シティタワー品川 Part7

[購入検討中さん]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます



[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part05 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/
Part06 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44267/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[341: デベにお勤めさん]

326さん

次点、次次点「以降」です。
それぞれのデベが客付けの手法を持っていますよ。

[342: 地中火葬場ってなんですか]

三井住友建設の地中火葬場の記事がとても気になります、運河の向かい側に三井住友の看板のある
空き地がありましたので、（下水処理場の前）ここが候補地なのでしょうか？
もしそうなら北西側は火葬場がみえるのでしょうか？

[343: 匿名さん]

図面見る限りではタワーパーキング確保のため、廊下狭いように思えますね。
パーキング1棟削ってエレベーター2基増やしたほうがよっぽど良いと思うが。。

[344: 匿名さん]

>>333
定借が売りにくいのは当たり前。全スレあたりから読み直してください。詳しく説明があります。
特に、築50年では売れないでしょう。

ところで、なんでスミフが坪１４０万円でコンペを落としたのに、１２０万円で売り出したのか、誰も答えられないんだね。

自分は「スミフが早く、確実に、売りたいがため」だと思っているが、反論ないの？

あのスミフだよ。高値当たり前、１円でも高く売るスミフだよ。
売り渋りで失敗したスミフが焦っていると思ってる。

上限価格より、【下げる】というのは、【ワケ】がある。

みんな購入後、そのワケが来年にでも出てきて、腰を抜かさないように。

宝くじ物件（一部の短絡的な人の意見）から　ジョーカーを引いてしまって、大騒ぎしないでね。

[345: 匿名さん]

悔しがってる人はひとりだけ？
概ね好評ということですね

[346: 匿名さん]

>>333
分譲マンションと比べ、難しくなります。

主な理由は、以下の3点。

①ローン審査が通りにくい。
たとえ、買い手がついたとしても、その方に、
十分な年収かキャッシュがなければ、難しいでしょう。
何回か書かれているとおり、新築の今でさえ、ローン審査が
厳しいため、中古では、さらに厳しくなることが想定されます。

②売り手と買い手の価格差
①の理由から、価格設定はかなり低めにせざるを得ませんが、
そうなると、売り手が希望する価格と、
実際に売れる価格との差が大きくなり、契約にいたらないケースが多くあります。

③60数年後のスラム化の危惧
多くの人は、年老いて自己収入が年金しかなくなったときに、
自己の住宅がなくなることは望まないでしょう。
そうなる前に、安心して住める住宅を購入、あるいは賃貸契約しようとします。

すると、建て壊しまで数年と迫ったタワーは、
多くのひとが引っ越しをしてしまい、
がらんどうな、タワーになる可能性が高くなります。
危惧を強めるひとは、そこからスラム化を連想し、購入を渋ることになります。

以上がここのタワーが中古市場において、
有利な金額で売れない主な理由です。

[347: サラリーマンさん]

プラウドなど名だたるマンションが採用しているスケルトンインフィル採用。
将来的にはリニアの始発駅。
天王洲から羽田へのアクセス。
品川駅港南口の開発、東京ガスの開発など便利になる一方。
そして安いコスト。

本当に良いマンションです。
当たるといいなあ。

周りの定期借地権マンションも見たけど、やっぱり品川駅徒歩圏内という魅力には勝てないね。

[348: 買い換え検討中]

>333さん　定期借地の超高層の事例が無いから予想しにくいですけどゼロということにはならないでしょう。何らかの値は付くと思いますけどね。ただ70年も建物が持つかどうかは別問題。40年目で建て替えざるを得ないほど老朽化したときに建て替えは困難でしょうね。

>334さん　外廊下物件に住んだことありますけど問題ありませんでした。内廊下物件と比較すると気圧差が心配でしたけど、24時間換気が付いていたせいか、40階レベルでは玄関ドアが開かないとか急に閉まるということもありませんでした。

>320さん　私もリフォームでは埋まりきらない低仕様ぶりを目の当たりにして、一気に意欲が減退してます。戸境壁もプラスターボード2枚張りの奥は中空でグラスウール充填仕上げと来ては、吊り戸もつれないし重い壁材で体裁よく仕上るのも難しそう。芯が無いから規約も壁芯ではなく内則原則として、壁自体は共用部扱いだそうだ。

[349: 匿名さん]

だから、売出しを３ケ月早めたんだな…。

[350: 匿名さん]

外廊下のタワーに住んでいます。
普通の雨は小走りにエレベータに入りますが、
大雨は傘をさします。
要は、自室玄関のドアを境にそこは、屋外です。
そして又エレベーターを出ると、玄関ホールは屋内です。

[351: 匿名さん]

確かに140万/坪　当初公表予定価格は140万でしたよね。
実際は‥最安値部屋は100万/坪　最高値131万/坪　
安い。。というより、もともと安物なんですね。。

もしかすると、販売延ばしたのは専有部分の仕様落とすための再設計のためだったのかも。
などと勘ぐってしまうほど、内装はチープですしね。

[352: 匿名さん]

>>344

公表された資料には、スミフが平米あたり45万円「以下で」発売する、とだけあったはず。
勝手に平米45万円「で」売る、と勘違いしないように。

ここは、もとから、この値付けで住友が応札したんだよ。
他社が、もっと高値で売れる、と主張したのに対して、
「この金額でも建てられる」と主張した住友の評価が高かった。

相手が東京都だから、住友も値段を勝手に買えられない、それだけ。

別に、値下げなんてしてないよ。

[353: 匿名さん]

ゴメン間違えた　
>>280だが、
穴場は南西だった。

[354: ビギナーさん]

333です。

ご返答いただいた皆様、本当に有難うございました。

ビギナーながら、定期借地物件は家族の住居として考える方よりは、既にしっかりとした資産をお持ちの方で賃貸に回して短期的に資金を回収されるような方がいいのかなって思いました。
（立地とかは凄く良さそうですし。）

今はとてもこの物件に魅力を感じていますが、数十年後に自分や家族がどのような環境に身をおいているか判りませんから少なくとも多少は売りやすい普通の分譲マンションにしようかなって思いました。

[355: 匿名さん]

だったら、最高値の部屋くらい４５万平米で売ればいいんじゃないの？

でも、４５万平米って、考えてみると安くないじゃん。

ケープやTTTは既出だけど、４８万平米からあったのに…。
あそこは土地代もあるから、建物代金は　２５〜３０平米くらい？
それでも、ここより仕様はいいよ。

場所柄もっと高く売れるだろうと他社が思ったのもわかるが、ここは建物の価格だけなんだから、
今の価格は適正価格であって、全然割安ではない。
仕様を考えると、割高だとさえ感じる。

[356: デベにお勤めさん]

これから都営住宅の建替えがいろいろと出てくるのに、上限いっぱいで売ったら今後の商売に差し支えるでしょ。
これ一軒で終わるわけじゃないんだから・・・

[357: 匿名さん]

TTTは同じ外廊下でも、マシな造りでした。

[358: 匿名さん]

>>346
前に誰かが書いていたが、60数年後なんて全く予見できない。
それを指折り数えるような細かい計算ばかりしてても仕様がないだろう。

60数年前といえば太平洋戦争前だが、その時代にも人生設計の計算が好きな連中は沢山いた。
しかし彼らの用意周到だった筈の生命保険や金融財産が戦後どんな悲惨な事になったか。
無論長期試算を一概に否定するものではないが、ケセラセラの考え方を持つ事も大切だろう。

[359: 匿名さん]

63年前で戦後。
用意周到に都内の土地を手にいれて、
きちんと人生設計してた人たちもいました。

[360: 匿名さん]

わぁ〜やっと謎が解けた。

買いたい人はネガレス大歓迎のはずなのに、（倍率が落ちるため）
どうして、ノー天気なポジレス、売却したら３千万儲かるとか、賃貸出したら１０％で回るとか、
危ない発言が多いのか、わかったよ。

スミフは今後の定借物件の入札で勝ちたいがため、どうしてもこの物件を大成功にしたいんだ。

だから、値段もかなりかなり抑え目、でも利益幅を取るために、仕様もかなり低くしたんだ。

それで、ネガレスで人気なくなったら困るから、一生懸命ここでポジレスしてるってわけか。
ネガレスで真実に気がつく人が増えないように、すぐに反論し、人気が出るように扇動してるってわけか。

本気の検討者さんは、ネガレスもポジレスも、冷静になって分析し、リスクも十分理解したうえで、契約することをお勧めします。