シティタワー品川 Part10

[マンコミュファンさん]

品川駅港南口徒歩10分、SONY本社裏に建つ東京都の70年定期借地物件です。
とうとうPart10です。登録も終了しました。
不動産不況の世の中に吹いた一陣の突風、これで一段落と言うところでしょうか。


[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
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[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[142: 匿名さん]

まあ、あの見学層を見る限り、当選しても初期費用工面できず、またはローン組めずにキャンセルする人は多いだろう。だいたい、そういう人がマンション買おうなんて思うのが間違い。

[143: 匿名さん]

>>124

宅配ピザですが天王洲にあるサルバトーレクオモが配達してくれます。
ＤＶＤレンタルはほとんどありません。１０年前はＴＳＵＴＡＹＡは
恵比寿まで行かないとなかったですが、今は田町駅前と西五反田にあり
ますね。いずれもふらっと歩けるような距離ではないですが。

スーパーは競争がないせいか高いです。クリーンズ伊勢丹とＷｉｎｇは
ありますがデパ地下価格です。きゅうり一本５０円とかです。
日用品（例えばティッシュペーパとか）の買出しは不便です。
まあこれらのことは港区全般にいえることで品川が特に不便ということ
でもありませんけど。

あと利便性が高いので車が必要ないという人もいますが、所有コストは
別にしてあれば確実に便利です。土日は都内の道路はすいているので
山手通りの内側にいる限り、渋滞時間を考慮する必要はありません。

ただ食料品以外の日用品を売っているところがほとんどない（例えば
シャンプーとかね）あっても定価＆バリエーション
が少ないので、まとめて車でジャスコやコストコに買出しをする
人が多いです。あと生協かな。

ご参考までに

[144: 匿名さん]

手付け金の他に必要なもの。(借金する場合)

ローン関係の費用、引っ越し代、新しくする家具(サイズの関係で新しくせざるを
えないことあり)、ドライ洗濯機(このマンションでは必須)、修繕積み立て基金、
保険、・・・。

人によるわけですが、最低でも300万前後は必要ではないでしょうか。

ここは土地の固定資産税も高そうですね。

[145: 匿名さん]

しかしランニングコスト高いですね。当たったら悩ましいところです。
1番安いAタイプの部屋でも

必要な初期費用としては現金は(頭金10%他諸費用）約４３０万円

月々のランニングコスト(駐車場代込）約61,000円

毎年の固定資産税概算で約（5年間半額の軽減措置適用で）174,000円

こんなところでしょうか？

銀行ローンは提携外のところを使いたいのですが問題なしなのでしょうか？
定借だと物件の担保評価に時間がかかり間に合わないのかな？
誰かご存知の方教えてください。

[146: 匿名さん]

>>133

＞初期費用等の話はよく書かれてますが、なんというか、絶対その金額って必要なんでしょうか？
＞ある程度の相談というか交渉はできないもの？

初期費用を交渉で値引いてもらうのは無理ですよ。ここに限らず、どの物件でも有り得ないでしょ。
できるとすれば、頭金を０にするくらいでしょ。
頭金だったら、年収が高い人は、もしかしたら手付金額のみにしてもらえるかもしれないですね。
それにしても、400万くらいはキャッシュで必要ですよね。

[147: 匿名さん]

>>144

借地なので固定資産税は建物分だけです。その分地代がかかりますが。

[148: １４５です]

＞１４４さん
土地の固定資産税はかからないですよ。
ココに住む人達は土地を借りてるんですから。

[149: 匿名さん]

>>143
車がないと、生活が不便そうですね。

[150: 匿名さん]

>>149

まあ不便ってほどでもないんだけど、あったほうがより楽しめるって
感じですかね。まあタクシーつかって定価でティッシュペーパー買いに
いく生活をしても月３万の駐車場払って車持つよりはトータルコストは
安いと思いますけどね。

[151: 匿名さん]

イオンバス（無料）を使いましょう！

[152: 匿名さん]

クーラー付けられない部屋結構ありましたよ。リビングの奥（隣）の、続きになってるタイプはダメでした。いいな〜と思う間取りは全部クーラーでＮＧ。なので、うちはＤタイプ。人気なさそうですが…

[153: 匿名さん]

イオンバスは、通りの向こう側がバス停なのが欠点ですね。
あるだけ良いのですけど。

[154: 匿名さん]

当たったら当該物件を見せてくれて　それから判断すればいいのかな

[155: 匿名さん]

普通に働いている人なら1か月で400〜500万を現金で調達するのは難しくないと思う。
ただ、実際に契約となった場合に予想よりもランニングが高くなることが分かりキャンセルする可能性はある。

ローン＋ランニングコスト＋（固定資産税＋光熱費＋回線費）
ローン＋ランニングコスト（Aで6万）＋3万くらいかかる

まぁ当たったらの話だけど

[156: 匿名さん]

>>154

内覧は申し込み当日と書いてありますね。

当選電話あり
↓
申し込みますと即答
↓
申し込み手続き日程決定
↓
申し込み当日内覧
↓
やっぱイラネ
↓
すみふ担当者「ざけんな！」

理論的には可能ですが当日ドタキャンは結構根性はいると思う
まあ申し込みするかどうかは実際見てから決めますってあらかじめ
いっとけばいいと思いますが。

[157: 匿名さん]

>>155
たしかに、今の時代、サラリーマンならば、400万くらいなら簡単に調達できますけど
その後が大変、借金地獄ですよ。

[158: 匿名]

Ｄタイプにいれた。一番人気ないから当たるかと思って‼
誰かいる⁇
ちなみに積み立てではない(T . T)
当たれー3804☆

[159: 匿名さん]

エアコン付けられない部屋はパンフレットの８ページにのってますが、書いておきますね。

Ｃ、Ｃ´、Ｈ、Ｍ、Ｔの洋室(２)
Ｉ、Ｌの和室
Ｊ、Ｊ´、Ｋ、Ｒの洋室(３)

[160: リーマン]

3818に登録した
Ｍタイプっす

[161: 匿名さん]

部屋番号晒しての牽制合戦が微笑ましいですね

[162: 匿名さん]

38階って人、結構いるみたいですね。
7や8の数字か好きな人が多いからかな。

[163: 匿名さん]

以下に当てはまらない方は当選しても放棄が最善です。
・現金一括払い。または貯蓄等2,000万以上
・親援助あり
・年収800万以上
・優良上場企業、公務員、富裕自営業
・良妻賢母
・ケチ旦那
・鼻が悪い

[164: 匿名さん]

建物の固定資産税がAの場合で約174000円とパンフレットに記載されていましたが、誰かの書き込みでそれは5年間の減税措置の額とありましたが本当ですか？もし本当なら減税措置が終わったら年間35万もかかるのでしょうか？

[165: 購入検討中さん]

>>70
>>102
1309じゃないですよね？同じでしょうか。。。

[166: 匿名さん]

もろもろ頂いた回答を見ると、最低でも初期300万は必要みたいですね。
当選しても審査落ちとなりそうです。

[167: 匿名さん]

うわっ、人気ないと思ったのに3804かぶったよ。こりゃあと10人はいるな・・・

[168: 匿名さん]

たかだか数百万の初期費用が用意出来ない人に３千万のローンを返済する能力ってあるんですか？
貯金がないって事は、毎月ギリギリの生活って事ですよね？

[169: 匿名さん]

HPのQ＆Aより。

Q5
少なくとも現金をいくら用意しなければならないのですか？


A5
販売価格の10%＋諸費用分です。諸費用は、転借敷金・修繕積立基金・管理準備金・登記関係費用・火災保険料（任意）等で、おおよそ170万円程度必要となります（すべて現金でご購入いただく場合）。
また、住宅ローンを利用する場合は、ローン保証料・ローン事務手数料・抵当権設定登記等が別途必要となります。金額は利用する住宅ローン、資金計画等で異なります。（例：三井住友銀行10年固定・元利均等・借入3000万円・35年返済の場合、ローン関係費用は75万円程度、諸費用は計245万円程度となります。）
なお、諸費用は購入される住戸及び資金計画により異なりますので、詳しくはこちらをご参照ください。

なので上記の金額を現金で用意できない場合はさっさと次の候補者へ行くでしょう。ここは借地権物件ですし、いちいち相談にのって親身になって世話してくれるなんてことはないと思います。

[170: 匿名さん]

1815です。
誰かいますか？

[171: 匿名さん]

本物の宝くじは当たれば大金を貰えるが、
宝くじ物件は当たれば大金を払わなければいけない、
って事ね。

[172: 匿名さん]

１７１さん
ですね。

サンプルルーム案内も遊園地の誘導みたいな扱いでしたので、当選してもそんな感じでしょうね。
パンフレットにこれだけ現金必要って書いてあるでしょって言われそう。
通常の分譲MSのモデルルームみたいな扱いはしてくれないでしょうね。

[173: 買い換え検討中]

この物件（つまり定期借地権）の融資可能かどうかの問い合わせに

みずほ(港区のある支店）　ＮＧ
横浜　（横浜支店）　　　ＮＧ

という回答でした。定期借地ＯＫの銀行（提携以外）はけっこう
厳しいと思いますよ。

うちは、最悪　自宅以外の投資物件を安めで買い取ってもらって
キャッシュでいきます。

[174: 匿名さん]

当たる当たらないの前にまずは抽選番号をもらうのを楽しみにしてるのですが、
先週の水曜日の朝一に出しに行ったのになかなかきませんね。

そこで思ったのですが、事務処理がおいついてなくて、
必ずしも到着順には抽選番号がふられないのではないかと。

山のような申し込みを後入れ先出しのような状態で今必死で事務をやっているとしたら、
ダミーの人の思惑が変わってくる気がします。

他の人→ダミー→ダミー→ダミー→自分

のつもりで出したのに、

自分→ダミー→ダミー→ダミー→他の人

となって、
ダミー分で入れておいた分が逆に他の人への当選切符に変わってしまうのではないかしらと。
いずれにせよ事務がおいついてなかったり、途中に他の人の番号が紛れ込んだりしたりして、
順番の保障は難しそうなので、今回はダミー戦略はあまり意味がなかったのでは？

と思慮してみます。

[175: 匿名さん]

意味不明

[176: ご近所さん]

>174

十分ありうる話ですね。もともとダミー行為を認めてないので
それでも文句をいえないでしょう。。。

[177: 周辺住民さん]

＞145・164さん
固定資産税の件ですが

東京都主税局HPより

「新築された住宅が、次の床面積要件をみたす場合は、新たに課税される年度から3年度分（3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年度分）に限り、120m2までの居住部分に相当する固定資産税額（家屋分）の1/2が軽減されます。」

その上、23区内に限り　新築から3年間は減免される
　ttp://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/shinchiku2.htm

よって　3年間はゼロ円、その後２年間は算出額×1/2　ってことですね。

[178: 匿名さん]

177さん
ありがとうございます参考になりました。

固定資産税自体はAの場合、満額で174000円(現状)ということで、3年間は無し、2年間は87000円ということでしょうか。

たびたびすいません。

[179: 匿名]

>164

土地の固都税の負担がないので、実際はかなり安いと思います。

[180: 匿名さん]

①当たったら250万＋物件価格の10%を現金で用意。
②食洗器や風呂場のテレビなどのオプションを追加するなら別料金
③引っ越しや家具、電化製品に50万
④引っ越し完了までの現在の家屋の家賃

物件価格の10%＋350万くらい現金を用意できれば大丈夫でしょう。

[181: 匿名さん]

ダミーは抽選ハガキが住所に届かず戻りますよね？
抽選の時には、ダミーが判明した番号を無効にするのか、続行するのか？

[182: 匿名さん]

１８０さん
フラット35であればそれでOKですね！
提携を利用した場合、提携銀行（住信）では物件価格の80％がローン限度ですので
頭金は２０％必要となります。
我が家は変動金利希望なのでそっちになりそうです。
当たればですが。

[183: 匿名さん]

179さん
安心しました。
ありがとうございます。

[184: 匿名さん]

ローン保証料は？ ６０万くらいか。

[185: 匿名さん]

>163
最後の項目だけは当て嵌まるので買うことにします

[186: 周辺住民さん]

177です。

＞178さん、その通りです。

私は専門家ではありませんので責任はもてませんが、
昨年より近隣新築タワマンに在住しておりますのでご参考までに。

Ａタイプは約74㎡ですので　タワマンの場合、
持分相当は100㎡（専有面積×1.34）くらいになると思います。
通知された金額から家屋分で計算すると　課税標準額は約1,000万。

固定資産税　1.4/100　+　都市計画税　0.3/100　　→　14万　+　3万　＝　17万

＞179さん
概算17万は　家屋分だけですね。

でも、不動産取得税の控除や　登録免許税の軽減などもあるので
都税や財務省のＨＰ
ttp://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/160.htm
で調べてみると良いですよ。

[187: 申込済みさん]

で、結局、Ｌを申し込んだ人は、どのくらいいるのですか？
手を挙げて下さい。
手を挙げた人は、たぶん当たります。

[188: L]

(^O^)/
あ、当たりますかね… どうしてですか…

[189: 匿名さん]

20階後半B’を申し込みました

[190: 匿名さん]

ローン保証料は60万くらいだね。
フラットなら不要だけど。
いまフラットは35年で実質年率３％くらいかな。

[191: 匿名さん]

Ｌ( ~っ~)/