南千住リバーフェース（寧々）はどうでしょう

[黒髭]

南千住隅田川近くに建つ大規模マンションの情報交換をしましょう。


所在地 東京都荒川区南千住3丁目189-1他（地番）
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅徒歩14分
構造・規模　鉄筋コンクリート造、地上20階1棟・鉄筋コンクリート造、地上20階 地下1階 1棟
総戸数 303戸（Ⅰ敷地151戸・Ⅱ敷地152戸）（他に管理事務室等6戸）
竣工予定時期 平成21年2月末
入居予定時期 平成21年3月末

[221: 匿名さん]

フロンティアシティも、アーバンフォートと、パーク＆パークスで
値段はかなり違っていたけどね。　トキアスのころは坪140-150万も
だせば買えたから、数年で 30-40% 値上がりしたね。

[222: 匿名さん]

>>219

高さも、東西もちょうど真ん中あたりの平均的な部屋で坪ちょうど200ですね

[223: 物件比較中さん]

ここはあまり高すぎるとおもいます、駅からも遠いし、地盤も良くないし
周りも暗い

[224: 物件比較中さん]

トキアスの時は買い物する店一つない、TXの駅もないときだったからね。
モデルルームからの帰り道は真っ暗。今とはだいぶ違っていたかも。
アーバンフォートと、パーク＆パークスの時とはそうでもないけど。

[225: 匿名さん]

確かに、長谷工の一連の4物件中では、中身のレベルは一番いいけど、
駅からの距離があるのに、駐車場の設置率は低すぎるのは
いかんともしもしがたいですね。

[226: 物件比較中さん]

地盤は公園からスーパー堤防工事をするみたいなので大丈夫なのではないのですか
9日のフジテレビ『新報道プレミアＡ』でスーパー堤防は決壊が少ないので、今後施工は進むみたいだし、

駐車場もいまどき全世帯が使うとは限らないのではないのでは・・・。

結構維持費も高くつくし（＾＾）マンション自体も高くなってるし。


あとは駅前がどう変わるかですね

[227: 匿名さん]

いやーでも、託児室まで設けて、すごくファミリー向けに仕様を振ってるのに、
駐車場の付置率が低いというのは、コンセプトとズレてると思うんですよ。
全方位的にニーズを取り込むには、安くてもステイタス感を感じさせる工夫
があってもいいはずなのに、そういうもはバッサリ切り捨てているし。

企画的にはどうかなぁという感じで見ています。

[228: 匿名さん]

ファミリー用で、これだけ駅遠くで60%はありえないですよ。
堤防の下に潜り込んで地下に駐車場が入っているような形で数が確保
できていないのでしょうけど。　デベ的にも相当やばいと思っている
ってのは、カーシェアリングなんていっていることからも明らかですね。

都心物件で、4-5万する駐車場代がもったいないからってんだったら、
カーシェアリングもわからなくはないですけど、ここはそんな場所では
ないですし。　現に、長谷工のほかの大規模物件100%駐車場が80%上で
埋まっているようですから。

間違いなく、中古で売ろうかなと思ったら、”駐車場空きなし”が
表示されてしまうわけですね。　じゃあってんで近くに駐車場が
いっぱいあるわけでもない。　それで買い手がつくかな。

[229: 物件比較中さん]

間違いなくここは高すぎる・・・・やっばり価格の上昇波に乗ってますね☆

[230: 匿名さん]

ここはというより最早、どこも高すぎます。

[231: 匿名さん]

230さんと同じく、23区内は広範囲に値上がりしているのだと思います。
特別ここが高いというわけではなく、他の地域が上がってきたので、
もはや23区内でいいところはサラリーマン層には厳しくなってきて、
いままで条件が良くないように思われていたここでも、23区外と比べれば
まだまだ価値があるということで、高くなっているのでしょう。

ここだけが突出して、利便性や商品価値とかけ離れて高いとは思いませんし、
逆に南千住から都心までの距離を考えると、土地柄に難を持っている分、
まだ比較的安い気がします。

[232: 匿名さん]

この地区の長谷工大型物件は全部築浅なので、駅8分のトキアスあたり
(高層が、75平米 4000万ほどででていますね）を値引きしてもらって
買ったほうがいいんじゃないですかねぇ。
まさか希望価格通りで売れるとは思っていないだろうから4000万下までは
交渉余地あると思うけど。　それでも坪170近くはいくけど、駐車場は
確保可能だろう。

[233: 購入検討中さん]

駐車場の台数が少ないのはトキアスの駐車場の４０％程度が現在空いてしまっていることも原因みたいです。

駅までは遠いですが値段的なことを言うと1番リバーサイド側は
低層階で６２００万円台〜とかなり高いですが
その隣のタイプの部屋であればもちろん広さは１５平米も狭いですが
1番リバーサイド側の２階の値段で２０階の最上階を買っても１０００万近くおつりが来るくらいの値段でした。
設備の充実さや景観のよさや部屋の中のタイプ変更の値段もかなり安かったですし、前向きに検討してもいいかなと思いました。

ちなみに第１期の抽選が終わってるみたいですが買った方っていらっしゃいますか？


【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[234: 匿名さん]

わたしも同じ列は割とお得度高いかなと思いました。
割とスパンも広いですし、端で低層なら、次の列の高層ってのは
同意見です。　重複するかな..

[235: 匿名さん]

>>233
そんでも十分高いじゃん。
買った後のランニングコストを考えると機械式駐車場の物件は避けたいし
売るときの事を考えると、直床と駐車場が少ないのは避けたいし
って考えると、ここを買う理由がなくなった。

近隣住民の問題もあるし（自分はあれをポジティブには考えられない）で
他の物件を買うことになりそうです。

最初、発表になった時は期待したんだけどね・・・・

[237: ピノキオ]

グランボアの東側の駐車場（PONタイプあたりの南側）、そのうちビルが建つのではないか？と思いませんか？私は低層階を検討していて、その１０階以上を知り合いが検討していました。私には担当者は「なんともいえません」との一点張りでしたが、知り合いには「何か建つかも・・・」的なことを言われ、１０階以上を勧められたそうでして、担当者によって言うことが違い・・・皆様どう思いますか？

[240: 申込予定さん]

カーシェアリングのシステム自体は良いと思うが
その分駐車場のスペース２台分が減ると思うと
納得いかないな。

[241: 匿名さん]

都心の物件で、駐車場代周辺相場が4-5万いっているというので
あれば、カーシェアリングにも意味が少しはでてくると思います
けれども、ファミリー用のここではほとんど意味がないと思います。
300戸に2台分じゃ、もともと5カ月1回平均しかまわってこないわけ
ですから、普通に駐車場にまわしたほうがずっとましかなと
私も思います。

[242: 契約済みさんＴ]

契約しました。
一番東の部屋です。確かにちょっと高いとは思いますが、都心への交通利便性と、街の雰囲気、暮らし安さ、それと眺望です。
駅から歩いてみて、私が持っていた南千住のイメージは昔とすっかり変わってしまいました。一気に気に入ってしまいました。
また隅田川の眺望も楽しみです。年に一度の花火大会だけではなく、夜景を楽しみにしています。
いくつか気になる点はありますが、すべてを満足するのは所詮無理でしょう。
駐車場は一台申し込みますが、もし外れたらカーシェアリングとレンタカー宅配システムで間に合うのでは無いかと思っています。
むしろ荒川の氾濫を気にしましたが、マンションの高層階なら大丈夫だろうし、地震に対する耐力は問題ないでしょう。
駅から徒歩１５分ですが、これくらい歩く方が健康には良いと思っていますし、バスもマンションを出たすぐ前にバス停があるので、雨の日はバスが使えるのも確認しました。バスで南千住へでも上野へでも行けます。
帰りが疲れたら、上野からタクシーでも2000円弱わずかですものね。

他もいろいろ見ましたが、私はこの時期良い物件に出会えたと思っています。

[243: ご近所さん]

東京フロンティアシティからマンション探しをしていたので、高いなぁ・・・という印象がぬぐえません。　一番高い部屋でも6000万を超えていなかったですからね。

[244: 周辺住民さん]

243さん
都内の全域で値上がりしていますからあの価格が今の標準だと思ったら
間違いです。
また値下がりするのを待ちましょう。

[245: 周辺住民さん]

値下がり・・・するの？
ナニをもって標準でないと言っていますか？

[246: 購入検討中さん]

242さん、ご契約されたんですね。おめでとうございます。
今この時期、どこの掲示板でも都内の価格については同じようなことが書いてありますが、どうなるかもわからない未来を気にしても仕方ないように思います。つまるところ、買える状況にあって、買いたいと思える物件に出会ったら、買い時だったってことだし、そう思えないのであれば買い時ではないと割り切らないと、マンションを買うのは難しいですよね。242さんにとっては買い時だったということで、良い物件に出会えてよかったですね、と私は思いました。
値段のことは先にいってみないとわかりませんが、少なくとも今よりもっと便利になることは確かなので、これから計画されているいろいろな事象が出揃ってからでないと、価格の検討がしにくいのかもしれません。
242さんのように100パーセントとはいかずとも、暮らしやすそうだと思ったという視点なら、住んで損をしたという気持ちにはならないのでしょうか。H21年には常磐線が東京駅まで乗り入れることは決まっていますし、駅前も再開発されて低層階は店舗の入るマンションが建ちますし、以前東京フロンティアシティのモデルルームが建っていた場所に大きな病院が建つことも決まっていますし、今LaLaテラスというお店がある向い側の操車場の一角（通りに面した部分）も店舗などを誘致する計画があるそうです。LaLaテラスはそう大きなショッピングスポットというわけではないのですが、道も整備され歩きやすいし、ベビーカーも押しやすいし、家族連れがふらっとやってくるにはちょうどいい感じなので、近隣他区から買い物に来る人も多いのだそうです。某マンションを買った義姉から聞いたのですが、LaLaが建つ前の掲示板では、「新しく建つ○○マンションの住人しか買いものに来なかったりして」とか「○○マンションの専用のスーパーなんて笑える。すぐ潰れる」とか扱き下ろされ笑いものにされていたようですけど、結果的には違っていたということなんでしょうね。こういうことも、未来になってみないと分からなかったことなのではないでしょう。操車場の一角の通りに面したほうの商業施設も、できてみないとわかりませんが、思っていた以上に他地域から人がやってきたLaLaテラスの環境を踏まえて、区が力を入れ考えているみたいです。今より便利で綺麗な景観になっても、今より、不便で見栄えが悪くなることは考えにくいですね。そのうち、東京タワーも見えるようになるみたいですから、眺望も楽しめるといいですね。私が思う南千住の物件の比較検討の最大のネックは「仲が良いとはいえ、気も遣うので、兄と義姉の近くで暮らすのはいかがなものか」なのですけど（苦笑）。

[247: 匿名さん]

先日、7年ぶりに、汐入の街を歩いてみました。
当時は、駅にでるのに獣道のようなところを歩いていたのに
とんでもなく変貌していました。
徒歩15分は、東京フロンティアシティと同じくらいでしょうか。
でも、同じ歩くなら、こちらのほうが空間の広がりが感じられて
楽しいかもしれませんね。
バスで南千住にでる便も考えると、こちらのほうが利があるかな。
（向こうは、牛田、関屋にでられるという利があるけど）
駅前の賃貸住宅棟の前の乱雑さには興ざめですが
これからも、いろいろなところから住民がいらして
いいかんじになることを期待しています。

[248: 契約済みさんＴ]

246さん、有難うございます。心強く思います。

駅からの歩いて、開放感があります。特にトキアスのあたりはきれいにしてあって、気持ちよいですね。その流れのままマンションまでたどり着くアプローチが気に入っています。

LaLaテラスの前はたくさんの人出ですし、瑞光橋公園では子供たちがにぎやかに遊んでいて、活気を感じます。

このあと、更に東口の整備が進むことを期待しています。特にJR操車場一角の整備は、計画はあるそうなので、是非早期に進めて欲しいと期待しています。

ヴィークルステージ北千住でマンションギャラリーがオープンしたので、覗いてきました。一番広い部屋で、角部屋、最上階（14階）での坪単価がリバーと同じか、むしろ高いほどでしたので、この近辺はこのような相場かと思ったところです。（ヴィークルのスタッフの方は、北千住駅から徒歩10分で、こちらは北千住ですから、と強調していました。徒歩分数はその通りですが、近隣街並みは比べるべきも無いように思いますし、眺望は期待できません。人それぞれの価値観での判断だろうと思ったところですが、私としては大いに自信を持ちました。）

[249: 周辺住民さん]

245さん
244です。書き方が悪かったですね。
東京フロンティアも現在は中古では分譲時の2割ほど上乗せで
出ています。
現在の基準から言って昨年上旬の価格では買えません。
当時の価格を適正と思うなら基準価格の値下がりを
待つしかないでしょう。

[250: 周辺住民さん]

２４５です。

２４４さん、ご丁寧に返信ありがとうございます。

私の意見は大体２４６さんと同じです。
適正と感じる価格は人それぞれ、そのときの個々人の状況と希望、
今後の経済情勢と地域の発展性をどう評価するかによると
思いますので、一概に適正価格を算出することは難しいですね。

個人的には、現在の価格は買い手から見た場合、
手放しに適正とは言えない水準だとは思いますが、
一方で、そうは言っても昨年並の水準に戻ることは
ここ数年の間はないんじゃないかなと思っています。
(金利も上がりこそすれ、さすがに今更再び下がることは
ない・・・はず。多分・・・)

慌てて買うことが正解だったか、待つことが正解だったかは、
数年後にはわかることですね。どうなることやら・・・

[251: 匿名さん]

駅15分で坪200超えってのには驚きますけど、
近くの大規模物件の中古ものきなみ高めの値段ででていますし
こんなものなのかもしれません。　駐車場の設置率にだけは
納得できなかったので、価格面というよりは、車必須ということで
見送りました。

[252: 匿名さん]

>>近くの大規模物件の中古ものきなみ高めの値段ででていますし
まあ、売主さんの希望価格ですからね。成約価格ではありませんから。
値引きを要求される事を前提に高めに値付けしている人がほとんどです。
あまり参考にはなりません。

[253: 住まいに詳しい人]

実際に交渉してみてばわかりますけれども、このあたりの中古の
+20%アップは、決してチャレンジ価格ではなくて、売り出し価格の
10%引きから交渉スタートで、せいぜい5%しか値引きはとれないですよ。

[254: 新人です]

皆さんの話の中に出てくる、マンションの坪単価とは、どこを捉えて言っているのでしょうか。
部屋も南向きとか東向き、また上層階と下層階、角部屋かどうか、など、いろんな要素があって、同じマンションでも結構違っているのではないかと思うのですが、どこを捉えて代表して言っているのでしょうか。
もしくはそんな単純なものでは無いのでしょうか。
どなたか教えて下さい。

[255: 住まいに詳しい人]

普通新築物件では全戸単純平均です。

[256: 匿名さん]

>>253
それはあなたの知ってる範囲での例でしょ？
すべてのこの地区の中古物件がそうじゃないでしょ。

私の知ってる例だけど、知り合いの不動産関係者情報では
15%引いて成約とかもあったってさ。

売主次第で大幅値引きもある訳よ。

[257: 匿名さん]

>>253
>>256

ここ半年ほど、レインズ登録されたものはずっと追っているんですけど、
おっしゃる通りで、せいぜい50万/㎡前後までの物件の登録しかないよう
に見受けられます。　実際には、あんまり高く成約したり、安く成約
すると、登録しない不文律があるみたいですけれども、もともとが超
強気価格のものもあったので、かなりの値引き例もあったとしても
不思議ではないかもしれませんね。　ここの駅距離で坪200万級はちょっと
オーバープライスであると思う理由です。

[258: 匿名さん]

この物件とは直接関係ないのですが
南千住の「フィトネス施設」事情について、教えてください。

駅前にセントラルがありますが、けっこう混んでいるようで
そのうえ、今後、この地域に新しいマンションが次々にできて
人口が増える上に、北千住のルネッサンスも閉店で
北千住のひとびとも来るとなるとさらに混み合いそうです。

駅前の賃貸（大和物件）高層ビルには「クア施設」が入るそうですが
それはあくまでも「クア」なんでしょうか。
新しいフィトネスクラブができる等の情報があれば
うれしいのですが、いかがでしょうか。

[259: 購入経験者さん]

大和賃貸マンションのクア施設は、居住者専用です。

[260: 匿名さん]

北千住のが ＪＴの社員寮(?) だったかの再開発事業で
閉鎖になってしまったのは痛いですね。　うちも北千住から
どこに移ろうか思案中です。

[261: ビギナーさん]

値切りの話が出ていましたが、マンション購入の際って値切るものなのですか？
ここを購入された皆様は値切りました？
交渉の余地ってあるのでしょうか？

[262: 匿名さん]

竣工間際まで売れ残りをださない限り、値引きってないですよ。
最初に要望書をみながら、ちょっとだけ割引ってことはありますけど、
個別に受けられるっていうようなもんではないと思う
（むろん何事にも例外はあるのかもしれませんけど）

マンションはたくさんあるので、ひとつ価格面で折り合わなければ
ほかにいったほうが早いんではないかと。

[263: 購入検討中さん]

検討中の方、教えて下さい。

このマンション、南千住の再開発地域で近代的明るさがあり、また隅田川沿いで、沿道を散策できるので、実に気に入っているのですが、隅田川対岸のブルーシートのテントがちょっと気になります。あれが無ければ実に良い風景だと思うのです。このブルーシート、もともと違法建築物なので、撤去出来るはずなのに、何故行政はそのまま放置しているのでしょうか。
景観を護る上で、何とかして貰えると有り難いのですけどね。

私としては、彼らがいるのは対岸で、こちら側まで来るわけでは無いし、生活面では問題ないと思いますので、割り切ろうと思っているところです。

[264: 匿名さん]

>>263
ブルーシートの人の事も重要ですが、ここを検討するならば
近隣住民の事も考えてみてください。
詳しくは書きませんが、このスレを最初から見れば判るでしょう。

[265: 匿名さん]

反社会的勢力の方のお住まいの件は重説を見ても判るから、
契約までには気がつくから大丈夫だよ。　（それで買うかどうかは
その人次第）

[266: 契約済みさん]

うちは契約しました（近所に賃貸中）。確かにブルーシートは残念です。よく見るとわかりますが、下段の遊歩道は何年か前の花火大会の時にすべて撤去されました。理由は分かりませんが、高架下までは撤去できない様です。ベランダから真正面だと気になるでしょうが、南向きで向きが違うのでそんなに見えないのでは。私も近所なので、最初は気になりましたが、今は慣れた感があります。たまに友達が遊びに来て、思い出す程度です。遊歩道は四季折々本当に快適です。散歩中の対岸の風景としては残念ですよね。しかし荒川区側はひとつもないし、対岸は区も違うので生活圏は分かれています。

[267: 購入検討中さん]

263です。

264,265さんへ


近隣住民のことは分かっていました。過去の記載も読ませていただきました。
この家の前を通ったところ、ごく普通の家で、洗濯物も干してあるし、家の前の道路には花がきれいに植えてあります。普通に家族が生活していると思って良いのでは無いでしょうか。

ところで皆さん、私が聞いた青テントの対策は難しいのでしょか。
このマンションを価値あるものにするためにも、また南千住のイメージを上げるためにもなるのでは無いかと思うところです。

[268: 購入検討中さん]

263です、

266さんへ

有難うございます。
ブルーシートが長いこと放置してあることは、残念ですが何か理由があるのでしょうね。

私も隅田川の快適な遊歩道、気に入っています。川沿いを歩くのは気持ちが良いものです。
購入に前向きです。

[269: 匿名さん]

ブルーシート地域は墨田区です。
墨田区役所にでもきいてみたら、いかがでしょうか。

[270: ご近所さん]

２６７さんへ
そんなにブルーシートが嫌であれば、他のエリアの物件を考えたらいかがでしょうか？
どうしてもここに住みたいのであれば、他人に頼らず自分で何か行動するべきでは。

「このマンションを価値あるものにするためにも」

って言うのは身勝手だと感じます。