シティタワー品川 Part7

[購入検討中さん]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます



[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part05 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/
Part06 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44267/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[261: 申込予定さん]

>235さん
大崎と比較して妥当というためには、大崎の価格が妥当だと言えないといけなくなります。
結構高額の賃貸を景気の良い業種の人が借りてくれていた状況がありましたが、欧米のバブル崩壊のあおりもあり、高給取りマーケットは結構雇用の調整に入っている模様です。（給料自体は下げず人数を下げるものも含みます。）
年収1,000万円ぐらいでも世の中的には結構高収入ですが、これでも月50万程度。税金や社会保険料を引くと30万円ぐらいが手取りになるはずです。
このくらいの広さを今借りると25万円ぐらいかかりますが、30万円のなかから25万円を払うというのは殆どあり得ず、企業が住宅補助をかなり多く出さない限り無理があります。

果たして今の不動産価格が維持されるかというとかなり疑問です。


>239さん
多分他の方へのレスではないかと。。。ただ、内容に関してはまさに同感です。

[262: 申込予定さん]

>254さん
Eのリビングの狭さに関しては同感いたします。
ただ、私ならばリビングと隣室の壁を抜きます。そうすればキッチン横の通路になってしまっているスペースもそのまま使え、かなり使い勝手が良くなると思います。
多分都からの要請では無いかと思うのですが、3LDKや4LDKの部屋が無理に多くなっており、他のタイプでの三角部屋問題も含めた狭すぎる部屋の問題があるのだと思います。
同様のリフォーム・ニーズは多いと思われますし、おそらくリフォーム業者も図面を入手していると思いますので、かなり早い時期から「このように変えませんか」という提案はあるのではないかと。コンシェルジュ・デスクでリフォーム業者の紹介もしてくれるようですし、真っ先に仕様を知り尽くした住友系の会社が来るのではないかと期待しています。
元の内装があまりお金がかかったものではないだけに、いじるときにもったいなさは少ないかと。

[263: 匿名さん]

昨日の日経夕刊に将来スラム化の懸念ありとハッキリ名指しで書かれてました。

[264: 匿名さん]

＞日経夕刊に将来スラム化の懸念ありとハッキリ名指しで書かれてました。

何言っているんだか・・・


スラム化の懸念のないマンションなんてほとんどないと思うが・・・・
あるんだったら、どこのマンションが教えてちょうだい。

立地が良い場所は、建て替える価値があるので、スラム化の危険はむしろ少ない。
郊外型はあぶない。

[265: 匿名さん]

Eのワイドスパンの間取りは悪くないと思います。

[266: 申込予定さん]

>>255　さん
205の写真のように、３６、３７階はフェイバリッチタワーの塔屋部分が
レインボーブリッジとかぶるようです。完全なレインボーブリッジビューを
見るなら３８階以上がいいですよ。

[267: マンション投資家さん]

どなたかも書かれてましたが、2005年ころ、不動産は非常に安く、この３年でプチバブル状態となりました。　当時、品川のタワマンは投売り格安物件もありました。私は神奈川県方面の築浅物件を当時３千万以内で購入し、今年、４千万半ばで売却しました。　また数年後に2005年レベルの市況に近づくとすれば、シティタワー品川も破格物件には見えなくなるでしょう。　今、不動産を買いたい方には、他物件がまだ大崩れしていないので、この物件も悪くないですが。　
基本的にタワマンで供給戸数が増えたのと、人口減少傾向を考えると、再開発があったとしても、長期的に不動産は大幅下落となると思います。既に下落は始まっていますが、一般の方の誰もが痛感する程の下落は５年後にはやってくると思います。私もこの物件には申し込み入れますが、最初の５年も無駄にはしません。現居住の所有物件を利回り１５％程で賃貸し、本物件に入居します。この物件で確実に設ける事ができるのは、現時点で利回りの良い物件に住んでいて、貸し出せる状況にある人のみです。　今持っていない人は、この５年は相当なハンディとなり、色々なリスクを考えると大した投資対象にはなりません。　ｂｙ　不動産転売で大儲けしている勘の鋭い者より

[268: 匿名さん]

>>243
たしかに、　>>246のように
ケープは上層階を除き、大半が180〜200でした。
当時、三井は同アイランドのグローヴの売れ行きが悪く、一旦販売を中止し、
ケープを格安で（難を言えば、駅遠、海側建物屋上のヘリコプターの基地
ぐらい）放出し、大人気抽選となりました。
そのはずれのおこぼれを、グローヴの値を改め、引き込んだ経緯があります。
ケープは共用施設は最小限だが、内廊下で東海側の見晴らしは抜群で、
買った人は強運だったって事ですね。

時に、三井もこの様な狂い咲きをするもの、
ここも住友の狂い咲き物件となるのかな？

[269: 匿名さん]

みんなの賃貸予想価格を見てると
蒲田で徒歩１０分、築２８年（今はもう３０年）、６０平米、
中はリフォーム済みなので綺麗に見えるけど妙な間取りの３ＤＫに、１５万円（管理費込）で
借りてる自分がバカバカしくなるんだけど。
それは、今だからなの？！
このまま、今のマンションに５年住み続けるとしたら、３回目の更新時には安く交渉出来るのかしら？！

[270: 来た見た迷った]

サンプルルーム行ってきました。センターコア部分にタワーパーキングを配してかなり圧迫感あり。設備・チャンバーハイト・金具・間取り、どれをとっても２０年前の丸紅のファミリーハイツ並みのスペックで予想以上にコストダウンを図ってきたなという印象。
先回の不動産不況で価格が急低下した時期に、成り行きで賃貸予定物件をあわてて分譲した三井の佃島だってこれより高規格だった気がする。
同価格帯のWコンフォートタワー110㎡4千万円台後半で買った身としては、結構な土地賃借料を払ってこの物件を買うかどうか迷いが生じています。
Wコンの利益で買える程度の価格は魅力なのですが、市況を考えると資材価格さえ落ち着けば今後も坪単価160から170万円程度の物件は出てきそうな気もするので、相当迷いが出てきました。
タワーマンションの固定資産税って相当安く、しかもほとんど土地持分がないから建物時価と共に漸減するのです。新築でも30坪で年間10万円くらいです。それに較べてパンフ読んだら賃借料はかなり短期間で見直しを繰り返すように読めるので、そこも迷うところ。
申し込み締め切りまで時間がないのに、直前でこんなに迷いが生じるとは予想外だぁぁぁぁ。

[271: 匿名さん]

北西って人気ないのかなぁ。
ビル群の夜景が綺麗そうだけど。

[272: 匿名さん]

そんな事言わない方がいいかもよ。
人気上がらない方がいいでしょう？

[273: 匿名さん]

人気上がらない方がいいでしょ？

[274: 購入検討中さん]

現地の混み具合はどれほど？

[275: 周辺住民さん]

まあ品川は便利だよ。会社帰りにディーンアンドデルーカに寄るだけで（買わないけど）
癒される。

[276: 匿名さん]

先週末行ってきましたが
ベビーカーの客が多かったですね。
あの暑さの中、ベビーカーに子供置き去りで
サンプルルーム見に行こうとしてる人が
何人もいました。
このマンションを買おうとしいる
ファミリーの非常識さに驚き
買った後のことを考えると正直悩みました。
ご高齢の夫婦もいでたちが微妙でしたし…
将来の「騒音オバサン」みたいな人が
たくさん住むことになるのでしょうか。
ガラスの手摺ごしに
見たくない感じの作業服とかがハタめきそう。
いまと外観が一変しそうで不安です。

[277: 匿名さん]

なるほど。
北西ってあまり話題になっていないけど意外と本命多そう。
もしくはレインボービュー妥協組み。
大穴の大人気ってことでFA。

[278: 匿名さん]

北西のビューは恵比寿〜渋谷〜新宿の高層ビルの夜景が見えますね。
ちょっと遠いけど。ただ山手線車両基地付近は再開発の予定がある
ので低層階だと将来だめかも。まあでも５年しか住まないんなら北西
はいいと思う。

[279: 匿名さん]

大穴の大人気？
また変なのが湧いてきた。

[280: 物件比較中さん]

>>277
ＷＣＴの西側友人宅に、夜おじゃましたところ、
駅に並ぶビル群がなんちゃって百万ドルの夜景並みに綺麗でした。
湾岸華火時も、自宅にてそのビル群に映しだされたのが見えるとかｗ

北西は、意外と穴場かもしれません。

[281: 匿名さん]

現地は相当混みあってます。若い夫婦が多いね

[282: 匿名さん]

日経夕刊の立教の教授は実態を知らないね。大規模ほど管理意識は強いよ　管理組合に手をあげる人多いし、規約違反すれば、ネット、管理組合通じ吊しあげられるよ。

[283: 申込予定さん]

いよいよあと３日でサンプルルームは終わりですね。
最後の週末ということで、今週末はどのくらい混むのでしょうか？
今日、明日サンプルルームに行く方、状況を教えてください。
ちなみに昨日の１５:００頃、３度目のサンプルルームに行きましたが、
思ったほど混んでなく、１５分〜３０分待ちでした。
しかし8/12よりは３倍くらい人は増えてましたね。
１回あたりの見学者の数が多くて見づらかったです。
不動産会社か地元勤務の２０歳代くらいの若者が３人くらいの
グループで見学に来ていました。恐らく社内でうわさになっているのでしょうね。
こういう人は、どこに申し込むのだろうか・・・

[284: 匿名さん]

ところで、別冊5に書いてある個人情報の利用目的はデベの一般的な内容？
訪問等による営業活動とか書いてあるんだけど。

[285: 匿名さん]

ようやくネガレスおわったみたいねー。
深夜から朝方にかけては生活スタイル的にネガレスを書く輩が多くなるよね。
なぜ高倍率確実なのに同じことを繰り返しかくんかなぁ

[286: 匿名さん]

見てきた。
10時30分の回、100人弱。
次は10時45分、人数同程度。
見学は10分。
北東から南東の7部屋。
値段考えたら上々と思う。

[287: 匿名さん]

高倍率確実でも、それをネガレスとしか受け取れない、あなたみたいな人はともかく、
真剣にここを検討し、どうしようか考えている人向けのメッセージだと思うけど？
わりと勉強になるけどね。

[288: 匿名さん]

普通のマンションは他社の営業などがネガレス書き込むことはあると思うけど、
ここの異常なポジレスやネガレスに反論する輩はどういうポジションなんだろう？

本気でここに住みたいなら、デメリットを的確に述べてくれて、検討者が減ったほうがいいはずなのに。

あなたこそ、確実に売りたい、住友さん？

[289: 匿名さん]

昨日二度目のサンプルルームいってきました。
平日でしたがお盆休み中ということもあり、30分待って見ることができました。
それにしても15分であれだけの部屋を見るのは大変ですね。

部屋を見た印象はおおむねみなさんと変わらず分譲としては見たことない低仕様で、建具や家具がないわりにやはりそれぞれの部屋が狭いなぁという感じですね。
普通モデルルームってゴージャスな家具がおいてあっても広さを体感できると思うのですが、この部屋たちに同じようにおいたら結構狭い部屋多いなって感じでした。
でも、バルコニーは広いし、窓側の部屋は明るくて好感がもてました。
間取り的にはやはり外廊下側に部屋が少ないものがいいですよね、あの格子窓はきついし。

[290: 匿名さん]

周りの中古が売り出し価格以下になる日がくるなら、確かに考えようは
アリかもしれないですよね。でも、まだまだ上乗せがすごい。。。

[291: 匿名さん]

関心させられるネガレスがないからじゃない？
同じような、根拠に乏しい机上の論理ばかり。
このスレみるような人はみんなわかっていると思うが。
結局この価格の前ではたいがいのことは妥協点にしかならないのに。

[292: 匿名さん]

>>287
真剣にここを考えている人に赤の他人がメッセージを？
暇だなその人。
私には悪意のあるメッセージにしか見えませんが…

[293: 匿名さん]

東向きの部屋って、確かにリビングが狭く感じました。光のせいもあるのか
と思ったのですが、違うのでしょうか？
普通のマンションだと真東だと朝しか日が当たらなくて、採光や植物を育てたり
することに難ありですが、タワーだと違うんでしょうか？

[294: 匿名さん]

ネガレスを繰り返す人達は

①売りたくても売れない中小デぺの悲鳴・嫉妬
②近辺の分譲MS購入者

マンション潜在需要はありますね、価格、立地条件が合えばまだまだ売れますね。

[295: 匿名さん]

>>293
最近のマンションはタワーに限らず開口部が大きいので、縦長リビング以外なら北向きでも採光に問題があることはまずないと思います。
植物は当然育てるものによると思いますが、室内という意味では南向き住戸といえどバルコニーが広くてあまり室内まで日が入らないですね。
私は現在、真東にすんでいますが、室内で観葉植物を3つほど育てています。特に問題はなさそうです。

[296: 匿名さん]

東は縦長リビングだから。

[297: 匿名さん]

ここに限っては、他社営業は意外とポジレスしてるのではないでしょうか。
落選者が多いほど、その後彼らを自社物件に引き込める可能性が増えるし。

PCT落選者が大挙TOTに流れ込んだ様に、興奮した余韻で他物件を探しだす人達も相当数
出てくる気がします。

[298: 匿名さん]

>>295
っていうかあのリビングは採光うんぬん以前に他の住戸に比べてせまいでしょ。
横開きのつなげられる部屋がないしね。

[299: 匿名]

安定した所得のある、安全な人に住んで欲しい方も書いていると思うわ。
購入時の価格が払えても、その後がキツい人が多いと面倒な事になりそうだし。

[300: 匿名さん]

>>297
PCTとTOTみたいなっていうが、ここは価格が違いすぎだと思うが。
ここの検討者の多くは他物件を検討できるとは思えないが…。
まぁ郊外の物件なら別だけど

[301: 匿名さん]

294
私も結構ネガレス書きこんでる一人です。もちろん①でも②でもありません。
もともとここを真剣に購入しようと2年前から販売を待ち望んでいた者です。
しかし、フタを空けてみたら買いたいと思わせる要素がほとんどないんですよね。。
当時はＭＳ価格が上昇傾向にあったので、ここの安さ（坪単価公表時の）は突出して良く見えたのですが、今や上昇傾向（便乗値上げ）は頭打ちでそのアドバンテージはどんどん薄れつつあります。その上これまでに見た事のない低仕様。。気持ちも萎えます。
ただ、この掲示板に粘着してる理由は、2年間見守ってきたこともあり、最後まで見届けたいと思っているだけです。
この掲示板のパート1から書き込んでいましたが、8月頭に内覧するまではずっとポジレス派だったんですが。。
私は永住するつもりがなく、早期に賃貸に出すこと前提なので特に旨味がないというのがネガな理由なのかもしれません。

でも、本気でここを検討している方たちにネガ要素をわかってもらって判断して欲しいというのは紛れもない事実です。（何を書いてもネガキャンだと言い張る人には弁解する余地ないでしょうが）

[302: 匿名さん]

>301さんはどこに住んでいらっしゃるんですか？持ち家ですか？

[303: 匿名さん]

299
私にはあなたみたいなお節介な住民がいるほうがはるかにマイナス

[304: 匿名さん]

＞298
全体は広いほうだよね。でも、部屋以外の三角部分に面積取られている感じがする。

[305: 匿名さん]

高層階が欲しいのですが、何階のどの方位が当たり易いと思いますか？

[306: 匿名さん]

＞301
2年も前から投資のために楽しみにしていたということでしょうか？
投資向けの物件ではなかったということでがっかりしているということですよね？
実需向けとしてもだめだとおっしゃっているわけではないという意味で、いいんですか？

[307: 匿名さん]

301です。
現住所が何か関係ありますか？23区内ですよ。ＭＳは1戸所有していますが、今は住んでいません。狭くなったので。

[308: 匿名さん]

>>305
44階がいいんじゃない？

[309: 匿名さん]

>>301
暇なんですね…。
内覧して萎えたってリフォームすればいいだけの話。
結局、通常の分譲マンションのMRに憧れているだけの素人さんてことなんですね。
2年前って、そんなにマンション高かったっけ？まだ上昇し始めだからむしろいまの価格差よりも小さかったと思うけど。上昇基調だったっていうのもそれに乗せられているだけにすぎないしねぇ、私があなたに真剣にアドバイスするならもっと冷静にマンションを見ることをおすすめします。
あなたが5年後や10年後に不動産市況がどうなっているかおわかりになるんですか？
そんなもの誰もわからないと思います。
あなたは買ってすぐに売ることを考えている投資家さんではないですよね？そもそもここは　
5年間売れませんし。
2年前の上昇基調で買うのといま買うのとで何が違うのか全くわからん。

[310: 匿名さん]

>>305
３００１、３０２０