シティタワー品川 Part10

[マンコミュファンさん]

品川駅港南口徒歩10分、SONY本社裏に建つ東京都の70年定期借地物件です。
とうとうPart10です。登録も終了しました。
不動産不況の世の中に吹いた一陣の突風、これで一段落と言うところでしょうか。


[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
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[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[264: マンション投資家さん]

あ、Ｍでかぶったかも。　４＊１８。　私は中間倍率ゼロのところです。　きっと３０倍はいくんだろうな

[265: サラリーマンさん]

スミフ関係者の方、パンフ配布数を教えて下さい。　いくつかの説があるようですが。

[266: 匿名さん]

空中庭園って、何ですか？

[267: 匿名さん]

Ｋの間取りの良いところ、悪いところをどなたか教えてください。廊下側居室が一つでリビングが広いと思い申し込みましたが、あまり使いやすくないような気がしてきました。

[268: 物件比較中さん]

２６４さん、だぶってないですよ。安心してください。

[269: 匿名さん]

> 254

同じことを考えて両親が申し込みました。
年寄りに戸建階段の昇降は大変になることを考えての判断です。
室内の段差が無いし、港南地区にはほぼ坂が無いのが良いですね。
エレベータが少ないのも、まわりと時間をずらすことができれば欠点ではないし。

ちなみに我が家も申し込んでます。
2005年頃コスモポリス、PT品川、WCT等々検討してきましたが、ここの物件が引っかかって
結局購入には踏み切れませんでした。
抽選結果に関わらず結果が出ればスッキリするので、発表が待ち遠しいです。

[270: 購入検討中さん]

それにしてもここまでレベル低い書き込みが相次ぐ状況って
初めて見た・・。
自分もマンションに詳しいわけではないけど、さすがに
・応募前にパンフは熟読する
・諸費用込みのコストが自分のキャッシュフローに見合うか
　どうかは考えてから応募する
くらいは社会人の常識として行うと思うんだけどなあ・・。

[271: 購入検討中さん]

270さんに同意
どんな人が当たるのかなぁ
でも結構ふたをあけてみるとすごい強運の持ち主かコネのあるそれなりの社会的地位にある人のような気がします。

[272: ビギナーさん]

２６７さんへ

最初は、Ｋが一番、だめならＩ、と思いました。
水回りの道線に、リビング。

しかし、子供たちがあと数年で個室が必要になった時、
クーラーなしの部屋で寝れるのか、と。
子供には狭くて薄暗い部屋のほうが集中できる、という説もあるし、
廊下２部屋で十分だと思いました。

Ｋは実質、２ＬＤＫですよね。
日当たりも眺めも捨てがたいのですが、ベランダで洗濯物干さないなら、日当たりは特にいらないし、日中はいないし。ＢかＤで考え直しました。
同じような人いたら、倍率上がるんで複雑です。皆さん、Ｋにしましたよね！

[273: 匿名さん]

確かに運のいい人達が住むのは事実でしょう。
特に3階、26階、最上階、V、P住戸ならなおさら。

最終倍率は抽選日に分かるでしょうね。

[274: 匿名さん]

270
こんな当たるかどうかわからない物件に…
いいなあ、相当ヒマなんですね。

当たってから考えても十分間に合う。

[275: 匿名さん]

＞ここまでレベル低い書き込みが相次ぐ状況

あまりの安さに、頭金なんかなくてもなんとかなる、あるいはなんとかしてしまう(街金で
借金しても）という状況なんでしょう。

ここが駄目だったら、同じ値段で、埼玉のバス便物件しか買えない。これはしょうがないの
では？

でも、またどこかに定借作ってくれるんじゃないですかね。次は、六本木とか赤坂、
青山（すでにあるらしいが、新しいやつ）がいいですね。

[276: 匿名さん]

私は今、品川区内で品川ほど便利ではない駅から徒歩5分の分譲賃貸に住んでいます。
築30年ほどですが、リフォームなしの15坪で13万円の家賃です。
賃貸の部屋も多いようですが、空きが出るとすぐに埋まります。
築15年や20年もすれば借り手がいなくなるとかいう投稿がありましたが大嘘です。
この立地と設備だと築20年でも坪単価1万円近くで貸せるでしょう。
ここが当たらなければ、今のマンションに10年は住み続けるでしょう。

[277: 匿名さん]

なんか賃料の話題が違和感あるなあ・・・
去年まで、品川よりはだいぶ相場の安い都内のマンション(65平米）を賃貸に出してたけど、24万で楽勝で貸せてたよ。品川で80平米だったら最低でも30万レベルじゃないの？

ここ、アエラ昨日読んで初めて知った・・・申し込みたかったなあ（泣）

[278: 匿名さん]

269　さま

　254です。ありがとうございました。私自身はこの辺りに住んだ事が無いのですが、年寄りの生活場所として問題になりそうなこと、購入前に確認しておいた方が良い事などなにかあると思いますか？。

　同じ様な状態の方がいらして少し安心しました、もし、お互い親の入居が決まりましたら情報交換しましょう。

[279: 匿名さん]

>>275
次は勝どきで、普通の賃貸タワーになるんですって。
定借ではなく。

[280: 匿名さん]

勝どきも悪くないね。
賃貸ならローンも必要としないからシンプルだし。

間口が広いから多分ここより倍率は上がるでしょう。
って3年後だったかな。

[281: 匿名さん]

勝どきなら、駅前にＵＲタワーもできますよ。
賃貸タワーだらけ。

[282: ビギナーさん]

> 抽選結果発表は、2008年9月6日（土）18時頃掲載予定です。

抽選会場行きたくなってきた。まてん

[283: 匿名さん]

カーシェアリング８台は多すぎないか？
ケープやＴＴＴでも３台だぜ。
マンションでカーシェアリングを手がけているアスクは１３箇所で１７台だから、大半のマンションは１台だけだ。

オリックスやマツダも１箇所にこんなに多く配車していないので、
日本最大のカーシェアリングステーションになるな。

カーシェアリングは２０〜２５人で共有できると言われているから、
２００台の駐車場を少なくできるとういう事だ。
ここは駐車場が少ないから、カーシェアリングの利用に誘導しているのだろう。

[284: 匿名さん]

賃貸に出した場合、賃料３０万円なんて皮算用も出ましたが、どうしても次のような疑問がぬぐえません。

・家賃に月３０万円払える人が他のＭＳと比較して住民所得レベルの幅の大きなこのＭＳ積極的に住みたいと思うか？

・月３０万円以上払える人の絶対数を考えると近年大量供給された大規模ＭＳや今後できる新しいＭＳとの競争で入居者を確保することは簡単ではないのでは？

・その時、入居者確保のためには価格で勝負するしかなくなるのでは？その時の市況にもよるが結局２０万円程度まで下げざるをえない可能性も少なくないのでは？

そうなれば、賃料収入から諸経費や賃料収入に対する税金を差し引くと年間収支が１２０万円程度になるので、投資回収年数は３０年（＋５年）程度。しかも空室想定期間ゼロの計算で。

[285: 匿名さん]

>>242

>ここが築50年で残存20年になっていて、適正な賃料が月20万だとしたら、修繕費や管理費、税金を>差っ引いた月13〜4万から逆算した値段で売れるよ。
>堅くみて月10万として年120万×20年だから2000万切るかどうかくらいなら、買ってもいいんじゃない

毎月の経費は、管理費14000円、修繕積立金25000、地代16000、家賃回収代行料10000円で65000円。
その他の費用は、購入費用、固定資産税、クリーニング代(リフォーム)、エアコン等の修繕費程度かな。

残存20年を2000万円で買ったら、ほとんど利益は出ないだろうね。
借り手の付かないアイドリングまで考えたら、赤字もありえるね。
個人向けの国債でも買った方がいい。

[286: 匿名さん]

カーシェアリングは時間と距離でダブル課金されるから送迎程度にしか使えないです。近距離ならタクシーやバス、遠距離ならレンタカーの方が割安なので使い方が難しい。

[287: 匿名さん]

＞243

賃貸と比較して安けりゃ買うだろ。
その時の金利と賃料次第だが。

[288: 匿名さん]

この賃料議論終わらんからやめ。
それぞれ自己責任で自分なりの試算でいいんじゃね？

[289: 購入検討中さん]

まだ当選していないのにこんなことを言うのは性急ですが、
住民用のレンタカーサービス、禁煙車の設定を切望してます。

喫煙車両は喉が痛くなってしまうのと、子供がいるので、
全部喫煙可とはしないで欲しいな。

[290: 匿名さん]

289

禁煙車あるだろ

しかし細かいこと心配しすぎ。いくらなんでも

[291: 匿名さん]

賃料議論の正解は、数十年後に出る。
大地震などで壊れなければ。

[292: 匿名さん]

＞＞２８５

諸経費として管理費、修繕積立金、地代、家賃回収代行料、の他にも次の費用が必要です。

・解体積立金
・損害保険料
・修繕積立基金４３万円/１０年
・（賃貸に出した場合）不動産所得税（総合課税）←忘れられがちですが・・

これらを踏まえた収支計算をすると、投資物件としては中の下レベルです。
やはり自分で住むための物件でしょう。

[293: 周辺住民さん]

近隣のマンションならカーシェアリングやオリックスレンタカーの集配サービスありますよ。

[295: 匿名さん]

284
CT品川は港南の同エリアでも一番駅に近いので有利だと言える。しかし、他の立派な共用施設や内装には劣るので賃料で10〜20％くらいは安くしなくては厳しいのではと思います。
30は無理でしょうけど、25万くらいなら貸せると思いますよ。
税金や諸経費で３割引いたとして、16〜17万は手元に残ると思われます。（年間利益200万）
PER15ってとこじゃないでしょうか。（当初5年は貸せないのでPER20ですね）

[296: 匿名さん]

抽選まであと9日もあるのか・・・
当日は仕事中でもウズウズたまらんだろうな。

当たるかもしれないし当たらないかもしれない。
ただ当たらない確立が30倍くらい高いだけだ。

[301: 購入検討中さん]

Ｉ申し込んだ方いますか？

[304: 匿名さん]

２９２さん　ありがとうございます。

日当たりと眺めでＫを選びましたが、ちゃんと使える洋室が一つもありません。
眺めの良いＤ´Ｅ´と迷いました。
Ｄ´はバルコニー側の四角い洋室が使えます。
Ｅ´は面白みはない間取りですが、何度も出ているように採光の良い部屋ばかり。
現在のマンションで間取り、方角（眺め）ともに失敗しているので一番いい部屋を申し込もう
と思いました。

当たる確率は極めて低いことを理解していますので、気になるのは間取り選択眼です。
家族数や用途によっても違うと思いますが、今日の気分はＥ´に軍配です。

[305: 匿名さん]

８００戸以上もあると引越し期間が気になりますが、
即入居希望者が引越しし終わるまで、どのくらいかかる
ものでしょうか？

[306: 匿名さん]

ひまなので、高さと方角人気ランキングしましょう。

南西、中層

[307: サラリーマンさん]

まだ集計中なので、個別の倍率は出ていませんが、総数が判明して、
平均倍率が出ているそうです。
どうやら、平均倍率は、４８倍との事でした。
積み立て君は、確立およそ、1/2ですね。

[308: 匿名さん]

エレベーター４基×１日５戸＝１日２０戸
で、４０日位かな。

[309: 匿名さん]

Ｅ？
モデルルーム見たけど、リビングがせまくて印象悪かったな。
Ｅはないな。

[310: 匿名さん]

ビューバスでプレイする奴いそうだね。

[311: 匿名さん]

おれもなんでＥなんかがｅのかわからない。リビング狭すぎ、形悪すぎ。実質１０畳くらいしかない感じ。

[312: 匿名さん]

307
誰に聞いた？

[313: 匿名さん]

人気が無さそうなＨとＣの中層に申込みました。誰かいるかな〜？

[314: 匿名さん]

今住んでる500戸のタワーMSの引越しは2ヶ月くらいかかりましたよ。
800もあると3ヶ月かかるのでは？？

[315: サラリーマンさん]

友達が集計する人です。

[316: 匿名さん]

もし、住宅ローン減税が「最大控除３００万円」になるとしたら、
年明けすぐに入居したほうが有利ということもありますよね？
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200808270177.html

[317: 匿名さん]

315
うそ教えられてる

[318: 購入検討中さん]

南西Iの14階。方角も階数も微妙な部屋。
どうだ！誰も申し込んでないだろ。

[319: 匿名さん]

>>307

いくら暇とはいえ、何でそんなつまんない＆0.5秒でウソと分かる
書き込みをする人がいるのか不思議です。

　こんな住人ばかりになるならと本気で考えちゃいます・・・

　ん・・・新手のネガキャンか？

[320: 匿名さん]

Ｅは住んでみると全面バルコニー側の良さが分ります。
確かにモデルルームでは狭く感じられましたが、リビングの壁を抜くこともできますし。
眺めが良く光の入る部屋の有難さは住んでみないとわからないと思います。

[321: 匿名さん]

日常過ごすのはリビング。各洋室は別に日が入らなくてもいい。

最上階なら廊下側の部屋も明るい（当たれば）。

Ｅはリビングの壁取っ払ったらハリがガタガタでみっともないことになる。

[322: 匿名さん]

ＥはＤとポーチ共用なので、却下。

[323: 匿名さん]

もしかして、ここは設備の省エネ性☆３つだから省エネ住宅の４００万円控除対象
になるのでしょうか？
http://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye3933857.html

[324: 匿名さん]

８万人で抽選に行こう。

[325: 匿名さん]

今日もいま、港区の会社を出たところです。
独身実家暮らしにつき、当たったら初日に布団だけ運び込んで引っ越します。
お願いだから当たってください…
ちなみに狙いは高層B'。

[326: 匿名さん]

325
照明いらないの？

[327: 匿名さん]

トラック使った引越は日時指定されるでしょうから、
布団は手持ちで持ち込んでください。

[328: 匿名さん]

平均倍率は７〜８倍程度でしょう。

[329: 匿名さん]

またフトンの話題か…

[330: 購入検討中さん]

>323
物件自体は対象になるけど、今年入居なら適用外じゃないの？
キャンセルが多くて来年入居なら適用になるけどまずありえないでしょ。

[331: サラリーマンさん]

そもそもこの物件のことをみなさんはどうやって知ったのですか。
スミフの情報誌にも出ていないし、私はこの掲示板がなければ登録し損ねるところでした。
うちの会社（大手町）では、まったく話題にもなっていません。品川近辺の会社なら口コミで広まったかもしれないですけど。

[332: 匿名さん]

>>330
来年まで入居を待ってはいけないのですか？

[333: 匿名さん]

一番倍率が低い間取りはどこ？Ｄ？Ｃ？

[334: 匿名さん]

331
2年前に、この掲示板で知りました。

[335: 匿名さん]

>>331
私は2005年1月にこの掲示板で知りました。登録が始まるまで長かったです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38260/

4年前から知っている人もいました。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-5.htm

[336: 匿名さん]

>>331
不動産業界にいるもんですから。

[337: 購入検討中さん]

＞＞３３３

Ｆじゃない？？

[338: 購入検討中さん]

>>333
B,C,Gあたりかな？

[339: 匿名さん]

避難ハッチの事、誰も言わないけど
有る住戸は避難ハッチの点検が年２回あるよ。
無い住戸はスプリンクラー確認だけだから無視できるけど。

[340: 購入検討中さん]

Ｆ、じゃないんだ・・・

[341: 匿名さん]

平均48倍って約4万通の応募かよ。
それはいくらなんでもないだろ。

平均にしたら12〜15倍程度だと予想。
当たってもキャンセル組みを入れたら当選確率の平均は6〜8倍じゃないかと。

[342: 契約済みさん]

>333

Ｈだよ。

[343: 契約済みさん]

一番倍率が少ない間取りはＨです。
一番倍率が少ない階は、２６階。

現在の２６階Ｈ室の単純当選確率は・・・○倍。
（ちなみに”確立”は小学生に笑われるよ。）

私見です。

[344: 匿名さん]

関係者の方から本日までの集計で２万通を超えたと聞きました。
いつ分まで集計終えたのかは聞かなかったのですが、結構倍率高そうですね。

[345: 匿名さん]

あたるといいな・・・と思いながら・・・

駐車場が当たらないとかなり厄介だと思ってるんですが

駐車場も希望している人ってどれくらいいらっしゃるんですかねぇ？？

[346: 匿名さん]

早く葉書届かないかな〜

[347: 匿名さん]

２万通？！

やっぱりすごい倍率なんだなぁ〜〜

[348: 匿名さん]

我が家も駐車場希望です！駐車場が外れても契約しますが…
部屋の抽選と同時に駐車場の優先番号も決まるから、そちらもかなり気になります。

[349: 匿名さん]

でも、本当に穴場の部屋は一杯ありそう。その穴場に申し込みしていることを祈る!
まあ、二倍でも外れる時は外れるけど。

[350: 匿名さん]

ここの駐車場決まらなくても契約しちゃったらキャンセルできないんだよな〜
周りで探せっていうけど４万とか遠いとこばっか

[351: 匿名さん]

ほんとに〜
早く葉書来ないかなぁ

[352: 購入検討中さん]

現在、２万通？？
穴場なんてあるのでしょうか・・・

抽選会、人がすごそうですね。
行く予定のかた、いらっしゃいますか？

[353: 匿名さん]

行く予定です！
webには次の日の夕方掲載だとあるし・・・
待ってられないので（汗

[354: 入居予定さん]

私はいけないので、是非、速報をお願いします。ケープの４３階、最終期の熱さが蘇りますね。ちなみに４３階のＤタイプです

[355: 匿名さん]

2万通！
強運マンションになりましたね。入居後の心配をしている輩は、
単なるオメデタイ奴と言われますね。

[356: 購入検討中さん]

抽選会へ行ってみたら、予定の人数を達した場合は
入場できないとか。（たしかＨＰに載ってた）
行くなら、早めに行ったほうがいいかな？！

[357: 匿名さん]

Ｎに登録しました。いかがですか？

[358: 匿名さん]

２万通だとしても、均等にバラけるわけではないので
倍率低い部屋はあるでしょう。

[359: 匿名さん]

>>331
私も不動産業界にいるもので、早くから情報を知り得ました。
同僚も結構申し込んでいますが、お互い当たる確率は低く、
仮に同じく住むとなっても、５年以降はバラけるだろうし煩わしさはありません。

もちろん、同世代のお客様には、割高な他のマンションをオススメし、
自分は黙って、ここの格安マンションを申し込みましたよ。
今回、住友不が宣伝しなかったのも有難いです。

[360: 匿名さん]

２万通は本当？

[361: 匿名さん]

2万通といってもどれくらいが有効なんだか・・・

頭金、諸経費も用意できない人とか、品川駅から徒歩というだけで申し込んだ人とか、
かなりいそう。それに、北側の部屋、西側の部屋とか、低層階とか、クーラーがつけ
られない部屋とか、ゼロ倍の部屋も結構ありそう。

まあ、ここまで来たら、抽選当たってから考えようとは思ってますけど。もう今更、
希望部屋変えられないし・・・・・。

はずれた人、あきらめなくても、二次募集ありますよ。ただし、不人気部屋ですけど。

[362: 匿名さん]

皆さん抽選番号のハガキきましたか？

[363: 匿名さん]

空き部屋はルール上、他から補欠者が回るので
二次はないですよ。