23区内の新築マンション価格動向（その28）

[貧乏暇なし]

前スレ　「その27」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[901: 匿名]

品川駅周辺でのひと括りは禁物。
高輪方面と港南方面とでは地価も物件価格も住んでる住民層も全く違うからね。

[902: 匿名さん]

確かに。
高輪方面のボロマンションやハイツ、入居率高いもんな。
この前投資信託銀行の人に勧められた。

[903: 匿名]

高輪と言っても１５号線沿線は港南と一緒。やっぱり高台にいかなきゃね。

[904: 匿名さん]

高輪といえば地所が二本榎通り沿いに１５Ｆのマンションを建てる
みたいですよ。分譲するかどうかわかりませんが現地に建築のお知
らせが出てました。高輪教会の前あたりです。

[905: 匿名さん]

ぶっちゃけ高輪でも４丁目以外は庶民的じゃない？

[906: 匿名さん]

二本榎通りから桜田通りまではけっこう庶民的な雰囲気
ですね（値段はまったく庶民的ではないけど）

４丁目だと丸紅がグランスイート高輪を１２月に分譲予定です
プリンスレジデンスの南側ですね。

http://www.gs-takanawa.com/

[907: 匿名さん]

>>906さん
情報ありがとうございます。不整形な土地なんでしょうね。
部屋のカタチが三角形が多く、残念な物件ですね。

[908: サラリーマン]

品川は品川駅以東は埋立地ですからね。
明治のころは海です。
そんな場所と大名屋敷のあった由緒正しい地区とで価格がまったく違うのは当然です。
埋立地はどこであっても高級住宅地にはなれません。

[909: 匿名はん]

大名屋敷って言っても、中屋敷・下屋敷だろ？
大名(地方から出てきてる人)の隠居の家とか別荘・別邸とかジャンｗ

[910: 匿名さん]

地方蔑視荒らしさんの恰好のネタですね。

[911: 匿名はん]

しょうがないだろ、自分に中身無いから、ステータスを求めたがって居る奴らの＊＊なんだから。
オチョクルのに丁度いいぞ。

[912: 匿名さん]

>>911
禿げ同。
江東区のやつらほどよく釣れるwwww

[913: 匿名さん]

江東区や川崎など地ぐらいの低い場所にある再開発地域の人ほどステータスを気にしていると思う。

[914: 匿名さん]

大名屋敷を自慢する城南厨さん乙です

[915: 匿名さん]

辺境の地ってこんなとこでしょ。
9月16日12時39分配信 時事通信
　16日午前9時15分ごろ、東京都世田谷区池尻の東急田園都市線池尻大橋駅で、乗客16人が体調不良を訴えた。東京消防庁によると、うち16〜72歳の女性8人が搬送された。いずれも軽症という。
　東急電鉄によると、同6時50分ごろ、信号トラブルにより同線は約15分間運転を見合わせた。この影響などで、渋谷駅に向かう車内は満員状態で、同駅への到着時間も通常より長くなっていたという。

[916: 匿名さん]

辺境の地ＰＡＲＴ２ｗ

＜中央線＞ラッシュ時に信号機故障で乱れ　２１万人に影響
9月17日10時50分配信 毎日新聞
朝のラッシュと重なったため、中央線の各駅は電車を待つ乗客で混雑した。立川市のＪＲ立川駅では、駅員が遅延証明書を配るなどの対応に追われた。世田谷区内の勤務先に向かう男性会社員（７５）は「中央線は年中トラブルがあり遅れている。根本的に改善してほしい」と話した。
↑こんなところには、お金さえあれば住みたくないよね。

[917: 匿名さん]

豊洲を辺境と言ったら、東京駅から5分以上の場所は全て田舎になってしまう。
いくらなんでも東京ってそんな小さな都会ではないだろう。狭量な見方も度が過ぎてるな。

[918: 匿名さん]

皆さん、１００平米の芝浦新築物件と１００平米の高輪中古物件（価格は同じ）ならどっちを買いますか？
１０年後の両者の価格はどちらの方が高いと思いますか？

[919: 匿名さん]

>>908
「サラリーマン」にワラタｗ

[920: 匿名]

＞918
普通のマンションの10年後なんて、誰が分かるの？

[921: 匿名はん]

東京駅から５分っていっても、そのベクトルにより価値は雲泥の差。

[922: 匿名さん]

「随分落としました」と営業に言われて見に行った都心中古物件。築４年。
よく見れば分譲時価格の５０％乗せ！
高級物件ではない。売主は１０歳以上は年下。
。。。。。だめだ、、何かが受け付けない。

ほんとにマンション価格下がってる？

[923: 申込予定さん]

ある程度長期で見た場合にどの地域が高級住宅街になるかは難しいですね。
土地に色々な制限、特に一定面積以下への分割が制限されている場合には、最低取引単価が高く保たれるため高級住宅街としての地位を保てる可能性は高いですが、高級住宅街が分割されてくるとある意味スラム化するように思われます。
正直狭小住宅が多くなった世田谷にあまり魅力は感じません。
かといって、江東区豊洲、、、あまりに出入りが簡単で高級化は難しいし、まとまった土地を個人が入手するのも難しそうです。
もしかしたら次の世田谷は筑波や舎人線沿線かもしれませんよ、、、
私は高級住宅街ではなく単純に商業施設と隣接している都市部を選びます。

[924: 匿名さん]

↑考え方がシーラカンスだな
爆笑

[925: 申込予定さん]

シーラカンスです。新しい考え方を是非教えて下さい。

でも、今の高級住宅街の移転先はどうも田園都市線沿線ですよね。（もちろん超高級住宅街ではありませんが、、、）
まとまった土地が手にはいって、交通の便が良いところになってしまうのではないかと。
サラリーマンが都心部に満員電車で通勤するのが普通という文化が変われば話は別ですけどね、、、

[926: 匿名さん]

>924
シーラカンスは魚でしょ？
考え方が魚ってどういうこと？
どこが爆笑のツボなの？
詳しく教えて。

[927: 申込予定さん]

>926さん
シーラカンスは頭が古いという意味の３０年前の流行語です。
もしかしたら釣りではなくある意味高度な自虐ねたなのかもしれません。

[928: 匿名さん]

>>927
どう反応していいか困るレスだな。
もうちょっと考え直した方がいい。

[929: 申込予定さん]

>928さん
一番可能性が高いのは、924さんの発言の対象が923の私ではなく、922さんの発言に対する物ではないかと。
そろそろ寝ます。お休みなさい。

[930: 匿名さん]

江東区と一口に言っても、
豊洲とそれ以外の地域でははっきりと別価値だと思うのですが。
いわゆる区の平均所得を押し上げるような層の流入は、
ほぼ豊洲に限定されているでしょう。

[931: 住まいに詳しい人]

東京はマンションとミニ戸の街であって、大きなお屋敷が一部の地域に固まるような高級住宅地はできません。作ろうと思っても無理です。
作る力があるデベもいませんし、購入者もそんな口車に乗せられないよ。
だから、夢みたいな話は忘れて、どこが発展して行くか考えて動けばいいんです。

[932: 匿名さん]

>>931

山崎隆の本によると８０平米ファミリータイプマンションの賃料が高い街こそ
資産価値が高いとしています。具体的には港区、渋谷区目黒区、品川区の山手線
内側の高台、なかでも有栖川公園周辺が最強としています。

皆さんの大好きな豊洲、芝浦のような都心隣接臨海部についての評価は「予測不能」
だそうです。以前は埋立地のタワマンは全否定だったのだけど最近は少し論調が変
わってきて、臨海部にマンションを買うのは「ギャンブル」だって。
ギャンブル指南はしないので評論の対象外ってことなんだけど、ギャンブルだから
時には勝つこともあるといってました。

まあ借金でギャンブルできる人はやってもいいのでは？

[933: 匿名さん]

>>932
現状を説明するだけなら評論家は不要じゃないの。
素人でもできることだし。

[934: 匿名さん]

それじゃみんなで有栖川公園周辺に家を建てましょうか。

[935: 匿名はん]

>>No.934
どうせなら、有栖川公園に家建てろｗ

[936: 匿名さん]

さぁ、山場の中間決算！破綻するデベはどこだ！？

[937: 匿名さん]

>>933
そんなことより、安くて、便利で、住みやすくて、将来性があるとこを教えてもらいたいよ。

[938: 匿名はん]

>>No.937
>安くて、便利で、住みやすくて、将来性

ハノイ

[939: 匿名さん]

>>932 >>933
評論家は投資家・資産家にならない理由を考えてみたら？

[940: 匿名さん]

>925

田園都市線沿線に高級住宅街を、
ってバブル当時やそれ以前に東急が散々やりましたけど？
リメークですか？

[941: 匿名さん]

>>940
辺境の地をいまさら切り開く必要は無いでしょ。
都心部にまだまだ土地はあるし、
世の中の流れとしてはコンパクトで効率的な都市空間でしょ。

[942: 匿名さん]

米国では、次のリーマン・ブラザーズはどこかという疑心暗鬼が広がり、日本でも一時リーマン・ブラザーズに対する債権を保有する金融機関の株価が急落した。

　影響は株価にとどまらず、さらに広がる可能性がある。その余波が襲うと見られている代表格の市場が、証券化ビジネスによって急拡大した日本の不動産関連市場。米国の不動産に連動して、日本の不動産の価格も今後下がる可能性が高い。

　そもそも米国のサブプライム問題は、直接的には日本と関係はない。だがつい昨年まで、外資系の投資銀行は、積極的に不動産開発会社などにノンリコースローン（非遡及型ローン）を増やしていた。

　ノンリコースローンとは、銀行などが融資対象の物件が生み出すキャッシュフローへの評価をもとに購入資金を貸し出すもの。債務の返済が不可能になった場合の担保は、その物件に限られるため、借り手は他の資産を売ってまで返済を迫られることはないメリットがある。

業界では、昨年夏頃には外資系投資銀行が手がけたノンリコースローンの金額が、国内全体の5割に急増していたと見られている。外資系投資銀行がノンリコースローンのシェアを高めた背景は、国内の銀行とは不動産に対する見方に違いがあったからだ。

　国内の銀行は、デベロッパーと呼ばれる不動産開発会社などと取引関係を築いてローンの返済期日まで貸出債権を持ち続ける場合が多い。だが外資系の投資銀行は、基本的にローンの貸出債権を第三者に転売するという前提で不動産を評価してきた。

　金融関係者によると、例えば、ある外資系投資銀行がローンを付けたマンション物件は、駅から徒歩数分という立地の建物だった。しかし、その近くには風俗街があったために、かつてなら日本の銀行はローンを出しにくかった。そんな物件にも、外資系の金融機関は積極的に貸していた。

　中には高層マンションなのに、大通りに接した面は狭くて車も入れず、周囲の住環境とも全くそぐわない細長い物件もあったという。本来なら不動産開発に必要な周囲の土地を取得できないまま建てられたような物件に対しても、外資系の投資銀行は次々と資金をつけていた。

それができたのは、サブプライムローンと同じように不動産の流動化でリスクから逃避する仕組みを不動産開発会社と外資系投資銀行が作り上げてきたからだ。

その仕組みは、私募によるSPC（特別目的会社）を活用するものだ。まず不動産開発会社は開発型と呼ばれるSPCを設立する。その開発型SPCに、不動産開発会社は自らの資金で取得した土地をまとめて転売し、利益を得る。

[943: 匿名さん]

開発型SPCは、その土地にマンションなどの物件を建設して、完成後に利益を得る手段として、外資系投資銀行などが出資する不動産投資ファンドなどに転売する。

　不動産開発会社はSPCから配当などの形で利益が入るうえに、転売の段階でも利益を上げられる仕組みを作り上げていた。その利益でさらに新規の開発案件を仕込んでは、また転売して利益を積み上げてきた。

　こうした転売による利益創出モデルが、サブプライム問題によって崩れてしまった。というのも開発した物件の売却先である不動産ファンドに、外資系投資銀行がローンを出せなくなったからだ。

　開発型のSPCが物件の転売をできなくなると、資金の回収もできない。開発型SPCが不動産を取得して物件を建てるために調達した資金は、返済順位に応じてデットとエクイティに分けられる。エクイティは全体の5％程度で不動産開発会社が主に出資している。残りの95％はデットで、これはリスクに応じてメザニンとノンリコースローンに分かれる。

　ノンリコースローンは全体の70％程度で、ローンの出し手は内外の金融機関。残ったメザニンは全体の25％程度を占め、主に物件の建築に関わる建設会社が出す格好になっているという。

　このノンリコースローンの返済期限は、マンションなどの建物の工事期間に当たる1〜2年と短い。そのため、開発型SPCは不動産ファンドなどに転売できずに資金を回収できないと、ローンの借り換えをするか、仕入れ値より安値で売却して返済資金を確保するしかない。不動産開発会社も開発型SPCに投資しているため、安値での売却だと自らの投資資金を回収できず、財務が傷むという構造だ。

転売モデルの破綻は不動産開発会社だけではなく、建設会社にも影響を与える。建設代金の回収ができなくなる恐れがあるからだ。建設会社は、物件の完成に合わせて不動産開発会社から工事代金を受け取る。通常は、工事の進行に合わせて着工日に代金の10％、建設途中に10％を受け取り、建物の完成時に残りを受け取るといった契約を結ぶ。そのため完成後に開発型SPCが不動産ファンドなどに転売できなければ、建設会社は代金を受け取れない場合もある。代金を受け取るまで建設会社は、人件費や鉄骨代などを先払いしなければならない。

　また先に述べたように、建設会社も開発型SPCに投資している。エクイティ部分の保有者である不動産開発会社が売却する権利を放棄すると、物件を売却処分する権利はメザニン保有者である建設会社の元に渡る。

　その物件がエクイティ分を除いた価格である95％よりも高く売れれば問題はない。しかし関係者によると、現在はメザニンを保有する建設会社が売ろうとしても売れない事態が出始めていると見られる。その混乱が、今年9月からもっと広がる恐れがあるというのだ。

[944: 匿名さん]

不動産価格のピークとされる2007年春頃に不動産開発会社が土地を手に入れて、昨年10月頃から建物を作り始めようとしていた建設会社は、改正建築基準法によって建築確認許可をもらうのが遅れたうえに、鉄骨など資材の高騰の影響も被ってきた。いわば不動産価格が高騰した時期に手がけた物件を下落時に完成して売りに出さなければならない。こうして資金繰りの苦しい建設会社は、市況変動の波をまともに受けて危機的な状況に追い込まれてしまう。

　とりわけ公共事業投資の削減の影響で売り上げが欲しい地方の建設会社は、都心のマンション建設などに新規参入したばかりのところが少なくない。しかも傘下に多くの中小の工務店を抱えている。こうした建設会社が経営が悪化すれば、引当金を積むのを余儀なくされる地方の金融機関が増えて、ひいては地方経済をいっそう冷え込ませかねない。

　こうした私募SPCの市場は20兆円規模と推測されている。すでに物件が不動産ファンドなどに転売済みであれば、ファンドへのノンリコースローンの返済期限は比較的長いため、賃貸収入でキャッシュフローが得られるので、すぐには問題とはならない。だが開発型のSPCに仕掛かり品として滞留している物件は、売るめどが立たなくなる恐れがある。

　1990年代のバブル崩壊時には約120兆円の不良債権が出たとされる。それに比べ今回のサブプライム問題に端を発した不動産危機は、それほど大きな規模ではないという見方もある。だが規模は小さくとも、とりわけ地方に影響を与えてしまう可能性がある。そして何よりも、その余波が広がるのは、まだこれからなのだ。

[945: 匿名さん]

要約しますと。
外資系ファンドの一棟買いが期待できないから。
賃貸は売らずに持ち続け、運用するしかない。分譲マンションの場合はエンドに地道に売るしかない。
体力が無いところは投売りするので、そこでうまく拾えばもうかる。
綱渡り的な資金繰りで回していた中小がいっぱい潰れますよ。

[946: 匿名さん]

分不相応な会社が分不相応なお金を運用できる。これをバブルと言います。
カタカナ系のわけが分からない中小不動産会社が倒産して、
銀行も多少の痛手を受けることになります。

[947: 住まいに詳しい人]

>>942-944
引用だけならコピペする必要はありません
リンクだけで充分です
　
最近は常識知らずの人が多いかな？
というか掲示板の「常識」なんてモノ自体がなくなったのでしょうか　
　　
日本の不動産に及ぶリーマン破綻余波は
2008年9月18日　木曜日 大豆生田　崇志
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080917/170775/?ST=prin...
　
　
　
>リーマン倒産なんて6月頃から言われてたじゃん。。。
>ビッグニュースではあるけど、驚くに値せず。

なんて判ったよーなこと書いた人もいたけど
3、4年の間、東京の不動産価格を引き上げてきたサイクルが
この数日でどれだけ崩壊が進行したのか理解できていないんだろーなぁ

リーマンの火がロシアに燃え移って、あっと言う間に大炎上を起こしているし
見えたハズの底がまた見えなくなったよーにも思える

[948: 匿名さん]

宴は終わりました。
強いところは生き残ります。
また、開発エリアも真の勝者がはっきりして来ます。

池袋、新宿、渋谷のラインと、その後ろに広がるエリアは発展の可能性が極めて低い。
大きく引き上げられた不動産価格の調整は避けられないでしょう。

[949: 匿名さん]

>930
>江東区と一口に言っても、
>豊洲とそれ以外の地域でははっきりと別価値だと思うのですが。
>いわゆる区の平均所得を押し上げるような層の流入は、
>ほぼ豊洲に限定されているでしょう。

ん？
サラリーマンだらけの町じゃん、豊洲。
ららぽーと、ビバホーム・・・高級感ゼロ。

[950: 大学教授さん]

東京駅周辺の再開発は、手持ち資金が豊富な三菱、三井と他業種の日本の優良企業を中心に
今後も推し進められます。
開発主体が弱い池袋、新宿、渋谷のラインと格差がでてきて、一極集中が進むでしょう。

再開発可能エリアの広がり方、交通利便性、集積度合いといったポテンシャルが重視されて、
取捨選択が進みます。総花的な地価上昇の時代は終わって、東京を将来どのようにリデザイン
して行くべきかと言ったまじめな議論が今後の指針となります。
分譲マンションも例外ではありません。