シティタワー品川 Part7

[購入検討中さん]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます



[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part05 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/
Part06 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44267/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[182: 匿名さん]

１７３は「理解できましたか？」などと高説を偉ぶってたれているつもりなのに
自説をボコボコにされ恥ずかしがって出てこれない模様です

[183: 173]

人気 42階41階
穴 43階

[184: 購入検討中さん]

我が家は今回はずれるの前提で、申し込みますが、もし外れたら
５年後の賃貸を狙う予定です。

来年ローンが終わる現在の住まいを１５万円ほどで賃貸し、
五年後賃料　３０-３５万程度とするとそこから１５万を
ひいて15-20万くらいで20年くらい住んでみて、また他の新しい
マンションに引っ越すのもいいかなと。。。

地代を７０年払う責務を背負うより、気楽な２０年程度賃貸で住む程度で
満足しそうな気がしています。

さっき、品川の同じようなタワマン　７５平米　２０階程度の部屋を
調べたら25-35万の予算でけっこうありました。
５年後これ以上に賃料が上がることは想像し難いですし、むしろ一気にこちらの
タワーも賃貸にでるので、相場が下がるような気もしています。

抽選にもれた方、私のような考え方をすればそう悔しくも
ないような気がしませんか?

[185: 79]

81さん、詳しくありがとうございました。
普通のマンションなら、相談会とかまずあるんですけど、ここは当たってからなんですよね。
厳しいのはよくわかりましたが、やっぱり欲しいので、お値段抑えめなあたりを狙って申し込み、当たってから悩むことにしました。平均倍率40倍と予測されていた方の予測をみて、もう、申し込んじゃえ、って逆に思いました。
この物件に限っては、繰り上げは他物件よりおおそうですね。（私もあたって無理なら権利を譲らなくっちゃなりません。）

[186: 匿名さん]

賃貸狙うならここよりも同じような値段で
もっと高級路線の物件あるんで特にここを指定する意味はないと思うよ
ただしここが周辺相場よりも安く出るなら別

80平米で22〜24万程度で出るのなら借りてもいいかなってレベル

[187: サラリーマンさん]

フタをあけてみれば、私含めてここに書き込んでいる人が当選する確率は非常に低い。多分、全滅でしょう。　都内不動産関係者のかなりの割合が申し込む為、穴場なんて存在しない。　みんな共倒れ確実。　あと少し夢みよう。

[188: 匿名さん]

夢が格安港南物件に当たることというのは、ちょっと夢がないな

[189: 匿名さん]

なんか、同じ人が他人のふりして沢山書き込んでる…

[190: 匿名さん]

40F以上はどこも高倍率確定ですよ。なんせ、上へ行くほど割安なんですから。
でも一番倍率高いのは実は39Fだと思います。40以上は高倍率なのは分かりきってるので、あえて外しにくる輩が続出するだろうから。
最上階は光熱費掛かるので、ファミリーにはおすすめしません。特にこの物件は安普請なので断熱効率悪いと思いますし。
てことで、この物件で一番条件良いフロアは42Fではないでしょうか。

因みに私は宝くじということで42FのＮを狙ってます。

[191: 購入検討中さん]

１８６さん　

そう、別にここにこだわるつもりはないんです。

他でも近隣でレベルの高い部屋がもっとありそうなので。
ただ、五年後の賃貸大放出で、
近隣相場が全体的に下がれば、他の高級物件で
海外転勤族さん宅などを安めに借りられれば、いいかなと。

今回この物件がでたおかげででこの周辺に住むのも
いいかなと思ったので、これもきっかけと思って申し込むつもりです。

やはり近隣の最新のマンションをはしごできる方がうれしいので、
外れてもまあ納得かなと。

[192: サラリーマンさん]

私も42FのNで考えてました。目下、２倍ですね。

[193: 匿名さん]

191です
高倍率ほど当たったときの嬉しさひとしお。
みなさん、42ＦのＮをよろしく！

[194: 匿名さん]

失礼
190でした。

[195: 申込予定さん]

北東高層階を狙っている方は、何階までを狙っているのでしょうか？
倍率を考えるとレインボーブリッジが見えるギリギリを狙いたいのですが、
実際のところ何階以上だとレインボーブリッジが見えるのか分からなかったため、
レインボーブリッジに登ってシティタワー品川がどのように見えるのか確認してみました。
写真を見ると分かるように、（画像が荒くて申し訳ないですが）
ファイバリッチタワーがかぶるのは３７階以下で、３８階以上は
レインボーブリッジ（橋げた部分）が全て見えるようです。
と言うわけで３８階を狙いたいのですが、４０階以上よりは多少は倍率下がりますかね？

[196: 申込予定さん]

東は眺望も開けていますし、面積あたりの窓の長さで考えるとEが一番明るいのでしょうね。
４２，４３階は既に取られていますが、高層階の○○16号室は大人気でしょう。
さすがに事業協力者は正直ですね。
2512は条件的には圧倒的な人気だと思っているのですが、狙っているとの意見がこの掲示板ではあまり見られません。
単に黙っているのか、それとも大穴なのか。中間発表が楽しみではあります。

[197: 匿名さん]

いや、だから高説はありがたいけど39F一番人気説とか訳わかんないから

内装と廊下は確かに安普請ですが
躯体は竹中ですし、いろいろと話を聞く所
躯体だけは評価できるレベルのようです

[198: 匿名さん]

>>195
なんで分からないの？

[199: 匿名さん]

>>197
どうしてそんなにムキになるんですか・・・？

そうですね、43階が一番人気です。ハイ。

[200: 匿名さん]

>>195
自分(173)への反対意見が1人であると思いたいんじゃない？
実際には俺以外の人が確実にいるから1人ではないのは確かだけどね

>>196
Eのワイドスパンは恐ろしいほど長くて、部屋は四角で使いやすく
外廊下側に部屋が無いので相当良い間取りですよね
Jもワイドスパンですがあんどん部屋が一部屋あり
そこをどう使うかで評価が分かれそうなのですが
なにしろ南向きということもあり人気になりそうな間取り
あんどん部屋だとしても外廊下からは壁を隔てているので
書庫使用やLDに面しているので子供部屋には良いと思う
本来は子供部屋には窓があったほうがよいのですが
子供には隔離された部屋を与えるとあまり良くないみたいです

2512は単純にみんな黙ってるだけじゃないでしょうかね

[201: 匿名さん]

ワールソビジネスサテライト見てる？世界中の不動産不況。もちろん東京も。
やっぱり、やはり、悩んで悩んで悩んで、、、うーん、止めます。

悩んだらヤメ！が正解の気がします。
早く抽選終わってくれないかな。
また気が変わると困る。きっと後悔する気がします。

[202: 匿名さん]

銀行の融資は厳しくなるでしょうね。

[203: 匿名さん]

ここは安いから買うって人が大半ですよ。最上階は特別高級でもなく、広いわけでもないのでそういう部屋を欲しがる人もいない。
光熱費が余計に掛かってしまうことを考えると素直に最上階へ申し込むのかどうかは疑問。
実際は42Ｆ東北〜東向きが一番人気かと。
ここは宝くじなので私は最高倍率の42ＦのＥ’希望。

[204: 匿名さん]

200は粘着質でFA

[205: 申込予定さん]

195です。写真が大きかったようでUPできなかったので、
小さなサイズでUPします。ますます画像が汚いですが、
ファイバリッチタワーとの重なり具合は分かるかと思います。
ちなみに、レインボーブリッジの芝浦側橋脚の歩道のところからです。

[207: 匿名さん]

あまりに画像が汚くて九龍城かと思った。

[208: サラリーマンさん]

品川の会社に勤めているけど、メーリングリストみたいにこの物件の情報回ってくるね。
みんなが思っている以上に広まっているよ。
そんなおれもとりあえず申し込もうとは思っているけど。

[209: 匿名さん]

>>201
倍率がへりましたよ〜！
しかしこの価格で不動産市況もなにも…

[210: 匿名さん]

209
目先の安さに誤魔化されて買っちゃう人、大勢いそうだね。
不動産はこれから下がるよ。
周辺の中古下がるの待ったほうが良くない？
比較的安値で売り出された港南など湾岸物件は下げると考えるのが素直だと思う。

[211: 物件比較中さん]

北東はファイバの先に建つんですよね。

[212: 匿名さん]

やっぱ新築がいいよ。
何年も他人が住んだ後のところをこれより高い値で買うのもな。
はずれたらしかたないけど。

[213: 匿名さん]

ファイバ？

[214: 匿名]

相場の半額以下であることは疑いようが無いですね。
5年後即売りでも3000万の利益は確実。
正々堂々と１００倍以上で勝負しましょう。

43階　200倍
42階　190倍
41階　180倍
40階　150倍
39階　130倍

東南西はこれぐらいの倍率になるのでは？
普通に当たっちゃうような倍率（10倍以内）は考え辛いね。

10階以下の低層狙うとか、エレベーターが使いづらいところを狙うとか。

とにかく中間発表が楽しみ。
私は、40階以上で中間倍率低いところを検討して応募する予定。

[215: 匿名さん]

>>205
こうしてみると、ベイクレはかなり下までひらけているんだなぁ。

[216: 匿名さん]

30M利益は無理

[217: 匿名さん]

周囲から安くてお得と聞いてしまうと、どうしてもその恩恵に授かりたくなるものです。
でも実際、ここはお得ではないのです。何度この掲示板を覗きに来ても、ここは3000万だから安い！なんて、ハコのみの建物価格を安いと信じきっている。
私の友人に、周囲の評価を気にする者がいます。自分がどれだけラッキーだったか、他人を差し置いてそれを手中にできたかがとても重要だと言っています。気持ちは分かるのですが、ここを買おうと思ってる人の中にどれだけ、この物件を正当に評価できている者がいるのか、他人事ながら気になっています。正当評価されていてのこれだけの高評価なら全く問題ないのですが。

ただ、高値物件が買えなくて初期負担の少ないここに賭けている人が大半でしょうから。

こう書くとまたネガレス倍率下げ目的といわれてしまうんでしょうけど。

[218: 匿名さん]

皆さん、ここが駄目な可能性のほうが高いですが、駄目で実需の場合、どこかほかを
買いますか？　それとも賃貸のまま我慢するんですかね？

[219: 匿名さん]

近くのパークタワーは安かったんですか？　平均坪いくらだったんでしょう？

[220: 匿名さん]

願わくば、例のように「またネガレス」という単調なリアクションが出ないで欲しい。
ここには、否定的な意見をも真剣に議論する風土はないのか

[221: サラリーマンさん]

>>211
それってフェイバリッチタワーのこと?
その先にマンションでも建つの?

[222: デベにお勤めさん]

住友が、青物横丁で売っている定期借地権マンション「パークスクエア南品川」は、
７０ｍ２で、４５００−５０００万ですよ。
大崎のウェストレジデンス（定期借地権）などは、７５ｍ２で６０００−６５００万でした。
品川シーサイドのブリリアタワー（定期借地権）は、７５ｍ２で４０００万だったかな。
品川駅徒歩１０分強で、４３階建て　８０ｍ２：３０００万円強は、破格値でしょう。

[223: 匿名さん]

>>217

>初期負担のすくない・・・

ここ、初期負担はそれほど安くないですよ。
むしろ、初期負担でいうと、6000万円クラスのマンションと変わらないと思うけど。

通常マンションなら、頭金は5％でもいいですよ、って話にもなるけど、
ここは、1ヶ月以内に、きっちり耳を揃えて10％だから。

頭金、修繕積立、敷金、その他諸費用・・・
どんなに安い部屋でも500万円。平均で600万円。
分かってないひと、多いよなぁ。

負担がすくなくて済むのはローンの金額ね。
（キャッシュのひとは、別ですけど）
毎月の返済額が少ないのが、最大の魅力だと思うのだけど。

[224: 匿名さん]

222
ＣＴ品川は2005年当時の底値時期での価格設定（都の要請）。
あなたの挙げられたのは新価格（ブリリア）、新新価格（パークスクエア）の借地物件。便乗上乗せ分がかなり乗ってますよ。

[225: 匿名さん]

>>221
北西だけでなく、北東にも高層建築物が建つんですかね?

[226: デベにお勤めさん]

いずれにしても破格値です。
住友のマージン１０％しか乗っていません。（通常住友はＧＰ３５％）

[227: 匿名さん]

223さん
217です。
初期負担といったのは、ローン額のことです。
目先の負担が少ないと言いたかったので。ちょっと適当すぎましたね。すみません。
ローン以外の月の負担や最終的に支払う額がどうなるのか、みなさん計算して安いと言ってるのでしょうか？　築2年の港南物件が5000万台（80㎡）で出てるのに。。

[228: 匿名さん]

>>226
10％しか乗せてなくて、あんなに安普請なんですか？躯体の造りはわかりませんが、1Ｆロビー以外はいいとこ全くないですよね。他物件は35％なんですよね？有り得なくないですか？？

[229: 申込予定さん]

>218さん
私はしばらく賃貸で我慢しながら一生懸命貯金します。
基本的には不動産市況は下降曲線に入っていますので、その中でどのような物件が出てくるのか少し見極めたいと思います。

全体的に流通量が落ちると思われるため、新築でもおそらく体力のある不動産会社は比較的早い時点で値を下げて在庫をはき出し、体力のないところは限界まで頑張って破綻する感じになるのではないかと。そのくらいの時期に出てくる大手の物件が狙い目ではないかと思っています。
また中古でも実需ではなく保有している個人投資家から投げ売り物件が出てくる場合もあるのではないかと期待しています。

いまだと7,000万円ぐらいの物件が対象ですが、場合によってはいま9,000万円ぐらいする物件に手が出るようになる瞬間があるのではないかと思っています。
とりあえず２年後ぐらいが本命のつもりで、色々物件を勉強するつもりです。

[230: 匿名さん]

今9000万で転売しようとしてるものは元値7000万くらいですよね。
元値を割ることはないでしょうけど、元値近くまで落ちれば買いってことでしょうか？（分譲年によりますが）

[231: 申込予定さん]

>227さん
運河沿いを北側に行った物件、確かに魅力ある値段設定だと思います。周辺の過去の取引相場や、現在出ている同じ建物の価格に比べてかなり安く、想像ですが居住中の方が何らかの理由で売り急いでいるのではないかと思われる値段だと思います。

ただ、バルコニーからの景色写真が正面ではなく少し南向きに振っているのではないかと思われることが気になり、私は検討対象から外しました。
本来正面には浄水場施設が見えるはずなのですが、疑心暗鬼かもしれませんが、、、それを写していないということは居住中の人が浄水施設が気になっていると言うことを示しているのではないかと邪推してしまいました。
現地を訪問したわけではなく地図を見ただけですので、もし正面写真だったらご免なさい。

その上でこの価格とCTSを比較して、勝手な想像ですが、CTSの部屋の建物価格3,000万円に対してこちらが4,000万円ぐらい（土地2,000万円ぐらい）と見積もり、おおよそ同じぐらいの価格設定水準ではないかと思っています。

CTSが本質的価値に比べて割安だとは思いませんが、他の周辺タワーの価格が本質的な価値に比べて1,500万円から2,000万円ぐらい高いと感じているので、周辺タワーと比較してみればCTSは割安に思えます。