南千住リバーフェース（寧々）はどうでしょう

[黒髭]

南千住隅田川近くに建つ大規模マンションの情報交換をしましょう。


所在地 東京都荒川区南千住3丁目189-1他（地番）
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅徒歩14分
構造・規模　鉄筋コンクリート造、地上20階1棟・鉄筋コンクリート造、地上20階 地下1階 1棟
総戸数 303戸（Ⅰ敷地151戸・Ⅱ敷地152戸）（他に管理事務室等6戸）
竣工予定時期 平成21年2月末
入居予定時期 平成21年3月末

[162: 物件比較中さん]

JR貨物セメントサイロ部分再開発って、清掃工場推進の検討ってのは、もうなくなったって事でしょうか？

[163: 購入経験者さん]

隅田川駅構内セメントサイロ跡地
荒川区ホームページに６月２０日付けで下記の掲示がありました。

荒川区では、日本貨物鉄道株式会社隅田川駅構内のセメントサイロ跡地等に、南千住駅東側地域の活性化に資する施設を導入することを目指し、土地利用に関する調査・検討を行うため、業務委託を実施します。なお、業務委託の受託候補者は公募型プロポーザル方式により選定します。
委託内容　
　　　・敷地のポテンシャル調査
　　　・土地利用コンセプトの提案
　　　・導入業種の検討
　　　・土地利用方針案の作成　　

LaLaテラス前の道路を挟んで反対側のJR貨物駅の敷地内、このあたりにどんな施設がふさわしいのかを公募型プロポーザルで調査するようです。

この公募型プロポーザル、要は、この場所（業務委託仕様書には、敷地約15000㎡。現在、セメントサイロ跡地は、平成２１年３月末まで駐車場として暫定利用することとなっている、との記載があります。開発場所は駅前の月極駐車場のところなのかな？）を使って、何らかの事業（マンション、LaLaテラスのような複合商業施設、スーパー銭湯、まあ、いろいろあるかと思います）をやりたい事業者、建設会社、コンサルティング会社等が「こんな施設が良い！」という開発企画を荒川区に提案し、それを有識者が検討する、ということだと思います。

どのような会社がこのプロポーザルに参加するのかは分かりませんが、汐入地域の要望をきちんと調査し、汐入の魅力、そして生活環境の向上に寄与する利用方針を荒川区に提案していただきたいものです。

[164: 購入経験者さん]

１６１さん
錢高の設計施工と長谷工の設計施工のどちらを選ぶかということも考えなくてはいけないと思います。
長谷工はマンションに限れば並み居るスーパーゼネコンに倍する売り上げと技術力を誇ります。
それに対し錢高というのは一度淘汰されかけて債権放棄により生きながらえた何のとりえもない中堅ゼネコンで、いつ潰れるかも分からない会社ですからね・・・。

[165: 購入検討中さん]

リバーフェイスのスレで、イニシアをしつこく書き続けているあたりが変だし、スレを読むにあたり、イニシアに関するデメリットは見えない便利な目を持っている模様。
似た様な物件だけど、売り出した後のイニシアには問題が多かったから、敬遠されるのは当たり前じゃないかと思う。立地における水害のデメリットだけでなく、イニシアは価格を売り出し途中で値下げてみたり、予約者にその連絡を怠ったり、ファンドに（といっても潰れそうでファンドに買って貰った会社だからいい加減なことも平気なんだけどね、ここは）売れ残りを売って賃貸が前提になってしまうような部屋が出るんだよ。そういうことは、デベ云々の良い悪いだけの問題ではなく、のちのち住人に負担がかかってくる問題でしょう。賃貸と分譲が混在すると、マンションをよくしていこうという住人の意識の温度差は激しくなるしね。イニシア板に戻って、そういうことに対してどう対応するのか考えた方がいいんじゃないの？

[170: 匿名さん]

ここのマンション　もう構造とかの詳細でているんですか？

長谷工施工だと、直床/2重壁の可能性が高いですよね。
物件ホームページでは、オール電化であることは書かれていますが、
構造面はまだ公開されていません。
値段によらずに直床ならパスかなと思うのですが。

[172: 物件比較中さん]

比較ねたはまずはモデルルームを見にいってからでいいのでは？
　
具体的な間取りだの、仕様だのの良し悪しはやっぱり見てみないと
わからないですよ。　ここと、イニシアの両方を考えていますので、
事前案内会は24日を確保しています。　イニシアのほうはかなり
じっくりと検討したので、自分の目で比較して決めたいと思ってます。

[173: 購入経験者さん]

商業施設の建設予定について区に問い合わせました。以下の通りです。


「区長へのメール」に御意見をお寄せくださいまして、ありがとうございます。
　南千住地域の商業施設についてお答えいたします。

　○○様がお住まいになる御予定の○○○○から最寄りの商業施設には、「べるぽーと汐入」商店街があります。御存知のとおり、南千住駅東口では、食料その他の生活用品等を販売する「ララテラス南千住」や、飲食・スポーツ関連等のサービスを提供する「ウェルシップ」が営業を行っております。
また、以前にも○○様にお答えいたしましたが、セメントサイロ跡地につき
ましては、地域の活性化に資する施設を導入することを目指して土地利用方針
を検討しており、商業系施設の開発も選択肢の一つとして検討してまいります。
　このほか、南千住駅西口においても再開発事業が進められており、１階から
３階まで商業施設を配した建物が平成２１年度中の竣工を、都バスも停まれる
駅前広場が平成２２年度の整備完了を予定しております。
　このように南千住駅の東西では、魅力ある商業施設の導入とともに、駅前広
場の整備も合わせて進めており、駅東西が一体となった街づくりを行うことに
より、買い物や交通の利便性は格段に向上し、災害に強い賑わいのある地区へ
と変わります。
　今後も隣接する足立区や墨田区からも多くの人々が南千住を訪れるような、
魅力と賑わいのある街づくりに取り組んでまいります。また、数ある自治体の
中から荒川区を選んでいただきました皆様が幸せを実感していただけるような
荒川区を目指してまいりたいと考えておりますので、御理解と御支援をお願いい
たします。

[174: 匿名さん]

>170

なぜか住宅情報ナビのほうが詳しいようですね。
２重壁でスラブはアンボンド工法だそう。梁が小さくてすむかわり、
振動が伝わりやすいという評価が多い工法のようですね。床が２重床か
どうかは分かりませんが、この分だと恐らく直床かと。

建築物環境計画書制度の本物件のページでは、階高が2.56mとなっている
けど、ちょっと低すぎるので、さすがに何かの間違いではないでしょうか。

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/118_arakawa/06017...

[175: 匿名さん]

174 さん 参考になりました。

[176: 匿名さん]

明日から事前案内会になっているようです。

関屋/牛田駅側の2物件との価格の比較に興味があるのですが、
今週末までに見にゆかれる人がいらっしゃったら、中層階程度
での、坪単価のめどをお教え願えれば幸いです。

[177: 購入経験者さん]

専専門家の受け売りですが、二重床は、各種配管がコンクリートに埋め込まれませんので、電気や水回りの位置が規定されず、将来のリフォームにも柔軟に対応できますし、メンテナンスも容易で、優れた工法だと言われているそうです。直床の場合、特に水回りがトラブると建物自体が致命的になることすらあるそうです。また、床暖房を用いる場合も、二重床なら問題ありませんが、直床に床暖房を入れると、コンクリートと床の温度差が結露の原因となりやすく、カビやシステム故障を引き起こしやすいとのことです。

[178: 匿名さん]

いまどきのマンション直床でも、コンクリ埋設だけはやらないと
思いますけど。　いくらなんでも天井は２重でしょ。

[179: 匿名さん]

176さん
中層で坪200をかなり超えるようです。
今週末土曜の予約を入れているのですが、価格めどを聞いてみた
ところそんな返事でした。

[180: 匿名さん]

資料によると、坪190万〜240万というところのようですね。

[181: 匿名さん]

住宅情報ナビのほうに
3500-7000万円台予定
67.27-98.32平米となっていますから、
各々対応していると思って、100万円台ってのを
下限で計算して　坪172-235に
上限で計算して　坪177-238になりますね。

全戸平均はきっと 210万代ってとこでしょうか？

[182: 匿名さん]

今日から事前案内会開始ですね。　HPの構造のとことか詳しくなって
いて、やはり　直床/2重壁のようです。施工会社の標準仕様ですね。

[183: 匿名さん]

住宅情報ナビの価格よりちょっとだけ下がっていたようで、
南東角最上階でも7000万未満でしたね。
直床/二重壁です。

[184: 匿名さん]

今日見にいってきました。
今回の販売は、川に近いほうの棟です。

ちょいど真中あたりの階 南側の10階だてのマンションの影にはいら
ない位置で、 78.56㎡ 4768万とかでした。これちょいど坪200万。
最下層をかなり値下げしていて、この間取り 2階だと、4118
19階だと 4948と、 坪173-208万とかなり変わります。　
東南角のHPにでている間取りは、低層6268 最上階 6888 で
坪211-232。　南側にたっている10階だてのマンションに対して
今回売り出される棟の西半分は距離17m で影に入るのですが、
そのような住戸もあまり安くなっていません。　個人的には、
東によった、MNOPタイプの中層10階少し超えあたりが、コスト
パフォーマンスには優れるかなと思いました。

240cmとかある、ハイサッシは悪くないと思いましたし、
アンボイドスラブのせいでしょうか、角にかかった部屋でも
梁がひどく下がっているとかいうこともありません。
ドアストッパーとかは、かがまなくても止まるタイプだったり、
質感はいま一つですが幅広フローリングの採用、
鍵穴の存在しないICチップ搭載の非接触式のドアロック、
オール電化の採用など、　一連の南千住での大規模マンション中
では、ベストに近い仕様であると思います。　値段も高くなった
分、マンションもちょっとよくなったということでしょうか。

[185: 匿名さん]

その売りのオール電化、エコキュートタンク300Lは4人家族だったら
足りないと思うし、　IHは、左右ともオールメタル対応ではない
ローエンドに近い廉価品がデフォルト。 おのおの、5-6万 に、15万も
だせば、370L/左右オールメタル対応に変更可能なのにどうだろう。
ここまで廉価版のIHとかだったら、グラストップのガスコンロとコスト
的には変らんだろう。

土地は、もともと汚染あり。
駐車場は、機械式で60% しかない。
値段も上がっていて、買いと言えるレベルではなかったと思うな。

[186: 匿名さん]

直床マンションがベストという事はないでしょう。
直床の場合は、静粛性を保つ為という事でフローリングの材料にふわふわ浮いてる感じがするのを使ってる物件も多いです。
マンション施工最大手の長谷工も二重床が標準になりつつあります。
二重床が最高とも思いませんが（施工によるので）、世の中の標準になりつつあるのは間違いないと思います。
中古で売る時も立地が同等ならば二重床のほうが有利な条件で売れるでしょう。

[187: 184]

184です。

南千住エリアで、ここ数年以内に発売された大型のマンションは、
すべて長谷工の施工ですから、直床でない、大型マンションの供給
例は最近にはないですよ。　人の発言に文句をつけるのであれば、
よく読んでから、やっていただきたいです。

私は、大規模限定でコメントしていますから、長谷工施工の4つの
マンション中で、仕様面では、ここがベストだったと書いている
わけです。　南千住駅を最寄り駅として、再開発地区からかなり
外れれば二重床のものもありましたが。　私は床がどうこうよりも、
ディスポーザの有無を重視しているので候補には入らず、見には
いっていませんです。

[188: 匿名さん]

逆ギレはみっともない。

二重床のほうが評価されてるのは事実。
南千住の大規模では直床しかない？
それは今まで南千住は安くないと売れなかったから、建物の作りも安くしないと駄目だったというだけ。

で、ココだけど価格安くないじゃん。
安くないのに直床なんて儲け主義じゃないの？
もっとコストパフォーマンスってのを考えたらいかがですか。

[189: 匿名さん]

え…184さんじゃないですが、べつに逆ギレじゃないですよね。
ちゃんと「一連の南千住での大規模マンション中では、ベストに
近い仕様であると思います」っておっしゃってて、限定つけてるし。

コスパがどうこうっていうのは、もう個人の価値観だから
どうしようもないと思いますけどね。
例えば、直床だったら買うだけでも無駄なので、パフォーマンス
なんかそもそもないっていう考え方もあるでしょう。

[190: 申込予定さん]

今日、モデルルームを見に行ってきました。
マンション購入を考え始めたばかりで、何だか分からないまま仮予約をしてきてしまいました。
土地は倉庫だったと聞きましたが、汚染されているのでしょうか?
小さい子供が居るので心配です・・・

[191: 購入経験者さん]

<<190

冷静にご検討くださいね。
契約までにあと５〜１０件くらいは他のモデルルーム見て比較するといろんなことが分かってきます。
汚染などの重要事項については、詳しい情報を営業担当にメールで問い合わせしてメール文書で回答もらうとエビデンスが残るから安心できますよ。口頭だと言った言わないで嫌な思いしることがありますからね。

[192: 匿名さん]

直床をいやがるのは、日本広しといえども関東あたりだけなんですよ。
関西では半数近く、名古屋あたりだと2/3以上が直床施工ですね。
しったかぶりの人が、二重床じゃなきゃだめとかいうので、遮音性に
大きく問題のある　一応二重床でございってのがいっぱいあるわけで、
苦情は二重床のほうにむしろ多く出ているってのを忘れちゃいけないと
思いますけどね。　いやならほかいけばいいだけで、南千住の長谷工
4物件（ここ含む）は全部直床ってのは本当ですから。

　汚染については、聞いてみましたけれども、砒素と鉛がでたので、
土壌搬出で撤去したようです。　重説資料にもちゃんと明記されている
そうです。重説を聞いて印鑑を押すまでは、手附も含めてちゃんと
戻ってきますので、それまでに買うかどうか決心すれば大丈夫です。

　ほか、南側の東京ガスのタンクのところが、清掃工場の建設予定地に
なっていることと、南側に共和会の本部があることが気になる点でしょうか。

[193: 購入検討中さん]

私も190さんと同じで、仮予約したほうがいい、というか軽く押さえておく感じでってことで、予約したんですが。
みなさんの書き込みをいろいろ見ていたら不安になってきました。
土地が汚染とかも恐いんですが、やっぱりここ、高いですよね！？
建設地を見に行った時、隣に建っていたマンションをショールームの帰り、見てきましたが60平米たらずの（2LDKでしたが）お部屋が3000万少し超え、でした。
私と旦那だけなので、これくらいの広さで良いかな〜とも思いました。
予約取り消しって、電話すればできますよね？ショールームに来いとか言われないかな？

[194: 匿名さん]

単なる要望書ですから、取り消しは電話一本でＯＫです。
出かけてこいとか言われたら、そんな時間はないといえばよいです。
（経験あり）

[195: 物件比較中さん]

近隣の方に質問です。

南千住の３の３＊番地って、暴力団の共和会の事務所がありませんか？
（マンション向かいの駐車場のそば）
違っていたら指摘して下さいね。

[196: 匿名さん]

＞195さん

ずばり、あります。

[197: 購入経験者さん]

＞１９５さん
モデルルームで聞いてみたら？

[198: 物件比較中さん]

それより、行って見たら？「暴力団の方ですか」って。

[199: 匿名さん]

門柱に代紋がでかでかとくっついてるから・・・
かなりイカつい方たちがうろうろしてます。
隅田川の堤防からだとよく見えますから、ご覧になってみて♪

[200: 購入経験者さん]

これは重要事項説明に入れるべき事項ですね。

[201: 匿名さん]

親分さんに一部屋買ってもらって理事になっていただいたらどうですかね？
マンション内の揉め事を全て仲裁してもらえるんじゃないですか？

[202: 匿名さん]

モデルルームに行って暴力団のこと聞いてみたら、
ずっと以前からそこの土地に住んでいる方らしく、
事務所というよりは主に住宅として使われているらしいです。
小学生くらいのお子さんもいらしたと思います。
それと近隣の人からは、「むしろ自分達は守られてるんですよ^^」って話が返ってきたそうです。

[203: 匿名さん]

＞「むしろ自分達は守られてるんですよ^^」
暴力団に守られているというのは、いったいどういう意味ですか？

[204: 匿名さん]

>>200
実際に重要事項説明用の書類を見せてもらいましたが、共和会本部の記載はちゃんとあります。それも納得して印鑑押してねということです。

[205: 購入経験者さん]

＞２０４さん
分かりました。納得しました。

[206: 匿名さん]

２０３さん
近隣説明会などのときに、建設反対派を押えてくれたんでしょう。
だとすると、恩を着せがましく、今後何か言ってくるということがあるかもしれないですね。

[207: 物件比較中さん]

204の方、重要事項説明用の書類を見たって事は、もう契約したんですか？
重要事項説明ってそんなにオープンにできる書類なんですか？

[208: 購入経験者さん]

２０４さんは営業の人でしょ、きっと。

[209: 匿名さん]

重要事項説明書は、基本的に「これを承知の上買ってね」という
内容の文書なので、事前に見れないといけません。
販売開始前に完成していない場合もありますが、だいたいの内容
については固まっているのが普通で、聞かれれば答えなければ
いけません。

もっとも、悪質な場合には、ぎりぎりまで「まだできてない」
などと逃げる可能性はありますけどね。

[210: 購入検討中さん]

204です

　何か書き込むと208さんのようにすぐに営業の人でしょとか書かれるのは不愉快ですね。　209さんのおっしゃるとおり、重要事項説明の資料は契約よりも十分前に送られてくるのがあたり前でしょう。　週末見にいって、要望書は出しましたから、資料はいただけて当たり前だと思いますよ。
　ここ、先に契約説明会としてから、後で抽選という順番は不思議に思いますけれども、そんなに重複しないで調整できることに自信をもっているんでしょうね。　契約説明は9月上旬ですから、もうできていて配れないとしたらそっちのほうが変ですよ。

　ほかにも、いろいろち記載があるので、ひやかしでなければもらってくるといいとおもいますよ。

[211: 購入経験者さん]

２１０さん
暴力団のことはさておいて、MRに行ってみて、印象はどうでしたか？
購入する方向ですか？