シティタワー品川 Part7

[購入検討中さん]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます



[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part05 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/
Part06 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44267/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[281: 匿名さん]

現地は相当混みあってます。若い夫婦が多いね

[282: 匿名さん]

日経夕刊の立教の教授は実態を知らないね。大規模ほど管理意識は強いよ　管理組合に手をあげる人多いし、規約違反すれば、ネット、管理組合通じ吊しあげられるよ。

[283: 申込予定さん]

いよいよあと３日でサンプルルームは終わりですね。
最後の週末ということで、今週末はどのくらい混むのでしょうか？
今日、明日サンプルルームに行く方、状況を教えてください。
ちなみに昨日の１５:００頃、３度目のサンプルルームに行きましたが、
思ったほど混んでなく、１５分〜３０分待ちでした。
しかし8/12よりは３倍くらい人は増えてましたね。
１回あたりの見学者の数が多くて見づらかったです。
不動産会社か地元勤務の２０歳代くらいの若者が３人くらいの
グループで見学に来ていました。恐らく社内でうわさになっているのでしょうね。
こういう人は、どこに申し込むのだろうか・・・

[284: 匿名さん]

ところで、別冊5に書いてある個人情報の利用目的はデベの一般的な内容？
訪問等による営業活動とか書いてあるんだけど。

[285: 匿名さん]

ようやくネガレスおわったみたいねー。
深夜から朝方にかけては生活スタイル的にネガレスを書く輩が多くなるよね。
なぜ高倍率確実なのに同じことを繰り返しかくんかなぁ

[286: 匿名さん]

見てきた。
10時30分の回、100人弱。
次は10時45分、人数同程度。
見学は10分。
北東から南東の7部屋。
値段考えたら上々と思う。

[287: 匿名さん]

高倍率確実でも、それをネガレスとしか受け取れない、あなたみたいな人はともかく、
真剣にここを検討し、どうしようか考えている人向けのメッセージだと思うけど？
わりと勉強になるけどね。

[288: 匿名さん]

普通のマンションは他社の営業などがネガレス書き込むことはあると思うけど、
ここの異常なポジレスやネガレスに反論する輩はどういうポジションなんだろう？

本気でここに住みたいなら、デメリットを的確に述べてくれて、検討者が減ったほうがいいはずなのに。

あなたこそ、確実に売りたい、住友さん？

[289: 匿名さん]

昨日二度目のサンプルルームいってきました。
平日でしたがお盆休み中ということもあり、30分待って見ることができました。
それにしても15分であれだけの部屋を見るのは大変ですね。

部屋を見た印象はおおむねみなさんと変わらず分譲としては見たことない低仕様で、建具や家具がないわりにやはりそれぞれの部屋が狭いなぁという感じですね。
普通モデルルームってゴージャスな家具がおいてあっても広さを体感できると思うのですが、この部屋たちに同じようにおいたら結構狭い部屋多いなって感じでした。
でも、バルコニーは広いし、窓側の部屋は明るくて好感がもてました。
間取り的にはやはり外廊下側に部屋が少ないものがいいですよね、あの格子窓はきついし。

[290: 匿名さん]

周りの中古が売り出し価格以下になる日がくるなら、確かに考えようは
アリかもしれないですよね。でも、まだまだ上乗せがすごい。。。

[291: 匿名さん]

関心させられるネガレスがないからじゃない？
同じような、根拠に乏しい机上の論理ばかり。
このスレみるような人はみんなわかっていると思うが。
結局この価格の前ではたいがいのことは妥協点にしかならないのに。

[292: 匿名さん]

>>287
真剣にここを考えている人に赤の他人がメッセージを？
暇だなその人。
私には悪意のあるメッセージにしか見えませんが…

[293: 匿名さん]

東向きの部屋って、確かにリビングが狭く感じました。光のせいもあるのか
と思ったのですが、違うのでしょうか？
普通のマンションだと真東だと朝しか日が当たらなくて、採光や植物を育てたり
することに難ありですが、タワーだと違うんでしょうか？

[294: 匿名さん]

ネガレスを繰り返す人達は

①売りたくても売れない中小デぺの悲鳴・嫉妬
②近辺の分譲MS購入者

マンション潜在需要はありますね、価格、立地条件が合えばまだまだ売れますね。

[295: 匿名さん]

>>293
最近のマンションはタワーに限らず開口部が大きいので、縦長リビング以外なら北向きでも採光に問題があることはまずないと思います。
植物は当然育てるものによると思いますが、室内という意味では南向き住戸といえどバルコニーが広くてあまり室内まで日が入らないですね。
私は現在、真東にすんでいますが、室内で観葉植物を3つほど育てています。特に問題はなさそうです。

[296: 匿名さん]

東は縦長リビングだから。

[297: 匿名さん]

ここに限っては、他社営業は意外とポジレスしてるのではないでしょうか。
落選者が多いほど、その後彼らを自社物件に引き込める可能性が増えるし。

PCT落選者が大挙TOTに流れ込んだ様に、興奮した余韻で他物件を探しだす人達も相当数
出てくる気がします。

[298: 匿名さん]

>>295
っていうかあのリビングは採光うんぬん以前に他の住戸に比べてせまいでしょ。
横開きのつなげられる部屋がないしね。

[299: 匿名]

安定した所得のある、安全な人に住んで欲しい方も書いていると思うわ。
購入時の価格が払えても、その後がキツい人が多いと面倒な事になりそうだし。

[300: 匿名さん]

>>297
PCTとTOTみたいなっていうが、ここは価格が違いすぎだと思うが。
ここの検討者の多くは他物件を検討できるとは思えないが…。
まぁ郊外の物件なら別だけど

[301: 匿名さん]

294
私も結構ネガレス書きこんでる一人です。もちろん①でも②でもありません。
もともとここを真剣に購入しようと2年前から販売を待ち望んでいた者です。
しかし、フタを空けてみたら買いたいと思わせる要素がほとんどないんですよね。。
当時はＭＳ価格が上昇傾向にあったので、ここの安さ（坪単価公表時の）は突出して良く見えたのですが、今や上昇傾向（便乗値上げ）は頭打ちでそのアドバンテージはどんどん薄れつつあります。その上これまでに見た事のない低仕様。。気持ちも萎えます。
ただ、この掲示板に粘着してる理由は、2年間見守ってきたこともあり、最後まで見届けたいと思っているだけです。
この掲示板のパート1から書き込んでいましたが、8月頭に内覧するまではずっとポジレス派だったんですが。。
私は永住するつもりがなく、早期に賃貸に出すこと前提なので特に旨味がないというのがネガな理由なのかもしれません。

でも、本気でここを検討している方たちにネガ要素をわかってもらって判断して欲しいというのは紛れもない事実です。（何を書いてもネガキャンだと言い張る人には弁解する余地ないでしょうが）

[302: 匿名さん]

>301さんはどこに住んでいらっしゃるんですか？持ち家ですか？

[303: 匿名さん]

299
私にはあなたみたいなお節介な住民がいるほうがはるかにマイナス

[304: 匿名さん]

＞298
全体は広いほうだよね。でも、部屋以外の三角部分に面積取られている感じがする。

[305: 匿名さん]

高層階が欲しいのですが、何階のどの方位が当たり易いと思いますか？

[306: 匿名さん]

＞301
2年も前から投資のために楽しみにしていたということでしょうか？
投資向けの物件ではなかったということでがっかりしているということですよね？
実需向けとしてもだめだとおっしゃっているわけではないという意味で、いいんですか？

[307: 匿名さん]

301です。
現住所が何か関係ありますか？23区内ですよ。ＭＳは1戸所有していますが、今は住んでいません。狭くなったので。

[308: 匿名さん]

>>305
44階がいいんじゃない？

[309: 匿名さん]

>>301
暇なんですね…。
内覧して萎えたってリフォームすればいいだけの話。
結局、通常の分譲マンションのMRに憧れているだけの素人さんてことなんですね。
2年前って、そんなにマンション高かったっけ？まだ上昇し始めだからむしろいまの価格差よりも小さかったと思うけど。上昇基調だったっていうのもそれに乗せられているだけにすぎないしねぇ、私があなたに真剣にアドバイスするならもっと冷静にマンションを見ることをおすすめします。
あなたが5年後や10年後に不動産市況がどうなっているかおわかりになるんですか？
そんなもの誰もわからないと思います。
あなたは買ってすぐに売ることを考えている投資家さんではないですよね？そもそもここは　
5年間売れませんし。
2年前の上昇基調で買うのといま買うのとで何が違うのか全くわからん。

[310: 匿名さん]

>>305
３００１、３０２０

[311: 匿名さん]

>>309
冷静にならないといけないのはあなたですねどうみてもあなたの方が素人

[312: 匿名さん]

>>301
潤沢な資金のある投資家や他に持家がある投資家さんなら間違いなく買いなのにね。
残念。

[313: 匿名さん]

＞＞３１１
やっちゃったね、この人

[314: 匿名さん]

306
実需のほうが余計にアドバンテージを感じていません。住めば住むほど周囲の港南物件とのトータルコスト差は無くなります。しかも借地なので市場流動性悪く、転売時に足かせとなるでしょうね。
投資は他でもやってるので、この物件に当たれば乗っかっても良いかなと判断してましたが、当てが外れてしまいました。応募もするつもりはないです。ただ、中間倍率や最終的な倍率がどうなるのかは興味あります。

[315: 匿名さん]

＞301
だって一応ここは投資向けにならないようにいろいろ制限もうけているんだから、
がっかりして当然では？？

[316: 匿名さん]

>314
実需なのに転売前提なんですね

[317: 匿名さん]

昨今のマンション価格の下落は、おそらく報道以上のものがあるね。
私は実需でここも含めていくつか物件を見ています。
港区、文京区のモデルで実際に価格を聞いてみたのですが、こちらが何も言わなくとも値引きを示唆してくる。グロスで１０００〜１５００万くらいの値引きを平気で言ってくる。さらに引けるか聞くと、「申込書を出せば、上と掛け合ってみる」とマンザラでもない様子。
私の感覚では、都心部ですらマンションの価格崩壊は始まっている。
とはいえここの価格は魅力的ですが、圧倒的に安い、とまでは思わない。１〜２年先を行っている、というのが正しいのでは？

[318: 匿名さん]

>>313
アンカーもろくに打てない上に、意味不明

[319: 匿名さん]

でも、5年後3000万が2000万になるってことありますかね？
そのときは、ほかの物件は3000万台に落ちてるってことですか？

[320: 匿名さん]

301です。311は別人ですよ。

内覧して萎えたというのは専有部分に関してのみではないです。
長期スパンで見て、共用部分の低仕様が足かせになる可能性が大きいと判断したのです。
ここは替えられない部分ですから。そういう大事な部分を見えない振りして妥協するのが最も危険なんですよ。永住するなら自分さえガマンすれば良いだけのことなので良いですけどね。
もちろん買いだと思えば、内装は変更するつもりでいました。貸すには間取りが最悪ですし。1部屋少なくして大きな間取りへの変更予定でした。

312
資金が腐るほどあれば買ったかもしれません。しかし、借金してまで買うものではないと判断したのです。それなら他物件の中古の値崩れ待ちしたほうがよっぽど良い。おそらく年末〜年明けあたりから中古市場の雲行き怪しくなると見ています。

[321: 匿名さん]

＞320さん
別に儲けようとは考えておらず、なるべく共働きのしやすい、家族に負担の少なくなる
地域に、住みたいという場合、どうでしょう？
（保育所は今子供はいませんし、会社にあるのでおそらく問題ないです。）
家賃で住むとこあたり非常に高いか、価格を抑えるとかなり狭いかですよね。

[322: 匿名さん]

301です。
庶民の買える不動産なんてババヌキと一緒でいつ手放すかが重要だと思う。特に区分所有は。
なので、出口戦略の取り辛いここは微妙だったわけです。それを上回る割安感があれば買いだと思いますが、それほど有利ではないと思いました。

アンカーは打たなきゃいけないんですか？？決まり事だとしたら謝ります。

[323: デベにお勤めさん]

ここは最終的には近隣大手企業勤務者、大手デべ勤務者で大半占められるのではないでしょうか。
どんな人に当たっても、買替え失敗や資金調達の失敗等で、最終的には住友の売りたい客に回ると思います。次点、次次点以降はうやむやですよ。

[324: 匿名さん]

>>320
年明けは一番不動産売買がさかんになる時期なのに下がりますかね。
新規分譲は土地の仕入れ値が高いですからまだまだ価格は下がってませんよね。
たとえ下がったとしてもせいぜい10％前後。周辺が坪300〜400の中、下がるとは思えませんが。
新規分譲物件が半年以内に坪300以下までおちるとでも？
ましてや再開発が控えているこの地域は新規分譲がそのレベルまで落ちない限りいま投げ売り価格で出ているＰＴＳの中古物件程度で限界だと思います。

[325: 匿名さん]

>>318
別にてきとーでいいと思うが。
なんでおこってるの？

[326: 匿名さん]

>>323
次点、次次点は、パンフレットに書いてあるよ。よく読んだら？


でも、そうは言っても、裏口は少しくらいあるだろうと、
思うかもしれない（私はそう思った）が、全くなかった。

住友が売りたい客がいたとしても、
そこに無理やり持って行くのは、できないんだ、ここの物件だけは。

[327: 匿名さん]

>>321
322でも書きましたが、区分所有ＭＳは処分できなくなる前に売れないと辛いですよ。冷静に考えてＭＳは築年数どのくらいまで売れると思いますか？今は永住するからいいと言っても、将来のことはわかりません。手放さなきゃいけない理由がでてくるかもしれません。
それでも今がよければと言うなら買っても良いのではないでしょうか。
家族がいらっしゃるなら、将来のリスクをきっちり考慮に入れて、最悪はどうすればいいかをシミュレーションできていればどういう判断を下しても納得できるかと思います。
しかし、目先のことしか考えないままの決断は‥


ここに書き込むのは暇だからというよりは、不動産見るのが趣味でもあるし、購入しようと考えてる人はどう考えてるのかを聞けるので自分にとってプラスであると思うからです。ＭＳ購入後の出口確保するための情報収集の一環でもありますし。

[328: 匿名さん]

三井住友は当選者の所得次第ではオーバーローン貸すと思うのですがどうでしょうか？

[329: 匿名さん]

要するにヒマなんだな

[330: 匿名さん]

>>328

それはないんじゃないかな。
>>15に書いてあるとおり、厳しくなるかと。

みなさんも書いてあるとおり、ここのマンションは、
投資としては、よくない物件だから、
銀行も同じ判断すると思うよ。

いつまでも宝くじ、とかいってると、
他人の評価が見えなくなる。