シティタワー品川 Part10

[マンコミュファンさん]

品川駅港南口徒歩10分、SONY本社裏に建つ東京都の70年定期借地物件です。
とうとうPart10です。登録も終了しました。
不動産不況の世の中に吹いた一陣の突風、これで一段落と言うところでしょうか。


[過去スレッド]
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[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[284: 匿名さん]

賃貸に出した場合、賃料３０万円なんて皮算用も出ましたが、どうしても次のような疑問がぬぐえません。

・家賃に月３０万円払える人が他のＭＳと比較して住民所得レベルの幅の大きなこのＭＳ積極的に住みたいと思うか？

・月３０万円以上払える人の絶対数を考えると近年大量供給された大規模ＭＳや今後できる新しいＭＳとの競争で入居者を確保することは簡単ではないのでは？

・その時、入居者確保のためには価格で勝負するしかなくなるのでは？その時の市況にもよるが結局２０万円程度まで下げざるをえない可能性も少なくないのでは？

そうなれば、賃料収入から諸経費や賃料収入に対する税金を差し引くと年間収支が１２０万円程度になるので、投資回収年数は３０年（＋５年）程度。しかも空室想定期間ゼロの計算で。

[285: 匿名さん]

>>242

>ここが築50年で残存20年になっていて、適正な賃料が月20万だとしたら、修繕費や管理費、税金を>差っ引いた月13〜4万から逆算した値段で売れるよ。
>堅くみて月10万として年120万×20年だから2000万切るかどうかくらいなら、買ってもいいんじゃない

毎月の経費は、管理費14000円、修繕積立金25000、地代16000、家賃回収代行料10000円で65000円。
その他の費用は、購入費用、固定資産税、クリーニング代(リフォーム)、エアコン等の修繕費程度かな。

残存20年を2000万円で買ったら、ほとんど利益は出ないだろうね。
借り手の付かないアイドリングまで考えたら、赤字もありえるね。
個人向けの国債でも買った方がいい。

[286: 匿名さん]

カーシェアリングは時間と距離でダブル課金されるから送迎程度にしか使えないです。近距離ならタクシーやバス、遠距離ならレンタカーの方が割安なので使い方が難しい。

[287: 匿名さん]

＞243

賃貸と比較して安けりゃ買うだろ。
その時の金利と賃料次第だが。

[288: 匿名さん]

この賃料議論終わらんからやめ。
それぞれ自己責任で自分なりの試算でいいんじゃね？

[289: 購入検討中さん]

まだ当選していないのにこんなことを言うのは性急ですが、
住民用のレンタカーサービス、禁煙車の設定を切望してます。

喫煙車両は喉が痛くなってしまうのと、子供がいるので、
全部喫煙可とはしないで欲しいな。

[290: 匿名さん]

289

禁煙車あるだろ

しかし細かいこと心配しすぎ。いくらなんでも

[291: 匿名さん]

賃料議論の正解は、数十年後に出る。
大地震などで壊れなければ。

[292: 匿名さん]

＞＞２８５

諸経費として管理費、修繕積立金、地代、家賃回収代行料、の他にも次の費用が必要です。

・解体積立金
・損害保険料
・修繕積立基金４３万円/１０年
・（賃貸に出した場合）不動産所得税（総合課税）←忘れられがちですが・・

これらを踏まえた収支計算をすると、投資物件としては中の下レベルです。
やはり自分で住むための物件でしょう。

[293: 周辺住民さん]

近隣のマンションならカーシェアリングやオリックスレンタカーの集配サービスありますよ。

[295: 匿名さん]

284
CT品川は港南の同エリアでも一番駅に近いので有利だと言える。しかし、他の立派な共用施設や内装には劣るので賃料で10〜20％くらいは安くしなくては厳しいのではと思います。
30は無理でしょうけど、25万くらいなら貸せると思いますよ。
税金や諸経費で３割引いたとして、16〜17万は手元に残ると思われます。（年間利益200万）
PER15ってとこじゃないでしょうか。（当初5年は貸せないのでPER20ですね）

[296: 匿名さん]

抽選まであと9日もあるのか・・・
当日は仕事中でもウズウズたまらんだろうな。

当たるかもしれないし当たらないかもしれない。
ただ当たらない確立が30倍くらい高いだけだ。

[301: 購入検討中さん]

Ｉ申し込んだ方いますか？

[304: 匿名さん]

２９２さん　ありがとうございます。

日当たりと眺めでＫを選びましたが、ちゃんと使える洋室が一つもありません。
眺めの良いＤ´Ｅ´と迷いました。
Ｄ´はバルコニー側の四角い洋室が使えます。
Ｅ´は面白みはない間取りですが、何度も出ているように採光の良い部屋ばかり。
現在のマンションで間取り、方角（眺め）ともに失敗しているので一番いい部屋を申し込もう
と思いました。

当たる確率は極めて低いことを理解していますので、気になるのは間取り選択眼です。
家族数や用途によっても違うと思いますが、今日の気分はＥ´に軍配です。

[305: 匿名さん]

８００戸以上もあると引越し期間が気になりますが、
即入居希望者が引越しし終わるまで、どのくらいかかる
ものでしょうか？

[306: 匿名さん]

ひまなので、高さと方角人気ランキングしましょう。

南西、中層

[307: サラリーマンさん]

まだ集計中なので、個別の倍率は出ていませんが、総数が判明して、
平均倍率が出ているそうです。
どうやら、平均倍率は、４８倍との事でした。
積み立て君は、確立およそ、1/2ですね。

[308: 匿名さん]

エレベーター４基×１日５戸＝１日２０戸
で、４０日位かな。

[309: 匿名さん]

Ｅ？
モデルルーム見たけど、リビングがせまくて印象悪かったな。
Ｅはないな。

[310: 匿名さん]

ビューバスでプレイする奴いそうだね。

[311: 匿名さん]

おれもなんでＥなんかがｅのかわからない。リビング狭すぎ、形悪すぎ。実質１０畳くらいしかない感じ。

[312: 匿名さん]

307
誰に聞いた？

[313: 匿名さん]

人気が無さそうなＨとＣの中層に申込みました。誰かいるかな〜？

[314: 匿名さん]

今住んでる500戸のタワーMSの引越しは2ヶ月くらいかかりましたよ。
800もあると3ヶ月かかるのでは？？

[315: サラリーマンさん]

友達が集計する人です。

[316: 匿名さん]

もし、住宅ローン減税が「最大控除３００万円」になるとしたら、
年明けすぐに入居したほうが有利ということもありますよね？
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200808270177.html

[317: 匿名さん]

315
うそ教えられてる

[318: 購入検討中さん]

南西Iの14階。方角も階数も微妙な部屋。
どうだ！誰も申し込んでないだろ。

[319: 匿名さん]

>>307

いくら暇とはいえ、何でそんなつまんない＆0.5秒でウソと分かる
書き込みをする人がいるのか不思議です。

　こんな住人ばかりになるならと本気で考えちゃいます・・・

　ん・・・新手のネガキャンか？

[320: 匿名さん]

Ｅは住んでみると全面バルコニー側の良さが分ります。
確かにモデルルームでは狭く感じられましたが、リビングの壁を抜くこともできますし。
眺めが良く光の入る部屋の有難さは住んでみないとわからないと思います。

[321: 匿名さん]

日常過ごすのはリビング。各洋室は別に日が入らなくてもいい。

最上階なら廊下側の部屋も明るい（当たれば）。

Ｅはリビングの壁取っ払ったらハリがガタガタでみっともないことになる。

[322: 匿名さん]

ＥはＤとポーチ共用なので、却下。

[323: 匿名さん]

もしかして、ここは設備の省エネ性☆３つだから省エネ住宅の４００万円控除対象
になるのでしょうか？
http://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye3933857.html

[324: 匿名さん]

８万人で抽選に行こう。

[325: 匿名さん]

今日もいま、港区の会社を出たところです。
独身実家暮らしにつき、当たったら初日に布団だけ運び込んで引っ越します。
お願いだから当たってください…
ちなみに狙いは高層B'。

[326: 匿名さん]

325
照明いらないの？

[327: 匿名さん]

トラック使った引越は日時指定されるでしょうから、
布団は手持ちで持ち込んでください。

[328: 匿名さん]

平均倍率は７〜８倍程度でしょう。

[329: 匿名さん]

またフトンの話題か…

[330: 購入検討中さん]

>323
物件自体は対象になるけど、今年入居なら適用外じゃないの？
キャンセルが多くて来年入居なら適用になるけどまずありえないでしょ。

[331: サラリーマンさん]

そもそもこの物件のことをみなさんはどうやって知ったのですか。
スミフの情報誌にも出ていないし、私はこの掲示板がなければ登録し損ねるところでした。
うちの会社（大手町）では、まったく話題にもなっていません。品川近辺の会社なら口コミで広まったかもしれないですけど。

[332: 匿名さん]

>>330
来年まで入居を待ってはいけないのですか？

[333: 匿名さん]

一番倍率が低い間取りはどこ？Ｄ？Ｃ？