シティタワー品川 Part10

[マンコミュファンさん]

品川駅港南口徒歩10分、SONY本社裏に建つ東京都の70年定期借地物件です。
とうとうPart10です。登録も終了しました。
不動産不況の世の中に吹いた一陣の突風、これで一段落と言うところでしょうか。


[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part05 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/
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Part09 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44236/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[284: 匿名さん]

賃貸に出した場合、賃料３０万円なんて皮算用も出ましたが、どうしても次のような疑問がぬぐえません。

・家賃に月３０万円払える人が他のＭＳと比較して住民所得レベルの幅の大きなこのＭＳ積極的に住みたいと思うか？

・月３０万円以上払える人の絶対数を考えると近年大量供給された大規模ＭＳや今後できる新しいＭＳとの競争で入居者を確保することは簡単ではないのでは？

・その時、入居者確保のためには価格で勝負するしかなくなるのでは？その時の市況にもよるが結局２０万円程度まで下げざるをえない可能性も少なくないのでは？

そうなれば、賃料収入から諸経費や賃料収入に対する税金を差し引くと年間収支が１２０万円程度になるので、投資回収年数は３０年（＋５年）程度。しかも空室想定期間ゼロの計算で。

[285: 匿名さん]

>>242

>ここが築50年で残存20年になっていて、適正な賃料が月20万だとしたら、修繕費や管理費、税金を>差っ引いた月13〜4万から逆算した値段で売れるよ。
>堅くみて月10万として年120万×20年だから2000万切るかどうかくらいなら、買ってもいいんじゃない

毎月の経費は、管理費14000円、修繕積立金25000、地代16000、家賃回収代行料10000円で65000円。
その他の費用は、購入費用、固定資産税、クリーニング代(リフォーム)、エアコン等の修繕費程度かな。

残存20年を2000万円で買ったら、ほとんど利益は出ないだろうね。
借り手の付かないアイドリングまで考えたら、赤字もありえるね。
個人向けの国債でも買った方がいい。

[286: 匿名さん]

カーシェアリングは時間と距離でダブル課金されるから送迎程度にしか使えないです。近距離ならタクシーやバス、遠距離ならレンタカーの方が割安なので使い方が難しい。

[287: 匿名さん]

＞243

賃貸と比較して安けりゃ買うだろ。
その時の金利と賃料次第だが。

[288: 匿名さん]

この賃料議論終わらんからやめ。
それぞれ自己責任で自分なりの試算でいいんじゃね？

[289: 購入検討中さん]

まだ当選していないのにこんなことを言うのは性急ですが、
住民用のレンタカーサービス、禁煙車の設定を切望してます。

喫煙車両は喉が痛くなってしまうのと、子供がいるので、
全部喫煙可とはしないで欲しいな。

[290: 匿名さん]

289

禁煙車あるだろ

しかし細かいこと心配しすぎ。いくらなんでも

[291: 匿名さん]

賃料議論の正解は、数十年後に出る。
大地震などで壊れなければ。

[292: 匿名さん]

＞＞２８５

諸経費として管理費、修繕積立金、地代、家賃回収代行料、の他にも次の費用が必要です。

・解体積立金
・損害保険料
・修繕積立基金４３万円/１０年
・（賃貸に出した場合）不動産所得税（総合課税）←忘れられがちですが・・

これらを踏まえた収支計算をすると、投資物件としては中の下レベルです。
やはり自分で住むための物件でしょう。

[293: 周辺住民さん]

近隣のマンションならカーシェアリングやオリックスレンタカーの集配サービスありますよ。

[295: 匿名さん]

284
CT品川は港南の同エリアでも一番駅に近いので有利だと言える。しかし、他の立派な共用施設や内装には劣るので賃料で10〜20％くらいは安くしなくては厳しいのではと思います。
30は無理でしょうけど、25万くらいなら貸せると思いますよ。
税金や諸経費で３割引いたとして、16〜17万は手元に残ると思われます。（年間利益200万）
PER15ってとこじゃないでしょうか。（当初5年は貸せないのでPER20ですね）

[296: 匿名さん]

抽選まであと9日もあるのか・・・
当日は仕事中でもウズウズたまらんだろうな。

当たるかもしれないし当たらないかもしれない。
ただ当たらない確立が30倍くらい高いだけだ。

[301: 購入検討中さん]

Ｉ申し込んだ方いますか？

[304: 匿名さん]

２９２さん　ありがとうございます。

日当たりと眺めでＫを選びましたが、ちゃんと使える洋室が一つもありません。
眺めの良いＤ´Ｅ´と迷いました。
Ｄ´はバルコニー側の四角い洋室が使えます。
Ｅ´は面白みはない間取りですが、何度も出ているように採光の良い部屋ばかり。
現在のマンションで間取り、方角（眺め）ともに失敗しているので一番いい部屋を申し込もう
と思いました。

当たる確率は極めて低いことを理解していますので、気になるのは間取り選択眼です。
家族数や用途によっても違うと思いますが、今日の気分はＥ´に軍配です。

[305: 匿名さん]

８００戸以上もあると引越し期間が気になりますが、
即入居希望者が引越しし終わるまで、どのくらいかかる
ものでしょうか？

[306: 匿名さん]

ひまなので、高さと方角人気ランキングしましょう。

南西、中層

[307: サラリーマンさん]

まだ集計中なので、個別の倍率は出ていませんが、総数が判明して、
平均倍率が出ているそうです。
どうやら、平均倍率は、４８倍との事でした。
積み立て君は、確立およそ、1/2ですね。

[308: 匿名さん]

エレベーター４基×１日５戸＝１日２０戸
で、４０日位かな。

[309: 匿名さん]

Ｅ？
モデルルーム見たけど、リビングがせまくて印象悪かったな。
Ｅはないな。

[310: 匿名さん]

ビューバスでプレイする奴いそうだね。

[311: 匿名さん]

おれもなんでＥなんかがｅのかわからない。リビング狭すぎ、形悪すぎ。実質１０畳くらいしかない感じ。

[312: 匿名さん]

307
誰に聞いた？

[313: 匿名さん]

人気が無さそうなＨとＣの中層に申込みました。誰かいるかな〜？

[314: 匿名さん]

今住んでる500戸のタワーMSの引越しは2ヶ月くらいかかりましたよ。
800もあると3ヶ月かかるのでは？？

[315: サラリーマンさん]

友達が集計する人です。

[316: 匿名さん]

もし、住宅ローン減税が「最大控除３００万円」になるとしたら、
年明けすぐに入居したほうが有利ということもありますよね？
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200808270177.html

[317: 匿名さん]

315
うそ教えられてる

[318: 購入検討中さん]

南西Iの14階。方角も階数も微妙な部屋。
どうだ！誰も申し込んでないだろ。

[319: 匿名さん]

>>307

いくら暇とはいえ、何でそんなつまんない＆0.5秒でウソと分かる
書き込みをする人がいるのか不思議です。

　こんな住人ばかりになるならと本気で考えちゃいます・・・

　ん・・・新手のネガキャンか？

[320: 匿名さん]

Ｅは住んでみると全面バルコニー側の良さが分ります。
確かにモデルルームでは狭く感じられましたが、リビングの壁を抜くこともできますし。
眺めが良く光の入る部屋の有難さは住んでみないとわからないと思います。

[321: 匿名さん]

日常過ごすのはリビング。各洋室は別に日が入らなくてもいい。

最上階なら廊下側の部屋も明るい（当たれば）。

Ｅはリビングの壁取っ払ったらハリがガタガタでみっともないことになる。

[322: 匿名さん]

ＥはＤとポーチ共用なので、却下。

[323: 匿名さん]

もしかして、ここは設備の省エネ性☆３つだから省エネ住宅の４００万円控除対象
になるのでしょうか？
http://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye3933857.html

[324: 匿名さん]

８万人で抽選に行こう。

[325: 匿名さん]

今日もいま、港区の会社を出たところです。
独身実家暮らしにつき、当たったら初日に布団だけ運び込んで引っ越します。
お願いだから当たってください…
ちなみに狙いは高層B'。

[326: 匿名さん]

325
照明いらないの？

[327: 匿名さん]

トラック使った引越は日時指定されるでしょうから、
布団は手持ちで持ち込んでください。

[328: 匿名さん]

平均倍率は７〜８倍程度でしょう。

[329: 匿名さん]

またフトンの話題か…

[330: 購入検討中さん]

>323
物件自体は対象になるけど、今年入居なら適用外じゃないの？
キャンセルが多くて来年入居なら適用になるけどまずありえないでしょ。

[331: サラリーマンさん]

そもそもこの物件のことをみなさんはどうやって知ったのですか。
スミフの情報誌にも出ていないし、私はこの掲示板がなければ登録し損ねるところでした。
うちの会社（大手町）では、まったく話題にもなっていません。品川近辺の会社なら口コミで広まったかもしれないですけど。

[332: 匿名さん]

>>330
来年まで入居を待ってはいけないのですか？

[333: 匿名さん]

一番倍率が低い間取りはどこ？Ｄ？Ｃ？

[334: 匿名さん]

331
2年前に、この掲示板で知りました。

[335: 匿名さん]

>>331
私は2005年1月にこの掲示板で知りました。登録が始まるまで長かったです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38260/

4年前から知っている人もいました。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-5.htm

[336: 匿名さん]

>>331
不動産業界にいるもんですから。

[337: 購入検討中さん]

＞＞３３３

Ｆじゃない？？

[338: 購入検討中さん]

>>333
B,C,Gあたりかな？

[339: 匿名さん]

避難ハッチの事、誰も言わないけど
有る住戸は避難ハッチの点検が年２回あるよ。
無い住戸はスプリンクラー確認だけだから無視できるけど。

[340: 購入検討中さん]

Ｆ、じゃないんだ・・・

[341: 匿名さん]

平均48倍って約4万通の応募かよ。
それはいくらなんでもないだろ。

平均にしたら12〜15倍程度だと予想。
当たってもキャンセル組みを入れたら当選確率の平均は6〜8倍じゃないかと。

[342: 契約済みさん]

>333

Ｈだよ。

[343: 契約済みさん]

一番倍率が少ない間取りはＨです。
一番倍率が少ない階は、２６階。

現在の２６階Ｈ室の単純当選確率は・・・○倍。
（ちなみに”確立”は小学生に笑われるよ。）

私見です。

[344: 匿名さん]

関係者の方から本日までの集計で２万通を超えたと聞きました。
いつ分まで集計終えたのかは聞かなかったのですが、結構倍率高そうですね。

[345: 匿名さん]

あたるといいな・・・と思いながら・・・

駐車場が当たらないとかなり厄介だと思ってるんですが

駐車場も希望している人ってどれくらいいらっしゃるんですかねぇ？？

[346: 匿名さん]

早く葉書届かないかな〜

[347: 匿名さん]

２万通？！

やっぱりすごい倍率なんだなぁ〜〜

[348: 匿名さん]

我が家も駐車場希望です！駐車場が外れても契約しますが…
部屋の抽選と同時に駐車場の優先番号も決まるから、そちらもかなり気になります。

[349: 匿名さん]

でも、本当に穴場の部屋は一杯ありそう。その穴場に申し込みしていることを祈る!
まあ、二倍でも外れる時は外れるけど。

[350: 匿名さん]

ここの駐車場決まらなくても契約しちゃったらキャンセルできないんだよな〜
周りで探せっていうけど４万とか遠いとこばっか

[351: 匿名さん]

ほんとに〜
早く葉書来ないかなぁ

[352: 購入検討中さん]

現在、２万通？？
穴場なんてあるのでしょうか・・・

抽選会、人がすごそうですね。
行く予定のかた、いらっしゃいますか？

[353: 匿名さん]

行く予定です！
webには次の日の夕方掲載だとあるし・・・
待ってられないので（汗

[354: 入居予定さん]

私はいけないので、是非、速報をお願いします。ケープの４３階、最終期の熱さが蘇りますね。ちなみに４３階のＤタイプです

[355: 匿名さん]

2万通！
強運マンションになりましたね。入居後の心配をしている輩は、
単なるオメデタイ奴と言われますね。

[356: 購入検討中さん]

抽選会へ行ってみたら、予定の人数を達した場合は
入場できないとか。（たしかＨＰに載ってた）
行くなら、早めに行ったほうがいいかな？！

[357: 匿名さん]

Ｎに登録しました。いかがですか？

[358: 匿名さん]

２万通だとしても、均等にバラけるわけではないので
倍率低い部屋はあるでしょう。

[359: 匿名さん]

>>331
私も不動産業界にいるもので、早くから情報を知り得ました。
同僚も結構申し込んでいますが、お互い当たる確率は低く、
仮に同じく住むとなっても、５年以降はバラけるだろうし煩わしさはありません。

もちろん、同世代のお客様には、割高な他のマンションをオススメし、
自分は黙って、ここの格安マンションを申し込みましたよ。
今回、住友不が宣伝しなかったのも有難いです。

[360: 匿名さん]

２万通は本当？

[361: 匿名さん]

2万通といってもどれくらいが有効なんだか・・・

頭金、諸経費も用意できない人とか、品川駅から徒歩というだけで申し込んだ人とか、
かなりいそう。それに、北側の部屋、西側の部屋とか、低層階とか、クーラーがつけ
られない部屋とか、ゼロ倍の部屋も結構ありそう。

まあ、ここまで来たら、抽選当たってから考えようとは思ってますけど。もう今更、
希望部屋変えられないし・・・・・。

はずれた人、あきらめなくても、二次募集ありますよ。ただし、不人気部屋ですけど。

[362: 匿名さん]

皆さん抽選番号のハガキきましたか？

[363: 匿名さん]

空き部屋はルール上、他から補欠者が回るので
二次はないですよ。

[364: 匿名さん]

今の場所は通勤も便利で買い物も物価が安く大変過ごしやすいので、品川に住むことになるというのがあまり現実味を持てないです。当たれば最低5年間は住むことになりますが、ここ以外だと品川に住むつもりはないので、人生が変わる大きな抽選だなーと感じてしまいます。

このＭＳの下に入っているスーパー（24ｈ）も今のところと比較するとすごく値段が高いし、周辺も都会だし、どんな生活が待っているのか。当たったらうれしいですが、当たらなくてもまぁ、参加したことに意味があると開き直ることはできそうなので、気楽に5日を待ちたいと思います。

抽選会は見に行ってしまいそうですが・・。皆さんは品川に住むことには全然抵抗ないですか？

５年間縛りって、なかなかの条件だなーとも思ってしまいます。子供ができたときに、子供に家（土地）を残してあげたい気持ちと、環境のいい場所で子育てしたい気持ちが、ここに住むことに葛藤を覚えます。

[365: 匿名さん]

>環境のいい場所で子育てしたい気持ちが

それだったら、ここはやめたほうがいいですね。

仕事優先の人向けのマンションですよ。周囲を歩いてみましたか？
ビジネスビルがほとんど。運河で遊ぶのかな？　なんか危険な気が・・

[366: 匿名さん]

↑小学校、中学校なりが近いからここを選ぶ人も多い。あなたは、ここをやめた方が良いね。
　さよならーー。

[367: 匿名さん]

住宅選びは、妥協すると必ず後悔する。
安いからと少々のことに目をつぶろうという考えでは、決して満足する生活を営めない。
本当に欲しいと思える住宅との出会いは必ずあるはずです。少くともこの掲示板で他人の意見を聞くくらいの迷いがあるなら、止めておいたほうが無難だと思います。

[368: 匿名さん]

しかし、100パー満足なマンションなんて、あるのだろうか

[369: 匿名さん]

通勤が便利なら、子供と遊ぶ時間も増える。
子供ができてから考える手もあるし、５年間の幼少期なら、
いろいろとやりようはあると思うが。当たったら、倍率から
してやめる気にならないと思うよ。お金がないなら別だけどね。

[370: 購入検討中さん]

今さらながら、エアコンをつけられない部屋があるとは
気づきませんでした。そんなことあるとは、今までいろいろマンションを探していたけど・・・
知らなかったです。

[371: 匿名さん]

住めば都。キャンセルした方が、後悔するよ！

[372: 匿名さん]

さらに、Ｈタイプは廊下側の部屋はマルチエアコンしかＮＧ。
高くつくし、転売にも不利じゃない？廊下に室外機も１つしか置けてないからね。

[373: 匿名さん]

ＭＳを何回か選び、住み替えていますが、
本当に、100％近くも満足な物件はありません。
仮に長所が短所に優っていても、実際に住んでみると他の点で違和感があったりです。
決める時は何を優先するかでしょう。
総じて、ここは良いと思いますよ。

[374: 匿名さん]

マルチエアコンは故障したとき最悪・・。

[375: 匿名さん]

ここで意見聞いても、基本的に買いたい人ばかりなんだから、意味ないんじゃない？

[376: 匿名さん]

学校近いことと子供に良い環境かは別だからなぁ。
お世辞にもこのあたりは良い環境とは言えないだろう。
でも中学生以上なら都内の私立も通わせやすいしいいかも？
転売して儲けようとか変な色気出さなきゃ普通に売れる場所。

[377: 匿名さん]

Ｈは出窓の下にも置けるんだよ。室外機。
廊下側出窓の一般的常識。
だから２台横並び。

[378: 匿名さん]

＞＞３７１

どのレスに対してのコメント？？

[379: 匿名さん]

ハードが陳腐化して仕様面のアドバンテージがなくなる２０〜３０年後あたりでは、駅に近い分、ベイクレやＷＣＴより高く売れたりしてｗ

[380: 匿名さん]

＞総じて、ここは良いと思いますよ。

総じて良いといっても、いいのは立地だけなんだよね。まあ、抽選当たってから
どうするか決めますけど。当たらない可能性のほうがはるかに大きいので、
どうでもよくなってきた。

[381: 匿名さん]

港南小の移転に伴い道路が変更されて品川から11分になる住友のフラッグシップWCTとCTSは全ての面で比べられないでしょう。スミフは良く考えたと思います。

[382: 匿名さん]

会社を午後休とって抽選行くことにしました。
行かないと最終倍率わからなそうで、わからないまま不当選になったら諦めら切れないと思いまして。
午後1時からですよね。到着するのギリギリになりそうですが入れるのか心配です。
それにしてもまだ葉書来ません。先週の金曜日に出したのですが。みなさんもまだですか？

[383: 匿名さん]

ハガキはまだですね。
もう発送していないと未着の人達の受け付け処理が出来なくなりますが、
スミフは何を考えているんでしょう。

抽選会当日はここが実況スレになりそうですね。