シティタワー品川 Part7

[購入検討中さん]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます



[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part05 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/
Part06 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44267/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[261: 申込予定さん]

>235さん
大崎と比較して妥当というためには、大崎の価格が妥当だと言えないといけなくなります。
結構高額の賃貸を景気の良い業種の人が借りてくれていた状況がありましたが、欧米のバブル崩壊のあおりもあり、高給取りマーケットは結構雇用の調整に入っている模様です。（給料自体は下げず人数を下げるものも含みます。）
年収1,000万円ぐらいでも世の中的には結構高収入ですが、これでも月50万程度。税金や社会保険料を引くと30万円ぐらいが手取りになるはずです。
このくらいの広さを今借りると25万円ぐらいかかりますが、30万円のなかから25万円を払うというのは殆どあり得ず、企業が住宅補助をかなり多く出さない限り無理があります。

果たして今の不動産価格が維持されるかというとかなり疑問です。


>239さん
多分他の方へのレスではないかと。。。ただ、内容に関してはまさに同感です。

[262: 申込予定さん]

>254さん
Eのリビングの狭さに関しては同感いたします。
ただ、私ならばリビングと隣室の壁を抜きます。そうすればキッチン横の通路になってしまっているスペースもそのまま使え、かなり使い勝手が良くなると思います。
多分都からの要請では無いかと思うのですが、3LDKや4LDKの部屋が無理に多くなっており、他のタイプでの三角部屋問題も含めた狭すぎる部屋の問題があるのだと思います。
同様のリフォーム・ニーズは多いと思われますし、おそらくリフォーム業者も図面を入手していると思いますので、かなり早い時期から「このように変えませんか」という提案はあるのではないかと。コンシェルジュ・デスクでリフォーム業者の紹介もしてくれるようですし、真っ先に仕様を知り尽くした住友系の会社が来るのではないかと期待しています。
元の内装があまりお金がかかったものではないだけに、いじるときにもったいなさは少ないかと。

[263: 匿名さん]

昨日の日経夕刊に将来スラム化の懸念ありとハッキリ名指しで書かれてました。

[264: 匿名さん]

＞日経夕刊に将来スラム化の懸念ありとハッキリ名指しで書かれてました。

何言っているんだか・・・


スラム化の懸念のないマンションなんてほとんどないと思うが・・・・
あるんだったら、どこのマンションが教えてちょうだい。

立地が良い場所は、建て替える価値があるので、スラム化の危険はむしろ少ない。
郊外型はあぶない。

[265: 匿名さん]

Eのワイドスパンの間取りは悪くないと思います。

[266: 申込予定さん]

>>255　さん
205の写真のように、３６、３７階はフェイバリッチタワーの塔屋部分が
レインボーブリッジとかぶるようです。完全なレインボーブリッジビューを
見るなら３８階以上がいいですよ。

[267: マンション投資家さん]

どなたかも書かれてましたが、2005年ころ、不動産は非常に安く、この３年でプチバブル状態となりました。　当時、品川のタワマンは投売り格安物件もありました。私は神奈川県方面の築浅物件を当時３千万以内で購入し、今年、４千万半ばで売却しました。　また数年後に2005年レベルの市況に近づくとすれば、シティタワー品川も破格物件には見えなくなるでしょう。　今、不動産を買いたい方には、他物件がまだ大崩れしていないので、この物件も悪くないですが。　
基本的にタワマンで供給戸数が増えたのと、人口減少傾向を考えると、再開発があったとしても、長期的に不動産は大幅下落となると思います。既に下落は始まっていますが、一般の方の誰もが痛感する程の下落は５年後にはやってくると思います。私もこの物件には申し込み入れますが、最初の５年も無駄にはしません。現居住の所有物件を利回り１５％程で賃貸し、本物件に入居します。この物件で確実に設ける事ができるのは、現時点で利回りの良い物件に住んでいて、貸し出せる状況にある人のみです。　今持っていない人は、この５年は相当なハンディとなり、色々なリスクを考えると大した投資対象にはなりません。　ｂｙ　不動産転売で大儲けしている勘の鋭い者より

[268: 匿名さん]

>>243
たしかに、　>>246のように
ケープは上層階を除き、大半が180〜200でした。
当時、三井は同アイランドのグローヴの売れ行きが悪く、一旦販売を中止し、
ケープを格安で（難を言えば、駅遠、海側建物屋上のヘリコプターの基地
ぐらい）放出し、大人気抽選となりました。
そのはずれのおこぼれを、グローヴの値を改め、引き込んだ経緯があります。
ケープは共用施設は最小限だが、内廊下で東海側の見晴らしは抜群で、
買った人は強運だったって事ですね。

時に、三井もこの様な狂い咲きをするもの、
ここも住友の狂い咲き物件となるのかな？

[269: 匿名さん]

みんなの賃貸予想価格を見てると
蒲田で徒歩１０分、築２８年（今はもう３０年）、６０平米、
中はリフォーム済みなので綺麗に見えるけど妙な間取りの３ＤＫに、１５万円（管理費込）で
借りてる自分がバカバカしくなるんだけど。
それは、今だからなの？！
このまま、今のマンションに５年住み続けるとしたら、３回目の更新時には安く交渉出来るのかしら？！

[270: 来た見た迷った]

サンプルルーム行ってきました。センターコア部分にタワーパーキングを配してかなり圧迫感あり。設備・チャンバーハイト・金具・間取り、どれをとっても２０年前の丸紅のファミリーハイツ並みのスペックで予想以上にコストダウンを図ってきたなという印象。
先回の不動産不況で価格が急低下した時期に、成り行きで賃貸予定物件をあわてて分譲した三井の佃島だってこれより高規格だった気がする。
同価格帯のWコンフォートタワー110㎡4千万円台後半で買った身としては、結構な土地賃借料を払ってこの物件を買うかどうか迷いが生じています。
Wコンの利益で買える程度の価格は魅力なのですが、市況を考えると資材価格さえ落ち着けば今後も坪単価160から170万円程度の物件は出てきそうな気もするので、相当迷いが出てきました。
タワーマンションの固定資産税って相当安く、しかもほとんど土地持分がないから建物時価と共に漸減するのです。新築でも30坪で年間10万円くらいです。それに較べてパンフ読んだら賃借料はかなり短期間で見直しを繰り返すように読めるので、そこも迷うところ。
申し込み締め切りまで時間がないのに、直前でこんなに迷いが生じるとは予想外だぁぁぁぁ。

[271: 匿名さん]

北西って人気ないのかなぁ。
ビル群の夜景が綺麗そうだけど。

[272: 匿名さん]

そんな事言わない方がいいかもよ。
人気上がらない方がいいでしょう？

[273: 匿名さん]

人気上がらない方がいいでしょ？

[274: 購入検討中さん]

現地の混み具合はどれほど？

[275: 周辺住民さん]

まあ品川は便利だよ。会社帰りにディーンアンドデルーカに寄るだけで（買わないけど）
癒される。

[276: 匿名さん]

先週末行ってきましたが
ベビーカーの客が多かったですね。
あの暑さの中、ベビーカーに子供置き去りで
サンプルルーム見に行こうとしてる人が
何人もいました。
このマンションを買おうとしいる
ファミリーの非常識さに驚き
買った後のことを考えると正直悩みました。
ご高齢の夫婦もいでたちが微妙でしたし…
将来の「騒音オバサン」みたいな人が
たくさん住むことになるのでしょうか。
ガラスの手摺ごしに
見たくない感じの作業服とかがハタめきそう。
いまと外観が一変しそうで不安です。

[277: 匿名さん]

なるほど。
北西ってあまり話題になっていないけど意外と本命多そう。
もしくはレインボービュー妥協組み。
大穴の大人気ってことでFA。

[278: 匿名さん]

北西のビューは恵比寿〜渋谷〜新宿の高層ビルの夜景が見えますね。
ちょっと遠いけど。ただ山手線車両基地付近は再開発の予定がある
ので低層階だと将来だめかも。まあでも５年しか住まないんなら北西
はいいと思う。

[279: 匿名さん]

大穴の大人気？
また変なのが湧いてきた。

[280: 物件比較中さん]

>>277
ＷＣＴの西側友人宅に、夜おじゃましたところ、
駅に並ぶビル群がなんちゃって百万ドルの夜景並みに綺麗でした。
湾岸華火時も、自宅にてそのビル群に映しだされたのが見えるとかｗ

北西は、意外と穴場かもしれません。

[281: 匿名さん]

現地は相当混みあってます。若い夫婦が多いね

[282: 匿名さん]

日経夕刊の立教の教授は実態を知らないね。大規模ほど管理意識は強いよ　管理組合に手をあげる人多いし、規約違反すれば、ネット、管理組合通じ吊しあげられるよ。

[283: 申込予定さん]

いよいよあと３日でサンプルルームは終わりですね。
最後の週末ということで、今週末はどのくらい混むのでしょうか？
今日、明日サンプルルームに行く方、状況を教えてください。
ちなみに昨日の１５:００頃、３度目のサンプルルームに行きましたが、
思ったほど混んでなく、１５分〜３０分待ちでした。
しかし8/12よりは３倍くらい人は増えてましたね。
１回あたりの見学者の数が多くて見づらかったです。
不動産会社か地元勤務の２０歳代くらいの若者が３人くらいの
グループで見学に来ていました。恐らく社内でうわさになっているのでしょうね。
こういう人は、どこに申し込むのだろうか・・・

[284: 匿名さん]

ところで、別冊5に書いてある個人情報の利用目的はデベの一般的な内容？
訪問等による営業活動とか書いてあるんだけど。

[285: 匿名さん]

ようやくネガレスおわったみたいねー。
深夜から朝方にかけては生活スタイル的にネガレスを書く輩が多くなるよね。
なぜ高倍率確実なのに同じことを繰り返しかくんかなぁ

[286: 匿名さん]

見てきた。
10時30分の回、100人弱。
次は10時45分、人数同程度。
見学は10分。
北東から南東の7部屋。
値段考えたら上々と思う。

[287: 匿名さん]

高倍率確実でも、それをネガレスとしか受け取れない、あなたみたいな人はともかく、
真剣にここを検討し、どうしようか考えている人向けのメッセージだと思うけど？
わりと勉強になるけどね。

[288: 匿名さん]

普通のマンションは他社の営業などがネガレス書き込むことはあると思うけど、
ここの異常なポジレスやネガレスに反論する輩はどういうポジションなんだろう？

本気でここに住みたいなら、デメリットを的確に述べてくれて、検討者が減ったほうがいいはずなのに。

あなたこそ、確実に売りたい、住友さん？

[289: 匿名さん]

昨日二度目のサンプルルームいってきました。
平日でしたがお盆休み中ということもあり、30分待って見ることができました。
それにしても15分であれだけの部屋を見るのは大変ですね。

部屋を見た印象はおおむねみなさんと変わらず分譲としては見たことない低仕様で、建具や家具がないわりにやはりそれぞれの部屋が狭いなぁという感じですね。
普通モデルルームってゴージャスな家具がおいてあっても広さを体感できると思うのですが、この部屋たちに同じようにおいたら結構狭い部屋多いなって感じでした。
でも、バルコニーは広いし、窓側の部屋は明るくて好感がもてました。
間取り的にはやはり外廊下側に部屋が少ないものがいいですよね、あの格子窓はきついし。

[290: 匿名さん]

周りの中古が売り出し価格以下になる日がくるなら、確かに考えようは
アリかもしれないですよね。でも、まだまだ上乗せがすごい。。。

[291: 匿名さん]

関心させられるネガレスがないからじゃない？
同じような、根拠に乏しい机上の論理ばかり。
このスレみるような人はみんなわかっていると思うが。
結局この価格の前ではたいがいのことは妥協点にしかならないのに。

[292: 匿名さん]

>>287
真剣にここを考えている人に赤の他人がメッセージを？
暇だなその人。
私には悪意のあるメッセージにしか見えませんが…

[293: 匿名さん]

東向きの部屋って、確かにリビングが狭く感じました。光のせいもあるのか
と思ったのですが、違うのでしょうか？
普通のマンションだと真東だと朝しか日が当たらなくて、採光や植物を育てたり
することに難ありですが、タワーだと違うんでしょうか？

[294: 匿名さん]

ネガレスを繰り返す人達は

①売りたくても売れない中小デぺの悲鳴・嫉妬
②近辺の分譲MS購入者

マンション潜在需要はありますね、価格、立地条件が合えばまだまだ売れますね。

[295: 匿名さん]

>>293
最近のマンションはタワーに限らず開口部が大きいので、縦長リビング以外なら北向きでも採光に問題があることはまずないと思います。
植物は当然育てるものによると思いますが、室内という意味では南向き住戸といえどバルコニーが広くてあまり室内まで日が入らないですね。
私は現在、真東にすんでいますが、室内で観葉植物を3つほど育てています。特に問題はなさそうです。

[296: 匿名さん]

東は縦長リビングだから。

[297: 匿名さん]

ここに限っては、他社営業は意外とポジレスしてるのではないでしょうか。
落選者が多いほど、その後彼らを自社物件に引き込める可能性が増えるし。

PCT落選者が大挙TOTに流れ込んだ様に、興奮した余韻で他物件を探しだす人達も相当数
出てくる気がします。

[298: 匿名さん]

>>295
っていうかあのリビングは採光うんぬん以前に他の住戸に比べてせまいでしょ。
横開きのつなげられる部屋がないしね。

[299: 匿名]

安定した所得のある、安全な人に住んで欲しい方も書いていると思うわ。
購入時の価格が払えても、その後がキツい人が多いと面倒な事になりそうだし。

[300: 匿名さん]

>>297
PCTとTOTみたいなっていうが、ここは価格が違いすぎだと思うが。
ここの検討者の多くは他物件を検討できるとは思えないが…。
まぁ郊外の物件なら別だけど

[301: 匿名さん]

294
私も結構ネガレス書きこんでる一人です。もちろん①でも②でもありません。
もともとここを真剣に購入しようと2年前から販売を待ち望んでいた者です。
しかし、フタを空けてみたら買いたいと思わせる要素がほとんどないんですよね。。
当時はＭＳ価格が上昇傾向にあったので、ここの安さ（坪単価公表時の）は突出して良く見えたのですが、今や上昇傾向（便乗値上げ）は頭打ちでそのアドバンテージはどんどん薄れつつあります。その上これまでに見た事のない低仕様。。気持ちも萎えます。
ただ、この掲示板に粘着してる理由は、2年間見守ってきたこともあり、最後まで見届けたいと思っているだけです。
この掲示板のパート1から書き込んでいましたが、8月頭に内覧するまではずっとポジレス派だったんですが。。
私は永住するつもりがなく、早期に賃貸に出すこと前提なので特に旨味がないというのがネガな理由なのかもしれません。

でも、本気でここを検討している方たちにネガ要素をわかってもらって判断して欲しいというのは紛れもない事実です。（何を書いてもネガキャンだと言い張る人には弁解する余地ないでしょうが）

[302: 匿名さん]

>301さんはどこに住んでいらっしゃるんですか？持ち家ですか？

[303: 匿名さん]

299
私にはあなたみたいなお節介な住民がいるほうがはるかにマイナス

[304: 匿名さん]

＞298
全体は広いほうだよね。でも、部屋以外の三角部分に面積取られている感じがする。

[305: 匿名さん]

高層階が欲しいのですが、何階のどの方位が当たり易いと思いますか？

[306: 匿名さん]

＞301
2年も前から投資のために楽しみにしていたということでしょうか？
投資向けの物件ではなかったということでがっかりしているということですよね？
実需向けとしてもだめだとおっしゃっているわけではないという意味で、いいんですか？

[307: 匿名さん]

301です。
現住所が何か関係ありますか？23区内ですよ。ＭＳは1戸所有していますが、今は住んでいません。狭くなったので。

[308: 匿名さん]

>>305
44階がいいんじゃない？

[309: 匿名さん]

>>301
暇なんですね…。
内覧して萎えたってリフォームすればいいだけの話。
結局、通常の分譲マンションのMRに憧れているだけの素人さんてことなんですね。
2年前って、そんなにマンション高かったっけ？まだ上昇し始めだからむしろいまの価格差よりも小さかったと思うけど。上昇基調だったっていうのもそれに乗せられているだけにすぎないしねぇ、私があなたに真剣にアドバイスするならもっと冷静にマンションを見ることをおすすめします。
あなたが5年後や10年後に不動産市況がどうなっているかおわかりになるんですか？
そんなもの誰もわからないと思います。
あなたは買ってすぐに売ることを考えている投資家さんではないですよね？そもそもここは　
5年間売れませんし。
2年前の上昇基調で買うのといま買うのとで何が違うのか全くわからん。

[310: 匿名さん]

>>305
３００１、３０２０

[311: 匿名さん]

>>309
冷静にならないといけないのはあなたですねどうみてもあなたの方が素人

[312: 匿名さん]

>>301
潤沢な資金のある投資家や他に持家がある投資家さんなら間違いなく買いなのにね。
残念。

[313: 匿名さん]

＞＞３１１
やっちゃったね、この人

[314: 匿名さん]

306
実需のほうが余計にアドバンテージを感じていません。住めば住むほど周囲の港南物件とのトータルコスト差は無くなります。しかも借地なので市場流動性悪く、転売時に足かせとなるでしょうね。
投資は他でもやってるので、この物件に当たれば乗っかっても良いかなと判断してましたが、当てが外れてしまいました。応募もするつもりはないです。ただ、中間倍率や最終的な倍率がどうなるのかは興味あります。

[315: 匿名さん]

＞301
だって一応ここは投資向けにならないようにいろいろ制限もうけているんだから、
がっかりして当然では？？

[316: 匿名さん]

>314
実需なのに転売前提なんですね

[317: 匿名さん]

昨今のマンション価格の下落は、おそらく報道以上のものがあるね。
私は実需でここも含めていくつか物件を見ています。
港区、文京区のモデルで実際に価格を聞いてみたのですが、こちらが何も言わなくとも値引きを示唆してくる。グロスで１０００〜１５００万くらいの値引きを平気で言ってくる。さらに引けるか聞くと、「申込書を出せば、上と掛け合ってみる」とマンザラでもない様子。
私の感覚では、都心部ですらマンションの価格崩壊は始まっている。
とはいえここの価格は魅力的ですが、圧倒的に安い、とまでは思わない。１〜２年先を行っている、というのが正しいのでは？

[318: 匿名さん]

>>313
アンカーもろくに打てない上に、意味不明

[319: 匿名さん]

でも、5年後3000万が2000万になるってことありますかね？
そのときは、ほかの物件は3000万台に落ちてるってことですか？

[320: 匿名さん]

301です。311は別人ですよ。

内覧して萎えたというのは専有部分に関してのみではないです。
長期スパンで見て、共用部分の低仕様が足かせになる可能性が大きいと判断したのです。
ここは替えられない部分ですから。そういう大事な部分を見えない振りして妥協するのが最も危険なんですよ。永住するなら自分さえガマンすれば良いだけのことなので良いですけどね。
もちろん買いだと思えば、内装は変更するつもりでいました。貸すには間取りが最悪ですし。1部屋少なくして大きな間取りへの変更予定でした。

312
資金が腐るほどあれば買ったかもしれません。しかし、借金してまで買うものではないと判断したのです。それなら他物件の中古の値崩れ待ちしたほうがよっぽど良い。おそらく年末〜年明けあたりから中古市場の雲行き怪しくなると見ています。

[321: 匿名さん]

＞320さん
別に儲けようとは考えておらず、なるべく共働きのしやすい、家族に負担の少なくなる
地域に、住みたいという場合、どうでしょう？
（保育所は今子供はいませんし、会社にあるのでおそらく問題ないです。）
家賃で住むとこあたり非常に高いか、価格を抑えるとかなり狭いかですよね。

[322: 匿名さん]

301です。
庶民の買える不動産なんてババヌキと一緒でいつ手放すかが重要だと思う。特に区分所有は。
なので、出口戦略の取り辛いここは微妙だったわけです。それを上回る割安感があれば買いだと思いますが、それほど有利ではないと思いました。

アンカーは打たなきゃいけないんですか？？決まり事だとしたら謝ります。

[323: デベにお勤めさん]

ここは最終的には近隣大手企業勤務者、大手デべ勤務者で大半占められるのではないでしょうか。
どんな人に当たっても、買替え失敗や資金調達の失敗等で、最終的には住友の売りたい客に回ると思います。次点、次次点以降はうやむやですよ。

[324: 匿名さん]

>>320
年明けは一番不動産売買がさかんになる時期なのに下がりますかね。
新規分譲は土地の仕入れ値が高いですからまだまだ価格は下がってませんよね。
たとえ下がったとしてもせいぜい10％前後。周辺が坪300〜400の中、下がるとは思えませんが。
新規分譲物件が半年以内に坪300以下までおちるとでも？
ましてや再開発が控えているこの地域は新規分譲がそのレベルまで落ちない限りいま投げ売り価格で出ているＰＴＳの中古物件程度で限界だと思います。

[325: 匿名さん]

>>318
別にてきとーでいいと思うが。
なんでおこってるの？

[326: 匿名さん]

>>323
次点、次次点は、パンフレットに書いてあるよ。よく読んだら？


でも、そうは言っても、裏口は少しくらいあるだろうと、
思うかもしれない（私はそう思った）が、全くなかった。

住友が売りたい客がいたとしても、
そこに無理やり持って行くのは、できないんだ、ここの物件だけは。

[327: 匿名さん]

>>321
322でも書きましたが、区分所有ＭＳは処分できなくなる前に売れないと辛いですよ。冷静に考えてＭＳは築年数どのくらいまで売れると思いますか？今は永住するからいいと言っても、将来のことはわかりません。手放さなきゃいけない理由がでてくるかもしれません。
それでも今がよければと言うなら買っても良いのではないでしょうか。
家族がいらっしゃるなら、将来のリスクをきっちり考慮に入れて、最悪はどうすればいいかをシミュレーションできていればどういう判断を下しても納得できるかと思います。
しかし、目先のことしか考えないままの決断は‥


ここに書き込むのは暇だからというよりは、不動産見るのが趣味でもあるし、購入しようと考えてる人はどう考えてるのかを聞けるので自分にとってプラスであると思うからです。ＭＳ購入後の出口確保するための情報収集の一環でもありますし。

[328: 匿名さん]

三井住友は当選者の所得次第ではオーバーローン貸すと思うのですがどうでしょうか？

[329: 匿名さん]

要するにヒマなんだな

[330: 匿名さん]

>>328

それはないんじゃないかな。
>>15に書いてあるとおり、厳しくなるかと。

みなさんも書いてあるとおり、ここのマンションは、
投資としては、よくない物件だから、
銀行も同じ判断すると思うよ。

いつまでも宝くじ、とかいってると、
他人の評価が見えなくなる。

[331: 匿名さん]

>>324
新規は仕入れの都合上、下げられないでしょうね。単価が落ちないのであれば若干狭くなるのかなと思ってます。新築の供給数が激減している現状と、中古相場（便乗値上げした）の上乗せ分の値崩れで全体相場は下がるかと思いますが、見方甘いでしょうか？？もちろんエリアによっては現状維持ないしは上がることはあるかもしれませんが、港南はすでに上げちゃってますので楽観視はできないかなぁと。。

[332: 匿名さん]

33 ：名無し不動さん：2008/08/16(土) 00:53:01 ID:QqksjuGp
近くに公共施設(未定)が立つらしいんだけど、
何が立つか知ってる？？

役所の友人が、
港区も火葬場付の葬祭場をそろそろ…と冗談だと思うけど、
言ってたのが何かのヒントだったんじゃないかと気掛かりで…

[333: ビギナーさん]

すみません、少し教えてください。
定期借地物件と言うのは、購入後一般的に売却するのは、
普通に購入した分譲マンションに比べてやはり難しいんでしょうか？

７０年定期借地物件で仮に５０年住んで売却したいと考えた場合、
残り２０年の定期借地物件は買い手が付きにくいと思うのですがどうなのでしょうか？

既出でしたら申し訳ございません。

[334: ビギナーさん]

一つ教えていただきたいのですが。

外廊下ということは、大雨の時ってどうなるのでしょうか？

よろしくお願いします。

[335: 匿名さん]

>買替え失敗
いま住んでる物件を売ってここの資金にしようなんてハイリスクでしょう。
今の時期、中古は簡単には売れませんよ。
相場よりも安くするか、買い取り業者に安く買ってもらうかしなければね。

[336: 匿名さん]

外廊下は、雨が降れば当然ながら吹き抜けの中を雨が降ります。
大雨じゃなくても。

[337: 匿名さん]

地中・海中に火葬場−三井住友建設が構想
8月15日8時33分配信 日刊工業新聞


　三井住友建設は地中や海中に埋設する火葬施設「ジオ・フロント・ホール」の構想をまとめた。施設上部を公園や緑地、森林とするなど自然に溶け込むように構成。火葬施設がひっ迫する都市部で積極的に提案する。

　人口が１０万—３０万人程度の都市・地域を対象に、火葬炉１０基程度を設置する。立地条件に応じて、３タイプを用意した。都市部の平地に向く「地下型」と、近郊丘陵地における「トンネル型」、沿岸部に設ける「海底設置型・洋上浮体型」。施設のほとんどが地中か海中にあるため、存在が目立たず、地中構造物になるため地震に強い。地中熱を有効に活用することで、省エネルギー化が可能としている。

　火葬場は高齢化で今後急速に需要が増えると考えられるが、その整備は迷惑施設として周辺住民などの強い反対の的となることが多く、都市部ほどその立地が困難なのが実情。同社では、火葬施設の立地に苦慮している自治体に新構想を提案していく考え。

[338: 匿名さん]

＞327さん
万が一売ることになった場合、固定資産税や減税分も考えて、多少値下がっても
いいと思ってます。（もし大幅でもだいたい家賃分であれば許容かなと思うのですが。）
ただ、万が一何かの事情ですぐ売りたいとなったときに不利なのは確かでしょうね。
そうはならないように気をつけたいです。

[339: 匿名さん]

>>334
ここは廊下が狭いので雨の侵入は気になりますね。
なんであんなに廊下狭く作ったんだろ。建築制限か何かでしょうか？
それとも単純にタワーパーキング３棟押し込むのに廊下幅を確保できなかったとか。。

[340: 匿名さん]

パーキングなんてなくてもよかったかも。品川とか港区とかの物件って
駐車場かなりの割合が埋まらないところ多いし。

[341: デベにお勤めさん]

326さん

次点、次次点「以降」です。
それぞれのデベが客付けの手法を持っていますよ。

[342: 地中火葬場ってなんですか]

三井住友建設の地中火葬場の記事がとても気になります、運河の向かい側に三井住友の看板のある
空き地がありましたので、（下水処理場の前）ここが候補地なのでしょうか？
もしそうなら北西側は火葬場がみえるのでしょうか？

[343: 匿名さん]

図面見る限りではタワーパーキング確保のため、廊下狭いように思えますね。
パーキング1棟削ってエレベーター2基増やしたほうがよっぽど良いと思うが。。

[344: 匿名さん]

>>333
定借が売りにくいのは当たり前。全スレあたりから読み直してください。詳しく説明があります。
特に、築50年では売れないでしょう。

ところで、なんでスミフが坪１４０万円でコンペを落としたのに、１２０万円で売り出したのか、誰も答えられないんだね。

自分は「スミフが早く、確実に、売りたいがため」だと思っているが、反論ないの？

あのスミフだよ。高値当たり前、１円でも高く売るスミフだよ。
売り渋りで失敗したスミフが焦っていると思ってる。

上限価格より、【下げる】というのは、【ワケ】がある。

みんな購入後、そのワケが来年にでも出てきて、腰を抜かさないように。

宝くじ物件（一部の短絡的な人の意見）から　ジョーカーを引いてしまって、大騒ぎしないでね。

[345: 匿名さん]

悔しがってる人はひとりだけ？
概ね好評ということですね

[346: 匿名さん]

>>333
分譲マンションと比べ、難しくなります。

主な理由は、以下の3点。

①ローン審査が通りにくい。
たとえ、買い手がついたとしても、その方に、
十分な年収かキャッシュがなければ、難しいでしょう。
何回か書かれているとおり、新築の今でさえ、ローン審査が
厳しいため、中古では、さらに厳しくなることが想定されます。

②売り手と買い手の価格差
①の理由から、価格設定はかなり低めにせざるを得ませんが、
そうなると、売り手が希望する価格と、
実際に売れる価格との差が大きくなり、契約にいたらないケースが多くあります。

③60数年後のスラム化の危惧
多くの人は、年老いて自己収入が年金しかなくなったときに、
自己の住宅がなくなることは望まないでしょう。
そうなる前に、安心して住める住宅を購入、あるいは賃貸契約しようとします。

すると、建て壊しまで数年と迫ったタワーは、
多くのひとが引っ越しをしてしまい、
がらんどうな、タワーになる可能性が高くなります。
危惧を強めるひとは、そこからスラム化を連想し、購入を渋ることになります。

以上がここのタワーが中古市場において、
有利な金額で売れない主な理由です。

[347: サラリーマンさん]

プラウドなど名だたるマンションが採用しているスケルトンインフィル採用。
将来的にはリニアの始発駅。
天王洲から羽田へのアクセス。
品川駅港南口の開発、東京ガスの開発など便利になる一方。
そして安いコスト。

本当に良いマンションです。
当たるといいなあ。

周りの定期借地権マンションも見たけど、やっぱり品川駅徒歩圏内という魅力には勝てないね。

[348: 買い換え検討中]

>333さん　定期借地の超高層の事例が無いから予想しにくいですけどゼロということにはならないでしょう。何らかの値は付くと思いますけどね。ただ70年も建物が持つかどうかは別問題。40年目で建て替えざるを得ないほど老朽化したときに建て替えは困難でしょうね。

>334さん　外廊下物件に住んだことありますけど問題ありませんでした。内廊下物件と比較すると気圧差が心配でしたけど、24時間換気が付いていたせいか、40階レベルでは玄関ドアが開かないとか急に閉まるということもありませんでした。

>320さん　私もリフォームでは埋まりきらない低仕様ぶりを目の当たりにして、一気に意欲が減退してます。戸境壁もプラスターボード2枚張りの奥は中空でグラスウール充填仕上げと来ては、吊り戸もつれないし重い壁材で体裁よく仕上るのも難しそう。芯が無いから規約も壁芯ではなく内則原則として、壁自体は共用部扱いだそうだ。

[349: 匿名さん]

だから、売出しを３ケ月早めたんだな…。

[350: 匿名さん]

外廊下のタワーに住んでいます。
普通の雨は小走りにエレベータに入りますが、
大雨は傘をさします。
要は、自室玄関のドアを境にそこは、屋外です。
そして又エレベーターを出ると、玄関ホールは屋内です。

[351: 匿名さん]

確かに140万/坪　当初公表予定価格は140万でしたよね。
実際は‥最安値部屋は100万/坪　最高値131万/坪　
安い。。というより、もともと安物なんですね。。

もしかすると、販売延ばしたのは専有部分の仕様落とすための再設計のためだったのかも。
などと勘ぐってしまうほど、内装はチープですしね。

[352: 匿名さん]

>>344

公表された資料には、スミフが平米あたり45万円「以下で」発売する、とだけあったはず。
勝手に平米45万円「で」売る、と勘違いしないように。

ここは、もとから、この値付けで住友が応札したんだよ。
他社が、もっと高値で売れる、と主張したのに対して、
「この金額でも建てられる」と主張した住友の評価が高かった。

相手が東京都だから、住友も値段を勝手に買えられない、それだけ。

別に、値下げなんてしてないよ。

[353: 匿名さん]

ゴメン間違えた　
>>280だが、
穴場は南西だった。

[354: ビギナーさん]

333です。

ご返答いただいた皆様、本当に有難うございました。

ビギナーながら、定期借地物件は家族の住居として考える方よりは、既にしっかりとした資産をお持ちの方で賃貸に回して短期的に資金を回収されるような方がいいのかなって思いました。
（立地とかは凄く良さそうですし。）

今はとてもこの物件に魅力を感じていますが、数十年後に自分や家族がどのような環境に身をおいているか判りませんから少なくとも多少は売りやすい普通の分譲マンションにしようかなって思いました。

[355: 匿名さん]

だったら、最高値の部屋くらい４５万平米で売ればいいんじゃないの？

でも、４５万平米って、考えてみると安くないじゃん。

ケープやTTTは既出だけど、４８万平米からあったのに…。
あそこは土地代もあるから、建物代金は　２５〜３０平米くらい？
それでも、ここより仕様はいいよ。

場所柄もっと高く売れるだろうと他社が思ったのもわかるが、ここは建物の価格だけなんだから、
今の価格は適正価格であって、全然割安ではない。
仕様を考えると、割高だとさえ感じる。

[356: デベにお勤めさん]

これから都営住宅の建替えがいろいろと出てくるのに、上限いっぱいで売ったら今後の商売に差し支えるでしょ。
これ一軒で終わるわけじゃないんだから・・・

[357: 匿名さん]

TTTは同じ外廊下でも、マシな造りでした。

[358: 匿名さん]

>>346
前に誰かが書いていたが、60数年後なんて全く予見できない。
それを指折り数えるような細かい計算ばかりしてても仕様がないだろう。

60数年前といえば太平洋戦争前だが、その時代にも人生設計の計算が好きな連中は沢山いた。
しかし彼らの用意周到だった筈の生命保険や金融財産が戦後どんな悲惨な事になったか。
無論長期試算を一概に否定するものではないが、ケセラセラの考え方を持つ事も大切だろう。

[359: 匿名さん]

63年前で戦後。
用意周到に都内の土地を手にいれて、
きちんと人生設計してた人たちもいました。

[360: 匿名さん]

わぁ〜やっと謎が解けた。

買いたい人はネガレス大歓迎のはずなのに、（倍率が落ちるため）
どうして、ノー天気なポジレス、売却したら３千万儲かるとか、賃貸出したら１０％で回るとか、
危ない発言が多いのか、わかったよ。

スミフは今後の定借物件の入札で勝ちたいがため、どうしてもこの物件を大成功にしたいんだ。

だから、値段もかなりかなり抑え目、でも利益幅を取るために、仕様もかなり低くしたんだ。

それで、ネガレスで人気なくなったら困るから、一生懸命ここでポジレスしてるってわけか。
ネガレスで真実に気がつく人が増えないように、すぐに反論し、人気が出るように扇動してるってわけか。

本気の検討者さんは、ネガレスもポジレスも、冷静になって分析し、リスクも十分理解したうえで、契約することをお勧めします。