされているのでしょうか？ご存知の方いましたら、教えてください。また、どこに書かれているのかもお願いします。そのどちらでもない場合、どう考えれば良いのでしょうか？

[409: 匿名さん]

700万くらい誰でもあるやろ

[410: 匿名さん]

>>408
何も書いてなきゃ耐震、そうでなければ、制震なり免震と書いてあるだろ。
何も書いてないから耐震でもなく地震が来たら壊れますとか、有り得ん。
普通に考えろよ。

[411: 購入検討中さん]

ＤとＥのポーチは私も悩みました。
両方とも間取り自体はよかったので。
見学にいって、あまりにも嫌でしたので、私はJタイプの中層にしました。
意外と人気ないかなぁと。どうでしょう。

[412: 匿名さん]

４１０　イライラし過ぎ。リラックス！

[413: 匿名さん]

凄い人気みたいですね。わくわく！
当たるかな？

[414: サラリーマンさん]

パンフレットもらってきました。
この物件の南側にある小学校の校舎とプールの場所に公共施設が建つって書いてありますが、
どんな施設が出来るのか・・・知ってる人いますか？

[415: 匿名さん]

410
普通は考えなくてもわかるものなんだけどね。

[416: 匿名さん]

スミフは気の毒なくらい、この物件に手を出して失敗してると思う。
自分トコの物件販売雑誌にも載せられないし。載せたら読者はこっちに流れるでしょ。
売主としては儲からないのに、売らなきゃならない。こんなつまらない商売はない。

東京都としては、住宅地用に使える土地があればこういう賃借手法も悪くはないが、入札する会社は儲からないし、自分で儲かるマンションを建てたほうがいいな。

[417: 匿名さん]

共用廊下に面した部屋がくらい。
非常にきになる。
やっぱりタワーは間取りに制約が多い。

[418: 東京都稲城市在住]

ちょっと話題がそれるけど
ここの騒ぎを見ていて３年前の同じ定借の 稲城市のアルボの丘 を思い出しました。あそこも坪１００万円〜で５０００万円までの部屋があったかな、価格帯や規模感、70年もの借地期間も同じ
だったと思います、ついでに大々的なTV宣伝もあって瞬間蒸発的に売れた事を覚えています。

ちなみにリセールバリューで見ると、3年経った今でも発売価格を維持して販売しているという
事は定借ゆえのデメリットを打ち消してくれるのではないでしょうか。現状売り出し例
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...　

もしその時のスレが残っていたら見返してみると良いかも、定借のメリットデメリ
ットや仕様に対する価格の妥当性の論議もありました。　定借のみで迷っている人の参考になる
と思います。

[419: 申込予定さん]

>>稲城市在住さん
ありがとうございます。

[420: 匿名さん]

よんひゃくじゅうきゅ〜う

[421: 匿名さん]

よんひゃくにじゅうだった。

[422: 匿名さん]

これからこの手の定借物件増えるのであれば、住不は実績作れてデメリット
ないんじゃないですか？赤字でやってるんじゃないですよね？

土地を自治体が用意してくれれば、デベは土地の価格変動リスク負わずに上物の
売却益を得られるんだから、ローリスク・ローリターンなのは当然では。

[423: 匿名さん]

稲城の丘さん、売り出し価格は売主の希望価格、売却価格ではありませんよ。
このまま１年さらし者になるかもしれないし。
どうせなら、不動産屋の売買取引価格の証拠をだしてください。

[424: 匿名さん]

耐震、制震のことをお聞きしたものです。何も書いてないなら、耐震って本当ですか？
他のマンションのパンフには、耐震は耐震と明記されていますよ。
いいかげんなことを言わないでください。
そういう思い込みが一番危険なんですよ。
〜に違いない、〜だろう、、、等。
ご存知の方がいらっしゃらないようなので、明日、住友に電話して確認してみます。

[425: 申込予定さん]

>>416
確かに、ホールの待機場にＷＣＴやシティタワー高輪のパンフを置いてある程度。

ここを申し込む身としては、ＣＴＳを大々的に宣伝して欲しくない気持ち。

[426: 匿名さん]

>どうせなら、不動産屋の売買取引価格の証拠をだしてください。

完全に不可能な要求だな。

[427: 匿名さん]

稲城市辺り土地勘ないのですが、あの近辺で同時期に分譲された物件が
現在幾らで売りに出てるかどなたか分かりますか？

３年前の物件だと中古でも値上がりしてる例もあるかもしれないので、
分譲物件と定借物件の価格変動を比べたいですね。

[428: 購入検討中さん]

投資家の方に質問です。

ずっとスレ読んで来て思った事なのですが
ここを５年後に賃貸に出したい為、今の持ち家を賃貸にしてここに５年住むとか
５年は我慢してここに住むとかいう人がいますが、
今後不動産の値段は下がると言われています。
ここの物件は５年後に大売り出しがあるだろうと予測されています。
ならば、今申し込まず５年後に売りに出ている（恐らく価格も下がった）
良さそうな間取りを選んで好きなように選んで購入し
そのまま賃貸に回す方が、余計な費用や手間もかからず良いのではないのですか？

[429: 匿名さん]

向陽台といえば多摩ニュータウンの区画なので
比較どうかな。
昔、稲城駅の近くに住んでいたのなつかしいなぁ。
向陽台の三和よく行ったなぁ。

[430: 匿名さん]

>>423
高飛車姿勢で証拠を出せ、とはいったいあなた何様ですか？
売出し価格イコール成約価格ではないことくらい、皆知ってるよ
性格捻じ曲がってるな