シティタワー品川 Part10

[マンコミュファンさん]

品川駅港南口徒歩10分、SONY本社裏に建つ東京都の70年定期借地物件です。
とうとうPart10です。登録も終了しました。
不動産不況の世の中に吹いた一陣の突風、これで一段落と言うところでしょうか。


[過去スレッド]
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[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[252: 匿名さん]

３１０６のFです

[253: 匿名さん]

悪い言い方をすると、ここは最終的にババをつかむ人がいる、ということ。一生住むかすぐに転売か、はたまた賃貸に出すか。
出口戦略が重要ですね。創建が6連続ストップ高の後倒産したような、庶民を嵌め込むようなことにならなければいいのですが。

[254: 匿名さん]

年寄りが住むものとしてはどう思いますか？。

我が家は千葉の田舎の実家（一戸建て）の両親が申し込んでます。母親は腰が悪くて家の階段、買い物が辛くて、マンション暮らし、近くにスーパーを望んでました。その上退職金の残りと家の転売でほぼ現金買いです。　ランニングコストは払えなくなったら子供の我々が分担して払おうってことになってます。子供の我々はみんな都内に住んでるので近くなるというメリットもあります。

この年寄りの購入に関して、みなさま、御意見がなにかありましたら御願いします。

[255: 匿名さん]

定借か分譲か意識して借りるようなの聞いたことないけど。
賃貸で借りるのに建物は二の次三の次。
建屋がそんなに大事なら田舎の豪邸に借り手が殺到してるって。
永住希望の方がよほど建物構造とか重視すると思うけど、なんか感覚おかしくない？

[256: 匿名さん]

お金が割安というだけのために自分が一生住む場所を決めたくないし。
そもそも天井高まで含めた空間体積だと別に大して安くないんだよね。

[258: 匿名さん]

安いという事は、一生にゆとりを生むとも思う。

[259: 匿名さん]

256
天井高や廊下狭くして詰め込んでますからね。
安くて当たり前。なのに安くない。。微妙な物件。

[260: マンション投資家さん]

Ｍって人気あんのかな？　中間倍率は低かったけど、それを見て申し込みが殺到する事もあるだろうし。　せめて２０倍以内であってほしい

[261: 匿名さん]

>>250
>>257

ネガキャンおつ。
はー、眠い。。
次お願いしマース。

[262: 物件比較中さん]

本当はB”にするつもりだったんだけど、少しでも安いのを、と思って申し込みました。
A"は北向き、お見合いなので。
レインボービューでお見合いナシで一番安いのMでしょ？
でも、間取りはB"のが良かったな。
４●１８ですが、何倍だろ？

[263: 匿名さん]

Lの低層です。畳がいいです

[264: マンション投資家さん]

あ、Ｍでかぶったかも。　４＊１８。　私は中間倍率ゼロのところです。　きっと３０倍はいくんだろうな

[265: サラリーマンさん]

スミフ関係者の方、パンフ配布数を教えて下さい。　いくつかの説があるようですが。

[266: 匿名さん]

空中庭園って、何ですか？

[267: 匿名さん]

Ｋの間取りの良いところ、悪いところをどなたか教えてください。廊下側居室が一つでリビングが広いと思い申し込みましたが、あまり使いやすくないような気がしてきました。

[268: 物件比較中さん]

２６４さん、だぶってないですよ。安心してください。

[269: 匿名さん]

> 254

同じことを考えて両親が申し込みました。
年寄りに戸建階段の昇降は大変になることを考えての判断です。
室内の段差が無いし、港南地区にはほぼ坂が無いのが良いですね。
エレベータが少ないのも、まわりと時間をずらすことができれば欠点ではないし。

ちなみに我が家も申し込んでます。
2005年頃コスモポリス、PT品川、WCT等々検討してきましたが、ここの物件が引っかかって
結局購入には踏み切れませんでした。
抽選結果に関わらず結果が出ればスッキリするので、発表が待ち遠しいです。

[270: 購入検討中さん]

それにしてもここまでレベル低い書き込みが相次ぐ状況って
初めて見た・・。
自分もマンションに詳しいわけではないけど、さすがに
・応募前にパンフは熟読する
・諸費用込みのコストが自分のキャッシュフローに見合うか
　どうかは考えてから応募する
くらいは社会人の常識として行うと思うんだけどなあ・・。

[271: 購入検討中さん]

270さんに同意
どんな人が当たるのかなぁ
でも結構ふたをあけてみるとすごい強運の持ち主かコネのあるそれなりの社会的地位にある人のような気がします。

[272: ビギナーさん]

２６７さんへ

最初は、Ｋが一番、だめならＩ、と思いました。
水回りの道線に、リビング。

しかし、子供たちがあと数年で個室が必要になった時、
クーラーなしの部屋で寝れるのか、と。
子供には狭くて薄暗い部屋のほうが集中できる、という説もあるし、
廊下２部屋で十分だと思いました。

Ｋは実質、２ＬＤＫですよね。
日当たりも眺めも捨てがたいのですが、ベランダで洗濯物干さないなら、日当たりは特にいらないし、日中はいないし。ＢかＤで考え直しました。
同じような人いたら、倍率上がるんで複雑です。皆さん、Ｋにしましたよね！

[273: 匿名さん]

確かに運のいい人達が住むのは事実でしょう。
特に3階、26階、最上階、V、P住戸ならなおさら。

最終倍率は抽選日に分かるでしょうね。

[274: 匿名さん]

270
こんな当たるかどうかわからない物件に…
いいなあ、相当ヒマなんですね。

当たってから考えても十分間に合う。

[275: 匿名さん]

＞ここまでレベル低い書き込みが相次ぐ状況

あまりの安さに、頭金なんかなくてもなんとかなる、あるいはなんとかしてしまう(街金で
借金しても）という状況なんでしょう。

ここが駄目だったら、同じ値段で、埼玉のバス便物件しか買えない。これはしょうがないの
では？

でも、またどこかに定借作ってくれるんじゃないですかね。次は、六本木とか赤坂、
青山（すでにあるらしいが、新しいやつ）がいいですね。

[276: 匿名さん]

私は今、品川区内で品川ほど便利ではない駅から徒歩5分の分譲賃貸に住んでいます。
築30年ほどですが、リフォームなしの15坪で13万円の家賃です。
賃貸の部屋も多いようですが、空きが出るとすぐに埋まります。
築15年や20年もすれば借り手がいなくなるとかいう投稿がありましたが大嘘です。
この立地と設備だと築20年でも坪単価1万円近くで貸せるでしょう。
ここが当たらなければ、今のマンションに10年は住み続けるでしょう。

[277: 匿名さん]

なんか賃料の話題が違和感あるなあ・・・
去年まで、品川よりはだいぶ相場の安い都内のマンション(65平米）を賃貸に出してたけど、24万で楽勝で貸せてたよ。品川で80平米だったら最低でも30万レベルじゃないの？

ここ、アエラ昨日読んで初めて知った・・・申し込みたかったなあ（泣）

[278: 匿名さん]

269　さま

　254です。ありがとうございました。私自身はこの辺りに住んだ事が無いのですが、年寄りの生活場所として問題になりそうなこと、購入前に確認しておいた方が良い事などなにかあると思いますか？。

　同じ様な状態の方がいらして少し安心しました、もし、お互い親の入居が決まりましたら情報交換しましょう。

[279: 匿名さん]

>>275
次は勝どきで、普通の賃貸タワーになるんですって。
定借ではなく。

[280: 匿名さん]

勝どきも悪くないね。
賃貸ならローンも必要としないからシンプルだし。

間口が広いから多分ここより倍率は上がるでしょう。
って3年後だったかな。

[281: 匿名さん]

勝どきなら、駅前にＵＲタワーもできますよ。
賃貸タワーだらけ。

[282: ビギナーさん]

> 抽選結果発表は、2008年9月6日（土）18時頃掲載予定です。

抽選会場行きたくなってきた。まてん

[283: 匿名さん]

カーシェアリング８台は多すぎないか？
ケープやＴＴＴでも３台だぜ。
マンションでカーシェアリングを手がけているアスクは１３箇所で１７台だから、大半のマンションは１台だけだ。

オリックスやマツダも１箇所にこんなに多く配車していないので、
日本最大のカーシェアリングステーションになるな。

カーシェアリングは２０〜２５人で共有できると言われているから、
２００台の駐車場を少なくできるとういう事だ。
ここは駐車場が少ないから、カーシェアリングの利用に誘導しているのだろう。

[284: 匿名さん]

賃貸に出した場合、賃料３０万円なんて皮算用も出ましたが、どうしても次のような疑問がぬぐえません。

・家賃に月３０万円払える人が他のＭＳと比較して住民所得レベルの幅の大きなこのＭＳ積極的に住みたいと思うか？

・月３０万円以上払える人の絶対数を考えると近年大量供給された大規模ＭＳや今後できる新しいＭＳとの競争で入居者を確保することは簡単ではないのでは？

・その時、入居者確保のためには価格で勝負するしかなくなるのでは？その時の市況にもよるが結局２０万円程度まで下げざるをえない可能性も少なくないのでは？

そうなれば、賃料収入から諸経費や賃料収入に対する税金を差し引くと年間収支が１２０万円程度になるので、投資回収年数は３０年（＋５年）程度。しかも空室想定期間ゼロの計算で。

[285: 匿名さん]

>>242

>ここが築50年で残存20年になっていて、適正な賃料が月20万だとしたら、修繕費や管理費、税金を>差っ引いた月13〜4万から逆算した値段で売れるよ。
>堅くみて月10万として年120万×20年だから2000万切るかどうかくらいなら、買ってもいいんじゃない

毎月の経費は、管理費14000円、修繕積立金25000、地代16000、家賃回収代行料10000円で65000円。
その他の費用は、購入費用、固定資産税、クリーニング代(リフォーム)、エアコン等の修繕費程度かな。

残存20年を2000万円で買ったら、ほとんど利益は出ないだろうね。
借り手の付かないアイドリングまで考えたら、赤字もありえるね。
個人向けの国債でも買った方がいい。

[286: 匿名さん]

カーシェアリングは時間と距離でダブル課金されるから送迎程度にしか使えないです。近距離ならタクシーやバス、遠距離ならレンタカーの方が割安なので使い方が難しい。

[287: 匿名さん]

＞243

賃貸と比較して安けりゃ買うだろ。
その時の金利と賃料次第だが。

[288: 匿名さん]

この賃料議論終わらんからやめ。
それぞれ自己責任で自分なりの試算でいいんじゃね？

[289: 購入検討中さん]

まだ当選していないのにこんなことを言うのは性急ですが、
住民用のレンタカーサービス、禁煙車の設定を切望してます。

喫煙車両は喉が痛くなってしまうのと、子供がいるので、
全部喫煙可とはしないで欲しいな。

[290: 匿名さん]

289

禁煙車あるだろ

しかし細かいこと心配しすぎ。いくらなんでも

[291: 匿名さん]

賃料議論の正解は、数十年後に出る。
大地震などで壊れなければ。

[292: 匿名さん]

＞＞２８５

諸経費として管理費、修繕積立金、地代、家賃回収代行料、の他にも次の費用が必要です。

・解体積立金
・損害保険料
・修繕積立基金４３万円/１０年
・（賃貸に出した場合）不動産所得税（総合課税）←忘れられがちですが・・

これらを踏まえた収支計算をすると、投資物件としては中の下レベルです。
やはり自分で住むための物件でしょう。

[293: 周辺住民さん]

近隣のマンションならカーシェアリングやオリックスレンタカーの集配サービスありますよ。

[295: 匿名さん]

284
CT品川は港南の同エリアでも一番駅に近いので有利だと言える。しかし、他の立派な共用施設や内装には劣るので賃料で10〜20％くらいは安くしなくては厳しいのではと思います。
30は無理でしょうけど、25万くらいなら貸せると思いますよ。
税金や諸経費で３割引いたとして、16〜17万は手元に残ると思われます。（年間利益200万）
PER15ってとこじゃないでしょうか。（当初5年は貸せないのでPER20ですね）

[296: 匿名さん]

抽選まであと9日もあるのか・・・
当日は仕事中でもウズウズたまらんだろうな。

当たるかもしれないし当たらないかもしれない。
ただ当たらない確立が30倍くらい高いだけだ。