シティタワー品川 Part7

[購入検討中さん]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます



[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part05 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/
Part06 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44267/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[301: 匿名さん]

294
私も結構ネガレス書きこんでる一人です。もちろん①でも②でもありません。
もともとここを真剣に購入しようと2年前から販売を待ち望んでいた者です。
しかし、フタを空けてみたら買いたいと思わせる要素がほとんどないんですよね。。
当時はＭＳ価格が上昇傾向にあったので、ここの安さ（坪単価公表時の）は突出して良く見えたのですが、今や上昇傾向（便乗値上げ）は頭打ちでそのアドバンテージはどんどん薄れつつあります。その上これまでに見た事のない低仕様。。気持ちも萎えます。
ただ、この掲示板に粘着してる理由は、2年間見守ってきたこともあり、最後まで見届けたいと思っているだけです。
この掲示板のパート1から書き込んでいましたが、8月頭に内覧するまではずっとポジレス派だったんですが。。
私は永住するつもりがなく、早期に賃貸に出すこと前提なので特に旨味がないというのがネガな理由なのかもしれません。

でも、本気でここを検討している方たちにネガ要素をわかってもらって判断して欲しいというのは紛れもない事実です。（何を書いてもネガキャンだと言い張る人には弁解する余地ないでしょうが）

[302: 匿名さん]

>301さんはどこに住んでいらっしゃるんですか？持ち家ですか？

[303: 匿名さん]

299
私にはあなたみたいなお節介な住民がいるほうがはるかにマイナス

[304: 匿名さん]

＞298
全体は広いほうだよね。でも、部屋以外の三角部分に面積取られている感じがする。

[305: 匿名さん]

高層階が欲しいのですが、何階のどの方位が当たり易いと思いますか？

[306: 匿名さん]

＞301
2年も前から投資のために楽しみにしていたということでしょうか？
投資向けの物件ではなかったということでがっかりしているということですよね？
実需向けとしてもだめだとおっしゃっているわけではないという意味で、いいんですか？

[307: 匿名さん]

301です。
現住所が何か関係ありますか？23区内ですよ。ＭＳは1戸所有していますが、今は住んでいません。狭くなったので。

[308: 匿名さん]

>>305
44階がいいんじゃない？

[309: 匿名さん]

>>301
暇なんですね…。
内覧して萎えたってリフォームすればいいだけの話。
結局、通常の分譲マンションのMRに憧れているだけの素人さんてことなんですね。
2年前って、そんなにマンション高かったっけ？まだ上昇し始めだからむしろいまの価格差よりも小さかったと思うけど。上昇基調だったっていうのもそれに乗せられているだけにすぎないしねぇ、私があなたに真剣にアドバイスするならもっと冷静にマンションを見ることをおすすめします。
あなたが5年後や10年後に不動産市況がどうなっているかおわかりになるんですか？
そんなもの誰もわからないと思います。
あなたは買ってすぐに売ることを考えている投資家さんではないですよね？そもそもここは　
5年間売れませんし。
2年前の上昇基調で買うのといま買うのとで何が違うのか全くわからん。

[310: 匿名さん]

>>305
３００１、３０２０

[311: 匿名さん]

>>309
冷静にならないといけないのはあなたですねどうみてもあなたの方が素人

[312: 匿名さん]

>>301
潤沢な資金のある投資家や他に持家がある投資家さんなら間違いなく買いなのにね。
残念。

[313: 匿名さん]

＞＞３１１
やっちゃったね、この人

[314: 匿名さん]

306
実需のほうが余計にアドバンテージを感じていません。住めば住むほど周囲の港南物件とのトータルコスト差は無くなります。しかも借地なので市場流動性悪く、転売時に足かせとなるでしょうね。
投資は他でもやってるので、この物件に当たれば乗っかっても良いかなと判断してましたが、当てが外れてしまいました。応募もするつもりはないです。ただ、中間倍率や最終的な倍率がどうなるのかは興味あります。

[315: 匿名さん]

＞301
だって一応ここは投資向けにならないようにいろいろ制限もうけているんだから、
がっかりして当然では？？

[316: 匿名さん]

>314
実需なのに転売前提なんですね

[317: 匿名さん]

昨今のマンション価格の下落は、おそらく報道以上のものがあるね。
私は実需でここも含めていくつか物件を見ています。
港区、文京区のモデルで実際に価格を聞いてみたのですが、こちらが何も言わなくとも値引きを示唆してくる。グロスで１０００〜１５００万くらいの値引きを平気で言ってくる。さらに引けるか聞くと、「申込書を出せば、上と掛け合ってみる」とマンザラでもない様子。
私の感覚では、都心部ですらマンションの価格崩壊は始まっている。
とはいえここの価格は魅力的ですが、圧倒的に安い、とまでは思わない。１〜２年先を行っている、というのが正しいのでは？

[318: 匿名さん]

>>313
アンカーもろくに打てない上に、意味不明

[319: 匿名さん]

でも、5年後3000万が2000万になるってことありますかね？
そのときは、ほかの物件は3000万台に落ちてるってことですか？

[320: 匿名さん]

301です。311は別人ですよ。

内覧して萎えたというのは専有部分に関してのみではないです。
長期スパンで見て、共用部分の低仕様が足かせになる可能性が大きいと判断したのです。
ここは替えられない部分ですから。そういう大事な部分を見えない振りして妥協するのが最も危険なんですよ。永住するなら自分さえガマンすれば良いだけのことなので良いですけどね。
もちろん買いだと思えば、内装は変更するつもりでいました。貸すには間取りが最悪ですし。1部屋少なくして大きな間取りへの変更予定でした。

312
資金が腐るほどあれば買ったかもしれません。しかし、借金してまで買うものではないと判断したのです。それなら他物件の中古の値崩れ待ちしたほうがよっぽど良い。おそらく年末〜年明けあたりから中古市場の雲行き怪しくなると見ています。

[321: 匿名さん]

＞320さん
別に儲けようとは考えておらず、なるべく共働きのしやすい、家族に負担の少なくなる
地域に、住みたいという場合、どうでしょう？
（保育所は今子供はいませんし、会社にあるのでおそらく問題ないです。）
家賃で住むとこあたり非常に高いか、価格を抑えるとかなり狭いかですよね。

[322: 匿名さん]

301です。
庶民の買える不動産なんてババヌキと一緒でいつ手放すかが重要だと思う。特に区分所有は。
なので、出口戦略の取り辛いここは微妙だったわけです。それを上回る割安感があれば買いだと思いますが、それほど有利ではないと思いました。

アンカーは打たなきゃいけないんですか？？決まり事だとしたら謝ります。

[323: デベにお勤めさん]

ここは最終的には近隣大手企業勤務者、大手デべ勤務者で大半占められるのではないでしょうか。
どんな人に当たっても、買替え失敗や資金調達の失敗等で、最終的には住友の売りたい客に回ると思います。次点、次次点以降はうやむやですよ。

[324: 匿名さん]

>>320
年明けは一番不動産売買がさかんになる時期なのに下がりますかね。
新規分譲は土地の仕入れ値が高いですからまだまだ価格は下がってませんよね。
たとえ下がったとしてもせいぜい10％前後。周辺が坪300〜400の中、下がるとは思えませんが。
新規分譲物件が半年以内に坪300以下までおちるとでも？
ましてや再開発が控えているこの地域は新規分譲がそのレベルまで落ちない限りいま投げ売り価格で出ているＰＴＳの中古物件程度で限界だと思います。

[325: 匿名さん]

>>318
別にてきとーでいいと思うが。
なんでおこってるの？

[326: 匿名さん]

>>323
次点、次次点は、パンフレットに書いてあるよ。よく読んだら？


でも、そうは言っても、裏口は少しくらいあるだろうと、
思うかもしれない（私はそう思った）が、全くなかった。

住友が売りたい客がいたとしても、
そこに無理やり持って行くのは、できないんだ、ここの物件だけは。

[327: 匿名さん]

>>321
322でも書きましたが、区分所有ＭＳは処分できなくなる前に売れないと辛いですよ。冷静に考えてＭＳは築年数どのくらいまで売れると思いますか？今は永住するからいいと言っても、将来のことはわかりません。手放さなきゃいけない理由がでてくるかもしれません。
それでも今がよければと言うなら買っても良いのではないでしょうか。
家族がいらっしゃるなら、将来のリスクをきっちり考慮に入れて、最悪はどうすればいいかをシミュレーションできていればどういう判断を下しても納得できるかと思います。
しかし、目先のことしか考えないままの決断は‥


ここに書き込むのは暇だからというよりは、不動産見るのが趣味でもあるし、購入しようと考えてる人はどう考えてるのかを聞けるので自分にとってプラスであると思うからです。ＭＳ購入後の出口確保するための情報収集の一環でもありますし。

[328: 匿名さん]

三井住友は当選者の所得次第ではオーバーローン貸すと思うのですがどうでしょうか？

[329: 匿名さん]

要するにヒマなんだな

[330: 匿名さん]

>>328

それはないんじゃないかな。
>>15に書いてあるとおり、厳しくなるかと。

みなさんも書いてあるとおり、ここのマンションは、
投資としては、よくない物件だから、
銀行も同じ判断すると思うよ。

いつまでも宝くじ、とかいってると、
他人の評価が見えなくなる。

[331: 匿名さん]

>>324
新規は仕入れの都合上、下げられないでしょうね。単価が落ちないのであれば若干狭くなるのかなと思ってます。新築の供給数が激減している現状と、中古相場（便乗値上げした）の上乗せ分の値崩れで全体相場は下がるかと思いますが、見方甘いでしょうか？？もちろんエリアによっては現状維持ないしは上がることはあるかもしれませんが、港南はすでに上げちゃってますので楽観視はできないかなぁと。。

[332: 匿名さん]

33 ：名無し不動さん：2008/08/16(土) 00:53:01 ID:QqksjuGp
近くに公共施設(未定)が立つらしいんだけど、
何が立つか知ってる？？

役所の友人が、
港区も火葬場付の葬祭場をそろそろ…と冗談だと思うけど、
言ってたのが何かのヒントだったんじゃないかと気掛かりで…

[333: ビギナーさん]

すみません、少し教えてください。
定期借地物件と言うのは、購入後一般的に売却するのは、
普通に購入した分譲マンションに比べてやはり難しいんでしょうか？

７０年定期借地物件で仮に５０年住んで売却したいと考えた場合、
残り２０年の定期借地物件は買い手が付きにくいと思うのですがどうなのでしょうか？

既出でしたら申し訳ございません。

[334: ビギナーさん]

一つ教えていただきたいのですが。

外廊下ということは、大雨の時ってどうなるのでしょうか？

よろしくお願いします。

[335: 匿名さん]

>買替え失敗
いま住んでる物件を売ってここの資金にしようなんてハイリスクでしょう。
今の時期、中古は簡単には売れませんよ。
相場よりも安くするか、買い取り業者に安く買ってもらうかしなければね。

[336: 匿名さん]

外廊下は、雨が降れば当然ながら吹き抜けの中を雨が降ります。
大雨じゃなくても。

[337: 匿名さん]

地中・海中に火葬場−三井住友建設が構想
8月15日8時33分配信 日刊工業新聞


　三井住友建設は地中や海中に埋設する火葬施設「ジオ・フロント・ホール」の構想をまとめた。施設上部を公園や緑地、森林とするなど自然に溶け込むように構成。火葬施設がひっ迫する都市部で積極的に提案する。

　人口が１０万—３０万人程度の都市・地域を対象に、火葬炉１０基程度を設置する。立地条件に応じて、３タイプを用意した。都市部の平地に向く「地下型」と、近郊丘陵地における「トンネル型」、沿岸部に設ける「海底設置型・洋上浮体型」。施設のほとんどが地中か海中にあるため、存在が目立たず、地中構造物になるため地震に強い。地中熱を有効に活用することで、省エネルギー化が可能としている。

　火葬場は高齢化で今後急速に需要が増えると考えられるが、その整備は迷惑施設として周辺住民などの強い反対の的となることが多く、都市部ほどその立地が困難なのが実情。同社では、火葬施設の立地に苦慮している自治体に新構想を提案していく考え。

[338: 匿名さん]

＞327さん
万が一売ることになった場合、固定資産税や減税分も考えて、多少値下がっても
いいと思ってます。（もし大幅でもだいたい家賃分であれば許容かなと思うのですが。）
ただ、万が一何かの事情ですぐ売りたいとなったときに不利なのは確かでしょうね。
そうはならないように気をつけたいです。

[339: 匿名さん]

>>334
ここは廊下が狭いので雨の侵入は気になりますね。
なんであんなに廊下狭く作ったんだろ。建築制限か何かでしょうか？
それとも単純にタワーパーキング３棟押し込むのに廊下幅を確保できなかったとか。。

[340: 匿名さん]

パーキングなんてなくてもよかったかも。品川とか港区とかの物件って
駐車場かなりの割合が埋まらないところ多いし。

[341: デベにお勤めさん]

326さん

次点、次次点「以降」です。
それぞれのデベが客付けの手法を持っていますよ。

[342: 地中火葬場ってなんですか]

三井住友建設の地中火葬場の記事がとても気になります、運河の向かい側に三井住友の看板のある
空き地がありましたので、（下水処理場の前）ここが候補地なのでしょうか？
もしそうなら北西側は火葬場がみえるのでしょうか？

[343: 匿名さん]

図面見る限りではタワーパーキング確保のため、廊下狭いように思えますね。
パーキング1棟削ってエレベーター2基増やしたほうがよっぽど良いと思うが。。

[344: 匿名さん]

>>333
定借が売りにくいのは当たり前。全スレあたりから読み直してください。詳しく説明があります。
特に、築50年では売れないでしょう。

ところで、なんでスミフが坪１４０万円でコンペを落としたのに、１２０万円で売り出したのか、誰も答えられないんだね。

自分は「スミフが早く、確実に、売りたいがため」だと思っているが、反論ないの？

あのスミフだよ。高値当たり前、１円でも高く売るスミフだよ。
売り渋りで失敗したスミフが焦っていると思ってる。

上限価格より、【下げる】というのは、【ワケ】がある。

みんな購入後、そのワケが来年にでも出てきて、腰を抜かさないように。

宝くじ物件（一部の短絡的な人の意見）から　ジョーカーを引いてしまって、大騒ぎしないでね。

[345: 匿名さん]

悔しがってる人はひとりだけ？
概ね好評ということですね

[346: 匿名さん]

>>333
分譲マンションと比べ、難しくなります。

主な理由は、以下の3点。

①ローン審査が通りにくい。
たとえ、買い手がついたとしても、その方に、
十分な年収かキャッシュがなければ、難しいでしょう。
何回か書かれているとおり、新築の今でさえ、ローン審査が
厳しいため、中古では、さらに厳しくなることが想定されます。

②売り手と買い手の価格差
①の理由から、価格設定はかなり低めにせざるを得ませんが、
そうなると、売り手が希望する価格と、
実際に売れる価格との差が大きくなり、契約にいたらないケースが多くあります。

③60数年後のスラム化の危惧
多くの人は、年老いて自己収入が年金しかなくなったときに、
自己の住宅がなくなることは望まないでしょう。
そうなる前に、安心して住める住宅を購入、あるいは賃貸契約しようとします。

すると、建て壊しまで数年と迫ったタワーは、
多くのひとが引っ越しをしてしまい、
がらんどうな、タワーになる可能性が高くなります。
危惧を強めるひとは、そこからスラム化を連想し、購入を渋ることになります。

以上がここのタワーが中古市場において、
有利な金額で売れない主な理由です。

[347: サラリーマンさん]

プラウドなど名だたるマンションが採用しているスケルトンインフィル採用。
将来的にはリニアの始発駅。
天王洲から羽田へのアクセス。
品川駅港南口の開発、東京ガスの開発など便利になる一方。
そして安いコスト。

本当に良いマンションです。
当たるといいなあ。

周りの定期借地権マンションも見たけど、やっぱり品川駅徒歩圏内という魅力には勝てないね。

[348: 買い換え検討中]

>333さん　定期借地の超高層の事例が無いから予想しにくいですけどゼロということにはならないでしょう。何らかの値は付くと思いますけどね。ただ70年も建物が持つかどうかは別問題。40年目で建て替えざるを得ないほど老朽化したときに建て替えは困難でしょうね。

>334さん　外廊下物件に住んだことありますけど問題ありませんでした。内廊下物件と比較すると気圧差が心配でしたけど、24時間換気が付いていたせいか、40階レベルでは玄関ドアが開かないとか急に閉まるということもありませんでした。

>320さん　私もリフォームでは埋まりきらない低仕様ぶりを目の当たりにして、一気に意欲が減退してます。戸境壁もプラスターボード2枚張りの奥は中空でグラスウール充填仕上げと来ては、吊り戸もつれないし重い壁材で体裁よく仕上るのも難しそう。芯が無いから規約も壁芯ではなく内則原則として、壁自体は共用部扱いだそうだ。

[349: 匿名さん]

だから、売出しを３ケ月早めたんだな…。

[350: 匿名さん]

外廊下のタワーに住んでいます。
普通の雨は小走りにエレベータに入りますが、
大雨は傘をさします。
要は、自室玄関のドアを境にそこは、屋外です。
そして又エレベーターを出ると、玄関ホールは屋内です。