シティタワー品川 Part7

[購入検討中さん]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます



[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
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Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
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[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[202: 匿名さん]

銀行の融資は厳しくなるでしょうね。

[203: 匿名さん]

ここは安いから買うって人が大半ですよ。最上階は特別高級でもなく、広いわけでもないのでそういう部屋を欲しがる人もいない。
光熱費が余計に掛かってしまうことを考えると素直に最上階へ申し込むのかどうかは疑問。
実際は42Ｆ東北〜東向きが一番人気かと。
ここは宝くじなので私は最高倍率の42ＦのＥ’希望。

[204: 匿名さん]

200は粘着質でFA

[205: 申込予定さん]

195です。写真が大きかったようでUPできなかったので、
小さなサイズでUPします。ますます画像が汚いですが、
ファイバリッチタワーとの重なり具合は分かるかと思います。
ちなみに、レインボーブリッジの芝浦側橋脚の歩道のところからです。

[207: 匿名さん]

あまりに画像が汚くて九龍城かと思った。

[208: サラリーマンさん]

品川の会社に勤めているけど、メーリングリストみたいにこの物件の情報回ってくるね。
みんなが思っている以上に広まっているよ。
そんなおれもとりあえず申し込もうとは思っているけど。

[209: 匿名さん]

>>201
倍率がへりましたよ〜！
しかしこの価格で不動産市況もなにも…

[210: 匿名さん]

209
目先の安さに誤魔化されて買っちゃう人、大勢いそうだね。
不動産はこれから下がるよ。
周辺の中古下がるの待ったほうが良くない？
比較的安値で売り出された港南など湾岸物件は下げると考えるのが素直だと思う。

[211: 物件比較中さん]

北東はファイバの先に建つんですよね。

[212: 匿名さん]

やっぱ新築がいいよ。
何年も他人が住んだ後のところをこれより高い値で買うのもな。
はずれたらしかたないけど。

[213: 匿名さん]

ファイバ？

[214: 匿名]

相場の半額以下であることは疑いようが無いですね。
5年後即売りでも3000万の利益は確実。
正々堂々と１００倍以上で勝負しましょう。

43階　200倍
42階　190倍
41階　180倍
40階　150倍
39階　130倍

東南西はこれぐらいの倍率になるのでは？
普通に当たっちゃうような倍率（10倍以内）は考え辛いね。

10階以下の低層狙うとか、エレベーターが使いづらいところを狙うとか。

とにかく中間発表が楽しみ。
私は、40階以上で中間倍率低いところを検討して応募する予定。

[215: 匿名さん]

>>205
こうしてみると、ベイクレはかなり下までひらけているんだなぁ。

[216: 匿名さん]

30M利益は無理

[217: 匿名さん]

周囲から安くてお得と聞いてしまうと、どうしてもその恩恵に授かりたくなるものです。
でも実際、ここはお得ではないのです。何度この掲示板を覗きに来ても、ここは3000万だから安い！なんて、ハコのみの建物価格を安いと信じきっている。
私の友人に、周囲の評価を気にする者がいます。自分がどれだけラッキーだったか、他人を差し置いてそれを手中にできたかがとても重要だと言っています。気持ちは分かるのですが、ここを買おうと思ってる人の中にどれだけ、この物件を正当に評価できている者がいるのか、他人事ながら気になっています。正当評価されていてのこれだけの高評価なら全く問題ないのですが。

ただ、高値物件が買えなくて初期負担の少ないここに賭けている人が大半でしょうから。

こう書くとまたネガレス倍率下げ目的といわれてしまうんでしょうけど。

[218: 匿名さん]

皆さん、ここが駄目な可能性のほうが高いですが、駄目で実需の場合、どこかほかを
買いますか？　それとも賃貸のまま我慢するんですかね？

[219: 匿名さん]

近くのパークタワーは安かったんですか？　平均坪いくらだったんでしょう？

[220: 匿名さん]

願わくば、例のように「またネガレス」という単調なリアクションが出ないで欲しい。
ここには、否定的な意見をも真剣に議論する風土はないのか

[221: サラリーマンさん]

>>211
それってフェイバリッチタワーのこと?
その先にマンションでも建つの?

[222: デベにお勤めさん]

住友が、青物横丁で売っている定期借地権マンション「パークスクエア南品川」は、
７０ｍ２で、４５００−５０００万ですよ。
大崎のウェストレジデンス（定期借地権）などは、７５ｍ２で６０００−６５００万でした。
品川シーサイドのブリリアタワー（定期借地権）は、７５ｍ２で４０００万だったかな。
品川駅徒歩１０分強で、４３階建て　８０ｍ２：３０００万円強は、破格値でしょう。

[223: 匿名さん]

>>217

>初期負担のすくない・・・

ここ、初期負担はそれほど安くないですよ。
むしろ、初期負担でいうと、6000万円クラスのマンションと変わらないと思うけど。

通常マンションなら、頭金は5％でもいいですよ、って話にもなるけど、
ここは、1ヶ月以内に、きっちり耳を揃えて10％だから。

頭金、修繕積立、敷金、その他諸費用・・・
どんなに安い部屋でも500万円。平均で600万円。
分かってないひと、多いよなぁ。

負担がすくなくて済むのはローンの金額ね。
（キャッシュのひとは、別ですけど）
毎月の返済額が少ないのが、最大の魅力だと思うのだけど。

[224: 匿名さん]

222
ＣＴ品川は2005年当時の底値時期での価格設定（都の要請）。
あなたの挙げられたのは新価格（ブリリア）、新新価格（パークスクエア）の借地物件。便乗上乗せ分がかなり乗ってますよ。

[225: 匿名さん]

>>221
北西だけでなく、北東にも高層建築物が建つんですかね?

[226: デベにお勤めさん]

いずれにしても破格値です。
住友のマージン１０％しか乗っていません。（通常住友はＧＰ３５％）

[227: 匿名さん]

223さん
217です。
初期負担といったのは、ローン額のことです。
目先の負担が少ないと言いたかったので。ちょっと適当すぎましたね。すみません。
ローン以外の月の負担や最終的に支払う額がどうなるのか、みなさん計算して安いと言ってるのでしょうか？　築2年の港南物件が5000万台（80㎡）で出てるのに。。

[228: 匿名さん]

>>226
10％しか乗せてなくて、あんなに安普請なんですか？躯体の造りはわかりませんが、1Ｆロビー以外はいいとこ全くないですよね。他物件は35％なんですよね？有り得なくないですか？？

[229: 申込予定さん]

>218さん
私はしばらく賃貸で我慢しながら一生懸命貯金します。
基本的には不動産市況は下降曲線に入っていますので、その中でどのような物件が出てくるのか少し見極めたいと思います。

全体的に流通量が落ちると思われるため、新築でもおそらく体力のある不動産会社は比較的早い時点で値を下げて在庫をはき出し、体力のないところは限界まで頑張って破綻する感じになるのではないかと。そのくらいの時期に出てくる大手の物件が狙い目ではないかと思っています。
また中古でも実需ではなく保有している個人投資家から投げ売り物件が出てくる場合もあるのではないかと期待しています。

いまだと7,000万円ぐらいの物件が対象ですが、場合によってはいま9,000万円ぐらいする物件に手が出るようになる瞬間があるのではないかと思っています。
とりあえず２年後ぐらいが本命のつもりで、色々物件を勉強するつもりです。

[230: 匿名さん]

今9000万で転売しようとしてるものは元値7000万くらいですよね。
元値を割ることはないでしょうけど、元値近くまで落ちれば買いってことでしょうか？（分譲年によりますが）

[231: 申込予定さん]

>227さん
運河沿いを北側に行った物件、確かに魅力ある値段設定だと思います。周辺の過去の取引相場や、現在出ている同じ建物の価格に比べてかなり安く、想像ですが居住中の方が何らかの理由で売り急いでいるのではないかと思われる値段だと思います。

ただ、バルコニーからの景色写真が正面ではなく少し南向きに振っているのではないかと思われることが気になり、私は検討対象から外しました。
本来正面には浄水場施設が見えるはずなのですが、疑心暗鬼かもしれませんが、、、それを写していないということは居住中の人が浄水施設が気になっていると言うことを示しているのではないかと邪推してしまいました。
現地を訪問したわけではなく地図を見ただけですので、もし正面写真だったらご免なさい。

その上でこの価格とCTSを比較して、勝手な想像ですが、CTSの部屋の建物価格3,000万円に対してこちらが4,000万円ぐらい（土地2,000万円ぐらい）と見積もり、おおよそ同じぐらいの価格設定水準ではないかと思っています。

CTSが本質的価値に比べて割安だとは思いませんが、他の周辺タワーの価格が本質的な価値に比べて1,500万円から2,000万円ぐらい高いと感じているので、周辺タワーと比較してみればCTSは割安に思えます。

[232: 匿名さん]

私が安普請だと思う点

①各階廊下。狭くて圧迫感があるし、床にはってあるのが公団っぽい
②廊下に面した部屋の格子窓。しかも絶妙なことに、共用部に属するので取り替え不可。
③部屋内の壁。薄い。行って確かめて見れば分かる。物音や声がかなり漏れそう。。
④外壁がタイルじゃない。これは痛い…。

ということで、これらの弱点をカバーしてあまりある強みを持つ部屋じゃないと価値がないと判断。高層のＭに高倍率で勝負します。それ以外は、将来貸したり売ったりするときに泣きを見そう。

[233: 申込予定さん]

>230さん
仰る通り今9,000万円ぐらいの物件は7,000万円ぐらいのところが本質的な価値だと思っています。
ただ、私は不動産のプロではなく、今までそれほど他の物件を見ているわけではないので、あくまで個人的な価値観です。

貧弱ではありますが、一応の根拠は周辺の土地の公示地価と路線価の水準です。
今回のCTSで、建物がどのくらいかかっているかがある程度明確になりましたので、それを元に勘案すると、どうも土地代が公示地価や路線価の倍近くふっかけられている計算になります。

プロの方々、もし宜しければ周辺タワーがCTSと同じぐらいの広さ物件で7,000万円程度の価値がある理由を教えて下さい。
私にはどうも建物4,000万円（確かに内装や内廊下、エレベーター数の少なさは否めませんが、それらに1,000万円の価値を見れば妥当ではないかと思っています）、土地1,500万円程度が妥当に思えるのです。

[234: サラリーマンさん]

スケルトンインフィル採用時点で安普請ではないと思うけど・・・

[235: 匿名さん]

>>233
大崎で駅徒歩５分前後で坪４００超えなんですから、品川で駅１０分前後で坪３００は妥当だと思うが。
さらには地域的な大規模開発による将来的な価格上昇（不動産市況が悪化すれば現状維持か？！）が見込まれるのだから当然かと。

[236: 匿名さん]

別宅として愛人と住みたいと思っています。

[237: 匿名さん]

２２２さんの言っている定借を買った人には、可哀想としか言えません。
完全にプチバブル上昇基調において、安いからと買ってしまったのでしょう。
まぁ、一生そこに住み続ければ、割高なことにも気がつかないかもしれませんが…。

パークタワー品川はとても安かったですよ。
ここは、３５〜４０万/㎡ですが、PTSは５０万/㎡程度でした。

ここ安い安いって言うけど、値段表を見ていると、ケープの時と同じ感じしか受けないんだよね。
あそこもレインボーブリッジがど真ん中の部屋も３５００万程度だったし。
２１００万〜あった。
所有権だし、ここより断然仕様や共有施設もいい。

TTTも５０万平米からあったし、本当に昔は安かった。

それで、今から２年以内にまたその夢が蘇る可能性が高いのに。

中古中古っていう人がいるけど、私は新築で割安な物件が出てくると思う。
昔のパークタワー品川やCMT,TTT,ケープ、PCT、シェル、Wコンのような、本当に割安な物件がね。

[238: 匿名さん]

割安なのは間違いないが、共用廊下の狭さと面格子のしょぼさはやだね。

[239: 匿名さん]

>>233
いくら再開発だといっても、買う人がいなければ不動産価格は下落する。
それは当たり前のこと。

これからは大体の人の給料は伸びない。（一部の人は除く）
さっきテレビで、「これから賃貸価格も供給過剰で下がっていく」って言ってたよ。
分譲価格のみならず、賃貸価格も下がる。
今１０％で回せると思ったら、甘い甘い。
それにここは一番おいしい５年を貸せないんだから。

[240: 匿名さん]

２３２さん、まったく同じこと考えてました。
まさに、その通り。

ここで本当にお得なのは、賃貸がつきやすい、４０階以上の北東だけでしょうね。

[241: 匿名さん]

現状の市況で考えても１０％、１０年回収なんてどう計算しても無理でしょう。
毎年必要な割高な経費や賃貸利益にかかる税金などきちんと計算すると２０年回収も難しいことが簡単な試算で分かりますよね。それも、１年目から賃貸できた場合の計算。

[242: 匿名さん]

みんな、知らないの？
自分は２００４年から不動産価格見てるけど、
あの当時東京駅６分大手デベの物件でも坪３００万だよ。
銀座だって、坪２８０万位だった。

みんな今の価格と比べているから、安いと思い込んでるけど、今の価格はバブルが弾けたばかりの割高価格にまで短期で上がってしまったんだよ。
そんな価格とここを比べて、安いっていっても、、、。

急に上がった価格は下がるのは必然。
株やってる人なら、知ってるよね。

これから、本当にお買い得な物件が出てくるよ。
デベだって、生きていかなきゃいけない。
売れる価格でしか、分譲できない。

秋売るはずのここを前倒しで売り出したのが、その証拠。

[243: 匿名さん]

>>237
このスレのちょっと前にも出てますがPTSは坪250弱ですよ。
うそはいけないなぁ。
あとケープは坪200、そしてここは坪120．
全然ちがいますなぁ。
ネガレスおつかれさん

[244: サラリーマンさん]

WCTならまだしも・・・
今日の日経の夕刊にも出ていたし、マスコミにもいろいろ取り上げられるかもね。

[245: 匿名さん]

＞＞２４２
ここはもともと売出はもっと早いはずでしたよ。
スミフはWCTの売れ行きが心配でずっと情報公開しないできましたが、結局、11月入居ぎりぎりにしぶしぶ売り出したってかんじです。

っていうかあなたバブル知ってる？
去年の価格なんてバブルでもなんでもないよ。
不動産はいま需要にあわせて供給を絞って在庫処理に走っているから残念だけどそう簡単には価格はおちないよ。
せいぜい10％だね。

[246: 匿名さん]

>>２４３
ウソなんていっていない！
自分が検討していた部屋はその坪単価です。
ケープは海が見える部屋で２８８０万、５８平米。３５００万程度、６５平米程度。４４平米２１００万。
坪１８０です。それは上層のプライムの部屋を入れた、平均じゃないの？

パークコートも、きっとあなたはプレミア価格も足してる。
人をうそつき呼ばわりする前に、パークコートのスレを始めから読んでごらん。
安すぎて、何かあるんじゃないかとか、書いてあるから。
その時値段を計算したら、５０万円/㎡だった。

[247: 匿名さん]

>>246
プレミアがどうこうってなんで？
平均坪単価の話をしているんだけど？
なんで一番安い部屋の単価とここの平均を比べるのか意味不明なんだが。
どう考えても価格だけなら圧倒的にここが安いでしょ。
3年前の微妙な部屋の価格うんぬんでここを比較するのはおかしいっていってるんだよ

[248: 匿名さん]

＞＞２３９
テレビでって…。
そんな予想あたったためしがないんだが

[249: 匿名さん]

ここと比べるんなら、一番安い部屋じゃなきゃ公平じゃないでしょ。

向こうは所有権だし、仕様もここよりいいけどね。

過去と比較するのは、未来の予測のため。

[250: 匿名さん]

>242
株は急激に上がったものは緩やかに、緩やかにあがったものは急激に下げる傾向があります。

[251: 匿名さん]

過去と比較して未来は予測できませんなぁ。
経験が重要とかまさかいわないよね？
経験でうまく不動産市況がよめるならこんだけデベはつぶれないねぇ。

それと所有権だって？
それは今まで何度も議論されていることで価格がいくら安いだの以前の問題だよ。
定借だからいくら安ければ妥当とかではないんだよ。定借が気にならなければここは非常に安いし、気になるならやめればいい、それだけのこと。