23区内の新築マンション価格動向（その28）

[貧乏暇なし]

前スレ　「その27」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[42: 大学教授さん]

過剰感が高くとも、
世帯増加率が高い区は比較的短期間で消化できます。
問題は、過剰感が強く、世帯増加率が低い区です。
長期にわたってマーケットが低迷する恐れがあります。

[43: 匿名さん]

そもそも教授が居付く前は
このスレも活発な議論があったんだよな

某巨大掲示板の隔離スレに篭ってくれないもんかね

[44: 匿名さん]

世帯増加率だけではなく、
世帯の入れ替わりがどれだけあるかも関係するはずだが。
世帯の入れ替わりが激しい区は募集が増える。
入れ替わりが少なければ中古や賃貸の募集も減る。

[45: 大学教授さん]

>>44
世帯数に見合った住居が必要となる。
従って、世帯数の増加数に見合った住宅ストックの増加が必要となる。

入れ替わりが多いか少ないかは、単に制約数の増加につながるだけで、
余剰を解消するものとはなりえない。

[46: 大学教授さん]

過剰率ＶＳ０７年世帯増加率
１位　港区14.01％ＶＳ5.28%、２位　千代田区12.92％ＶＳ2.19%、
３位　渋谷区10.28％ＶＳ0.30%、４位　中央区10.15％ＶＳ3.65%、
５位　新宿区8.33％ＶＳ1.37%、６位　目黒区7.33％ＶＳ0.95%、
７位　文京区7.33％ＶＳ1.93%、８位　世田谷区6.76％ＶＳ1.02%、
９位　中野区6.18％ＶＳ1.46%、１０位　豊島区6.14％ＶＳ1.80%、
１１位　杉並区5.69％ＶＳ1.54%、１２位　練馬区5.22％ＶＳ1.65%、
１３位　板橋区5.10％ＶＳ1.33%、１４位　台東区5.07％ＶＳ2.16%、
１５位　品川区4.65％ＶＳ2.245、１６位　大田区4.61％ＶＳ1.59%、
１７位　墨田区4.39％ＶＳ2.80%、１８位　北区4.38％ＶＳ1.56%、
１９位　江東区4.15％ＶＳ2.28%、２０位　荒川区3.75％ＶＳ2.41%、
２１位　足立区3.59％ＶＳ1.99%、２２位　江戸川区3.04％ＶＳ1.16%、
２３位　葛飾区3.01％ＶＳ1.18%、

[47: 匿名さん]

>46
過剰率÷世帯増加率と消化率の相関が挙げるべきデータとなりませんか？

[48: 匿名さん]

いろいろやって、最後はただの人気順と同じになっちゃったねw

[49: 住まいに詳しい人]

都心と近郊では、市場構造が違うのだから
中古マンションと仲介戸建と仲介土地と賃貸の募集物件数を足すなんて
乱暴な数字で横の比較が出来るわけないじゃん
＃だいたい、どーして新築の在庫は入れないんだ？

どーしても無理に横の比較をしたいなら
こーいう場合は「○○年を100とする」と指数化しかないのに・・・

教授は数字のセンスが全くないんだから
もー意味のない数字をぺたぺた貼るのはヤメてくれよ

[50: 元院生]

久しぶりに見たら、教授のご見解が変わっているような。
　かっては、「江東区の外れの湾岸が副都心かつ高級住宅的に
発展する」とのトーンであったが、最近は、「手ごろな住宅地
なので人口が今後も増加する」との論旨に感じる。
　団地的発展は交通の便からして十分にかがえられるのでは。

　でも地方から出て、城南・城西のプレミアムを当たり前と
感じるのは10年以上かかる。わたしなんかは20年はかかった。

[51: 大学教授さん]

世帯数の増加以上に、分譲マンション、戸建、賃貸、土地の新規供給があれば余剰になり、
過剰在庫は膨らみます。
世帯数の増加が期待できない地域での大量供給は余剰在庫を招きます。
０７年の世帯数増加率をランキング化すると
１位　港区５．２８、２位　中央区３．６５、３位　墨田区２．８０、４位　荒川区２．４１、
５位　江東区２．２８、６位　品川区２．２４、７位　千代田区２．１９、８位　台東区２．１６、
９位　足立区１．９９、１０位　文京区１．９３、１１位　豊島区１．８０、１２位　練馬区１．６５、
１３位　大田区１．５９、１４位　北区１．５６、１５位　杉並区１．５４、１６位　中野区１．４６、
１７位　新宿区１．３７、１８位　板橋区１．３３、１９位　葛飾区１．１８、２０位　江戸川区１．１６、
２１位　世田谷区１．０２、２２位　目黒区０．９５、２３位　渋谷区０．３０、

世田谷区、目黒区、渋谷区エリアが変調をきたしているのが良く分かる。

[52: サラリーマン]

こいつは江東区が有利になるデータだけを探してきて、それで理屈を作ってるんだから意味ないよな。
いくらそんなことしても、一般の人は江東区の埋立地なんか見向きもしないよ。

[53: 大学教授さん]

ＣＲＥマネジメントが浸透して行けば、都心部の倉庫等のマンション化が進みます。
将来的にも、坪単価の急激な上昇無くして、都心部居住は進んで行くでしょう。

２００１年以降、地方からの大卒上京者は増え続けています。
これらの人々も交通至便な地域に居住し、職住近接の生活を享受できるでしょう。
長距離・長時間通勤が回避できる場所で、適正価格での住居の供給が継続できれば、
地方のみならず、外国からも優秀な人材を確保できます。

[54: 匿名さん]

「巨大な「敗者復活戦」の主戦場と化した豊洲」

大手不動産販売会社のマーケティングを担当するN氏から興味深い連絡が入ったのは、
若葉の瑞々しい季節だった。

N氏によると、豊洲購入者と学歴の相関関係を分析したところ、おおむね「MARCH」と呼
ばれる層が平均となる。「MARCH」とは明治・青山・立教・中央・法政のことで、
いわゆる中堅私立大学だ。

「アッパーミドル層を狙ったニュータウンであれば、この数字は妥当です。ただ、豊洲にお
いてはまさにMARCH出身者の比率が突出しています。普通、上は早稲田慶應など上位
私大や東大、下は日大や駒沢といった下位私大も比較的満遍なく含まれるものですが、
豊洲ではMARCH出身者が全体の40%近くを占めており、これはかなりの偏りと言えます。」

豊洲購入者の約40%が「MARCH」出身者であることについて、学歴が消費行動に与える
影響について研究する経済研究大学院大学の岩原教授はこう分析する。

「早慶層以上は世田谷や目黒、または港区など都心部の良好な住宅街を選びますが、
一般に彼らより低所得なMARCH層は太刀打ちできません。同じ街を選べば、面積が狭い、
グレードが低いなど、余計に敗北感を味わうことになりますから。」
「そこで豊洲は格好の『敗者復活戦』になったのです。「銀座まで5分」であることは、上位層
が選ぶ優良な住宅街に勝るポイントです。つまり単純比較できないからこそ、明白な敗北
感を味わわずに住めることになります。」

最後に、岩原教授は付け加えた。

「ただし、あまり健全な消費者行動とは言えません。自らの好みの場所に住むのではなく、
コンプレックス解消のための手段として住むのですから。当然、このことはコミュニティの
健全な発展を阻害する要因として、今後少なからず影響してくるでしょう。」

人生で最も大きな買い物の選択を、コンプレックス色に染めるのはいいことではなさそうだ。

賃貸不動産板上席アナリスト　大場利三

[55: 匿名さん]

>53
優秀な人＝高所得者が一般的ですから、ますます都心・城南の優良居住区に優秀な人が集まるという
ロジックですね。
東側の安価な居住区は、地方労働者や外国人労働者の受け皿という役割を担って行くわけですね。
将来的に文化、教育面での差が更に広がって行くわけです。

[56: 匿名さん]

なかなか興味深い。確かに私の知り合いにピッタリ当てはまる。

[57: 匿名さん]

>>54
「コンプレックス解消の場としての豊洲」か。
具体的な数値に基づく分析だけに鋭すぎる。

豊洲が世間でバカにされている理由が頷けるな。

[58: サラリーマン]

妻が友人のタワーマンションに行ったときに地震が来たそうです。
めちゃくちゃ揺れたそうですよ。
地震の被害を回避するためにゆらーりゆらーりと大きく揺れるそうですね。
とてもこんなところには住めないと思ったそうです。
そういえば、最近はタワーマンションの人気が急降下してるそうですね。
タワーマンションしかない埋立地はもう終わりってことですかね。

[59: 匿名さん]

↑タワーマンションが人気なくなったというソースは？！

[60: 匿名さん]

タワマン不人気はセオリーの別冊でデベがコメントしてたなあ。

[61: 匿名さん]

>５４〜５７
素朴な疑問
「学歴」は個人情報なので、簡単には手に入らないんだけど、どうして集計できたの？
教えて

[62: 都民]

超高層ビルなんて、事務所やホテルにはいいけど、住む場所じゃないですよ。
停電したら断水になるし、エレベータが止まって部屋からでられなくなります。洗濯物は永久に外に干せないし(乾燥はものすごく電気代がかかります)、不便です。
公園に面した中層マンションが一番ですよ。公園の緑を毎日眺めながら生活するのはすごく気持ちいいですよ。
工場地帯だった埋立地では無理でしょうね、

[63: 匿名さん]

湾岸MARCHか。。。
しっくりくるな。

[64: 匿名さん]

このスレで豊洲叩きをしている人間が高学歴ということが証明されたわけだね。

幸せ。

[65: 匿名さん]

豊洲は特定アジア地域住民が多いから叩かれてるんだと解釈している。
港南や芝浦は叩かれないでしょ？

[66: 匿名さん]

>63
軍艦マーチは「守るも攻めるも黒がねの・・・」
しかし、戦艦大和も武蔵も沈みましたな。

[67: 匿名さん]

違うよ。
自分の住む地域に較べ格下だと思っていたところに、自分の住むマンションより豪華で値段の高いものが建つからだよ。

久しぶりの同窓会で
「こいつは、どうしょうもない。」
と思っていた奴が卒後大出世して、自分よりはるかに稼いでいるの知った嫉妬だよ。
クラスで一番賢い奴が偉くなっているのに較べればその憎悪は倍だね。

[68: 匿名さん]

>>67
いやいや。
その理屈だと港南や芝浦も叩かれてしかるべきですよ。

[69: 元素匿名たん]

>54
住宅ローンの申込書に学歴欄ってあるのかな。どうやって調査、サンプリングしたんだろ。回答数が多くなければサンプルバイアスがかかっている可能性が大いにあるよ。

あと、経済研究大学院大学って何ですか？初耳です。

ちなみに、給料と会社の規模や知名度が比例すると仮定して、都心のマンションの購入対象のメジャーゾーンが一部上場の大手企業と簡単化のために限定すれば、就職ランキングなんかを見ればMarchと早慶、理科大、学習院、上智、旧帝大、横浜国大、加えて都立大というくくりかたができる（関関同立や千葉大、埼玉大も入れた方がいいかもしれん）。
そうすると、これらに占めるMarch比率は3割近いから、母数が少なければ上下に振れる可能性は十分にある。確かに、4割が事実なら、若干高い印象はあるが、あまりにも突出して高いという印象はそれほど感じはしない。

同じ会社に勤めていれば給料なんて出身大学にあまり関係ない。仕事の出来具合は一定の学力の学校出身者同士なら、相関関係は感じない。
帝大、早慶出身でも一部のよほどの高給業種じゃなければ、世田谷や目黒の広い高級物件はかなり上のほうの役員にでもならんかぎり、親のすねをかじらないとかなり厳しいで。

以上マジレス。サンデー毎日読んでるから土地勘が少しあった。

[70: 匿名さん]

>『敗者復活戦』

なかなか興味深い切り口ですね。
、健全な消費が頭打ちになったときの対策として一時的には
この不健全な消費を狙う作戦は効果があるでしょうね。
上手に敗者復活戦に参戦させてやることが、負けがこんでへこんでいた敗者を
消費の前線へ引きずり出す有効な手段として、住宅以外にも活用できそうです。

「敗者復活商品」の開発、いいキーワードですね。

[71: 匿名さん]

対象を一部上場にするってのは広げすぎ。
最近バタバタ倒産してる不動産会社だって一部上場だった会社あるんだから。
２３区にマンション買えるサラリーマンは一部上場の中でも上澄みの一握りだけだろ。
高給取りの商社やマスコミで東京採用といえば
東大・一橋・早慶で大半を占めてしまう。
MARCH含むその他の大学は若干名で、よほどの特殊な能力や実績があるか
強力なコネがある場合が多い。

前者の４大学卒業者でも湾岸タワー住んでる者もいるけど
やはり田舎出身者が多い気がする。

[72: 匿名さん]

だから、本当にいいとこの出はマンションじたい住まないって。

[73: 住まいに詳しい人]

>>69
ネタにマジレスは恥ずかしい
皆さん釣られ過ぎですｗ

[74: 匿名さん]

>>48
>いろいろやって、最後はただの人気順と同じになっちゃったねw

するどい！久々にこのスレでウケた。

【人気実力兼ね備えた上位グループ】
港、千代田、渋谷、中央、新宿、目黒、文京、世田谷

【続く中位グループ】
中野、豊島、杉並、練馬、板橋、台東、品川、大田

【残念な下位グループ】
墨田、北、江東、荒川、足立、江戸川、葛飾

[75: 匿名さん]

教授は日経新聞を読んで知った不動産関係の話題や
覚えたての不動産用語を書き込んで
強引に自説を展開する傾向がおありのようです。
今までに一度でもCREマネジメントなんて言葉使ってたか？

[76: 匿名さん]

そんなあの人が取り上げずに放置を決め込む話題が、長周期地震動対策に関するタワマンの耐震基準見直しの件。これが実現した場合の既存（建設中や計画中含む）タワマンの資産価値への影響について是非ご高説を拝聴したい。御贔屓の地域に悪い影響がありそうだから無理かな。

[77: 匿名さん]

残念な下位グループに、豊洲を組み入れたい人が多いんですかね
私は残念な下位グループの区に住んでいます。
山手線の駅まで徒歩圏なんですけどね
板橋よりマシだろって思う感覚が正直ありますよ。
豊洲の人もそんな感じだと思う。
どうでもいいけど…

[78: 購入検討中さん]

>板橋よりマシだろって思う感覚が

底辺同士で争っても...。まあ、仲良くやっていきましょう。
他人と比べないと自分の幸せを感じられないのは、若干問題ですよ。

[79: 匿名さん]

幸せは他人と較べてこそ感じるものだと、このスレ見て未だわからないか。

[80: 匿名さん]

＞＞７４
今後くだらん書き込みして消されないように注意が必要だな
まーあんたみたいな人に言っても無駄なだけかー　＊＊＊・・・

[81: 匿名さん]

ご退職されたんですか？

[82: 匿名さん]

>墨田、北、江東、荒川、足立、江戸川、葛飾

板橋より上の区なんてないよ〜

[83: 匿名さん]

まぁ、ぶっちゃけ区単位で評価してもしかたない気がする。
北区だって飛鳥山辺りは板橋より遥かに↑だろうし…。

[84: 匿名さん]

だったら板橋の常盤台あたりは？

[85: 匿名さん]

北区の駒込周辺のが常盤台よりはるかに上でしょ

[86: 匿名さん]

駒込ー巣鴨ー大塚はデリ風俗と外国人に侵食されているからな・・
なんとかならないのかね？いい街なのにもったいない・・

[87: 匿名さん]

北区はなんで印象悪いんだろう。。。

[88: 匿名さん]

小学校学力テスト結果順と人気順も一致していますね

中央区、文京区、目黒区、港区、世田谷区、杉並区、新宿区、渋谷区
練馬区、品川区、中野区、豊島区、台東区、大田区、板橋区、江東区
北区、荒川区、葛飾区、墨田区、江戸川区、足立区

[89: 匿名さん]

１位の千代田区が抜けてた

[90: ご近所さん]

>>No.88

それ、公立だけか？
東京の場合は、そこの区の学校に行ってるとは限らんぞ。

[91: 匿名]

豊洲より板橋のほうが住環境はずっといいですよ。
コンクリートの塊のほうがいい人は知りませんが。