シティタワー品川 Part10

[マンコミュファンさん]

品川駅港南口徒歩10分、SONY本社裏に建つ東京都の70年定期借地物件です。
とうとうPart10です。登録も終了しました。
不動産不況の世の中に吹いた一陣の突風、これで一段落と言うところでしょうか。


[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
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[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[62: 匿名さん]

考えてみたら、
申し込んだ部屋の最終倍率が分からないと、
１番の人が困るわけだ。

１番の人は、最後の番号の人が当選者になった場合の補欠者だから。

[63: ご近所さん]

住んでみてわかる畳の良さ、
ウチは、障子に琉球畳と、わざわざ和室にリホームしました。
夏も冬も和室っていいよ〜

[64: 匿名さん]

畳って手入れ怠るとカビが生えやすいし、
襖の立て付けが悪くなりやすいのでちょっと。

[65: 匿名さん]

＞＞５９、６１

何タイプですか？「Ｆ」？？？

[66: 匿名さん]

ぎゃっ、うちも３１階…

[67: 匿名さん]

612
家族多いんだもん。

[68: 購入検討中さん]

13階にした方いますか？

[69: マンション投資家さん]

リビングの隅に畳の部屋がある間取りってよくあるけど、ださくない？

[70: 購入検討中さん]

>>68
はい。13階にしちゃいました。
なんかかぶってる予感（T_T)

[71: 当たれ]

最終的に４万も応募あったってほんと？
あと廊下ってそんなにうるさいのかな？C'にしました

[72: 業界人]

なんか一昔前の新興市場株のIPOの掲示板に似てて面白いですね。この業界にいますが、最終倍率気になります。平均で30倍越えなかったら本当にヤバいですよ。毎週どこかが逝ってますから。明るい話題が欲しいです。

[73: 匿名さん]

廊下のうるささは、住人次第。
ここの住人が他人を気遣って静かに歩くと思いますか？

[74: 業界人]

ハイヒールの音は想像以上です。音に敏感な人は外廊下のマンションはきついですよ。まあ廊下側の居室で寝なければ音も覗かれる心配もないですが。

[75: 匿名さん]

うちも２１階にしました。

[76: 匿名さん]

３１階はどうでしょうか・・・
人気なさそうな、「Ｆ」がかなりの応募があったりして・・・

[77: 匿名さん]

ここの抽選がはずれたら、他のマンション検討しますか？！
新築で検討する方、どこかいいとこありますか？

ここを購入できないことも考えておこうかなと。

あと、抽選会って、どの位時間かかるのでしょうかね。

[78: 匿名]

20階希望の方いらっしゃいますか？

[79: 匿名さん]

18階です

[80: 申込予定さん]

４００１

[81: 購入検討中さん]

>74
私も同じ理由でE’にしました。
あと気になるのは戸境壁が薄い気がするんです。ここは乾式壁１３６mmですけど今住んでいるところは１５０mmです。
今住んでいるところでは隣の音は全く聞こえませんけどこちらはどうなんでしょうね。

まあ隣の音が聞こえるようなら、真ん中の部屋を寝室にしますけどね。

[82: 匿名さん]

ここは永住するもよし、賃貸するもよしですね。
とりわけ投資用物件と考えた場合、品川駅徒歩圏でソニーやＮＴＴ等の大企業からすぐなので、
これらの企業の社員から安定的な賃貸需要があるでしょう。
5年後には相当数が賃貸にまわるでしょうが、十分な需要があると考えています。
ＡタイプやＮタイプだとグロス利回り10％以上は可能でしょう。

[83: 匿名さん]

81
2004年頃は136mmが主流でした。
窓ガラスもペアじゃないのが主流でした。
要するに、マンション底値と言われた頃の仕様レベルですね。

[84: 物件比較中さん]

中層Ｅ’です。

[85: 匿名さん]

＞品川駅徒歩圏でソニーやＮＴＴ等の大企業からすぐなので、

それはない。独身のうちならともかく、ソニーやNTTのファミリーがここに住むわけが
ない。独身用の部屋ってないよね。

相当甘い考えの人がいるようだ。

[86: 匿名さん]

ソニーやNTTなら、夜間作業用にマンション購入するのはよくあるが、法人は買えないので
駄目ですね。

[87: 匿名さん]

>>82

あますぎる。

[88: 匿名さん]

マンションが投資対象になると考えている人がまだいる。

もうマンションは投資対象ではない。赤字間違いなし。永住しない人は、契約しないほうが
吉。引っ越さざるをえない状況ができたら、売った方がいい。

[89: 匿名さん]

トヨスタワーとかビーコンも戸境壁は乾式136mmだけど。
普通でしょ？

[90: 匿名さん]

これだけの立地だといくらでも借り手はいるよ。
職住近接ほどいいものはないし。
5年後の賃料は一番安い部屋でも最低月20万かな。

[91: 匿名さん]

89
トヨスタワーまで136mmですか。
今時それは薄いですよ。郊外仕様ですかね。

[92: 匿名さん]

とりあえず、ここの戸境壁はトヨスタワー並みってことで。

[93: 匿名さん]

>>91

郊外にタワマンなんて少ないから口外しようってことはないでしょ
１３６ｍｍは都心仕様だよ

[94: 匿名さん]

戸建て壁にネジ穴を開けたりすると遮音性ががた落ちになるということだが、
隣の人がやっちまったときには責任とってもらえるのだろうか？

[95: 匿名さん]

違反だからな
当然責任は取る必要があるが、穴あけたかどうか確認するのが難しい

[96: 匿名さん]

品川駅周辺って、デパートもなければ家電量販店もないんだね。
ユニクロその他の有名店も少ない。

…と書くと、大井町にでも住めばと言われるか。

[97: 匿名さん]

DVDレンタル店もない

[98: 匿名さん]

戸建て壁の遮音性能チェックはできないのかな？。
入居時の施工検査と入居後の定期的な検査が必要だと思う。

[99: 購入検討中さん]

>>68
>>70
うちも13階です。Ｅ”です。かぶってます？

[100: 匿名さん]

壁の遮音、
入居時は内覧同行業者に調べてもらえば。
入居後は問題が起きない限り、個人宅に入る検査は無理。

[101: 匿名さん]

>>96
確かに、
大井町は目下阪急が大改造中だが、駅前にはアトレ、ヨーカドウ、ラビ（下には西友）と
駅前は買物ゾーン。

意外な所では、似つかわしくないしゃれた大駅ビルが完成した蒲田駅（羽田の拡張をにらみ）、
駅前アーケード他には手ごろな値の家具や、カーテン屋他、庶民の買物ゾーンが広がっている。

極めつけは、川崎駅続きの有名なラゾーナ、駅反対側は昔から変わらない買物地帯があり、
ヨドバシ、さいか屋のデパートもある。

一方、恵比寿、渋谷、有楽町、東京駅周辺のデパート、御徒町や横浜ですら、何本かの線が揃い、何処へ行くのも便利です。

まぁ、その内、品川駅大開発で、お気に入りの店が出来るのを気長に待つとしましょう♪

[102: 購入検討中さん]

70さん
99さん
68です。うちは南西です。99さんとはかぶってませんね！

[103: 匿名さん]

コスモポリスやフェーバリッチ超える位の高層階ならともかく、それ以外の階だったらどれでも同じってことで３階緑地つきに。

下の階に遠慮もいらないし・・・。

[104: 匿名さん]

空中庭園人気あるんですねｗ
たくさんの人が見に来そうで、引越後しばらくは落ちつかなそう・・・

[105: 匿名さん]

空中庭園ってそんなに凄いの？
私は期待してませんが。

[106: 匿名さん]

空中庭園っていうくらいだから、
マチュピチュ並にすごいみたいですよ。

[107: 不動産購入勉強中さん]

私は現在33歳ですが、30年後あたりが月々の払いが多くなるなるこの物件は
定年後に金回りが悪くなりそうで、、（車も手放せないので、Ｐ代もかかる）
ちょっと、はずれてもいいかなと思うようになりました。

その前に売却するか、あと1年ほど待って、他の中古が下落したら、
そっちのほうが堅実かなと。30年後のランニングコストはそこまでしないし。。

こちらの物件はトータルで安いのはわかっていても、その分きちんと貯蓄して、
30年後のコスト用に供えるのは、はっきりいって、めんどくさい。

だったら、所有権のほうが。。

あたらなくてもいいかなと思えてきた。

[108: 匿名さん]

かなりの割合で当選キャンセルが出ると考えます。
ハズレた方は発表後数週間は希望を捨てないようにね☆

[109: 匿名さん]

１０８さん
何故そのように思われますか？？
来週末の抽選までの苦しみを少しでも緩和したので理由を教えてください！

[110: 匿名さん]

苦しみ？ 宝くじに期待する方が間違っている。。。
当たれば儲けものぐらいの気持ちじゃないと。

[111: 匿名さん]

１０９
なんとなくわかる。期待と不安で苦しい感じ。
早く抽選してほしい。

[112: 匿名さん]

とりあえず申し込みだけでも
ってゆうひと多いと思う。

[113: 匿名さん]

キャンセルしそうなのは…

現地を見ないで応募し、内覧会で部屋を見てがっかりした人。
資金繰りがダメだった人。
当たったら興奮状態から目が覚め、急に買いたくなくなった人。
応募に違反があった人。

などなど

[114: 匿名さん]

当たったら興奮状態から目が覚め、急に買いたくなくなった人。
→この要因がなにげに多そうな気がします。
当たらないと思っていたら当たってびっくり。どうしよう。みたいな。

そういえば当たったらの話ですが、購入意思確認の電話がありますよね。
その際に「あの、ちょっと考えさせてください」っていうとどれくらい待ってくれるのかなぁ。
個人的には「３，２，１，０。ブー。残念ですが次の方へ権利が移行しました」
の方が嬉しいですが。

[115: 匿名さん]

>>109
理由ですが
①とりあえず祭参加型応募者が多数見受けられる
②初期必要金が用意出来ない人が少くない
③当選後、再考してビビって連絡しない人が少くない

「本当にココが欲しい。」
そんな人は多くないでしょう。

私は二年前に結婚して、それからマンション探しをしています。
この二年間の首都圏の価格動向をずっと見てきました。
各社モデルルーム数十件訪問、ホームページ随時チェック、資料取り寄せ…
そんな私も芝浦島を応募しましたが3倍でハズレましたが、数日後キャンセル電話がきました。
しかし契約途中まできてビビってしまい止めました。
（今思うとバカな事したなと後悔しています…嫁からは今でもチクチク言われます）
ココは物件自体は激安ですがランニングはそうではありません。
賃貸にする。数年後売却する。
そんな安易な考えでは続かない年収層が今回の応募者は多そうな感じです。

[116: 申込予定さん]

3616(E')に申し込みした方いらっしゃいますか！？
私申し込み済みです。

[117: 匿名さん]

正直あの狭い廊下を毎日通るのかと思うと・・・。

でも、当選したらちゅうちょ無く「はい」バンジャイ！

[118: 匿名さん]

１０９です。１１５さんありがとうございました。
我が家も結婚して1年が経過したところでマンション探しをずっとしていました。
当選すれば絶対契約します！！！！

[119: 匿名さん]

ここは当選後２週間はキャンセル自由ですものね。
ビビる人は出てくるでしょうね。

[120: 匿名さん]

4101の人いますか？

[121: 匿名さん]

116さん！
かぶってますよ、初めて。。。。
E"間取りで高層階が良いなと思ってて、中間倍率が一番低かった
3616に申し込みました。
ちなみに債権優遇倍率で申し込みしております。
もう牽制する必要もないのでネタではないです。

[122: 匿名さん]

やっぱり初期費用が500〜600の調達にローン以外のランニングが高い。
10年後は2万もアップする・・・駐車場を含めれば10万に届くランニング。
毎月20万の支払に光熱費など。
あの内装や作り、借地権など考えると欲しい人は20代後半から40代前半が
多いと思われ、欲しい人の年収は400〜500万の人が多いと想像しますね。
しかしコストを考えれば700万程度の人でなければ苦しい。
もっとも頭金が１千万出せるなら良いですが・・・・・
年収700万の人ならこれは買わないように思えますね。

ミクに書いてありましたが、住友は売れない方が本当は良い。
売れ残りを自社で運用して儲ける企みだと言うのは本当だろうか・・・・・

[123: 申込予定さん]

121さん
うあぁ！かぶってますか！！
つみたて君ですか！？
うちは通常の申し込みなので１枠です・・・。
参りました・・・。

[124: 匿名さん]

＞品川駅周辺って、デパートもなければ家電量販店もないんだね

品川は一応高級住宅街。そんなものがあるわけがない。今後もできない。

デパートのある街は、新宿、池袋、銀座というように歓楽街。人を集めるために
様々な施設がある。住宅街には必要なし。せいぜい高級スーパーがあれば良い。

この人口規模程度だと、ピザハウスあたりも来ない。DVDレンタル店については不明。
今後はインターネット配信が普通になっていくから・・・

[125: 匿名さん]

高級スーパーイラナイッス。激安スーパーで午後７時になったら惣菜半額シール貼りまくるスーパー希望っス。
日替わり限定商品をマンション住人で奪い合うのが夢っス。

[126: 匿名さん]

＞5年後の賃料は一番安い部屋でも最低月20万かな。

15年くらいまでは借りてくれる人がいるだろう。20年もたったら借りてくれる人は
激減する。そこから72年まで、空にしておいておくのか。賃貸は、おおむね10年
以内が普通。

自分が引っ越して売るか貸すかしなくてはならなくなったら、早めに売った方が
いい。時間がたつにつれ、極端に売りにくくなる。所有権マンションであれば、
30年たっても買い手がでてくるが、定借が30年経過してしまったら、絶対に
買い手はいない。極端に安くすれば別かもしれないが。　自分が後40年後に
確実に消滅するマンションを買う気になるかどうか、考えてみれば明らか。
それに、たぶん30年たったら、このマンションはぼろぼろ。将来確実に壊すと
わかっているマンションのメンテナンスに金をかける気にはなれないだろう。

[127: 匿名さん]

購入意思確認の電話はいつかかってくるのでしょうか？

当選した段階でいきなり買います！と言わないと内覧できないのでしょうか？

[128: 申込予定さん]

>>127
翌日から

[129: 匿名さん]

＞入居時は内覧同行業者に調べてもらえば。

内覧会では、自分の部屋しか入れないから、遮音性には調べられないのが普通。
たまに、業者がオーケーしてくれることがあるようだが。

それに仕様は公開されている。遮音性が低くても、直してもらうことはできない。
直すということは、建て直しをするということになってしまう。

どのみち、コンクリートじゃないから、いくら厚くてもしょうがないような
気がする。コンクリートは厚いほど、遮音性が向上することが実験で確かめ
られている。

ここは、ボイドスラブなので、床の遮音のほうが私は心配だ。

[130: 購入検討中さん]

２５１６に人いますか〜〜？！？！！？

[131: 匿名さん]

＞かなりの割合で当選キャンセルが出ると考えます。
＞ハズレた方は発表後数週間は希望を捨てないようにね☆

すごく正しいと思う。入居決定から、実際の入居までの期間が短すぎる。たぶん、
金策が出来ない人が続出する。

それと、借地権がどうしても納得できない人も少なくないと思う。

それと、あまりにチープな仕様。個人的に一番嫌だなと思うのは、風が抜けない構造。
今年の夏は涼しいので実感わかない人が多いと思うが、一般的な夏だったら、クーラー
フル回転させないとつらい。クーラーがつけられない部屋がいくつかあるのが気に
かかる。今は、生活保護でもクーラーが付けられる時代。これは設計ミスだと
思う。

品川にあればいいってもんでもないと思う人は少なくない。安いからっていうんで
とりあえず申し込んだ人は多いと思う。

最後の最後まであきらめるな!

[132: 匿名さん]

あぁ〜！遮音性についてほとんど気にしてなかったけと。。これはかなり聞こえやすい構造みたいですね。う〜ん、確かに遮音性は住んでから結構気になるポイントなんだよなぁ。

[133: 匿名さん]

122>

初期費用等の話はよく書かれてますが、なんというか、絶対その金額って必要なんでしょうか？
ある程度の相談というか交渉はできないもの？

[134: 購入検討中さん]

URに住んでいますが、上下左右の音はほとんど聞こえたことがありません。なので遮音性についてあまり気にした事がありませんでした。シティタワー品川はURよりも遮音性劣るのかなあ？ご存知の方教えて下さい。

[135: 匿名さん]

131>

パンフ熟読してなくてすみません。
クーラーつけられない部屋とは例えばどちらになりますか？

[136: 匿名さん]

今住んでるマンションと同じスラブ厚だけど、
上で子供が走るとガンガン響くよ。

[137: 匿名さん]

>133
買いたい人が多いんだから融通は利かないでしょ

[138: 匿名さん]

げっ。

床はボイドスラブなの・・・。隣の部屋との音どころじゃない。上の家の騒音のほうが
相当問題になるのでは・・・

安いのでいいかと思ってきましたが、考えなおしたほうがいいかも。上の家の音が
うるさいので引っ越す人が少なくない時代です。横の騒音なんてせいぜい、テレビ
が人の話声。上からの騒音はどすんどすんで、きつい。

[139: 匿名さん]

＞クーラーつけられない部屋とは例えばどちらになりますか？

今勤務先なので確認できませんが、jとkじゃなかったですか?
うろ覚えなので、誰か確認してください。

[140: 匿名さん]

URは物件によって遮音性が違うそうですよ。
134さんは運が良かったのでしょう。

[141: 匿名さん]

>>37
私もＬ良いと思って迷ったのですが、
リビングと和室以外が、共用外廊下に面しているので、
寝室にする部屋がないのですよね。
和室に布団敷いて寝るのも旅館みたいで良いと主人は言ってましたが、
私は、ベッドで寝たいので無理だと言ってＣ’にしました。

[142: 匿名さん]

まあ、あの見学層を見る限り、当選しても初期費用工面できず、またはローン組めずにキャンセルする人は多いだろう。だいたい、そういう人がマンション買おうなんて思うのが間違い。

[143: 匿名さん]

>>124

宅配ピザですが天王洲にあるサルバトーレクオモが配達してくれます。
ＤＶＤレンタルはほとんどありません。１０年前はＴＳＵＴＡＹＡは
恵比寿まで行かないとなかったですが、今は田町駅前と西五反田にあり
ますね。いずれもふらっと歩けるような距離ではないですが。

スーパーは競争がないせいか高いです。クリーンズ伊勢丹とＷｉｎｇは
ありますがデパ地下価格です。きゅうり一本５０円とかです。
日用品（例えばティッシュペーパとか）の買出しは不便です。
まあこれらのことは港区全般にいえることで品川が特に不便ということ
でもありませんけど。

あと利便性が高いので車が必要ないという人もいますが、所有コストは
別にしてあれば確実に便利です。土日は都内の道路はすいているので
山手通りの内側にいる限り、渋滞時間を考慮する必要はありません。

ただ食料品以外の日用品を売っているところがほとんどない（例えば
シャンプーとかね）あっても定価＆バリエーション
が少ないので、まとめて車でジャスコやコストコに買出しをする
人が多いです。あと生協かな。

ご参考までに

[144: 匿名さん]

手付け金の他に必要なもの。(借金する場合)

ローン関係の費用、引っ越し代、新しくする家具(サイズの関係で新しくせざるを
えないことあり)、ドライ洗濯機(このマンションでは必須)、修繕積み立て基金、
保険、・・・。

人によるわけですが、最低でも300万前後は必要ではないでしょうか。

ここは土地の固定資産税も高そうですね。

[145: 匿名さん]

しかしランニングコスト高いですね。当たったら悩ましいところです。
1番安いAタイプの部屋でも

必要な初期費用としては現金は(頭金10%他諸費用）約４３０万円

月々のランニングコスト(駐車場代込）約61,000円

毎年の固定資産税概算で約（5年間半額の軽減措置適用で）174,000円

こんなところでしょうか？

銀行ローンは提携外のところを使いたいのですが問題なしなのでしょうか？
定借だと物件の担保評価に時間がかかり間に合わないのかな？
誰かご存知の方教えてください。

[146: 匿名さん]

>>133

＞初期費用等の話はよく書かれてますが、なんというか、絶対その金額って必要なんでしょうか？
＞ある程度の相談というか交渉はできないもの？

初期費用を交渉で値引いてもらうのは無理ですよ。ここに限らず、どの物件でも有り得ないでしょ。
できるとすれば、頭金を０にするくらいでしょ。
頭金だったら、年収が高い人は、もしかしたら手付金額のみにしてもらえるかもしれないですね。
それにしても、400万くらいはキャッシュで必要ですよね。

[147: 匿名さん]

>>144

借地なので固定資産税は建物分だけです。その分地代がかかりますが。

[148: １４５です]

＞１４４さん
土地の固定資産税はかからないですよ。
ココに住む人達は土地を借りてるんですから。

[149: 匿名さん]

>>143
車がないと、生活が不便そうですね。

[150: 匿名さん]

>>149

まあ不便ってほどでもないんだけど、あったほうがより楽しめるって
感じですかね。まあタクシーつかって定価でティッシュペーパー買いに
いく生活をしても月３万の駐車場払って車持つよりはトータルコストは
安いと思いますけどね。

[151: 匿名さん]

イオンバス（無料）を使いましょう！

[152: 匿名さん]

クーラー付けられない部屋結構ありましたよ。リビングの奥（隣）の、続きになってるタイプはダメでした。いいな〜と思う間取りは全部クーラーでＮＧ。なので、うちはＤタイプ。人気なさそうですが…

[153: 匿名さん]

イオンバスは、通りの向こう側がバス停なのが欠点ですね。
あるだけ良いのですけど。

[154: 匿名さん]

当たったら当該物件を見せてくれて　それから判断すればいいのかな

[155: 匿名さん]

普通に働いている人なら1か月で400〜500万を現金で調達するのは難しくないと思う。
ただ、実際に契約となった場合に予想よりもランニングが高くなることが分かりキャンセルする可能性はある。

ローン＋ランニングコスト＋（固定資産税＋光熱費＋回線費）
ローン＋ランニングコスト（Aで6万）＋3万くらいかかる

まぁ当たったらの話だけど

[156: 匿名さん]

>>154

内覧は申し込み当日と書いてありますね。

当選電話あり
↓
申し込みますと即答
↓
申し込み手続き日程決定
↓
申し込み当日内覧
↓
やっぱイラネ
↓
すみふ担当者「ざけんな！」

理論的には可能ですが当日ドタキャンは結構根性はいると思う
まあ申し込みするかどうかは実際見てから決めますってあらかじめ
いっとけばいいと思いますが。

[157: 匿名さん]

>>155
たしかに、今の時代、サラリーマンならば、400万くらいなら簡単に調達できますけど
その後が大変、借金地獄ですよ。

[158: 匿名]

Ｄタイプにいれた。一番人気ないから当たるかと思って‼
誰かいる⁇
ちなみに積み立てではない(T . T)
当たれー3804☆

[159: 匿名さん]

エアコン付けられない部屋はパンフレットの８ページにのってますが、書いておきますね。

Ｃ、Ｃ´、Ｈ、Ｍ、Ｔの洋室(２)
Ｉ、Ｌの和室
Ｊ、Ｊ´、Ｋ、Ｒの洋室(３)

[160: リーマン]

3818に登録した
Ｍタイプっす

[161: 匿名さん]

部屋番号晒しての牽制合戦が微笑ましいですね