シティタワー品川 Part10

[マンコミュファンさん]

品川駅港南口徒歩10分、SONY本社裏に建つ東京都の70年定期借地物件です。
とうとうPart10です。登録も終了しました。
不動産不況の世の中に吹いた一陣の突風、これで一段落と言うところでしょうか。


[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part05 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/
Part06 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44267/
Part07 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44239/
Part08 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44246/
Part09 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44236/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[82: 匿名さん]

ここは永住するもよし、賃貸するもよしですね。
とりわけ投資用物件と考えた場合、品川駅徒歩圏でソニーやＮＴＴ等の大企業からすぐなので、
これらの企業の社員から安定的な賃貸需要があるでしょう。
5年後には相当数が賃貸にまわるでしょうが、十分な需要があると考えています。
ＡタイプやＮタイプだとグロス利回り10％以上は可能でしょう。

[83: 匿名さん]

81
2004年頃は136mmが主流でした。
窓ガラスもペアじゃないのが主流でした。
要するに、マンション底値と言われた頃の仕様レベルですね。

[84: 物件比較中さん]

中層Ｅ’です。

[85: 匿名さん]

＞品川駅徒歩圏でソニーやＮＴＴ等の大企業からすぐなので、

それはない。独身のうちならともかく、ソニーやNTTのファミリーがここに住むわけが
ない。独身用の部屋ってないよね。

相当甘い考えの人がいるようだ。

[86: 匿名さん]

ソニーやNTTなら、夜間作業用にマンション購入するのはよくあるが、法人は買えないので
駄目ですね。

[87: 匿名さん]

>>82

あますぎる。

[88: 匿名さん]

マンションが投資対象になると考えている人がまだいる。

もうマンションは投資対象ではない。赤字間違いなし。永住しない人は、契約しないほうが
吉。引っ越さざるをえない状況ができたら、売った方がいい。

[89: 匿名さん]

トヨスタワーとかビーコンも戸境壁は乾式136mmだけど。
普通でしょ？

[90: 匿名さん]

これだけの立地だといくらでも借り手はいるよ。
職住近接ほどいいものはないし。
5年後の賃料は一番安い部屋でも最低月20万かな。

[91: 匿名さん]

89
トヨスタワーまで136mmですか。
今時それは薄いですよ。郊外仕様ですかね。

[92: 匿名さん]

とりあえず、ここの戸境壁はトヨスタワー並みってことで。

[93: 匿名さん]

>>91

郊外にタワマンなんて少ないから口外しようってことはないでしょ
１３６ｍｍは都心仕様だよ

[94: 匿名さん]

戸建て壁にネジ穴を開けたりすると遮音性ががた落ちになるということだが、
隣の人がやっちまったときには責任とってもらえるのだろうか？

[95: 匿名さん]

違反だからな
当然責任は取る必要があるが、穴あけたかどうか確認するのが難しい

[96: 匿名さん]

品川駅周辺って、デパートもなければ家電量販店もないんだね。
ユニクロその他の有名店も少ない。

…と書くと、大井町にでも住めばと言われるか。

[97: 匿名さん]

DVDレンタル店もない

[98: 匿名さん]

戸建て壁の遮音性能チェックはできないのかな？。
入居時の施工検査と入居後の定期的な検査が必要だと思う。

[99: 購入検討中さん]

>>68
>>70
うちも13階です。Ｅ”です。かぶってます？

[100: 匿名さん]

壁の遮音、
入居時は内覧同行業者に調べてもらえば。
入居後は問題が起きない限り、個人宅に入る検査は無理。

[101: 匿名さん]

>>96
確かに、
大井町は目下阪急が大改造中だが、駅前にはアトレ、ヨーカドウ、ラビ（下には西友）と
駅前は買物ゾーン。

意外な所では、似つかわしくないしゃれた大駅ビルが完成した蒲田駅（羽田の拡張をにらみ）、
駅前アーケード他には手ごろな値の家具や、カーテン屋他、庶民の買物ゾーンが広がっている。

極めつけは、川崎駅続きの有名なラゾーナ、駅反対側は昔から変わらない買物地帯があり、
ヨドバシ、さいか屋のデパートもある。

一方、恵比寿、渋谷、有楽町、東京駅周辺のデパート、御徒町や横浜ですら、何本かの線が揃い、何処へ行くのも便利です。

まぁ、その内、品川駅大開発で、お気に入りの店が出来るのを気長に待つとしましょう♪

[102: 購入検討中さん]

70さん
99さん
68です。うちは南西です。99さんとはかぶってませんね！

[103: 匿名さん]

コスモポリスやフェーバリッチ超える位の高層階ならともかく、それ以外の階だったらどれでも同じってことで３階緑地つきに。

下の階に遠慮もいらないし・・・。

[104: 匿名さん]

空中庭園人気あるんですねｗ
たくさんの人が見に来そうで、引越後しばらくは落ちつかなそう・・・

[105: 匿名さん]

空中庭園ってそんなに凄いの？
私は期待してませんが。

[106: 匿名さん]

空中庭園っていうくらいだから、
マチュピチュ並にすごいみたいですよ。

[107: 不動産購入勉強中さん]

私は現在33歳ですが、30年後あたりが月々の払いが多くなるなるこの物件は
定年後に金回りが悪くなりそうで、、（車も手放せないので、Ｐ代もかかる）
ちょっと、はずれてもいいかなと思うようになりました。

その前に売却するか、あと1年ほど待って、他の中古が下落したら、
そっちのほうが堅実かなと。30年後のランニングコストはそこまでしないし。。

こちらの物件はトータルで安いのはわかっていても、その分きちんと貯蓄して、
30年後のコスト用に供えるのは、はっきりいって、めんどくさい。

だったら、所有権のほうが。。

あたらなくてもいいかなと思えてきた。

[108: 匿名さん]

かなりの割合で当選キャンセルが出ると考えます。
ハズレた方は発表後数週間は希望を捨てないようにね☆

[109: 匿名さん]

１０８さん
何故そのように思われますか？？
来週末の抽選までの苦しみを少しでも緩和したので理由を教えてください！

[110: 匿名さん]

苦しみ？ 宝くじに期待する方が間違っている。。。
当たれば儲けものぐらいの気持ちじゃないと。

[111: 匿名さん]

１０９
なんとなくわかる。期待と不安で苦しい感じ。
早く抽選してほしい。

[112: 匿名さん]

とりあえず申し込みだけでも
ってゆうひと多いと思う。

[113: 匿名さん]

キャンセルしそうなのは…

現地を見ないで応募し、内覧会で部屋を見てがっかりした人。
資金繰りがダメだった人。
当たったら興奮状態から目が覚め、急に買いたくなくなった人。
応募に違反があった人。

などなど

[114: 匿名さん]

当たったら興奮状態から目が覚め、急に買いたくなくなった人。
→この要因がなにげに多そうな気がします。
当たらないと思っていたら当たってびっくり。どうしよう。みたいな。

そういえば当たったらの話ですが、購入意思確認の電話がありますよね。
その際に「あの、ちょっと考えさせてください」っていうとどれくらい待ってくれるのかなぁ。
個人的には「３，２，１，０。ブー。残念ですが次の方へ権利が移行しました」
の方が嬉しいですが。

[115: 匿名さん]

>>109
理由ですが
①とりあえず祭参加型応募者が多数見受けられる
②初期必要金が用意出来ない人が少くない
③当選後、再考してビビって連絡しない人が少くない

「本当にココが欲しい。」
そんな人は多くないでしょう。

私は二年前に結婚して、それからマンション探しをしています。
この二年間の首都圏の価格動向をずっと見てきました。
各社モデルルーム数十件訪問、ホームページ随時チェック、資料取り寄せ…
そんな私も芝浦島を応募しましたが3倍でハズレましたが、数日後キャンセル電話がきました。
しかし契約途中まできてビビってしまい止めました。
（今思うとバカな事したなと後悔しています…嫁からは今でもチクチク言われます）
ココは物件自体は激安ですがランニングはそうではありません。
賃貸にする。数年後売却する。
そんな安易な考えでは続かない年収層が今回の応募者は多そうな感じです。

[116: 申込予定さん]

3616(E')に申し込みした方いらっしゃいますか！？
私申し込み済みです。

[117: 匿名さん]

正直あの狭い廊下を毎日通るのかと思うと・・・。

でも、当選したらちゅうちょ無く「はい」バンジャイ！

[118: 匿名さん]

１０９です。１１５さんありがとうございました。
我が家も結婚して1年が経過したところでマンション探しをずっとしていました。
当選すれば絶対契約します！！！！

[119: 匿名さん]

ここは当選後２週間はキャンセル自由ですものね。
ビビる人は出てくるでしょうね。

[120: 匿名さん]

4101の人いますか？

[121: 匿名さん]

116さん！
かぶってますよ、初めて。。。。
E"間取りで高層階が良いなと思ってて、中間倍率が一番低かった
3616に申し込みました。
ちなみに債権優遇倍率で申し込みしております。
もう牽制する必要もないのでネタではないです。

[122: 匿名さん]

やっぱり初期費用が500〜600の調達にローン以外のランニングが高い。
10年後は2万もアップする・・・駐車場を含めれば10万に届くランニング。
毎月20万の支払に光熱費など。
あの内装や作り、借地権など考えると欲しい人は20代後半から40代前半が
多いと思われ、欲しい人の年収は400〜500万の人が多いと想像しますね。
しかしコストを考えれば700万程度の人でなければ苦しい。
もっとも頭金が１千万出せるなら良いですが・・・・・
年収700万の人ならこれは買わないように思えますね。

ミクに書いてありましたが、住友は売れない方が本当は良い。
売れ残りを自社で運用して儲ける企みだと言うのは本当だろうか・・・・・

[123: 申込予定さん]

121さん
うあぁ！かぶってますか！！
つみたて君ですか！？
うちは通常の申し込みなので１枠です・・・。
参りました・・・。

[124: 匿名さん]

＞品川駅周辺って、デパートもなければ家電量販店もないんだね

品川は一応高級住宅街。そんなものがあるわけがない。今後もできない。

デパートのある街は、新宿、池袋、銀座というように歓楽街。人を集めるために
様々な施設がある。住宅街には必要なし。せいぜい高級スーパーがあれば良い。

この人口規模程度だと、ピザハウスあたりも来ない。DVDレンタル店については不明。
今後はインターネット配信が普通になっていくから・・・

[125: 匿名さん]

高級スーパーイラナイッス。激安スーパーで午後７時になったら惣菜半額シール貼りまくるスーパー希望っス。
日替わり限定商品をマンション住人で奪い合うのが夢っス。

[126: 匿名さん]

＞5年後の賃料は一番安い部屋でも最低月20万かな。

15年くらいまでは借りてくれる人がいるだろう。20年もたったら借りてくれる人は
激減する。そこから72年まで、空にしておいておくのか。賃貸は、おおむね10年
以内が普通。

自分が引っ越して売るか貸すかしなくてはならなくなったら、早めに売った方が
いい。時間がたつにつれ、極端に売りにくくなる。所有権マンションであれば、
30年たっても買い手がでてくるが、定借が30年経過してしまったら、絶対に
買い手はいない。極端に安くすれば別かもしれないが。　自分が後40年後に
確実に消滅するマンションを買う気になるかどうか、考えてみれば明らか。
それに、たぶん30年たったら、このマンションはぼろぼろ。将来確実に壊すと
わかっているマンションのメンテナンスに金をかける気にはなれないだろう。

[127: 匿名さん]

購入意思確認の電話はいつかかってくるのでしょうか？

当選した段階でいきなり買います！と言わないと内覧できないのでしょうか？

[128: 申込予定さん]

>>127
翌日から

[129: 匿名さん]

＞入居時は内覧同行業者に調べてもらえば。

内覧会では、自分の部屋しか入れないから、遮音性には調べられないのが普通。
たまに、業者がオーケーしてくれることがあるようだが。

それに仕様は公開されている。遮音性が低くても、直してもらうことはできない。
直すということは、建て直しをするということになってしまう。

どのみち、コンクリートじゃないから、いくら厚くてもしょうがないような
気がする。コンクリートは厚いほど、遮音性が向上することが実験で確かめ
られている。

ここは、ボイドスラブなので、床の遮音のほうが私は心配だ。

[130: 購入検討中さん]

２５１６に人いますか〜〜？！？！！？

[131: 匿名さん]

＞かなりの割合で当選キャンセルが出ると考えます。
＞ハズレた方は発表後数週間は希望を捨てないようにね☆

すごく正しいと思う。入居決定から、実際の入居までの期間が短すぎる。たぶん、
金策が出来ない人が続出する。

それと、借地権がどうしても納得できない人も少なくないと思う。

それと、あまりにチープな仕様。個人的に一番嫌だなと思うのは、風が抜けない構造。
今年の夏は涼しいので実感わかない人が多いと思うが、一般的な夏だったら、クーラー
フル回転させないとつらい。クーラーがつけられない部屋がいくつかあるのが気に
かかる。今は、生活保護でもクーラーが付けられる時代。これは設計ミスだと
思う。

品川にあればいいってもんでもないと思う人は少なくない。安いからっていうんで
とりあえず申し込んだ人は多いと思う。

最後の最後まであきらめるな!