ブランズ大井仙台坂

[匿名さん]

品川の山手というべき大井仙台坂の丘の上に、東急不動産のツインレジデンス、発表。

京浜東北・根岸線「大井町」駅 から徒歩8分
東急大井町線「大井町駅」から徒歩8分
京浜急行電鉄本線「鮫洲駅」から徒歩3分・「青物横丁」駅から徒歩6分

平成19年6月中旬モデルオープン予定
平成19年7月中旬販売開始予定


【(仮称)ブランズ大井仙台坂Ⅰ・Ⅱというスレッドタイトルから、ブランズ大井仙台坂に訂正させて頂きました。（管理人）】

《ブランズ大井仙台坂ウエストヒルをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373286/

[2: 匿名さん]

このマンションの詳しい情報、早く公開されないかなー。

[3: 匿名さん]

まわりに建物が近接して囲まれている感じがするのですが、
実際にはどうなのでしょうね。

[4: 匿名さん]

資料取り寄せたかたいらっしゃいますか？
うちはまだ届かないのですが。

[5: 匿名さん]

「総戸数 30戸（事業協力者住戸8戸含む）」とありますが事業協力者住居とは何でしょうか。
又、これによる一般居住者への影響としては何が考えられますか？

[6: ご近所さん]

周りはマンションに囲まれていますよ。日当たりが心配ですよ。鮫洲駅には近い。

[7: 匿名さん]

現地を見に行こうと思います。初めてマンションの工事現場を見に行くので、何かアドバイスありますか。

[8: 匿名さん]

事業協力者って、もともと土地の一部を持ってた地権者でしょ。
最近、このやり方のマンションが多いですね。
マンションの中で条件の良い部屋を先に押さえられてしまいます。
また、駐車場を優先的に借りる権利などを持ってたりします。

[9: 匿名さん]

厳密には以下の通りですね
ブランズ大井仙台坂イーストヒルは総戸数を「29戸（事業協力者住戸8戸含む） 」
ブランズ大井仙台坂ウエストヒルは総戸数を「30戸（事業協力者住戸8戸含む）」
等価交換物件でしょうか？
>>08さんの指摘されるように等価交換物件は一般分譲者にとって不利なことが多いです。

[10: 匿名さん]

先日現地を見に行きました。近くに大きなお寺があって墓地もありました。カラスとか鳩も多いようです。周りはマンションいっぱいでした。

[11: ご近所さん]

新田なんて、ど田舎なんだから、

みんな仲良く暮らそうよ

[12: 匿名さん]

大井町は丸井、阪急、イトーヨーカ堂もありいい町だよ

[13: 匿名さん]

先日の事件にはびっくりしました。大井町も物騒なところなのかな？

[14: ご近所さん]

そんなことはないとおもいます。

[15: 近所をよく知る人]

I　LOVE 鮫洲！鮫洲って最高だぜ。Goodな庶民生活できるぜ。いぇぇ〜ぃ！！

[16: 購入検討中さん]

Ｎｏ.15さん。アリュールにも、鮫洲、鮫洲って書いてますが、どうせならもう少し近辺のためになる情報書いてくださいませんか？お暇なときでいいので・・・。検討するのに参考にさせていただきます。

[17: 匿名さん]

確かに大井町より鮫洲に近いかな？免許の更新には便利ですね。それに、青物横丁にも近いかも。

[18: 匿名さん]

モデルルームまだですかね。早くみたいですね。検討中の他の物件の申込も始まりそうだし。

[19: 匿名さん]

６月中旬１６日ぐらいからモデルルームみられるようです。

[20: 購入検討中さん]

16日・17日の説明会、もう既に予約いっぱいでした…。

翌週に説明会を追加で行う予定らしいです。
やはり住戸数が少ないので、予約制でのＭＲ開放⇒申し込み・抽選　になるのでしょうか？
アトラス目黒本町もそうだったようですし…。

マンション販売はすっかり売り手主導になってしまってますね。

[21: 匿名さん]

先日現地の近くを散策しましたが、ホームレスらしきダンボールハウスが、ありました。ちょっとがっかり。大井町ってホームレス多いのでしょうか？大井競馬の後は酔っぱらいも大井のかな？

[22: 匿名さん]

大井競馬はトゥインクルでちょっとおしゃれな雰囲気じゃない？

[23: 買いたいけど買えない人]

で、坪なんぼなん？

[24: 賃貸住まいさん]

大井競馬場って2KMくらい離れてるのでは？　酔っ払いが2KM歩くかな？

ところで23,24も説明会、予約いっぱいだそうです…。

[25: 匿名さん]

本日の説明会行った方、どのような内容の説明があったのか
差し支えの無い範囲で教えて下さい。

一番知りたいのは、やっぱりお値段…

[26: 物件比較中さん]

>25さん

今日説明会聞いていきました。

主だったところで言うと
３F南東角部屋　73.48平米　7980万
３F南向　　　　83.97平米　8480万

ざっと見たところ坪350万という感じのようです。

今回は１期でイーストヒルのみの発売
ウエストヒルは２期での発売となるようです。

数年前の大井町では考えられませんが、
これが時勢なのでしょうか。。。。

ちなみにゼームス坂の物件はかなり意識しているみたいです。
あちらはもっと高い価格と見込んでいるようです。

[27: 匿名さん]

>>26さん

ありがとうございます！

そんな高かったのですか！？
私の予想を遥か上へ行っていました…。

アリュールも凄い事になるのでしょうか…。

[28: 26です]

>>25さん

そんなに高かったです!
ある程度の覚悟はしていましたが、
それにしても、っていうのが実感です。

アリュールもすごいことになりそうです…。

[29: 匿名さん]

アリュールはここより高い？
そんなもん、東芝社員じゃ手が届くわけないよ。
社内宣伝する前に、給料上げてくれ。

[30: 物件比較中さん]

坪３５０万なら、高すぎると言われてた青物横丁のイトーピアは
妥当な価格なのだろうか。

[31: 匿名さん]

イトーピアはおいくら？
売れてるんだっけ？

[32: 住まいに詳しい人]

現地を見てきましたが、築浅の同規模の物件が林立していますね。
希少価値がある立地ではないので、
中古で売らないといけないときは、周りの物件より高く売れるとは
到底思えません。
明らかに新新価格以上ですね！

[33: 購入検討中さん]

地元の不動産屋に聞いたことがあるのですが
仙台坂周辺のマンションは
中古の引き合いが非常に多いのに対して、
売りがほとんど出てこないので、
いわゆる順番待ちの状態になっていると聞きました。

もっともほとんどがまだ築5年以内とかですので、
売りが出てくるとすれば、これからだとは思いますが、
一応大井町周辺において、
ここは人気エリアのひとつではあるようです。

しかし、
値段が発表になったのはブランズなのに、
盛り上がっているのは、もっぱらアリュールの方ですね。

こちらは第2希望と考えている人が多いのかな？

[34: 周辺住民さん]

うちは賃貸に住んでいますが、
この界隈で２年前から物件を探していました。
ちょうどいい広さの新築物件が無いということもあり、
不動産には仙台坂の築浅中古を依頼していました。
ほんとーに物件が出てこない！
このあたりに中古がでたら私が購入しますよ〜と不動産の方に
言われたくらいです。
結局は隣駅に新築購入を決めました。
大井町にもブランズやアリュール等、続々物件が出てきて
悔しい思いもしましたが
この価格では購入は無理でしたね。

[35: 地元不動産業者さん]

仙台坂で、坪３５０万とは。。。
３年前竣工の、パークホームズ大井仙台坂グランシェル、グランベールは、安かったなあ。確か坪２３０万ー２５０万クラスでした。
パークホームズも、坂上（グランシェル）と坂下（グランベール）の別敷地物２棟売りでしたが、確か三井物産の社宅跡地で、物産社員などが購入されていましたね。
それにしても、東急さんは、強気な値付けをしましたね。
アリュールの方が、安かったりして？

[36: 匿名さん]

アリュールの方が安いなんてあるんでしょうか。
そうであって欲しいと思ってはいますが。

>33
我が家も「ブランズが第二希望」と言いたい所ですが、
坪350万では、そんな上から物を言うような事は言えません。
一気に選考外になってしまいました。

[37: 住まいに詳しい人]

ブランズの方が、一戸あたりの土地の持分が少ないので
価格は安いはずです。
アリュール　１７２戸、８７４４．６５㎡（５０．８４㎡）
ブランズイースト　２９戸、１１１７．９５㎡（３８．５５㎡）
ブランズウェスト　３０戸、１１４３．６８㎡（３８．１２㎡）
つまり、一戸あたり１２㎡も違えば、土地代が
㎡７０万円としても、８４０万アリュールが高くなります。
ブランズが坪３５０万なら、アリュールは＋４０万はありえます。

[38: 匿名]

そういうことは、必ずしも言えません。
もしそうなら、低層マンションに比べ、タワーマンションは、超安くなることになります。

容積率の違いが土地の価格にも反映するわけなので、至近距離にあり、容積率も同一の物件で、一方の土地持分がかなり多いということなら、そうもいえるでしょうが、逆に、そういう条件なら土地持分はほぼ同一になるはずです。

[39: 物件比較中さん]

あれ程周りをマンションに囲まれた環境で坪３５０万は高すぎますよね。
周りのマンションの販売価格がいくらだったのか知りませんが、坪３５０万ではないでしょう。同じような条件の立地に、安く販売されたマンションがあるとすると買う気が失せてしまいます。

[40: 住まいに詳しい人]

３８さん
アリュールとブランズについては同じような条件だから
土地持分が多い方がたかくなるでしょうが。

[41: 匿名]

HP等では建築延べ床面積が出てないので、断定はできないが、
アリュールは１２階建て、ブランズは５階建てということからして
両者の敷地の容積率は、かなり違うと思われる。

よって、やはり土地の持分の多寡ではなく、立地の違いで価格は決まると見るべき。
ただし、売り主が割高なあるいは割安な値付けをすれば別だが。

[42: 地元不動産業者さん]

立地からすると、大井町駅４分と８分、広大な敷地内緑地計画などからして、アリュールの価格が高くなるでしょう。
但し、東芝不動産が、元地主（東芝役員）から破格の安値で仕入れて
いて、良心的な価格で販売するとしたら、アリュールの方が安い可能性もなくはないです。（通常は難しいですが）

[43: 匿名さん]

>42さん
>良心的な価格で販売するとしたら、アリュールの方が安い可能
>性もなくはないです。（通常は難しいですが）

おっしゃるとうりだと思います。
どう見てもアリュールの方が高いと思います。

営利企業が市場においてある価値・金額で正当に売れるものを
その利益の権利を放棄して、安くするなんてことは私には到底
考えられません。安く仕入れて高く売って利益率を上げる、
これが企業活動の本質なのでは。。

普段からの付き合いがあったり、今後の商売につながるような
業種であれば「ご愛顧感謝価格」もあり得るでしょうが。
マンションはそうではないですからね。

うちにも買える部屋があることを願って、待ってます。

[44: 購入検討中さん]

ブランズの内覧会、一杯で断られたのですが、８０㎡でいくらぐらいなのでしょうか。そんなに高いのなら見に行くまでもなくあきらめざるをえないのですが。。。

[45: 購入検討中さん]

>>44さん

先週の説明会でもらった予定価格表によりますと、

83.97平米　南向き中住居　2階〜3階　8300万〜8480万
80.01平米　南向き中住居　4階　　　 8990万

ちなみに4〜5階のメゾネット105.69平米だと1.2億超です。

高い！っていうのが私の正直な感想です。

[46: 購入検討中さん]

４５さん

ご回答頂きありがとうございます。
想像を超えた高さです。
クレイジーささえ感じる価格設定ですね。

・・・あきらめます。
（一体、どんな人が買うのが不思議なぐらいです）

さようなら。。。

[47: 匿名さん]

平均的なサラリーマンじゃあ、逆立ちしても手が出ない。

[48: ご近所さん]

この価格だと、プラウド大森鹿島と同等ですね。
立地からいうと、プラウド大森の方が、良いと思いますが。。。
周りをマンションに囲まれていなかったし、南側が開けていたし。
東急さんも、ずいぶんと強気な価格設定ですね。

[49: 物件比較中さん]

こちらのマンションの販売開始は７月でしょうか？
案内会に行かれた方でお分かりになる方がいたら
教えてください。（案内会の予約がとれませんでした）

[50: 匿名さん]

７月中旬第１期販売開始となっていました。

[51: 物件比較中さん]

予定価格が発表されても、盛り上がってきませんね。

[52: 物件比較中さん]

ＮＯ．５０さま、どうもありがとうございます。
７月中旬からだと、アリュールの販売が９月からなので、
ブランズが先行ですね。
アリュールの予定価格が７／７（土）から発表されるので、
それと比較しての申し込みが多くなりそうですね。

[53: ご近所さん]

予定価格が発表されたこそ、盛り下がったのだと思いますよ。

調子乗りすぎ！

[54: 匿名さん]

最近の物件価格が、仮に（実際は、一部都心上昇の便乗だと思うが）
土地取引価格や資材費高騰など含め妥当だとしても、人の気持ち、資金はそれについていかないんだから、買う気が起こらないのも無理はない。ただ、２，３年前と比べて高い！のは事実だが、２，３年前がが異常に低かったのもまた事実。難しいね〜。

[55: 物件比較中さん]

アリュールと比較中です。
送られてきた簡易資料を見ましたが、
あんまり、気合が入っていませんね。
これだけ高額のマンションなのに、パンフは、質素です（手抜き？）。

ｐ５の航空写真の「イーストヒル」と「ウェストヒル」が
逆になっているのに、東急さんは気づいていなかったのですかねえ。
ほとんど査閲せずに、印刷しちゃっている感じですね。

数年前のジェントリーハウスはすごい豪華な資料でしたが。。。
ジェントリーは、佐藤浩一を使って、宣伝してたかな？
資料を見る限り、アリュールの勝ちですね。

[56: 匿名さん]

ＭＲ行きました。

あの1億2千万のメゾネットのプレミアムのお部屋ですが、
下階である4階に玄関と階段と納戸しかない間取りはどうなんでしょうか。
（ほかの移住空間は全て5階）

せっかく1億も出すのに、家財道具や日用品全ての荷物を、狭い階段で運ばなくてはなりませんね。
5階にエレベータが無いのは、かなり不便だと思います。

さらに、玄関の下足エリアに靴箱が無いのも珍しいと思います。
なんでわざわざメゾネットなんかにするんだろう。

[57: 物件比較中さん]

アリュールと比較中のものです。
メゾネットタイプの億ションは、本来マンションが持つメリット（広い平面での生活、バリアフリーなど）を否定するもので、正直、魅力を感じません。
狭い階段の上り下りや、荷物の上げ下げなど、階段部分の専有面積のデッドスペースが増えるなどのデメリットが大きいです。

[58: ビギナーさん]

どなたか、ブランズを購入予定の方は、いらっしゃいませんか？

[59: ビギナーさん]

ここは、ブランズというより、ブロンズ大井町ではないか。
アリュールの方がいいや。

[60: 購入検討中さん]

まあパスでしょ。もう少し経ったら、沈静化すると思います。こんな一本調子の上げは怖いよ！

[61: 物件比較中さん]

ここは、鮫洲に２分、大井町に８分。
それだったら、イトーピアのほうが特急も快速も停まる青物横丁から駅から徒歩３分だし、間取りもいいと思う。

もう少し大井町に近ければよかったのだが...

イトーピアのほうも７月上旬に第２期販売が始まるので
こちらの様子を見て値上がりするかも？！

[62: 物件比較中さん]

ＭＲ行きました。ＭＲに足を運ぶヒトほとんどが「アリュールを見てから」という調子が強いそうです。
問い合わせもさばききれていないし、ここの販売は８月中旬くらいにはずれこみそう、というような話でした。

[63: 物件比較中さん]

No62さま。
こんにちは。
ブランズのMRは、どこにあるのでしょうか？
現地近くですか？教えてください。

[64: 物件比較中さん]

>63
http://www.mapfan.com/m.cgi?MAP=E139.44.19.4N35.36.13.0&ZM=12&...
大井町駅から場所はすぐ。あまり新しくはないビルの中です。
郵送で案内図をもらっていたにもかかわらず、入口がわかりにくくて一度通り過ぎましたけど。

[65: 物件比較中さん]

No64様。
どうも有難うございます！
今度行っています。

[66: 匿名さん]

ウエストヒルの図面ができたそうな。

[67: 物件比較中さん]

>66
図面みました。我が家の希望間取り、広さではイーストヒルよりウェストヒルの部屋の方が希望条件に合致する部屋がありました。先にイーストヒルから開始のようですがウェストヒルの販売時期はいつでしょうかね。引渡し時期は一緒でしたよね。

[68: 購入検討中さん]

８月末から９月のようです。

[69: 物件比較中さん]

アリュールと比較中です。
アリュールは、坪４００万前後らしく、難しそうな状況です。
ブランズに申込するしかないかな？

[70: 物件比較中さん]

ここは東急不動産ですよね。
その点が少し気になりますが大丈夫でしょうか。

[71: 物件比較中さん]

東急不動産という点も、事業協力者住居が多いという点もそれなりに覚悟しておかないと痛い目に合いそうです。

[72: 物件比較中さん]

売主という意味では、東芝不動産よりも東急不動産の方が
安心できると思います。
管理会社が、東急コミュニテイというのも、良い面だと思います。
一方、事業協力者住居が多いというのは、確かにデメリットでしょうね。

[73: 匿名さん]

ゼームス坂の方が規模と立地で勝っている分、価格で期待するしかない。

[74: 地元不動産業者さん]

★アリュールは、販売予定価格表を提示していないようだね。
（一応、尋ねた部屋の大まかな価格帯は口頭で回答）
少しでも高く売ろうとしているのだね。

★アリュールを変えなかった客を、ブランズが多少安い価格で
引き寄せるというパターンになりそうだ。
そういう意味では、東芝も東急も、お互いにＷＩＮ−ＷＩＮの
関係か。
ユーザ（顧客）満足よりも、自社の満足優先か。

[75: 匿名さん]

>ユーザ（顧客）満足よりも、自社の満足優先か。

おまえ、ばかか？
慈善事業じゃないんだよ。
ステークホルダー は、顧客だけじゃない。

[76: 周辺住民さん]

アリュールとゼームスで迷いっていますが、ゼームスの周りをマンションに囲まれた環境に住むのはかなり抵抗があります。
アリュールは高くなりそうなので、アリュールの隣にできるマンションまで待つことになるかな・・・。

[77: 匿名さん]

>アリュールの隣にできるマンションまで待つことになるかな・・・。

まあ、それも手でしょう。
今後の不動産価格動向で、吉と出るか凶とでるかはわかりませんが、先高感に惑わされて、無理をして買うほど愚かなことはないので。

[78: 購入経験者さん]

私はこちらの購入検討者ではありませんが、別のブランズマンションに
住んでいます。
東急の営業は購入前、別のデベよりも積極的ではなかったのですが、
逆に契約後の対応の方が良い位で安心です。また、東急コミュニティの
管理も問題ありません。ただ管理は実際に来る管理のスタッフの能力で左右されますから、一概に東急コミュニティなら大丈夫というわけでは
ないかもしれません。購入後の不具合（メンテ）対応も期待以上に
やってくれています。

[79: 匿名さん]

どちらも今の時点ではパスだね。正規の価格が出てから。あんまり期待はできないけど。イトーピアは考えられないかな。対抗馬としては。

[80: 物件比較中さん]

>79
同感。私もイトーピアも検討にいれようかな。

[81: 物件比較中さん]

イトーピアは、既存不適格物件問題や伊藤忠の売主としての
体質疑問があり、敬遠します。
中古版のプレイス山王のレス見てください。

[82: 物件比較中さん]

>81
東急も伊藤忠同様の問題はあるのでは。「東急」「不買」と検索すればhitしますよ。

[83: 匿名さん]

今の時代、ネットでクレームが書かれていない企業なんてないよ。

[84: 匿名さん]

イトーピアは近隣状況、価格、不透明感
どれをとっても、選ばないだろう。

青物横丁は、近所の物件んを見ても
やはり５０００万円はキツイんだよ。
３０００万円台スタートなら結構いいんだけど。

２月ぐらいに見に行ったけど、
その後の引渡し日の延期といい、金利負担や家賃負担を考えると
選ばなくて良かったと思ったよ。

[85: 匿名はん]

イトーピアのことはいいから、ブランズの情報はないの？

[86: ご近所さん]

近隣に住んでますけど
すぐそばの都営って家賃いくらですか？
っていうくらいの近さですよね
どのマンションも　この辺は

私はイヤで海側の高層階にしました。
でも、大井町好きです。
丸井は8/31閉店だそうですが・・・

店員いわく「有楽町がオープンしますんでぇ　そちらをご利よぅいた・・」

大井町住民としては寂しい限りです

[87: 匿名]

丸井閉店の後、何になるのでしょうか？

[88: 周辺住民さん]

丸井撤退の話題は、だいぶ前に知ったけど、
そのあとに何が入るのか？まだ何も知りません。

丸井がなくなるのは、残念です。
冬と夏のバーゲンは、よく利用していたし、
おもちゃ売り場の前の、キッズパークコーナーで
子供を良く遊ばせたりしていたので。

ダイソーもせっかく改装したばかりなのに
無くなるなんて、痛いです。

スタバもなくなっちゃうのかな？

[89: 周辺住民さん]

丸井跡はヤマダ電機という噂。
でも噂の域を出ないね。

[90: 申込予定さん]

買うつもりです。
ヤマダ電器らしいです。丸井の後は。

[91: 物件比較中さん]

販売状況が知りたくて久しぶりに除いたけど。
なぜここのスレは情報が止まっているの？

[94: 匿名さん]

要望書は何件くらい出てるんでしょう？

[95: 賃貸住まいさん]

この週末正式価格発表だとか。漸く、の感じ。
アリュールも若干予定価格を当初より下げてるようなのでこちらも多少は？？？

[96: 物件比較中さん]

正式価格表みました。
当初の予定価格よりは下がりましたけど。。。
我が家の希望間取り・広さでは、坪単価でアリュールのほうが安いよ。。。

[97: 物件比較中さん]

アリュールの方が、坪単価が安い部屋があるということは、
アリュールに流れそうですね。
テラスのＭＲが来週からオープンなので、あちらの価格も
どうなるか、確認予定です。

[98: 匿名さん]

第一期で何戸販売に出してるのかな？　情報頼みます。
この３連休は身動きとれない.....

[99: 物件比較中さん]

ここはなんでこんなに情報がないのかな。
検討者がいないの？

[100: 周辺住民さん]

アリュール外れた人でこっちへ流れる人はどれくらいいるかな