シティタワー品川 Part7

[購入検討中さん]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます



[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part05 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/
Part06 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44267/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[341: デベにお勤めさん]

326さん

次点、次次点「以降」です。
それぞれのデベが客付けの手法を持っていますよ。

[342: 地中火葬場ってなんですか]

三井住友建設の地中火葬場の記事がとても気になります、運河の向かい側に三井住友の看板のある
空き地がありましたので、（下水処理場の前）ここが候補地なのでしょうか？
もしそうなら北西側は火葬場がみえるのでしょうか？

[343: 匿名さん]

図面見る限りではタワーパーキング確保のため、廊下狭いように思えますね。
パーキング1棟削ってエレベーター2基増やしたほうがよっぽど良いと思うが。。

[344: 匿名さん]

>>333
定借が売りにくいのは当たり前。全スレあたりから読み直してください。詳しく説明があります。
特に、築50年では売れないでしょう。

ところで、なんでスミフが坪１４０万円でコンペを落としたのに、１２０万円で売り出したのか、誰も答えられないんだね。

自分は「スミフが早く、確実に、売りたいがため」だと思っているが、反論ないの？

あのスミフだよ。高値当たり前、１円でも高く売るスミフだよ。
売り渋りで失敗したスミフが焦っていると思ってる。

上限価格より、【下げる】というのは、【ワケ】がある。

みんな購入後、そのワケが来年にでも出てきて、腰を抜かさないように。

宝くじ物件（一部の短絡的な人の意見）から　ジョーカーを引いてしまって、大騒ぎしないでね。

[345: 匿名さん]

悔しがってる人はひとりだけ？
概ね好評ということですね

[346: 匿名さん]

>>333
分譲マンションと比べ、難しくなります。

主な理由は、以下の3点。

①ローン審査が通りにくい。
たとえ、買い手がついたとしても、その方に、
十分な年収かキャッシュがなければ、難しいでしょう。
何回か書かれているとおり、新築の今でさえ、ローン審査が
厳しいため、中古では、さらに厳しくなることが想定されます。

②売り手と買い手の価格差
①の理由から、価格設定はかなり低めにせざるを得ませんが、
そうなると、売り手が希望する価格と、
実際に売れる価格との差が大きくなり、契約にいたらないケースが多くあります。

③60数年後のスラム化の危惧
多くの人は、年老いて自己収入が年金しかなくなったときに、
自己の住宅がなくなることは望まないでしょう。
そうなる前に、安心して住める住宅を購入、あるいは賃貸契約しようとします。

すると、建て壊しまで数年と迫ったタワーは、
多くのひとが引っ越しをしてしまい、
がらんどうな、タワーになる可能性が高くなります。
危惧を強めるひとは、そこからスラム化を連想し、購入を渋ることになります。

以上がここのタワーが中古市場において、
有利な金額で売れない主な理由です。

[347: サラリーマンさん]

プラウドなど名だたるマンションが採用しているスケルトンインフィル採用。
将来的にはリニアの始発駅。
天王洲から羽田へのアクセス。
品川駅港南口の開発、東京ガスの開発など便利になる一方。
そして安いコスト。

本当に良いマンションです。
当たるといいなあ。

周りの定期借地権マンションも見たけど、やっぱり品川駅徒歩圏内という魅力には勝てないね。

[348: 買い換え検討中]

>333さん　定期借地の超高層の事例が無いから予想しにくいですけどゼロということにはならないでしょう。何らかの値は付くと思いますけどね。ただ70年も建物が持つかどうかは別問題。40年目で建て替えざるを得ないほど老朽化したときに建て替えは困難でしょうね。

>334さん　外廊下物件に住んだことありますけど問題ありませんでした。内廊下物件と比較すると気圧差が心配でしたけど、24時間換気が付いていたせいか、40階レベルでは玄関ドアが開かないとか急に閉まるということもありませんでした。

>320さん　私もリフォームでは埋まりきらない低仕様ぶりを目の当たりにして、一気に意欲が減退してます。戸境壁もプラスターボード2枚張りの奥は中空でグラスウール充填仕上げと来ては、吊り戸もつれないし重い壁材で体裁よく仕上るのも難しそう。芯が無いから規約も壁芯ではなく内則原則として、壁自体は共用部扱いだそうだ。

[349: 匿名さん]

だから、売出しを３ケ月早めたんだな…。

[350: 匿名さん]

外廊下のタワーに住んでいます。
普通の雨は小走りにエレベータに入りますが、
大雨は傘をさします。
要は、自室玄関のドアを境にそこは、屋外です。
そして又エレベーターを出ると、玄関ホールは屋内です。

[351: 匿名さん]

確かに140万/坪　当初公表予定価格は140万でしたよね。
実際は‥最安値部屋は100万/坪　最高値131万/坪　
安い。。というより、もともと安物なんですね。。

もしかすると、販売延ばしたのは専有部分の仕様落とすための再設計のためだったのかも。
などと勘ぐってしまうほど、内装はチープですしね。

[352: 匿名さん]

>>344

公表された資料には、スミフが平米あたり45万円「以下で」発売する、とだけあったはず。
勝手に平米45万円「で」売る、と勘違いしないように。

ここは、もとから、この値付けで住友が応札したんだよ。
他社が、もっと高値で売れる、と主張したのに対して、
「この金額でも建てられる」と主張した住友の評価が高かった。

相手が東京都だから、住友も値段を勝手に買えられない、それだけ。

別に、値下げなんてしてないよ。

[353: 匿名さん]

ゴメン間違えた　
>>280だが、
穴場は南西だった。

[354: ビギナーさん]

333です。

ご返答いただいた皆様、本当に有難うございました。

ビギナーながら、定期借地物件は家族の住居として考える方よりは、既にしっかりとした資産をお持ちの方で賃貸に回して短期的に資金を回収されるような方がいいのかなって思いました。
（立地とかは凄く良さそうですし。）

今はとてもこの物件に魅力を感じていますが、数十年後に自分や家族がどのような環境に身をおいているか判りませんから少なくとも多少は売りやすい普通の分譲マンションにしようかなって思いました。

[355: 匿名さん]

だったら、最高値の部屋くらい４５万平米で売ればいいんじゃないの？

でも、４５万平米って、考えてみると安くないじゃん。

ケープやTTTは既出だけど、４８万平米からあったのに…。
あそこは土地代もあるから、建物代金は　２５〜３０平米くらい？
それでも、ここより仕様はいいよ。

場所柄もっと高く売れるだろうと他社が思ったのもわかるが、ここは建物の価格だけなんだから、
今の価格は適正価格であって、全然割安ではない。
仕様を考えると、割高だとさえ感じる。

[356: デベにお勤めさん]

これから都営住宅の建替えがいろいろと出てくるのに、上限いっぱいで売ったら今後の商売に差し支えるでしょ。
これ一軒で終わるわけじゃないんだから・・・

[357: 匿名さん]

TTTは同じ外廊下でも、マシな造りでした。

[358: 匿名さん]

>>346
前に誰かが書いていたが、60数年後なんて全く予見できない。
それを指折り数えるような細かい計算ばかりしてても仕様がないだろう。

60数年前といえば太平洋戦争前だが、その時代にも人生設計の計算が好きな連中は沢山いた。
しかし彼らの用意周到だった筈の生命保険や金融財産が戦後どんな悲惨な事になったか。
無論長期試算を一概に否定するものではないが、ケセラセラの考え方を持つ事も大切だろう。

[359: 匿名さん]

63年前で戦後。
用意周到に都内の土地を手にいれて、
きちんと人生設計してた人たちもいました。

[360: 匿名さん]

わぁ〜やっと謎が解けた。

買いたい人はネガレス大歓迎のはずなのに、（倍率が落ちるため）
どうして、ノー天気なポジレス、売却したら３千万儲かるとか、賃貸出したら１０％で回るとか、
危ない発言が多いのか、わかったよ。

スミフは今後の定借物件の入札で勝ちたいがため、どうしてもこの物件を大成功にしたいんだ。

だから、値段もかなりかなり抑え目、でも利益幅を取るために、仕様もかなり低くしたんだ。

それで、ネガレスで人気なくなったら困るから、一生懸命ここでポジレスしてるってわけか。
ネガレスで真実に気がつく人が増えないように、すぐに反論し、人気が出るように扇動してるってわけか。

本気の検討者さんは、ネガレスもポジレスも、冷静になって分析し、リスクも十分理解したうえで、契約することをお勧めします。

[361: 匿名さん]

それよりも戦後のどさくさに紛れ、一等地を二束三文で手に入れたたくましい連中の方が
多かったような。

[362: 匿名さん]

株で言うと、大暴落＝戦後ですね。

株は大暴落のとき買えば、どんな銘柄（土地）でも儲かる。

また、上昇基調のとき買えば、値幅が取れる（戦後〜バブル期にかけて）

下落基調のときは、手出し無用。損するだけ。（バブル期が弾けて現在）


株にたとえると、今は下落基調が大きなトレンド、その中のマイナートレンドが、昨今のプチバブル（新価格、新新価格）

ということは、プチバブルは単なる反発なので、すぐに終わるのもやむなし。

[363: 匿名]

都営の建て替えってきいたので、当然いちど追い出された都営の住民が、またどこからともなく帰ってくるのかと思ったらなんと分譲。しかも定期借地権つき！？

ここをねらうひとって一般の人なのか、都営の住民なみのひとなのかよくわからない。でも中流階級者より下でしょうね。

ってことは、＊＊人が集まってくるのか！？近所に住んでいらっしゃる方々はそぞかし不安で一杯だと思います。
こんなのがあると周りの相場はがんがん下がるよ。
マンションは管理と住民の民度を買えっていうから、そういう意味ではここはNGだね。

[364: 匿名さん]

363
あんた、最低だな。
そういうのは自分の心の中にとどめておくもの。

[365: 匿名さん]

あなたにとってはNGでも、そういう民度の人にとってはOKでしょう。

早いうちにスラム化し、平成長屋の雰囲気をかもし出すと思います。
変に気取ってるより、気を使わなくていいんじゃないの？

隣の犬がうるさけりゃ、隣に殴り込めばよし。
ウンチでも、嫌がらせに玄関にでも放っておきなはれ。

自分は、父が裕福だったけど家庭を顧みず、あきれた母が家出をした時に、風呂ナシの長屋に２年住んでたけど、喜怒哀楽がはっきり出て、酔うと酒乱になって、夜中に暴れまくる住民とか多かったよ。
友達が持ち回りで家に来た時だけは、さすがに恥ずかしかったけど、それ以外は気を使うことがまったくなくて、悪いことばかりではないです。

でも、噂話は大好きな民度なので、奥さん方は気をつけてね。

[366: 申込予定さん]

>344さん
私見を申し上げるのであれば、結果的に120万円でここまでの人気になったことを考えると、140万円にしなかったことは単に失敗です。今の状況を見ると140万円にしても瞬間蒸発になるような人気ぶりにあまり違いはなかったのではないかと思います。

間違えた理由を吟味することにはあまり意味がない気はしますが、おそらくは不動産が下降気味克つ流動性が低下している中で、定期借地権物件にここまでの人気が出るとは思わなかったというのがあるのではないでしょうか。
この読み違いの背景は、従来の住友のマンションの買い手に投資用に複数戸を買うような投資家がかなり含まれており、今回の物件では彼らが参戦しにくいということがあったのではないでしょうか。
しかし予想以上に賃貸から脱出したい層が多かったということで。

私も基本的には土地は下落傾向だと思っていますが、建物部分だけを買うこの物件の場合、さほど違いはないように思います。

[367: デベにお勤めさん]

住む住民のレベルを意識するのであれば大型タワーにはすめません。
価格だけでなく、部屋の広さ（50平米や60平米の狭小部屋がないこと）、価格もTTTだと単価に倍以上の差があったので将来的に広さ割で大規模修繕等の金額を割り振られたときにおおもめになることは見えています。
ここはそういう意味では広さも差が無く、金額的にも差が無い。
さらには解体積み立て金を払うということまで規定されている。
こんなタワーマンションは小生の知る限りありません。
間取り変更もしやすくなっておりかつ将来設計もされていて非常に良いマンションだと思いますがね。

20から30戸くらいの全戸2億円以上のマンションくらいならまだしも、その辺のサラリーマンが民度を気にしてもしょうがないですよ。

[368: 申込予定さん]

>363さん
大丈夫。中流階級層は分厚いのです。
上流と思える人も直接は数えるぐらいしか知りませんが、下流という人もブルーシートの人を除いて私はあまり見たことがありません。
今日も地下鉄の中で下品なおばさんを見ましたが、服も鞄もそこそこのブランド、時計はブルガリ、指には0.8ctぐらいの婚約指輪とは思えないデザインのダイヤが光っていました。彼女も中流階級の上ぐらいなのでしょう。
お手伝いさんぐらい少なくともいないと上流ではないので、みんな中流です。

むしろたいした資産のない我々中流にとって大事なのはキャッシュフロー。若い夫婦の収入はこれから多少は上がるのでしょうし、安い物件を買った人たちの集合体の方がむしろ豊かかもしれませんよ。

[369: 匿名さん]

＞No.363
おれ、世界的に名の知れた会社勤めだけど、これくらいのマンションが妥当レベル・・・

でも、若くて金持ってる奴(20,30代）も、親の力だったり、マネーゲームで稼いだり、パチンコ屋とかマスコミ芸能関係と、人間性で優れているから、金持っているようには思えないんだけどなぁ。

このマンションが妥当な人たちも、そんな心配するようなレベルにならないとは思うのですが。

[370: 匿名さん]

おそらく入札の時点ですべての住居の価格を出しているはずです。
都の条件は「４５万／㎡以下の住戸が５０％以上」だから最上階を
坪400万に設定してもよかったわけです。
ただ住友不動産が落札できた理由として他の入札者に比較して価格
が断トツに安かったことが大きなポイントとして効いています。

もう少し高く（上限値である４５万／㎡）でも売れたと思いますが
そのような価格設定ではそもそも住友が落札できなかったと考えます。

[371: 匿名さん]

当選すれば物件評価でフルローンが出ると思われます。逆に出ないなら5年後のローン評価は現在価格の81％評価みたいな感じ

[372: 申込予定さん]

レベルでどうこうい言わせてもらえば、

ここ、洗濯物干しちゃダメなのですよね？

これまで、普通の暮らし（一般的な）されていた方は、洗濯物の日光消毒できないなんて
辛くないですか？

都営でしたら、尚更、今までお布団もベランダに干していたでしょ？

若いご夫婦や、これまでこのような暮らしされていた方々は問題なく暮らせると思うのですが、
オープンルームの見学者、以外にお子さん連れのご家族・中年の方々が多く、洗濯物干せないこと知って、どう思うのかな〜？なんて思いました。

洗濯物、ベランダ、干したいでショーーーー？
そうなると、揉め事の一つになりますよね？

[373: 購入検討中さん]

北や北西が人気あるかもというレスが多いが、他のマンションに比べると
倍率は高いと考えられるが、オーシャンビューの東、日当たり＆眺望の南と
比べると倍率の差が比較にならないと思われる。
条件の差のわりに価格の差がほとんどないので。どう考えても、一番人気は
東〜南でしょう。

[374: 匿名さん]

この掲示板見てる人は応募者の一部だと思うし、干せないことを知らない人は多いでしょう。
特に、始めのパンフには干せるって書いてあるし。

知らないで干している人⇒住民が管理人に報告⇒一部は止める、一部は無視して干し続ける

こんな感じでしょう。
まさか、洗濯物干し続けて、本当に嫌がらせる人はいないのでは？
嫌がる人は、中流以上でしょうから。

管理規約に違反していても、それを止めさせるのが難しいことは、他のマンションでも同じです。

ここは都営団地がとなりにあるし、元都営団地だし、団地ってスミフのパンフにも書いてあるので、布団を干す人は多いと推察されます。

あきらめてね。

[375: 匿名さん]

というか、そんなこと気にするな。
ここは安いから買うんでしょ？
見た目とか気にする人は、もともとここの廊下側の窓の柵をみた段階で買わない。
まるで、昭和の団地みたいだからね。

そんなこと気にするなら、WCTにでも行ってくれ！

ここは、廊下の安い作りと、団地の雰囲気を気にしない層が買う物件。
今更、洗濯もんとか、うるさいことはナシ！

[376: 匿名さん]

ところで自己資金は用意できたのか？

[377: 購入検討中さん]

都内、湾岸、高速近くというだけでも
外で洗濯物を干すのはやめた方がいいとお勧めしますよ。
うちは子供もいるので洗濯物の量が多いし、手間がかかるので
自動乾燥機付き洗濯機でかなり重宝してます。
指一本で全て完了です。
安くマンション買えたら自動洗濯機買ったら？
楽だよ〜

[378: 購入検討中さん]

北西方面の水再生センターや品川-田町間に掛けて再開発があるから、高層ビルがいくつか建つ予定です。そうなるとメリットも減ります。

どの方角にしようか悩む。

東は、形が悪い。リビングはサンプル中、一番狭く感じます。
あと、正午以降は、ホント暗い。

南東がベストですが、倍率高いのと、眺望が面白くないですね。

高層は高倍率なので、低層狙いも考えているのですが、あえて共用廊下側が真っ暗になるタワー住居を買う必要があるのか。

うーん、悩みます。

[379: 匿名さん]

長屋という表現は面白いですね。
確かにマンションは現代の長屋なのでしょう。
江戸時代でも自分の長屋は日当たりがよいとか水はけがよいとか言っていたようですので、その辺りも似ています。
高級住宅街の低層物件が表長屋だとすると、普通のマンションは全部裏長屋ぐらいでしょうかね。
時代が違うと五十歩百歩に思えてきます。
そうすると妾奉公で長屋に住んでいるひとが、湾岸や豊洲にマンションを買ってもらった銀座の子とか言う感じでしょうか。
お粗末。

[380: 買い換え検討中]

布団は落っこちてくると危ないし、火事のとき類焼の原因になるんですよね。

超高層の南向きははっきり言ってつらいものがありますよ。
軒が深けりゃ別だけど、直射日光さえぎるにはカーテン締め切るしかないのです。
アメリカあたりでは北向きのほうが高めの設定になっているケースもありました。

眺望的には南側の夜間航空機離発着は見ていて飽きませんけど。

[381: 匿名さん]

上層階あたりだと、キャシュ500万円持ってて、3200万のローン組める人が買う訳だがそこそこのクラスなのでは中廊下。

[382: 匿名さん]

今更ながら、ランニングコストを計算すると、修繕費って最後の６２年目からを除き、当初の５年までは一番安く設定されているんですよね。

狙ってるDで計算すると、当初4.3万円＋8千（敷金、修繕積立基金、管理準備金当初９６万円を10年間の月数で割る）＋固定資産税1.6万円（月）＝６．７万円でいいですが、
地代は読めないとしても、修繕積立金がどんどん値上がって、8万5千円月が最低かかります。
これって、年金だけでは生活できません。
今後、年金は下がると予測されており、高級取りで年金が沢山出る方はいいですが、国民年金の方は、7.2万円では、すでにランニングコストがオーバーしてしまいます。

当方キャッシュ買いなので、ローンはありませんが、これにローンを足す方は、本当に支払いが可能なのか、要らぬ心配をしてしまいます。
ローンある方で、月に１５万〜１８万円払うとして、ローン払い終わっても自分のものになるわけでもなし、上記ランニングコストはかかり続けます。その債務は７２年間続きます。
その割には、いい家に住んでいるという、満足感は少ない気もするんです。

素人目からは、一生賃貸のほうが有利だと思ってしまうのですが、
賃貸から脱出組のかた、賃貸より有利な理由を教えてください。
あ、年取ると賃貸が借りにくくなるという理由は入りません。
何か、ここに住むとどんな得することがあるのか、知りたいのです。

[383: 匿名さん]

>382さん
賃貸で同じような広さの物件を借りると、現状ではおそらく25万円ぐらいになってしまいます。また２年に一度は契約更新で月額分が上乗せ。修繕積立金ならば金額はある程度確定していますし、家賃に比べればかなり低いです。
少なくとも、賃貸業者がいることからも分かるように、長期的には賃貸の方がトータルコストは高くなると考えるのが普通です。（もちろん相場環境に影響を受けることは知っています。）
私としてはここの3,000万円は基本的に家賃を長期間割引してもらえる権利を買うコストのつもりでいます。

年金が減少するという見方には大賛成ですが、高い家賃をずっと払いながら十分な老後の貯蓄を行う自信はあまりありません。
７年ぐらいで返済するつもりなのですが、強制的に現在のキャッシュフローを消費に使えなくして、ローンの支払いに廻し、返済が終わったらそれをそのまま貯蓄に向けるつもりです。
年金の減少を前提にすると、住む場所があったとしても退職時に少なくとも１億円、出来ればもう少し貯蓄を持っておかないと、今の老人達のように優雅には暮らせなくなると思っています。
平均よりはかなりもらっている方だと思うのですが、老後の生活設計をきちんと組んでみると結構苦しいです。

[384: 購入検討中さん]

うちが賃貸より有利と思うところはこれくらい。

-この辺りで月に１５万〜１８万じゃ８０平米の３LDKには住めない。
-好きなようにリフォームできる。（将来の家族の増減にも対応）
-小型犬を買っているので賃貸だとペット可の物件は限られるしいろいろと面倒。
-引っ越しの度にかかる礼金や引っ越し費用などの無駄金を使わなくていい。（次に住むところの心配をしなくていい）
-ローンが終われば地代と管理費、修繕積み立てなどの費用だけで（たぶん）死ぬまで無条件で住んでいられる。

[385: 匿名さん]

382さん
住まいは損得でえらばず住みたいかどうかで選びましょう。

[386: 匿名さん]

住むつもりはなく、売ることしか考えていないので、坪単価と仕様しか見ていません。
あとは、いかにして倍率を下げ、安く買ってた高く売る、これだけです。。。

[387: 匿名さん]

382さん、計算ついでに例えば近くのパークタワーなら70年後、固定資産税含めて月
いくらになるか計算してもらえませんか？　マンションに住む限り月々費用は
それなりにかかります。

[388: 匿名さん]

場所で言うなら、住みたいかどうかだけで選んだら、あんまり住みたくないな。
この場所で、この価格だから、まぁトクだから住んでみようかな。というくらい。

物件で言うなら、この物件に住みたいほどの魅力はないです。
買えるんだったら、ワールドシティータワーズとか、芝浦グローブかケープのが住みたいと思う。

トクが大きいから、この物件に群がってるんでしょ、結局は。

[389: 匿名さん]

382さんが言いたいのは、3700万円のマンションを買うなら都心ではなく、それなりに郊外がいいってことになりますか？
修繕費も管理費も余計な設備がないから高くならないマンションのがいいとか。

というか、3700万をギリギリローンで買うような人は、最後のほうの管理費他が払うのツライですよ。ってことですね。
ある程度、年金や退職金に余裕があるなら、いい物件ですね。

[390: 匿名さん]

得したい人に当たるのでなく住みたい人に当たるといいですね。