シティタワー品川 Part7

[購入検討中さん]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます



[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part05 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/
Part06 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44267/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[223: 匿名さん]

>>217

>初期負担のすくない・・・

ここ、初期負担はそれほど安くないですよ。
むしろ、初期負担でいうと、6000万円クラスのマンションと変わらないと思うけど。

通常マンションなら、頭金は5％でもいいですよ、って話にもなるけど、
ここは、1ヶ月以内に、きっちり耳を揃えて10％だから。

頭金、修繕積立、敷金、その他諸費用・・・
どんなに安い部屋でも500万円。平均で600万円。
分かってないひと、多いよなぁ。

負担がすくなくて済むのはローンの金額ね。
（キャッシュのひとは、別ですけど）
毎月の返済額が少ないのが、最大の魅力だと思うのだけど。

[224: 匿名さん]

222
ＣＴ品川は2005年当時の底値時期での価格設定（都の要請）。
あなたの挙げられたのは新価格（ブリリア）、新新価格（パークスクエア）の借地物件。便乗上乗せ分がかなり乗ってますよ。

[225: 匿名さん]

>>221
北西だけでなく、北東にも高層建築物が建つんですかね?

[226: デベにお勤めさん]

いずれにしても破格値です。
住友のマージン１０％しか乗っていません。（通常住友はＧＰ３５％）

[227: 匿名さん]

223さん
217です。
初期負担といったのは、ローン額のことです。
目先の負担が少ないと言いたかったので。ちょっと適当すぎましたね。すみません。
ローン以外の月の負担や最終的に支払う額がどうなるのか、みなさん計算して安いと言ってるのでしょうか？　築2年の港南物件が5000万台（80㎡）で出てるのに。。

[228: 匿名さん]

>>226
10％しか乗せてなくて、あんなに安普請なんですか？躯体の造りはわかりませんが、1Ｆロビー以外はいいとこ全くないですよね。他物件は35％なんですよね？有り得なくないですか？？

[229: 申込予定さん]

>218さん
私はしばらく賃貸で我慢しながら一生懸命貯金します。
基本的には不動産市況は下降曲線に入っていますので、その中でどのような物件が出てくるのか少し見極めたいと思います。

全体的に流通量が落ちると思われるため、新築でもおそらく体力のある不動産会社は比較的早い時点で値を下げて在庫をはき出し、体力のないところは限界まで頑張って破綻する感じになるのではないかと。そのくらいの時期に出てくる大手の物件が狙い目ではないかと思っています。
また中古でも実需ではなく保有している個人投資家から投げ売り物件が出てくる場合もあるのではないかと期待しています。

いまだと7,000万円ぐらいの物件が対象ですが、場合によってはいま9,000万円ぐらいする物件に手が出るようになる瞬間があるのではないかと思っています。
とりあえず２年後ぐらいが本命のつもりで、色々物件を勉強するつもりです。

[230: 匿名さん]

今9000万で転売しようとしてるものは元値7000万くらいですよね。
元値を割ることはないでしょうけど、元値近くまで落ちれば買いってことでしょうか？（分譲年によりますが）

[231: 申込予定さん]

>227さん
運河沿いを北側に行った物件、確かに魅力ある値段設定だと思います。周辺の過去の取引相場や、現在出ている同じ建物の価格に比べてかなり安く、想像ですが居住中の方が何らかの理由で売り急いでいるのではないかと思われる値段だと思います。

ただ、バルコニーからの景色写真が正面ではなく少し南向きに振っているのではないかと思われることが気になり、私は検討対象から外しました。
本来正面には浄水場施設が見えるはずなのですが、疑心暗鬼かもしれませんが、、、それを写していないということは居住中の人が浄水施設が気になっていると言うことを示しているのではないかと邪推してしまいました。
現地を訪問したわけではなく地図を見ただけですので、もし正面写真だったらご免なさい。

その上でこの価格とCTSを比較して、勝手な想像ですが、CTSの部屋の建物価格3,000万円に対してこちらが4,000万円ぐらい（土地2,000万円ぐらい）と見積もり、おおよそ同じぐらいの価格設定水準ではないかと思っています。

CTSが本質的価値に比べて割安だとは思いませんが、他の周辺タワーの価格が本質的な価値に比べて1,500万円から2,000万円ぐらい高いと感じているので、周辺タワーと比較してみればCTSは割安に思えます。

[232: 匿名さん]

私が安普請だと思う点

①各階廊下。狭くて圧迫感があるし、床にはってあるのが公団っぽい
②廊下に面した部屋の格子窓。しかも絶妙なことに、共用部に属するので取り替え不可。
③部屋内の壁。薄い。行って確かめて見れば分かる。物音や声がかなり漏れそう。。
④外壁がタイルじゃない。これは痛い…。

ということで、これらの弱点をカバーしてあまりある強みを持つ部屋じゃないと価値がないと判断。高層のＭに高倍率で勝負します。それ以外は、将来貸したり売ったりするときに泣きを見そう。

[233: 申込予定さん]

>230さん
仰る通り今9,000万円ぐらいの物件は7,000万円ぐらいのところが本質的な価値だと思っています。
ただ、私は不動産のプロではなく、今までそれほど他の物件を見ているわけではないので、あくまで個人的な価値観です。

貧弱ではありますが、一応の根拠は周辺の土地の公示地価と路線価の水準です。
今回のCTSで、建物がどのくらいかかっているかがある程度明確になりましたので、それを元に勘案すると、どうも土地代が公示地価や路線価の倍近くふっかけられている計算になります。

プロの方々、もし宜しければ周辺タワーがCTSと同じぐらいの広さ物件で7,000万円程度の価値がある理由を教えて下さい。
私にはどうも建物4,000万円（確かに内装や内廊下、エレベーター数の少なさは否めませんが、それらに1,000万円の価値を見れば妥当ではないかと思っています）、土地1,500万円程度が妥当に思えるのです。

[234: サラリーマンさん]

スケルトンインフィル採用時点で安普請ではないと思うけど・・・

[235: 匿名さん]

>>233
大崎で駅徒歩５分前後で坪４００超えなんですから、品川で駅１０分前後で坪３００は妥当だと思うが。
さらには地域的な大規模開発による将来的な価格上昇（不動産市況が悪化すれば現状維持か？！）が見込まれるのだから当然かと。

[236: 匿名さん]

別宅として愛人と住みたいと思っています。

[237: 匿名さん]

２２２さんの言っている定借を買った人には、可哀想としか言えません。
完全にプチバブル上昇基調において、安いからと買ってしまったのでしょう。
まぁ、一生そこに住み続ければ、割高なことにも気がつかないかもしれませんが…。

パークタワー品川はとても安かったですよ。
ここは、３５〜４０万/㎡ですが、PTSは５０万/㎡程度でした。

ここ安い安いって言うけど、値段表を見ていると、ケープの時と同じ感じしか受けないんだよね。
あそこもレインボーブリッジがど真ん中の部屋も３５００万程度だったし。
２１００万〜あった。
所有権だし、ここより断然仕様や共有施設もいい。

TTTも５０万平米からあったし、本当に昔は安かった。

それで、今から２年以内にまたその夢が蘇る可能性が高いのに。

中古中古っていう人がいるけど、私は新築で割安な物件が出てくると思う。
昔のパークタワー品川やCMT,TTT,ケープ、PCT、シェル、Wコンのような、本当に割安な物件がね。

[238: 匿名さん]

割安なのは間違いないが、共用廊下の狭さと面格子のしょぼさはやだね。

[239: 匿名さん]

>>233
いくら再開発だといっても、買う人がいなければ不動産価格は下落する。
それは当たり前のこと。

これからは大体の人の給料は伸びない。（一部の人は除く）
さっきテレビで、「これから賃貸価格も供給過剰で下がっていく」って言ってたよ。
分譲価格のみならず、賃貸価格も下がる。
今１０％で回せると思ったら、甘い甘い。
それにここは一番おいしい５年を貸せないんだから。

[240: 匿名さん]

２３２さん、まったく同じこと考えてました。
まさに、その通り。

ここで本当にお得なのは、賃貸がつきやすい、４０階以上の北東だけでしょうね。

[241: 匿名さん]

現状の市況で考えても１０％、１０年回収なんてどう計算しても無理でしょう。
毎年必要な割高な経費や賃貸利益にかかる税金などきちんと計算すると２０年回収も難しいことが簡単な試算で分かりますよね。それも、１年目から賃貸できた場合の計算。

[242: 匿名さん]

みんな、知らないの？
自分は２００４年から不動産価格見てるけど、
あの当時東京駅６分大手デベの物件でも坪３００万だよ。
銀座だって、坪２８０万位だった。

みんな今の価格と比べているから、安いと思い込んでるけど、今の価格はバブルが弾けたばかりの割高価格にまで短期で上がってしまったんだよ。
そんな価格とここを比べて、安いっていっても、、、。

急に上がった価格は下がるのは必然。
株やってる人なら、知ってるよね。

これから、本当にお買い得な物件が出てくるよ。
デベだって、生きていかなきゃいけない。
売れる価格でしか、分譲できない。

秋売るはずのここを前倒しで売り出したのが、その証拠。

[243: 匿名さん]

>>237
このスレのちょっと前にも出てますがPTSは坪250弱ですよ。
うそはいけないなぁ。
あとケープは坪200、そしてここは坪120．
全然ちがいますなぁ。
ネガレスおつかれさん

[244: サラリーマンさん]

WCTならまだしも・・・
今日の日経の夕刊にも出ていたし、マスコミにもいろいろ取り上げられるかもね。

[245: 匿名さん]

＞＞２４２
ここはもともと売出はもっと早いはずでしたよ。
スミフはWCTの売れ行きが心配でずっと情報公開しないできましたが、結局、11月入居ぎりぎりにしぶしぶ売り出したってかんじです。

っていうかあなたバブル知ってる？
去年の価格なんてバブルでもなんでもないよ。
不動産はいま需要にあわせて供給を絞って在庫処理に走っているから残念だけどそう簡単には価格はおちないよ。
せいぜい10％だね。

[246: 匿名さん]

>>２４３
ウソなんていっていない！
自分が検討していた部屋はその坪単価です。
ケープは海が見える部屋で２８８０万、５８平米。３５００万程度、６５平米程度。４４平米２１００万。
坪１８０です。それは上層のプライムの部屋を入れた、平均じゃないの？

パークコートも、きっとあなたはプレミア価格も足してる。
人をうそつき呼ばわりする前に、パークコートのスレを始めから読んでごらん。
安すぎて、何かあるんじゃないかとか、書いてあるから。
その時値段を計算したら、５０万円/㎡だった。

[247: 匿名さん]

>>246
プレミアがどうこうってなんで？
平均坪単価の話をしているんだけど？
なんで一番安い部屋の単価とここの平均を比べるのか意味不明なんだが。
どう考えても価格だけなら圧倒的にここが安いでしょ。
3年前の微妙な部屋の価格うんぬんでここを比較するのはおかしいっていってるんだよ

[248: 匿名さん]

＞＞２３９
テレビでって…。
そんな予想あたったためしがないんだが

[249: 匿名さん]

ここと比べるんなら、一番安い部屋じゃなきゃ公平じゃないでしょ。

向こうは所有権だし、仕様もここよりいいけどね。

過去と比較するのは、未来の予測のため。

[250: 匿名さん]

>242
株は急激に上がったものは緩やかに、緩やかにあがったものは急激に下げる傾向があります。

[251: 匿名さん]

過去と比較して未来は予測できませんなぁ。
経験が重要とかまさかいわないよね？
経験でうまく不動産市況がよめるならこんだけデベはつぶれないねぇ。

それと所有権だって？
それは今まで何度も議論されていることで価格がいくら安いだの以前の問題だよ。
定借だからいくら安ければ妥当とかではないんだよ。定借が気にならなければここは非常に安いし、気になるならやめればいい、それだけのこと。

[252: 匿名さん]

>>242
しかも株チャートでいうなら今時期は急激に上がった後、当然あるべき調整の時期となります。

私は株と不動産は同じとは思いませんが、株と同じというなら今後不動産は調整後に来年上昇することになります。

[253: 匿名さん]

>>249
平均坪単価で比べないの？
っていうか当時検討していて買わなかったの？
それは残念だね

[254: 匿名さん]

E'の間取りをベタ褒めしてる人とか、MR見てますか？
ワイドスパン3LDKを実現させるために無理やり詰め込まれたウナギの寝床にしか見えなかったんですが。
Mのビューバスも洋室２とリビングの入り口が最悪だし、浴槽がそんな広くないから正直微妙。
自分の感覚とあまりにも違いすぎるので、みんながわざと本命を書いていない気すらしてきました。

ちなみに以前のスレによると、36階くらいからブリッジビューを楽しめるそうですよ。

[255: 匿名さん]

過去スレによると、北東は36階くらいからブリッジビュー。
パーティールームからは見えないそうです。
北東狙いの人は頑張ってくださーい。

[256: 匿名さん]

>>２４５
人から聞いた話だけど、秋発売、来年入居って聞いたけど。
まぁ、いいや。

それより、なんで坪１４０万が上限に出来るのに、この物件を最高１２０万で売ってるの？
早く、確実に、売り切りたいからだよね。

売れる自信があれば、高層階は坪１４０にするはずでしょ。

[257: 匿名さん]

>>２５３
おかげさまで、山手線駅直結物件を購入済みです。
ここは投資目的で考えてましたが、私には向かないので抽選にも参加いたしません。

欲しい人は、頑張って当ててくださいな。
初期費用は安いと思うので、若い夫婦や現金があまりない人で、永住ならいいんじゃないですか？

ただ、検討中の人に向けて、熟考を促しているだけです。
実際近隣に、たった２年前に坪１６０万〜１８０万程度で、所有件付仕様高の物件があったという事実をお知らせしているだけです。

[258: 匿名さん]

不動産は株の１〜２年後を追うもの。
昨年の秋から、世界的株の暴落が始まった。
そして、未だに底が見えていない。

今年の暮れ辺りから不動産の暴落が始まると予測する。
来年の今頃は、びっくりする位不動産は下落しているだろう。

[259: 匿名さん]

株の１〜２年後を追うのが正解なら、
まだ不動産価格は上昇してなきゃおかしいよ。
現実は、株の直ぐ後を追ってる。

山手線駅直結って、日暮里かな。

[260: 匿名さん]

254はウナギの寝床の意味分かっている？

[261: 申込予定さん]

>235さん
大崎と比較して妥当というためには、大崎の価格が妥当だと言えないといけなくなります。
結構高額の賃貸を景気の良い業種の人が借りてくれていた状況がありましたが、欧米のバブル崩壊のあおりもあり、高給取りマーケットは結構雇用の調整に入っている模様です。（給料自体は下げず人数を下げるものも含みます。）
年収1,000万円ぐらいでも世の中的には結構高収入ですが、これでも月50万程度。税金や社会保険料を引くと30万円ぐらいが手取りになるはずです。
このくらいの広さを今借りると25万円ぐらいかかりますが、30万円のなかから25万円を払うというのは殆どあり得ず、企業が住宅補助をかなり多く出さない限り無理があります。

果たして今の不動産価格が維持されるかというとかなり疑問です。


>239さん
多分他の方へのレスではないかと。。。ただ、内容に関してはまさに同感です。

[262: 申込予定さん]

>254さん
Eのリビングの狭さに関しては同感いたします。
ただ、私ならばリビングと隣室の壁を抜きます。そうすればキッチン横の通路になってしまっているスペースもそのまま使え、かなり使い勝手が良くなると思います。
多分都からの要請では無いかと思うのですが、3LDKや4LDKの部屋が無理に多くなっており、他のタイプでの三角部屋問題も含めた狭すぎる部屋の問題があるのだと思います。
同様のリフォーム・ニーズは多いと思われますし、おそらくリフォーム業者も図面を入手していると思いますので、かなり早い時期から「このように変えませんか」という提案はあるのではないかと。コンシェルジュ・デスクでリフォーム業者の紹介もしてくれるようですし、真っ先に仕様を知り尽くした住友系の会社が来るのではないかと期待しています。
元の内装があまりお金がかかったものではないだけに、いじるときにもったいなさは少ないかと。

[263: 匿名さん]

昨日の日経夕刊に将来スラム化の懸念ありとハッキリ名指しで書かれてました。

[264: 匿名さん]

＞日経夕刊に将来スラム化の懸念ありとハッキリ名指しで書かれてました。

何言っているんだか・・・


スラム化の懸念のないマンションなんてほとんどないと思うが・・・・
あるんだったら、どこのマンションが教えてちょうだい。

立地が良い場所は、建て替える価値があるので、スラム化の危険はむしろ少ない。
郊外型はあぶない。

[265: 匿名さん]

Eのワイドスパンの間取りは悪くないと思います。

[266: 申込予定さん]

>>255　さん
205の写真のように、３６、３７階はフェイバリッチタワーの塔屋部分が
レインボーブリッジとかぶるようです。完全なレインボーブリッジビューを
見るなら３８階以上がいいですよ。

[267: マンション投資家さん]

どなたかも書かれてましたが、2005年ころ、不動産は非常に安く、この３年でプチバブル状態となりました。　当時、品川のタワマンは投売り格安物件もありました。私は神奈川県方面の築浅物件を当時３千万以内で購入し、今年、４千万半ばで売却しました。　また数年後に2005年レベルの市況に近づくとすれば、シティタワー品川も破格物件には見えなくなるでしょう。　今、不動産を買いたい方には、他物件がまだ大崩れしていないので、この物件も悪くないですが。　
基本的にタワマンで供給戸数が増えたのと、人口減少傾向を考えると、再開発があったとしても、長期的に不動産は大幅下落となると思います。既に下落は始まっていますが、一般の方の誰もが痛感する程の下落は５年後にはやってくると思います。私もこの物件には申し込み入れますが、最初の５年も無駄にはしません。現居住の所有物件を利回り１５％程で賃貸し、本物件に入居します。この物件で確実に設ける事ができるのは、現時点で利回りの良い物件に住んでいて、貸し出せる状況にある人のみです。　今持っていない人は、この５年は相当なハンディとなり、色々なリスクを考えると大した投資対象にはなりません。　ｂｙ　不動産転売で大儲けしている勘の鋭い者より

[268: 匿名さん]

>>243
たしかに、　>>246のように
ケープは上層階を除き、大半が180〜200でした。
当時、三井は同アイランドのグローヴの売れ行きが悪く、一旦販売を中止し、
ケープを格安で（難を言えば、駅遠、海側建物屋上のヘリコプターの基地
ぐらい）放出し、大人気抽選となりました。
そのはずれのおこぼれを、グローヴの値を改め、引き込んだ経緯があります。
ケープは共用施設は最小限だが、内廊下で東海側の見晴らしは抜群で、
買った人は強運だったって事ですね。

時に、三井もこの様な狂い咲きをするもの、
ここも住友の狂い咲き物件となるのかな？

[269: 匿名さん]

みんなの賃貸予想価格を見てると
蒲田で徒歩１０分、築２８年（今はもう３０年）、６０平米、
中はリフォーム済みなので綺麗に見えるけど妙な間取りの３ＤＫに、１５万円（管理費込）で
借りてる自分がバカバカしくなるんだけど。
それは、今だからなの？！
このまま、今のマンションに５年住み続けるとしたら、３回目の更新時には安く交渉出来るのかしら？！

[270: 来た見た迷った]

サンプルルーム行ってきました。センターコア部分にタワーパーキングを配してかなり圧迫感あり。設備・チャンバーハイト・金具・間取り、どれをとっても２０年前の丸紅のファミリーハイツ並みのスペックで予想以上にコストダウンを図ってきたなという印象。
先回の不動産不況で価格が急低下した時期に、成り行きで賃貸予定物件をあわてて分譲した三井の佃島だってこれより高規格だった気がする。
同価格帯のWコンフォートタワー110㎡4千万円台後半で買った身としては、結構な土地賃借料を払ってこの物件を買うかどうか迷いが生じています。
Wコンの利益で買える程度の価格は魅力なのですが、市況を考えると資材価格さえ落ち着けば今後も坪単価160から170万円程度の物件は出てきそうな気もするので、相当迷いが出てきました。
タワーマンションの固定資産税って相当安く、しかもほとんど土地持分がないから建物時価と共に漸減するのです。新築でも30坪で年間10万円くらいです。それに較べてパンフ読んだら賃借料はかなり短期間で見直しを繰り返すように読めるので、そこも迷うところ。
申し込み締め切りまで時間がないのに、直前でこんなに迷いが生じるとは予想外だぁぁぁぁ。

[271: 匿名さん]

北西って人気ないのかなぁ。
ビル群の夜景が綺麗そうだけど。

[272: 匿名さん]

そんな事言わない方がいいかもよ。
人気上がらない方がいいでしょう？