シティタワー品川 Part7

[購入検討中さん]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます



[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part05 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/
Part06 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44267/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[2: 匿名さん]

【メリット】
− 何といっても初期費用の安さ！！
− 同じ予算で、よりいい場所に、広くて、高層で、眺望のいいところに住める
− 港南がこれから発展することはあっても廃れないでしょう

【デメリットを考えてみる】
初期費用がとても安いですが、以下が考えないといけないデメリットでしょうか

− ７０年続く"地代"と"取り壊し積立金" （管理費、修繕積立金は所有権物件もあり）
− 住み替えのときに担保にできない、または担保評価が低い可能性が高い
− 定借だと買い手がつきにくいorいてもローンの審査が通りにくいから売りにくい
− 業者の買い手はいるが、市場がせばまるのでたたかれるかもしれない
− 一度自分で賃貸に出すと、その後の売却の際に税控除などからはずれる
− このケースの後、周りや他地域の都営等も次々定借化して、古いものはなお価値が下がる？

【パンフをちらっと見では見えにくいかもしれないところ】
タワーの管理費や修繕積立金がどんどん上がってくるのは所有権も一緒で、想像できる
ところかもしれませんね。それに加えて、本物件は、

− １０年毎に３０−４０万円の修繕積立金が示されている
− 今はリーズナブルに見える地代は、品川の再開発が控えているので、港南の土地が
　 上がると当然、地代も値上げになってくる
− 一方、土地が値上がりしても、その分のキャピタルゲインはない
　 減る定借残余年数と古くなる建物が評価をかなり左右する
− "取り壊し"積立金も、タワーの経年化ともなって上がってくる可能性がある
　（所有権の"修繕"積立金が上がってくるのと一緒ですね）

あと本質的ではないですが、
− 当選から契約まで１ヶ月くらいしかなく、資金調達など時間的制限がある

[3: 申込予定さん]

あなた方ってバカだね。
なんでこんなに掲示板で盛り上がってんの？
こんなに盛り上がって書き込み増やすとライバル増やして買える可能性を自分で消してるも同然。
だいたいこんなに安いマンションに定借だのグレードが低いだの管理費が高いだの文句言える筋合いか？
あなた方まともな分譲マンション買えないんだろ？
ここを買い逃したら一生買えるチャンスがない当りくじの販売だぞ。
人並みに文句垂れずに黙って抽選になりそうもないところにおとなしく申し込み入れとけや。
もう書き込み止めて神に仏壇に祈りを捧げてろや！！

[4: 匿名さん]

報道。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news236.htm

http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080808A/


写真。
http://farm4.static.flickr.com/3152/2728645104_a103d11ab9_o.jpg
http://farm4.static.flickr.com/3204/2721601197_97956bf61f_o.jpg
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http://farm4.static.flickr.com/3027/2721633255_cf43d980ca_o.jpg
http://farm4.static.flickr.com/3052/2730801733_9873cda3e5_o.jpg

[5: 匿名さん]

>>3
ここのマンションを狙っているのは、
貧乏な人ばかりとお考えなのかもしれませんが、
現実は、そうでもありません。

私は、ここがはずれたら、
大崎のツインタワーか、五反田のグランスカイを購入いたします。

お金を持っていようが、いまいが、
気に入ったら買う、それだけです。

[6: 匿名さん]

03は間違って過去スレ【5】に煽り投稿をしたが、古いスレに書いてるってバカにされたので新しいスレに来て煽っているアホだと思われます…。
みなさんかわいがってあげてね（笑）

[7: 匿名さん]

>04
allaboutでここの記事書いて褒めた人、
関連記事で同じ竹中のパークシティ武蔵小杉も褒めてるね。
竹中がお好きなのかな。

[8: 匿名さん]

AllAbout見ると、すごい高級マンションに見える。吹き抜けのエントランスがなんといっても
すごい。

殺到するんじゃないかな・・・・

[9: 匿名さん]

サンプルルームはＭＲにありがちな家具もないし、変な蛍光灯つけてるし、
建具もはずしてあるので安っぽい印象が強いけど、高層フロアのダークな
内装にプロのインテリアコーディネーターが家具をおいて作りこんだら
相当な高級マンションに見えると思うよ。
あの質素なサンプルルームってわざと質素に見せてる気がするね

[10: サラリーマンさん]

今朝の日経にも出たことだし、
来週以降の週刊誌に、出そうですね。
週刊現代、ポスト、アエラ、ウィークリー読売など。。。
確か、ウィークリー読売では、３年前に、品川定期借地８０ｍ２：３０００万円の衝撃！
なんて記事を書いてたからね。

[11: 匿名さん]

０９の意見に同意。これは意図的に目立たないようにしてるね。

北東高層階の眺望はこれで３千万台はありえないっていうレベル。
それをわざわざ目立たなくて平凡な３階しか見学させてない所に逆に凄みを感じる。

[12: 物件比較中さん]

現地見学に行こうと思っています。
17(日)か、18(月)のどちらかに。

日曜だと混んでいそうですが、18日も最終日だから混みそうでどっちもどっちという感じですが。

既に行かれた方、待ち時間や見学時間など、教えてくださるとうれしいです。

[13: 競合物件企業さん]

ＣＴＳの販売が終わるまで、マンション販売は一時休戦ですよ。
何せ、われわれ同業者の社員も、多数申し込むのですから。
北東の高層階は、真夏の宝くじです。

[14: 周辺住民さん]

近隣のタワーマンション住民です。
我が家も申込ます。
当選すれば、ＣＴに引っ越し、現マンションを賃貸で回します。
（不動産屋に確認したら、２５−２７万円／月）とのこと）

[15: 匿名さん]

>>14
前スレより引用。

見た目の安さだけに反応している人は、
購入後に後悔をするか、
当選しても、頭金＋諸費用がないために、
購入をあきらめる人も多いと考えます。

とくに、買い換えを検討しているひと。
ローンを数千万抱えている状態で、
定期借地物件のローン審査が通るひとは、
極めてまれです。
定期借地物件のローン審査の厳しさを実感してください。
当選しただけで、ぬか喜びをしないように。

みなさん、よく考えてから、買いましょう。

[16: 匿名さん]

これはやはり高層階なら北東、中層なら南、南西って感じか。
階差価格が１０万円しかないなら、絶対に高い階がお得。まさに今夏最大の祭りだね。

[17: 購入検討中さん]

この時期に記事出すのはなぜ？パンフレットが想定よりさばけてないから？？

[18: 匿名さん]

とうとうマスコミが騒ぎ始めましたね。
１５のような人達のネガキャンがある意味クールダウン効果を果たしてくれてたのに、
そんな営みも所詮『蟷螂の斧』に終ってしまいそうな流れの凄さ、勢いを感じる。

[19: 匿名さん]

会社でも秘密にしてたのに…。
平日のMR閑散ぶりにビビったスミフが売り込んだのかと疑ってます。
うちの会社はチャリ通勤圏内なので、明日から祭ですよ…

ちなみに私もここが外れたらグランスカイの予定です。
プラウドタワーよりグランスカイかな。

[20: サラリーマンさん]

祭りだ、祭りだ、わっしょい、わっしょい。
みんな、はっぴを着て、鉢巻をして、ＭＲに集合だー！

[21: 親と同居中さん]

Ｋの最上階を検討していました。
うちの場合、パンフ記載通りの計算として、引渡しまでの諸費用１５０万。
引渡し時に修繕積み立て一時金等が９０万程度。頭金６００万程度。
３０００万借り入れで２０年ローンで支払いが月々１６万。
管理費、修繕積立金、地代、駐車場代、固定資産税などが約１０万。
現在親と同居で家賃を１０万払っているので、出る条件として同金額１０万を実家へ仕送り。
その他生活費を考えると購入は無理です。
皆さんに幸運が訪れますように。

[22: 購入検討中さん]

>> 19
グランスカイを見に行きましたか？
80平米前後の3LDKを中心に見ましたが、眺望良いとこは皆9000万はしますよ。
簡単にこんなこと書かれると困るな。
私もグランスカイは買えないので、ここを申し込みます。

>> 14
ダブルローンは通らないと思うので、確認したほうが良いと思いますよ。
独身で年収1200の時、ローン完済が次のローンの条件と言われたことがあります。

[23: 購入検討中さん]

近辺マンションに住んでます。
仕事場が品川の人はちょっと検討し直した方がいいですよ。
うちは夫が品川にある会社に勤めています。
お互い仕事を持っているので夕食は外食が多いのですが
品川駅周辺の行きたいお店はあってもいけなくなりました。
夫の職場の人も同じ界隈に飲みに来ているため
鉢合わせがあるからです。
引っ越して来てすぐは品川駅周辺で食事していましたが
２回程職場の人に会ってしまい上司もいたためかあまり楽しめませんでした。
こちらも不用意に夫の職場の人に会うのはとても気が引けます。
品川は意外と行きたいお店は限られているので
結局、今は「もしかしたら職場の人がいるかもしれない」と思うと足が向かなくなってしまいました。
特に気にされない人もいるとは思いますが、
私はせっかくの品川に引っ越して来たのに思い切り楽しめないので
残念に思っています。参考まで。

[24: 匿名さん]

↑
でも購入検討中なんですね…。

[25: 匿名さん]

年収１５００万円以下は結局３０００万程度の物件が無理せず買えて
ちょうど良いんだよ。

[26: 匿名さん]

>23
では、徒歩圏内の天王洲アイルは？
あそこは６０近い飲み食いの店があり、
種類もピンキリ揃ってます。

[27: 購入検討中さん]

＞２４
夫は六本木へ移動になったので（笑
でも、品川の使いにくさは変わりません。
結局同僚やら上司やらがうろうろしているので。

[28: 購入検討中さん]

>23
品川に住んで、週末などだけなら足を伸ばしますが、
普段使いにはなりませんよ。天王洲アイル。

[29: 申込予定さん]

>>938 (Part 6)
Fなどの三角形の部屋についておたずねでしたが、確かに使いにくいかなと思いました。

その△という形ゆえに、表示されている面積に見えない
家具が置きにくい、また置いたらなお有効な面積がせまい

ここまでは図面でわかりますが、行って思ったのは、その三角の部屋の天井が
かなりの太さで梁があって、なお三角の圧迫感というか、せまさの感覚が増しました。
そして、戸建てや四角の間取りしか住んだことないせいか、三角で変な梁の抑圧で、
どっちを向いていいかわからないような、方向感覚の奇妙な感じもするものだなと
思いました。前のレスで、間取りに酔った感じがして、、というのがありましたが、
あ、これか、と思いました。

よって、うちは同じ面積を求めるなら別の間取りの部屋にすることにしました。

でも、人によって感覚は違うので、三角部屋を酔わずに十分四角い感覚で使える
人もいるでしょう。

[30: 匿名さん]

>>22
グランスカイ、見に行きましたよ。
確かに高いですよね、グランスカイ。
私は独身なのでグランスカイなら3LDKではなく2LDKにするつもりです。

生涯コストは5000万クラスのくせに定借というリスキーな物件（ここ）に申し込む以上、
6000万クラスの物件が買えるくらいの余裕はありますよ。
日本の中古不動産市場における定借って、それくらいギャンブルです。

[31: 匿名さん]

>>30
もうわざとらしいネギャキャンやめようよ。
トータルコストとかわけわかんないこと言わないでよ。
例えばワールドシティタワーVSここ
価格
8000万円VS3000万円

管理費、諸費用
WCT＞ここ

固定資産税
WCT＞ここ

全額ローン組んだ場合35年で総支払額
1億400万円VS3900万円

駅からの距離
WCT歩けないぐらい遠い
シティタワー8分程度

[32: 匿名さん]

前スレから結論でてるじゃん。

生涯住むならお得。
住み替えするならリスキー。

WCTと生涯住むのを前提に比較するのは無駄だよ無駄。

[33: 匿名さん]

>>31
駅からの距離（道路が来年まっすぐになったら）
WCT徒歩１１分
ここ徒歩１０分

びみょ〜

[34: 匿名さん]

全然でてないでしょそんな結論
誰が出したの？
途中で売るにしたって大得。
5年後に不動産屋通さなくたって3000万の80平米を4500万で売れますよ。
5年住んで1500万円は儲かるね。

[35: 匿名さん]

結局のところここで何を書こうが抽選で当たらないと意味ないよ。
書き込んでる連中のほとんどがはずれるのですよ。残念ながら。

[36: 匿名さん]

グランスカイ買いたいな〜。今のところ、私は正直無理です。
あなた達のような人は、もしも当たったら、５年後に賃貸出して、グランスカイのような物件に住むんでしょうね。夫帯者ですが、結婚したい（笑）

ま、独身の時Vタワー買ってポルシェ乗ってた男振って、旦那と結婚したんだから仕方ないか。

[37: 匿名さん]

>>31
32に続いて突っ込んで申し訳ないが

>管理費、諸費用
>WCT＞ここ

ＷＣＴとここだと管理費殆ど変わらないよ。

[38: 匿名さん]

またいつもの深夜常連が来た気がする。
ネギャキャン発言や独特のノリと嘘満載の決めつけ楽天主義。
違うスレ行ってくれないかなあ。

[39: 匿名さん]

>>27
同僚の方も申し込んだりしてね。

[40: 匿名さん]

２９さま、
貴重なサンプルルーム体験談ありがとうございます。
△部屋って、そんな感じなんですね。うーーん、微妙。
間取り等、いろいろ考えてみます。

他のサンプルルームの感想を持っている方いましたら、引き続き情報をお願いいたします。

[41: 匿名さん]

ソニーに勤務しているものですが、私の事業部４５人のうち３０人程度が申し込みます。他の事業部もあわせたら、ソニー本社だけでも１０００人近く申し込むんじゃないでしょうか。
なにせ会社の裏ですからね。便利この上ありません。ドコモの友人も同じようなことを言っていました。当社の社宅に近いものになりそうな気がしています。

[42: 匿名さん]

>>３４
なぜ、80㎡が５年後に４５００で売れると言いきれるのですか？
周辺物件の相場、食肉センター、運河の悪臭などを考えると、
とても、５年落ちの定借MSが４５００で売れるとは思えないのですが…。

[43: 匿名さん]

>>31
ゲストルーム９室他、数多い共用施設を持つＷＣＴは意外と管理費は安く、こことほぼ同じ。

[44: 匿名さん]

>>42
4500万円で売る自信ですか？不動産仲介頼まなくてもそれぐらいで売れますよ。最低ね。
立地がいいんですよ。駅には近いしワールドシティタワーより駅に近いし品川駅は
便利だし文句のつけようがないところで坪１８０万円ですよ。都心から1時間かかって
徒歩15分のところでも坪200万はしますよ（笑）
4500万でも安売りもいいとこでしょ。

坪120万の物件ですよ品川で。何を言おうが定期借地権も７０年あってマンションの
世界では永久所有権と変わんないしね。坪120万じゃ埼玉も買えないよ。

[45: 購入検討中さん]

サンプルルームの印象
３１２（Ｋ）：ＬＤ広く視界も開けるが、三角部屋はＮＧ。
３１３（Ｌ）３１４（Ｃ’）：視界は開けるが、ＬＤ幅狭し。
３１５（Ｆ’）：狭い４ＬＤＫ大家族向き。三角部屋はやはりＮＧ。
３１６（Ｅ’）：中層以上なら眺望good、中廊下に面する部屋無くgood、でもＬＤ狭し
３１７（Ｄ’）：このＬＤの梁は邪魔（段差36センチはありえん！）
３１８（Ｍ）：ビューバスは覗かれても平気な独身男性向き（低層なら前の歩道橋から丸見え）
こんな感じかな。

[46: 匿名さん]

>>40
△部屋は、使いようによっては活用できると思いましたよ。
例えば書斎とか。子供部屋でも一人なら、ベッドにすれば壁面はあるので
机も可能ですし。（もちろん四角にこしたことはないと思いますが、
この形なら形で使う方法はあると思います。）
ただ、それよりは、ＫとＩのいいところは、台所から洗面所とリビング
に抜ける導線があるということかなと思います。マンションとしては、
なかなか贅沢ですよね。

[47: 申込予定さん]

>>40さん
南東のサンプルルームに行って、もうひとつ。
意外とブランファーレが近いと感じました。しかし一方、矛盾して聞こえるかも
しれないのですが、近いといっても１５０ｍやそのくらいは距離があるでしょうから、
こちらの方が上の階でも向こうのずっと下の階からリビングが結構見える、お互い
夜はカーテン閉めるなと、角度の感じからわかりました。えー、なんといったら
いいのでしょう、つまり隣接なら、1階高ければ隣の階下からは見えないけど、
離れると見えるということです。

All Aboutに南西４３階からの眺望が出ていましたよね。南西は暑いと言われますが、
逆に冬は暖かいということで、倍率のことも思うと、南西は悪くないのではとも
思いますが、まったくサンプルルームがないので、地権者さんなど、実際に部屋を
見た人が少し情報をくれるといいのですが。

どなたか南西中高層階の部屋を実際に見た方（業者、関係者、地権者さんなど？）、
眺望とか教えてください。

[48: 購入検討中さん]

ここは、風の道プロジェクトで、運河も綺麗にするみたいですよ。だから、運河の悪臭はいずれ解決するんでない？そもそも運河の匂いって潮の匂いでしょ？これは、地方の水質の良い港でもするわけですから、残るでしょうね。いやなら、山手側に行きましょう！

[49: 匿名さん]

>>40
細かいコストダウンをいろいろ感じました。
お風呂のシャワーヘッドがとても安っぽいものがついていて、シャワーモードが選べないとか、
トイレの手を洗うところが、タンクと一体になっているものになっていて、鏡もないとか、
洗濯機を置くところにお湯が来ていないとか、
天井にセットされるエアコンがついていないとか、
折上げの間接照明になっていないとか、
まぁ、あったった後取り替えたりすることもできますし、
普通に住むのには、慣れてしまえば、関係ないかもしれませんが、
何度もご自身で納得がいくまで見に行くことをおすすめします。
安いとはいえ、数千万の買い物ですから、見に来るのに交通費が数万かかったとしても、
たいしたことはないでしょう。

[50: 匿名さん]

みんないっぱいいっぱいで痛々しいですよ。どうせ当たらないと思って申し込めばいいんですよ。ネガレスしたって全く無駄なくらい高倍率になりますから。気合入れたって鼻息荒くしたって高倍率の抽選なんだから。あまり気合入れすぎると外れたときへこみますよ。投函するときと結果のはがきを見るとき（電話？）の時だけ手を合わせればいいんです。
祭りなんですよ、祭り。祭りに気合入れすぎたら祭りの後が虚しくなりますからね。

どうせ当たらないだろうものに動揺し、人を罵り、申込みを妨害し、翻弄されるなんて人生もったいない。外れたら外れたで違うもっといい時に「運」が周ってくると思えばいいんです。

[51: 匿名さん]

>>41
ソニーって、事業部で４５人しかいないの？