23区内の新築マンション価格動向（その28）

[貧乏暇なし]

前スレ　「その27」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[651: 匿名さん]

>>648

港南タワーは港区の中では格安なので同じ予算で広い部屋が買えたのが
魅力だった。いまの中古価格は一時期ほどではないにしてもやはりまだ
まだ割高に感じる。ただ港南タワーは常に市場に出回っているのでよさ
そうな部屋を見つけたら自分なりの指値を決めて申し込んでみるのも手
だよね。相対取引なんだからさ。

不動産の価格は上がるときは見る見る上がっていくが、下がるときは
基本的に買い手がつかず、取引が成立しないので価格の動きが見えにく
い。国土交通省の取引価格サイトや仲介屋の意見を参考にしながら
自分なりの指値をすると、いい取引ができる可能性も高い。
分譲時価格＋３％（売主側仲介手数料）くらいだと買い替えの人などは
応じてくれる人が中にはいる気がする

[652: 匿名さん]

>>642
再開発区は今後、商業主体の開発ですね。
交差点に１棟、晴海通り左右に５棟の商業ビル建つみたい。
今後、あの辺りの主役は、晴海、新豊洲に移行でしょう。

[653: 匿名さん]

>>652
レスどうも。
豊洲の将来性＝価格動向なんだけど、高止まりってことでいいんかな。
@280って足立ナンバーにしては高過ぎる気がするんですが（汗）

[654: サラリーマン]

下がりますよ。坪250以下でも高いくらい。
220くらいが妥当です。
特に中古はこれから大量に出てきますからかなり叩けますよ。
だって似たような部屋がたくさんありますからね。
ここは希少価値がまったくありません。

[655: 匿名さん]

そうなるといいですねぇ

[656: 匿名さん]

何だか湾岸中傷スレになってきたな。

[657: 匿名さん]

港区に安く買えるなら、港南でもいいんじゃないかな。

東京駅まで8分。新幹線が止まるのはなかなか魅力。

なんとも言えないけど、将来は発展する可能性もある。内陸側はもうこれ以上の
発展は無理でしょう。

しかし、WCTのホテル仕様は、ほんとうにこけおどしですね。あの共用部では、
管理費が高くてたまらないでしょう。立地にふさわしくない高額マンションを
作ってしまったので、バランスが悪いですね。将来すごく値下がりしそう。
値下がりしても、あまり買いたくない。

品川だったら、Ｖタワーがいいですね。なんといっても、雨に全く濡れないで
家と駅を行き来できるのがいい。なにものにも代えがたい、メリット。安く
でないかな・・。古くなっても、価値は高いんじゃないかな・・・。

[658: 匿名さん]

ま、豊洲ネタで荒れるのはずっと以前からだが。

[659: 匿名さん]

事件のあった、Ｖタワーの宣伝ですか。

[660: 匿名さん]

WCTは共用部が豪華だから高額になったとお思いの方もいらっしゃいますが・・・
建築の仕様が良くてもせいぜい金額にしたら坪10万〜20万しか変わりません。
共用部だけならなおさら。それに比べて販売価格は同立地のマンションより
50万以上高い。明らかにボッタクリ（というか土地仕入価格のミス？）です。

[661: 匿名さん]

事件はココだけではないよ

[662: 匿名さん]

唐突ですが、西馬込って将来、資産価値ありますかね。いま賃貸に住んでいて、始発駅でラッシュとは無縁、とても過ごしやすいのですが、いかがでしょうか。

[663: 匿名さん]

ここは山手線内でなければ資産価値０という評価が下ります。

[664: 匿名さん]

どこも売れてないね、中古マンション。赤坂辺りも売り物件だらけ。
当てが外れた俄か投資家が多かったのか---。

[665: 匿名さん]

661の言う『事件』が建設中のＭＳで立て続けにあったにはちょっと不味かったですね、
赤坂界隈は。

[666: 匿名さん]

>>657
逆に、ｗｃｔの管理費は、チラシに入ってくる多くの湾岸物件と比較しても
かなり安い。
多分、２１００軒で割るからだろう。

[667: 匿名さん]

うちの近所の中古マンション、
ここ1年弱の間に1000万下がって、まだ売れていない。
http://www.stepon.co.jp/center/seijo/A8533216.html

この値段なら、もっと新しい目黒のマンションのほうが個人的にはいいんだよな。
5000万まで下がったら真剣に検討したい。

[668: 匿名さん]

>>667
5000万で指値入れたら？

[669: 匿名さん]

＞＞６６７
８年前の物件で高すぎる！！売れるはずがない！！

[670: 匿名さん]

都心回帰の良さが科学的にも証明されたようです。
なんか一方的な流れになりそ。でも、お金がないとだめですね。

高齢者の商業系地区への転居で健康状態良好に　国交省
商業系地区で交通や店舗等の生活利便性が高い地域に転居した場合、住居系の閑静な地区に転居するよりも、精神的な健康が良いことが分った。
[住宅新報　2008年9月12日]

[671: 匿名さん]

都心部マンションは高嶺の花か？
低所得層は郊外の戸建に向かっています。

08年上半期の新築戸建成約数は12,455戸（前年同期比17.0％増加）で、２期連続の増加となった。成約物件を価格別でみると、2,000万円未満の物件が前年同期比で67.8％の大幅な増加となった。

[672: 匿名さん]

ＰＣ赤坂はまだ工事再開してないようだが、当局から中止命令とか出ていたりするのか。

[673: デベにお勤めさん]

都心５区オフィスの空き室率にじわりと格差が出てきた。
例の専門学校の巨大ビルが新宿で竣工すると、新宿の中小ビルの空き室率が一気に上がるらしい。
かと言って、いまさら新宿なんかにオフィス構えようと考える会社はいないから、
こりゃ大変なことになりますよ。

８月末のオフィスビル平均空き室率
千代田区３．０１％
中央区３．１５％
港区４．６７％
新宿区４．２９％
渋谷区４．８３％

[674: 匿名さん]

新宿の中小オフィスビル
またとんでもない使われ方するんだろうな。
治安は悪化して行く一方です。

落ち目のとこ、厭ですね。

[675: 匿名さん]

また、上がることすらなかった地域のかたが・・・

[676: 匿名さん]

>>673
ここには複数の学校が入居し一万人の学生が通う事になりますが、賃貸オフィススペースは一体どれくらいあるのでしょうか？

[677: 匿名さん]

>>670>>671>>673>>674

教授廃業ですか？

[678: 匿名さん]

単なる印象だけど新宿や渋谷のキオスクと東京駅のキオスクを比べると経済系の雑誌の数とラインアップが少ない。買おうとするサラリーマンが新宿は少ないのかな？歩いてるサラリーマンの雰囲気は明らかに東京駅の方が頭よさそう。

[679: 匿名さん]

>>672

警察が調査中。大成が逃げ切るかどうか。
でもお祓い済ませて今日から再開。
これが三井の政治力。

[680: 港南二丁目勤務]

さっき会社からCTSを見たら、南西の38階位の部屋の電気が点いてた！
消し忘れだと思うけど。

[681: 匿名さん]

もはや何のスレだかわからなくなっている人がいるね。
新宿はオフィスの街じゃなくてオフィスもある街でしょ。

[682: 匿名さん]

オフィス街として雰囲気が良いのは大手町。

[683: 匿名]

一生住むつもりなら湾岸の埋立地の人工都市も構いませんが、将来売るつもりなら中古にするか、数年待ったほうがいいです。
今の新築は間違いなく勘違い価格ですので。
また中古も言い値は売主の妄想価格なので2割は値引き要求したほうがいいですね。

[684: 不動産購入勉強中さん]

このスレは、動向どころか、
個人の勝手な予想、マンション購入者の希望などしか
書かれていませんでした。

[685: 匿名さん]

以前はもっとスレのレベルは高かったが、
個人の勝手な予想やコピペの都合良い解釈が多かった。

[686: 匿名さん]

９月マンション暴落はまだか！
東洋経済などが年始めに、９月と書いてたのに。
安いのはCTSぐらいだ。

[687: 匿名さん]

暴落なんて本当でしょうか？売れないマンションは○○会社が安く買いあさってますし、住友・三菱・三井・東京建物はこれから売り出すマンションも強気のようですよ？（都心部）
暴落を待っているうちに買えなくなってしまうのでは？
このマンションが欲しいという人は高くても買いますよ。今住み替えしたいのですから。
暴落を待っている方々は投資なんでしょうね。

[688: 匿名さん]

高いと買えないです〜

[689: 匿名さん]

じゃあ買えば？

[690: 匿名さん]

去年の夏に上がりすぎで下がると忠告してあげたのに
金があるヤツは一杯いるから下がらないって誰も聞く耳持たなかったな。
自業自得だけど。

[691: 匿名さん]

真の狙いはゼネコン廃業支援？国交省が設ける「経営相談窓口」
「下請けや発注者に迷惑がかかるとずるずると営業を続け、傷を深くする企業も多い。健全な倒産を支援する体制がむしろ必要」
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20080912-00000000-diamond-bus...
物価は上がって行くし、価格転嫁ができない中小零細企業の廃業は業種を問わず、これから進んで行きますよ。
各業種で寡占化が進んで、価格転嫁が当たり前の時代になって、給料が上がらないフリーターの生活はますます厳しくなっちゃう。
大企業の正社員にならないとやってられないｗ

[692: 匿名さん]

Ｍ＆Ａで大企業同士がいっしょになって会社の規模は大きくなる一方。
ゼネコンなどの内需型産業も海外進出ができないような会社は淘汰。
できる社員とできない社員の給与格差も広がっていくよ。
できさえすれば外人でもなんでも雇っちゃう。
自分に自信がある人じゃないと都心部マンションの購入は無理だよ。
それに合わせた供給量に自然になっちゃう。

[693: 匿名さん]

>>687
去年辺りからの、この市況の流れをあなたが当ててたなら、その予想も当たるんじゃない？
逆に、去年の時点で今後ももっと上がると思ってたのに予想とは逆になって、
それなのに自己反省もせずに下がらないと言い続けてるなら多分その予想は当たらないだろう。

ビジネスでも、失敗したのに全く反省せず同じことをやろうとしてる人間が居たら次も失敗する。
それと同じ。

[694: 匿名さん]

そうそう、元麻布タワーや３Ａの人気のタワマンは全然値下げしてない。
湾岸はガタガタなんだろうな。
一流住宅は値下がらない、銀座のブランドと同じ。

[695: 匿名さん]

３Aでも一時に比べると弱気になってます。　代官山アドレス、青山PTなど去年は坪800-1000万でしたよ。　今じゃ600前後がいいとこでしょ。

[696: 匿名さん]

>>695
そう、元麻布タワーや３Ａの人気のタワマンは全然値下げしてないなんて実態とかけ離れてる話。
赤坂の中古なんて需給バランスが完全に崩れているようだし、下げはきついよ。

[697: 匿名さん]

ＧＤＰもいよいよマイナス。これから賃金も下がるでしょう。高値で買ったマンションは、維持できずに、売却。不動産ファンドも、売却。玉がゴロゴロ出てくるが、銀行の不動産融資はストップしたまま。買い手なし。

[698: 匿名さん]

マンション買いたいなんて言ってる人間は、金の無い人間ばかりだよ。
金持ちは、株でやられマインドは後退している。今の不動産市況じゃ不動産投資は、
考えられないし。

[699: 匿名さん]

ＩＰＯで掴んだあぶく銭で３Ａの高級ＭＳに何軒も投資、一時は飛ぶ鳥を落とす勢いだったが、
今は全てが逆回転。
さらに高金利通貨や中印株にも大規模に突っ込んでいたりしたら本当に目も当てられない。

特に販売から引渡しまでのアシが長い高級物件(飯田橋、ＴＲ---）は動くに動けず、覚悟を決めて
自ら居住で乗り切るしかない状況。　先楽後憂、勉強になりました。

[700: 匿名さん]

そう簡単に崩れないってば・・・いい加減なこと書かないように。
タワーで言えば、六本木ヒルズ元麻布ヒルズなんて売り物全然無い。

ここに書き込んでいるのは、サラリー下がって哀れむべき輩。
３Aなんぞ供給量少ないんだから、価格総崩れなんて言っている輩は田舎者でしょ。

代官山は二流だから値下がりするんでしょ。

これからも富の東京集中は続くのです。
１５００兆円の金融資産は60歳以上がその過半を占める。
相続を考えていない金持ちはいない。都内金持ちは腐るほど居る。
美田残す為のタワマン買いは続く。

[701: 匿名さん]

>>700
売り物がなければ下がらないなんて妄想。
売り物がなくても当然廻りに引っ張られる。
そんなことも分からないのか？

代官山が２流？港南にお住まいの方がそんな事言えますか？

約１名変な長文で思い込みのキツいオッサンがいなくなった分、
昔に比べてレベルは上がりました。

[702: 匿名さん]

リーマン危ねえなんてアメリカ、地に落ちたな。
アメリカ駄目なら日本も引っ張られる。
中国不動産バブル崩壊始まったから、アジア不動産バブル崩壊か？
タワマン真っ先に価格崩壊すんべ。土地なんか猫の額ぐらいしかねえんだから。

[703: 匿名さん]

700みたいな空気読めない妄想親父が混じると、視点が偏った話になっちゃうんだよ。

[704: 匿名さん]

タワマンの内装って豪華仕様でも２年も住むと古臭くなるんだよね。
次から次に出る新しいマンションの方が最新式だからね。

[705: 購入検討中さん]

>次から次に出る新しいマンションの方が最新式だからね。

そうですよね。常に付加価値をつけて消費者の購買意欲を刺激しないと、物は
売れませんからね。住宅はその集大成ですから。

[706: 匿名さん]

ここ数年は資材高騰のあおり受け、コスト削減しているだけに
新しい物件の方がショボかったりするよ。

[707: 匿名さん]

最新式の免震マンションに住むに限る。金たくさんあっても、つかえなくなるよ。

[708: 匿名さん]

>>701

格が違うんだよ。
売り物無いのに、どうやって値下がるんだ？
引っ張られるとか・・・

品無い株屋みたいな発言だな。
休日出勤して、自分のサラリーあげなよ(笑)。

[709: 匿名さん]

また傲慢なオッサンが現れた。

あのねえ、幼稚園児みたいなこと言うなよ。
じゃあ、前回のバブルの時に都心の物件は下がらなかったのか？

[710: 匿名はん]

マンションはほとんどが建物の値段だから、中長期を考えたら、大幅な値下がりが有って当たり前ジャン！！
値下がりが嫌なら、地面買ったほうがいいよ。
その家飽きたら、立て替えるだけｗ
地面は下がっても、その内また戻るの繰り返しだからね。

[711: 匿名さん]

↑マンションは殆どが建物の値段？
おいおい… どこのド田舎の物件だよ。
土地はどこにいった…

[712: 匿名さん]

バブル期は金融始め経済が破綻したけど
今回は不動産バブルが弾け始めて経済は
景気の停滞が見えてきたばかり。
都心が下がるのは不景気に突入してからだね。

[713: 匿名さん]

どちらのことを言われているのかは知りませんが、
２３区内の場合、土地の価値の方が比率は高いかと。

[714: 匿名さん]

>>712

心配するなよ。港南は都心じゃないから。

[715: 銀行関係者さん]

タワーマンションは土地の比率が低めだよ。

地価×敷地平米／総戸数
これで1戸あたりの土地代算出したらいい。

金融や不動産は生産性が低いし、ピンハネがある業界はもっと淘汰される。
要は競争が進めば、安くていいものが出る余地が大いにあるということ。

[716: 匿名はん]

>>No.711　>>No.713
建物が古くなって、1坪も無いところに、立替するつもりか？
話し合いで立替する・・・・・難しいし、面倒だぞｗ

No.715　の言うとおりに、計算してみなよ。
間違って、
全戸の販売価格/延べ床面積
なんてやったら、そこいらじゅうに、銀座より地価が高い所出来ちゃうよｗ

[717: 匿名さん]

確かにタワーの建て替えは住民だけでは無理だな。
まあ生きてればの話しね。

[718: 匿名さん]

タワーは子供に相続させたり、建替え前提には考えづらいな。
シティータワー品川のように定期借地で割り切った方がいいもんなのかも。

[719: 匿名はん]

まぁ、そのマンションに、飽きないで50年も使うならいいんだけどね。
大規模な建物になると、建てるより壊す方がお金かかるし・・・
立替になったら、買ったとき以上に金がかかっちゃうね。

[720: 匿名さん]

都心は下がらないなんて信じているのがまだいたんだな。
それにしても売り物がないから下がらない、下がってないってのも面白い考えだ。

まさに『鰯の頭も信心から』だが、逆説的に言えばこういう都心土地神話亡者が
消滅するまでは残念ながらこの下げトレンドはまだ続くって事になりそうだ。

[721: 匿名さん]

赤坂ＴＲとかは一時膨大な含み益となったようですが、今売るとすれば実際どの程度の
キャピタルゲインが期待できるのでしょうか。まあ倍は無理にしても、５割増しは軽いのかな？

[722: 匿名さん]

都心地価不動説 ＶＳ 都心地価変動説

[723: 匿名さん]

それでも地価はさがっている・・・・か

[724: 匿名さん]

好き勝手に言える時代で良かったね。

[725: 匿名さん]

変なオヤジが新百合ケ丘に逃亡中。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8872/

[726: 匿名さん]

>>707
>最新式の免震
もちろん、古い免震では縦揺れ地震に弱いわけだが。

[727: 匿名はん]

別に地面を売る気の無い身には、地価が下がって欲しいのだが。

[728: 匿名さん]

郊外の業者も苦戦してるかと思いきや、意外と在庫も捌けてきてるみたいだ。

ここ一年仕入れはしてないからあたり前だが。

都心は大手の寡占で供給コントロールされてるし、価格うんぬんより、いい物件はしばらく出ないね。

[729: 匿名さん]

供給コントロールするほど不動産屋は賢くない。
またコントロールしても売れない物は売れない。

都内に大規模物件だけでこれからどれだけ計画あるのかご存知か。
目を付けてるいい物件も結構多いのだが。

ちなみに郊外は全く売れていません。
3割引いてやっと売れた物件ばかりです。

[730: 匿名さん]

>>729

大規模物件の計画がいくつかあるのは存じておりますが、
ど素人なもので、まったく見る目がございません。

もしよろしければ、どの物件に目を付けていらっしゃるのかを
教えていただけませんでしょうか。

[731: 匿名さん]

釣りたくてしょうがないらしい

[732: 匿名さん]

これからなら
月島駅直結トリプルマンションが良さそうですね。
完成は６年後ですが。

[733: 匿名さん]

都心不動産腐敗論のおじさん、急に大人しくなっちゃったね。　あ、ごめん、腐敗×不敗○。
まあ原油や金の商品市況も全然ダメみたいだし、カネの行き所がなくなっちゃった感じだ。

当分は低利を甘受して銀行預金で冬ごもりって寸法だと思うが、調子こいて負債と両建で
膨らましたりしなくて良かった、危うく２０年前のバブルの二の舞になるトコだった。

[734: 匿名さん]

〉729
都内じゃなくて、都心３区で、３年以内入居、大手デベで何戸供給あるかご存じのようだから、教えてもらいたいねぇ

[735: 銀行関係者さん]

シティータワー品川はあたりだね。
個人的にオフィス街はあまり好きじゃないけど。

東京は、歴史ある街より新しい街の方が価値がある。
再開発が進む地区は今後大きく変わる。
オフィス街も東京駅周辺から秋葉、品川、浜松町、大崎と色々増えてきた。

都心はボロ屋が多く道も狭い。再開発には時間かかる。

[736: 匿名さん]

東京に限らず、武蔵小杉や川崎なども再開発で人気になったけどね。
景気が落ちたら富裕層はさっと郊外から手を引いてしまったね。
うちも危うく買って、梯子を外されるところだった。

[737: 匿名さん]

そもそも川崎、武蔵小杉を富裕層は買わないだろ。

[738: 匿名さん]

景気に影響される富裕層ってw

[739: 大学教授さん]

東京都中古マンションの成約数、成約ｍ２単価、成約平均価格の推移

・成約数：昨年の１１月から連続して前年比増が続いている。
・成約ｍ２単価：０７年１１月５５．２４万円→０８年８月５２．６７万円
・成約平均価格：０７年１１月３３４５万円→３２２４万円
・成約平均専有面積：０７年１１月６０．５６ｍ２→０８年８月６１．２３ｍ２

新築マンションの価格が都心部、郊外問わず高騰し、しだいに需要が中古に向かっている。
ｍ２単価は下落傾向だが、平均価格はあまり下がっていない。投資用の中古ワンルームの成約が
減っている影響だろう。

ワンルームが除かれ、庶民が購入する専有面積帯４０〜８０ｍ２で見ると、
・成約ｍ２単価：０７年１１月５２．１３万円→０８年８月４９．２９万円
・成約平均価格：０７年１１月３２２８万円→３０３４万円
・成約平均専有面積：０７年１１月６１．９２ｍ２→０８年８月６１．５５ｍ２

[740: 大学教授さん]

専有面積帯４０〜８０ｍ２の中古マンション成約実績を各県別に見ると、
・成約ｍ２単価：東京４９．２９万円、神奈川３４．７７万円、埼玉２２．６４万円、千葉２１．４５万円
・成約平均価格：東京３０３４万円、神奈川２２５３万円、埼玉１４６６万円、千葉１４２０万円
・成約平均専有面積：東京６１．５５ｍ２、神奈川６４．８０ｍ２、埼玉６４．７５ｍ２、千葉６６．２０ｍ２
２３区とそれ以外との差は大きい。資金力が無い人は郊外の中古に向かわざるを得ないが、
郊外の成約数は２３区ほど増えていない。

マンションは利便性重視が定着して、職住近接を確保できないところは、たとえ価格が安くても
成約に結びつかなくなって来ている。

[741: 大学教授さん]

都心部で新築マンションの供給量が増え、中古の在庫数が増えている。
しかし、１９９９年以降地方からの上京者が増え、高い水準を維持している現実を考えると、
これらの人々が結婚し、持ち家取得に向かって行けば、いずれ時間の問題で都心部中古マンションの
在庫は消化されてしまうだろう。

本来であれば、新築マンションの価格は中古価格と相関関係持つべきだが、一部地域では
大きな乖離が見受けられる。
乖離が大きいところの新築価格は下がるべきであるが、これができないエリアは新築供給数量を
減らし、価格水準を維持するしか方法は無い。
既にこの傾向はあちこちで見受けられ、２３区の人口動態に大きな影響を与えることになる。

[742: 熊さん]

>７３９、７４０
へええ、そんなもんですかい。
しかし「資金力が無い人」、いい表現ですな。大学の先生ともなると、さすがオレッちたあ違う。

[743: ｆｆ]

会社の同僚が１５０戸規模のマンションで、発売当初５，５００万程度のマンションを３００万の値引きをお願いしたら。担当の上司が出てきて、数日後了解の電話がありました。本当に値引きは出きるみたいですね

[744: 匿名さん]

>７４３
なんで、１割値引けと言わなかったのだろう。

[745: 匿名さん]

↑もっと値引きできたに一票

[746: 匿名さん]

まあまあ
そう言わずに。しかしどのあたりの話なのかな？
練馬区板橋区辺り？

[747: 匿名さん]

こういうの見てると、これからどうなるかわかりません。

危険水域　株価２００円割れ“２１０社”
http://news.www.infoseek.co.jp/topics/business/n_bankrupt__20080914_3/...

[748: 匿名さん]

定期預金に資金が流れてる。
しょうがないでしょ。

[749: 匿名]

シティバンクインク債　激売れですよ。

[750: 住まいに詳しい人]

>>746
県境外周区のジモチィー需要もそろそろお終いだって、
大学教授さんもおっしゃってましたね。
実際売れ残り物件激増中ｗ